KIỆN ĐÒI LẠI TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN PHẢI ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU HOẶC BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI CHIẾM HỮU NGAY TÌNH

THS. NGUYỄN NHƯ QUỲNH – Khoa Luật dân sự – Đại học Luật Hà nội

Pháp luật cho phép chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp luật định. Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp còn được quyền yêu cầu Toà án, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trong bài viết này, tác giả chỉ tập trung xem xét một trong các phương thức bảo vệ quyền sở hữu: phương thức kiện đòi lại tài sản. Cụ thể, phương pháp kiện đòi lại tài sản được đề cập tới trong trường hợp tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình. Bài viết nhằm mục đích tìm câu trả lời cho những câu hỏi sau đây: Ai có quyền kiện đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình? Hiểu thế nào về người chiếm hữu ngay tình động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản? Tại sao pháp luật cho phép đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản từ người thứ ba ngay tình? Những trường hợp ngoại lệ nào chủ sở hữu không được quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình?

Theo quy định tại Điều 258 BLDS năm 2005: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”.

v Người có quyền khởi kiện đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản

Theo quy định tại Điều 258 BLDS năm 2005, quyền này chỉ thuộc về “chủ sở hữu”. Quy định như vậy không hợp lý, cần phải dành cho cả người chiếm hữu hợp pháp tài sản quyền khởi kiện đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình. Xin lấy một ví dụ sau đây: A là chủ sở hữu một xe máy 125cm3, A cho B thuê xe máy trong thời hạn 5 tháng. Trong thời hạn thuê, C ăn cắp xe. C làm giả toàn bộ giấy tờ xe và bán cho D, D không biết về nguồn gốc bất hợp pháp của xe máy mà D mua từ C. Theo quy định pháp luật, chỉ A có quyền kiện D đòi lại xe máy. Tuy nhiên, cần phải cho cả B quyền này vì một số lý do sau đây:

Thứ nhất, Điều 256 BLDS năm 2005 (về quyền đòi lại tài sản) dành quyền kiện đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật cho cả chủ sở hữu và người chiếm hữu hợp pháp.

Thứ hai, cho phép người chiếm hữu hợp pháp khởi kiện đòi lại tài sản nhằm đảm bảo thời hiệu khởi kiện.

Thứ ba, thừa nhận người chiếm hữu hợp pháp có quyền khởi kiện đòi lại tài sản còn giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho chính chủ sở hữu. Trong ví dụ kể trên, giả sử A đi xa và gần hết thời hạn thuê xe, A mới trở về thì xe có thể không còn do D chiếm hữu nữa mà có thể đã được chuyển giao cho nhiều người khác. Bởi vậy, việc kiện đòi lại tài sản có A trở nên phức tạp hơn hoặc không thực hiện được nữa.

v Người thứ ba chiếm hữu ngay tình động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản

Trước đây, có một số người cho rằng không thể có người chiếm hữu ngay tình động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản. Theo những người này, trong mọi trường hợp, người thiết lập giao dịch có đối tượng là động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản buộc phải biết về nguồn gốc, tình trạng pháp lý của tài sản. Với Điều 258, BLDS năm 2005 đã khẳng định: tồn tại những người chiếm hữu ngay tình động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản. Tuy nhiên, về vấn đề người chiếm hữu ngay tình được quy định tại Điều 258 Bộ luật dân sự, cho đến nay vẫn tồn tại hai quan điểm như sau:

Theo quan điểm thứ nhất: Trong mọi trường hợp, nếu người thiết lập giao dịch có đối tượng là động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản nhưng không thể biết được nguồn gốc, tình trạng bất hợp pháp của tài sản, họ đều được coi là người thứ ba chiếm hữu ngay tình. Ở ví dụ trên đây, D được coi là người chiếm hữu ngay tình.

Theo quan điểm thứ hai: Chỉ người nhận được tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa mới được công nhận là người thứ ba chiếm hữu ngay tình (với điều kiện những người này không biết việc chiếm hữu của mình là không dựa trên căn cứ do pháp luật quy định). Nói cách khác, những người theo quan điểm này cho rằng quy định về người thứ ba chiếm hữu ngay tình tại Điều 258 chỉ đề cập đến người chiếm hữu trong hai trường hợp duy nhất này, những trường hợp khác đều bị coi là chiếm hữu không ngay tình. Theo quan điểm này, ở ví dụ trên đây, D là người chiếm hữu bất hợp pháp không ngay tình.

Cho dù chấp nhận quan điểm thứ nhất hay quan điểm thứ hai, vấn đề cơ bản, và mang tính thực tế cần phải lưu ý là: trừ hai ngoại lệ đối với người chiếm hữu ngay tình, chủ sở hữu đều có quyền kiện đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản từ người chiếm hữu bất hợp pháp (ngay tình hay không ngay tình). Tức là, trong ví dụ trên, A luôn có quyền kiện đòi lại tài sản từ D.

v Về nguyên tắc, “[c]hủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản” từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình

Theo quy định pháp luật, nếu động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao cho thứ ba chiếm hữu ngay tình, về nguyên tắc, chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản, giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực (Điều 138). Chủ sở hữu chỉ có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình trong một số trường hợp nhất định quy định tại Điều 257. Đó là hai trường hợp: a. Người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; b. Người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng có đền bù mà động sản bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.

Ngược lại, nếu động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản đã được chuyển giao cho người thứ ba chiếm hữu ngay tình, về nguyên tắc, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản của mình từ người chiếm hữu ngay tình, trừ hai trường hợp ngoại lệ (được đề cập dưới đây). Sở dĩ, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu ngay tình động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản, trừ hai trường hợp ngoại lệ, bởi vì “tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu…” (khoản 2 Điều 138 BLDS năm 2005). Hơn nữa, cá nhân, tổ chức dễ dàng hơn trong việc chứng minh là chủ sở hữu động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản so với chứng minh là chủ sở hữu động sản không phải đăng ký quyền sở hữu.

Khi chủ sở hữu đòi lại tài sản từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình, người thứ ba có quyền yêu cầu người đã thiết lập giao dịch với mình phải hoàn trả tài sản mà người thứ ba đã chuyển cho người kia để có được động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản.

v Chủ sở hữu không được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người thứ ba chiếm hữu ngay tình trong một số trường hợp ngoại lệ

Ngoại lệ thứ nhất: Người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản thông qua bán đấu giá;

Người mua được tài sản bán đấu giá từ một cuộc bán đấu giá do Trung tâm bán đấu giá tài sản, Tổ chức kinh doanh dịch vụ bán đấu giá hoặc Hội đồng bán đấu giá tài sản (gọi chung là tổ chức bán đấu giá) thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định 05/2005/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản mà không biết và không thể biết được về nguồn gốc, tình trạng pháp lý của tài sản bán đấu giá thì người mua được coi là chiếm hữu ngay tình. Chủ sở hữu không được kiện đòi tài sản từ người chiếm hữu ngay tình.

Trong thực tế, một số trường hợp sau đây có thể xảy ra:

(1) A ăn cắp xe máy của B, A làm giấy tờ đăng ký xe giả mang tên A và đem xe bán đấu giá. Cuộc bán đấu giá được tổ chức đúng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. C mua được xe. Tổ chức bán đấu giá và C không biết và cũng thể biết về nguồn gốc của xe.

(2) A ăn cắp xe máy của B, A làm giấy tờ đăng ký xe giả mang tên A và đem xe bán đấu giá. Cuộc bán đấu giá vi phạm trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. C mua được xe. C không biết về nguồn gốc xe và không biết về việc vi phạm trình tự, thủ tục bán đấu giá.

(3) A ăn cắp xe máy của B, A làm giấy tờ đăng ký xe giả mang tên A và đem xe bán đấu giá. Cuộc bán đấu giá vi phạm trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. C mua được xe. C không biết về nguồn gốc xe máy nhưng biết rõ về việc vi phạm trình tự, thủ tục bán đấu giá.

(4) A ăn cắp xe máy của B, A làm giấy tờ đăng ký xe giả mang tên A và đem xe bán đấu giá. Tổ chức bán đấu giá biết rõ hành vi vi phạm pháp luật của A nhưng vẫn tổ chức bán đấu giá theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định. C mua được xe. C không biết nguồn gốc của xe.

Liên quan đến các trường hợp này, có nhiều ý kiến khác nhau. Một số người cho rằng A không có quyền đòi lại tài sản trong trường hợp (1) và có quyền đòi lại tài sản trong ba trường hợp còn lại. Bởi vì, trường hợp (2), (3), (4) có sự vi phạm trình tự thủ tục bán đấu giá, có lỗi của tổ chức bán đấu giá và cuộc bán đấu giá không thành. Cho nên, C phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu. Còn một số người khác lại cho rằng, trong cả bốn trường hợp này, C đều được coi là người chiếm hữu ngay tình và A không được kiện đòi lại tài sản. Ở trường hợp thứ (3), mặc dù C biết rõ về việc vi phạm trình tự, thủ tục bán đấu giá của tổ chức bán đấu giá, tuy nhiên C không biết về nguồn gốc của xe (rằng A ăn cắp xe của B). Theo ý kiến này, chủ sở hữu chỉ được đòi lại tài sản từ người mua được tài sản bán đấu giá là động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản nếu người mua biết rõ người bán tài sản không phải là chủ sở hữu tài sản và cũng không được chủ sở hữu uỷ quyền bán tài sản.

Nếu xem xét các trường hợp kể trên trên cơ sở Điều 258 BLDS năm 2005, C được coi là chiếm hữu ngay tình trong trường hợp (1), (2), (4). Nghĩa là B không có quyền kiện đòi tài sản từ C trong ba trường hợp này. B có quyền kiện đòi lại tài sản từ C trong trường hợp (3) vì C chiếm hữu không ngay tình.

Nếu xem xét các trường hợp kể trên trên cơ sở các quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản, A có quyền kiện đòi lại tài sản trong cả bốn trường hợp. Bởi vì, theo quy định tại Điều 32 Nghị định 05/2005/NĐ-CP của Chính Phủ về bán đấu giá tài sản và điểm 7 Thông tư 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn Nghị định 05/2005/NĐ-CP thì kết quả bán đấu giá bị huỷ trong cả bốn trường hợp trên. Trong trường hợp kết quả bán đấu giá tài sản bị huỷ, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận. Do đó, theo quy định này, C phải hoàn trả xe máy cho tổ chức bán đấu giá tài sản. B phải kiện tổ chức bán đấu giá để đòi lại tài sản. Trong trường hợp (1), (2), (4), C được quyền yêu cầu tổ chức bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đã mua xe. C không có quyền này trong trường hợp (3) và khoản tiền bán đấu giá tài sản được sung vào công quỹ Nhà nước.

Để giải quyết thoả đáng những trường hợp này, cần phải xem xét quy định của Điều 258 BLDS trong mối quan hệ với quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản. Vậy giải pháp cho những trường hợp này như thế nào để đảm bảo sự ổn định giao lưu dân sự và bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình?

Ngoại lệ thứ hai: Người thứ ba chiếm hữu ngay tình giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

Theo quy định của BLTTDS năm 2004, bản án, quyết định của Toà án bị huỷ, sửa trong những trường hợp sau đây:

(1) Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa một phần hoặc toàn bộ bản án sơ thẩm nếu Toà án cấp sơ thẩm quyết định không đúng pháp luật trong các trường hợp: 1. Việc chứng minh và thu thập chứng cứ đã thực hiện đầy đủ và theo đúng quy định tại Chương VII của BLTTDS; 2. Việc chứng minh và thu thập chứng cứ chưa thực hiện đầy đủ ở cấp sơ thẩm nhưng tại phiên toà phúc thẩm đã được bổ sung đầy đủ (Điều 276).

(2) Hội đồng xét xử phúc thẩm huỷ bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án trong các trường hợp: 1. Việc chứng minh và thu thập chứng cứ không theo đúng quy định tại Chương VII của BLTTDS hoặc chưa được thực hiện đầy đủ mà tại phiên toà phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được; 2. Thành phần của Hội đồng xét xử sơ thẩm không đúng quy định của BLTTDS hoặc có vi phạm nghiêm trọng khác về thủ tục tố tụng (Điều 277).

(3) Hội đồng xét xử phúc thẩm huỷ bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án nếu trong quá trình giải quyết vụ án tại Toà án cấp sơ thẩm, vụ án thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 192 của BLTTDS (Điều 278).

(4) Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định huỷ bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị để xét xử sơ thẩm lại hoặc xét xử phúc thẩm lại trong các trường hợp: 1. Việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa thực hiện đầy đủ hoặc không theo đúng quy định tại Chương VII của BLTTDS; 2. Kết luận trong bản án, quyết định không phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án hoặc có sai lầm nghiêm trọng trong việc áp dụng pháp luật; 3. Thành phần của Hội đồng xét xử sơ thẩm hoặc phúc thẩm không đúng quy định của BLTTDS hoặc có vi phạm nghiêm trọng khác về thủ tục tố tụng (Điều 299).

(5) Hội đồng giám đốc thẩm quyết định huỷ bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật và đình chỉ giải quyết vụ án, nếu vụ án đó thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 192 của BLTTDS (Điều 300).

(6) Hội đồng tái thẩm có quyền: Huỷ bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật để xét xử sơ thẩm lại; Huỷ bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật và đình chỉ giải quyết vụ án (Điều 309).

Điều kiện áp dụng ngoại lệ thứ hai là: a. Người thiết lập giao dịch với nguời là chủ sở hữu tài sản theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải là người chiếm hữu ngay tình. Người này không biết và không thể biết người thiết lập giao dịch với mình không phải là chủ sở hữu tài sản; b. Giao dịch được thiết lập giữa người thứ ba chiếm hữu ngay tình với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản; c. Do bản án, quyền định bị huỷ, sửa nên người thiết lập giao dịch giao dịch với người thứ ba ngay tình không còn là chủ sở hữu tài sản nữa. Thông thường, bản án, quyết định của Toà án bị huỷ, sửa do vi phạm của cơ quan tiến hành tố tụng, trừ những trường hợp huỷ bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật và đình chỉ giải quyết vụ án. Đây cũng là một trong những lý do quan trọng dẫn đến người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi bản án, quyết định của Toà án bị huỷ, sửa.

Về ngoại lệ thứ hai, ví dụ như sau: Theo bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, A là chủ sở hữu căn nhà. Do đó, A đã giao kết hợp đồng bán căn nhà này cho B, hợp đồng được chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền. Sau đó, Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định huỷ bản án dân sự phúc thẩm để xét xử phúc thẩm lại do kết luận trong bản án không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án. Trong bản án xét xử lại, Toà án phán quyết căn nhà thuộc sở hữu của C. Trong trường hợp này, B không phải trả lại nhà cho C mà A phải chuyển cho C số tiền nhận từ B trong hợp đồng mua bán nhà.

So với BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 thể hiện rõ những tiến bộ trong quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình (Điều 138) và kiện đòi lại tài sản từ người chiếm hữu ngay tình (Điều 257 và Điều 258). BLDS năm 2005 quy định cụ thể, chi tiết hơn về những vấn đề này với mục đích bảo vệ và dung hoà lợi ích của chủ sở hữu và người thứ ba chiếm hữu ngay tình, đồng thời đảm bảo sự ổn định trong giao lưu dân sự. Tuy nhiên, phân tích trên đây cho thấy: quy định về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động từ người chiếm hữu ngay tình tại Điều 258 còn những điểm cần phải làm rõ. Do đó, để tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn giải quyết loại việc này, Toà án nhân dân tối cao cần giải thích cụ thể hơn quy định tại Điều 258 trong văn bản hướng dẫn xét xử./.

——————————————————————

CHUYÊN ĐỀ CHO HỘI THẢO KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG DO BỘ MÔN LUẬT DÂN SỰ – KHOA LUẬT DÂN SỰ – ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI TỔ CHỨC VÀO NGÀY 11/12/2007

CÁC BÀI VIẾT CÓ LIÊN QUAN:

1. TS. Trn Th Hu. Quyn s hu và quyn năng ca ch s hu. 2. ThS. Vương Thanh Thúy. Kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại. 3. TS. Nguyễn Minh Tuấn. Qui định về kiện đòi lại tài sản trong pháp luật dân sự Việt Nam và một số nước trên thế giới. 4. TS . Phùng Trung Tập. Kiện đòi lại tài sản là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình. 5. ThS. Nguyễn Như Quỳnh. Kiện đòi lại tài sản làđộng sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình. 6. TS. Nguyễn Văn Cường. Một số vấn đề thực tiễn trong việc kiện đòi nhà, đất do người khác chiếm hữu không có căn cứ pháp luật tại Tòa án nhân dân. 7. ThS. Vũ Thị Hồng Yến. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi chủ sở hữu kiện đòi lại tài sản. 8. ThS. Nguyễn Thị Tuyết. Bảo vệ quyền sở hữu bằng biện pháp dân sự – những ưu điểm và hạn chế so với các phương thức khác. 9. ThS. Vũ Thị Hải Yến. Tự bảo vệ quyền sở hữu – Nhưng ưu điểm và hạn chế so với các biện pháp khác 10. ThS. Trần Kim Chi. Thực trạng về biện pháp dân sự bảo vệ quyền sở hữu. 11. ThS. Bùi Thị Huyền. Một số vấn đề về thủ tục tố tụng dân sự trong bảo vệ quyền sở hữu tài sản tại Tòa án nhân dân.

3 phản hồi

  1. - Trường hợp của tôi cũng là người thứ ba chiếm hữu ngay tình (do giám đốc thẩm huỷ bản án sơ, phúc thẩm).
    – Năm 2004 Tôi có mua 01 thửa đất tại Vĩnh Ngọc Nha trang (lúc này việc tranh chấp của gia đình bán cho tôi đã được toà phúc thẩm xử xong); tôi cũng đã được cấp sổ đỏ.
    – Sau đó Giám đốc thẩm huỷ bản án sơ, phúc thẩm, gia đình người bán đất cho tôi lại có tranh chấp và tôi bị liên quan.
    – Toà sơ thẩm buộc Tôi phải bồi thường thêm 30 triệu đồng (lấy lý do là trượt giá lúc mua và lúc khởi kiện).
    -Xin được tư vấn và cùng trao đổi . Cảm ơn

  2. Cho em hoir trong trường hợp này thì giải quyết như thế nào ?
    H thỏa thuận và ký hợp đồng bán ngôi nhà của mình với chị N với giá 1 tỷ đồng tại phòng công chứng. sau khi công chứng xong, chị n nhận toàn bộ giấy tờ nhà và cho H thuê lại ngôi nhà trên để kinh doanh. chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ nhưng do đã quen biết nhau từ trước nên sau đó ít lâu, chị N đưa sổ đỏ nhờ H (là người đứng tên trong sổ đỏ) ra ngân hàng thế chấp vay hộ 300 triệu đồng. mặc dù nhà đã thuộc về chị N nhưng 1 thời gian sau, H vẫn tiếp tục thỏa thuận và ký hợp đồng bán ngôi nhà trên cho chị P. không biết được việc trước đó H đã bán nhà cho chị N nên sau khi ký hợp đồng, chị P mang tiền cùng H ra ngân hàng giải chấp lấy sổ đỏ về để cùng nhau làm thủ tục công chứng mua bán và sang tên chủ quyền nhà. Hỏi theo quy định của pháp luật hiện hành, khi chị N kiện đòi, chị P có phải trả lại ngôi nhà trên chi chị N không? vì sao? trong trường hợp này trước khi xảy ra giao dịch giữa H và chị P thì ai là chủ sở hữu ngôi nhà, H hay chị N trong hợp đồng mua bán đã được công chứng nhưng sổ đỏ vẫn mang tên H?

  3. Đặt vấn đề :

    Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xữ chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng thế thì tại sao khoản 2 điều 138 của Bộ Luật Dân Sự lại bảo vệ người thứ ba trong trường hợp người này nhận được tài sàn là bất động sản (một thửa đất chẳng hạn và người này biết thửa đất đang chờ giám đốc thẩm) từ người mà theo bản án cho là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án bi hủy ?

    Câu hỏi :

    1/-Người thứ ba này, đã biết vụ tranh chấp tài sản ngay từ đầu vì là cán bộ cấp huyện tiếp nhận hồ sơ khiếu nại, có ngay tình không ?

    2/-Nếu người thứ ba được bảo vệ thì người mà bản án cho là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản lại bán được tài sản không phải là của minh, có phù hợp với đạo đức xã hội không ? Người này cũng được bảo vệ sao ? Lẽ nào luật pháp lại bảo vệ cho loại người có động cơ tham lam này ?

    3/-Nếu người thứ ba được bảo vệ và người có động cơ tham lam kia cũng được bảo vệ thì người chủ sở hữu thực sự có đòi lại được tài sản đó không ?

    4/-Khoản 2 điều 138 có cần sửa đổi cho hợp với đạo đức xã hội không ?

Gửi phản hồi

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s

Theo dõi

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 647 other followers

%d bloggers like this: