TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

NGUYỄN TIẾN MẠNH – HC 29A- ĐHL TP HCM (PHÒNG PHÁP CHẾ NHTMCP ĐÔNG Á)

Hiện nay, việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai lại là một hình thức thế chấp khá phổ biến hiện nay ở các NHTM và nhiều Ngân hang gặp vướng mắc trong việc đăng ký GDBD đối với tài sản hình thành trong tương lai. Trong phạm vi bài viết này tác giả mong muốn một phần đóng góp, chia sẻ kiến thức pháp luật về vấn đề trên.

Cơ sở pháp lý: Điều 4 Nghị định 163/2006; Điều 342BLDS 2005; 07/2003/TT-NHNN; điều 46, 47 luật công chứng 2006; Công văn so 2057/BTP-HCTP

I. Khái niệm.

1. Định nghĩa:

Theo quy định tại Điều 342 của Bộ luật dân sự thì tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai. Và theo định nghĩa tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì: “ Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.

2. Đặc điểm.

- Là tài sản (Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản, điều 163 BLDS);

- Thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết;

- Bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm;

II. Điều kiện để tài sản bảo đảm (trong phạm vi ở đây chỉ nói đến cầm cố và thế chấp) thực hiện nghĩa vụ dân sự được thể hiện ở các vấn đề cơ bản sau (điều 4 nghị định 163/2006):. Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch.

1. Điều kiện chung

- Về nguyên tắc thì vật bảo đảm nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu hoăc thuộc quyền sử dụng, quản lý và xác định được giá trị, số lượng tài sản của bên bảo đảm .

- Đư cho, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và các giao dịch khác.

- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của bên bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng cầm cố, thế chấp, bên b ợc phép giao dịch(tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng ảo đảm phải cam kết với DAB về việc tài sản này không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.

2. Điều kiện đối với tài sản hình thành trong tương lai.

Đối với tài sản hình thành trong tương lai thì ngoài điều kiện chung trên còn có một số yêu cầu sau: ( xuất phát từ đặc thù một số tài sản tại thời điểm giao dịch chưa thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý)

- Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất: Tuỳ từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất. Cụm từ “giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng” theo quy định của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP có nội dung tương đối rộng, không chỉ là giấy tờ “chứng nhận” quyền sở hữu, quyền sử dụng.

- Đối với tài sản hình thành trong tương lai là vật tư, hàng hóa:

Ngoài việc có đủ các điều kiên trên thì phải có thêm là DAB có khả năng quản lý, giám sát tài sản bảo đảm.

III. Khi cầm cố thế chấp cần những giấy tờ gì:

1. Điều kiện chung.

Đối với tài sản là động sản:

- Danh sách tên những tài sản,

- Hợp đồng mua bán,

- Hồ sơ kỹ thuật(nếu có),

- Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có),

- Hóa đơn mua bán,

- Chứng từ thể hiện việc khách hàng đã thanh toán tiền mua tài sản đó,

- Tờ khai hải quan (nếu có),

- Giấy đăng ký phương tiện (nếu có),

- Các chứng từ có liên quan khác (nếu có).

2) Đối với tài sản là bất động sản:

Nhà chung cư: Phải có giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Công chứng và đăng ký bảo đảm:

Công chứng: Căn cứ vào điều 46; 47 luật công chứng 2006 và công văn số 2057/BTP-HCTP.

Các Phòng công chứng cần căn cứ từng trường hợp cụ thể để chứng nhận các hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân và doanh nghiệp.

1) Đối với bất động sản.

 

- Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản,

- Nếu nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác nhau cùng được thê chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc công chứng hợp đồng thế chấp đó do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có một trong số bất động sản thực hiện.

- Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện công chứng. Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề công chứng hoặc không thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng đó.

( lưu ý: Tài sản hình thành trong tương lai cũng được coi là tài sản có thật nếu có đầy đủ cơ sở pháp lý để chứng minh. Vì vậy, Bộ Tư pháp yêu cầu các công chứng viên không được từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch thuộc loại này)

- Riêng đối với trường hợp thế chấp nhà ở theo quy định tại Điều 114 của Luật nhà ở thì giá trị tài sản nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ và chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng

2) Đối với động sản:

- Tương tự như các giao dịch khác về cầm cố thế châp tại phòng công chứng.(Nghị định163)

Đăng ký: - Nếu thuộc thẩm quyền đăng ký của trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản: chỉ cần gửi đơn yêu cầu đăng ký theo mẫu, không cần gửi các giấy tờ là căn cứ xác lập quyền sở hữu (điều 12 nghị định 163).

Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất);

- Thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm; thế chấp nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản gắn liền với đất);

- Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất; thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba (gọi chung là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai);

- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai..

Mục 3 thông tư liên tịch 05/2005 của bộ tư pháp và bộ tài nguyên môi trường và điều 2 và 6 thông tư liên tịch 03/2006 sửa đổi bổ sung một số quy đinh của thông tư 05/2005: Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm có:

- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh hai (02) bản; văn bản uỷ quyền (nếu có);

- Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh một (01) bản;

Trường hợp bên thế chấp là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới thì hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai hoặc hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

- Bản sao giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực hoặc có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc tài sản đó không thuộc diện phải xin cấp phép xây dựng, không phải lập dự án đầu tư

Mục 4 thông tư liên tịch 05/2005 của bộ tư pháp và bộ tài nguyên môi trường:

Trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai mà nay đã được hình thành thì ghi “ Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã thế chấp hoặc bảo lãnh với Ngân hàng, tổ chức kinh tế khác, thì chủ thể này đã được hình thành theo đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký ngày trước đây”.

SOURCE: TÁC GIẢ CUNG CẤP

10 phản hồi

  1. Chào bạn. T đang làm Khóa luận TN với đề tài là Pháp luật Việt Nam về tài sản hình thành trong tương lai, nhưng củ chuối quá, ít tài liệu, bạn có thể chỉ cho t một số tài liệu có nói về vấn đề này được không?
    Nếu có thể bạn cố gắng giúp t nhanh nhé, t còn rất ít thời gian.
    T là sv năm cuối của Khoa Luật – ĐHQG Hà Nội

  2. CHAO T! Thuc ra ve de tai nay co bao nhieu tai lieu va nguon can cu phap ly toi da viet va dua het len bai viet nay roi. day la de tai moi va la van de rat kho cho cac ngan hàng cung nhu phong cong chung va mot so to chuc khac tham gia vao hoat dong giao dich bao dam cung nhu tham gia quan he dan su. vay ban co gang tim co so phap ly va trien khai rong them. bai viet cua minh cung chua duoc day du vay co gi ban tham khao va dong gop cho minh nhe! cam on ban rat nhieu.

  3. Chào anh Tiến Mạnh!
    Tôi có đọc bài viết của anh về vấn đề Đăng ký giao dịch bảo đảm mà các Ngân hàng TMCP thường gặp rắc rối, đặt biệt là tài sản hình thành trong tương lai.
    Tôi xin cảm ơn những nỗ lực và cố gắng của anh. Tuy nhiên, xét nghĩ những nội dung của bạn không tập trung vào những vướng mắc cụ thể nào, hướng giải quyết cụ thể nào… Bạn phải thể hiện được nội dung để giải quyết cho chủ đề của bạn chứ. bạn nên rút kinh nghiệm nhé. Đây là góp ý chân thành, bạn đừng giận nhé. chào bạn, chúc bạn hoàn thành tốt công việc.

  4. Bạn tìm đọc Công văn số 12/ĐKGDBĐ-NV ngày 25/01/2006 của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm V/v: Giải đáp một số vướng mắc khi đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

  5. Trước tiên cảm ơn anh về bài viết, tuy nhiên có ra thực tế mới thấy việc công chứng các HĐBĐ bằng tài sản hình thành trong tương lai là khá khó khăn, mặc dù đã có công văn của bộ tư pháp nhưng đa phần các phòng CC đều không chấp nhận CC hợp đồng này :D đây là 1 thiệt thòi cho phía Ngân hàng :D Vì vậy các Ngân hàng thường làm các bản cam kết (ví dụ đối với vay để mua nhà chung cư trong khu đô thị mới thì Ngân hàng sẽ yêu cầu Bên vay, chủ đầu tư và Ngân hàng làm cam kết 3 bên).

  6. chào các bạn! mình đang cần tài liều về hình thức trắc nghiệm về môn bảo đảm nghĩa vụ và luật so sánh bạn nào có tài liệu post lên cho mình theo địa chỉ email: lethanhthuy_cantho@yahoo.com.vn

  7. Giả sử khách hàng mua căn hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, và mang căn hộ này đi thế chấp ngân hàng, ngân hàng và khách hàng đã tiến hành ký hợp đồng thế chấp có xác nhận của công chứng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là căn hộ đã mua và được đăng ký GDBĐ tại Trung tân ĐK GDBĐ thuộc bộ tư pháp( không phải văn phòng ĐKQSD đất)
    Trong trường Hợp xử lý tài sản thế chấp, ngân hàng có phát mãi được tài sản không khi KH chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, tòa án xử lý như thế nào ? đây là vấn đề tôi cần quan tâm

  8. DAB là viết tắt chữ gì vậy a!

    • Là Đông Á Bank.

  9. Đầu đề và nội dung có vẻ không phù hợp với nhau. Không hiểu mục đích tác giả là gì vậy?

Gửi phản hồi

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s

Theo dõi

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 662 other followers

%d bloggers like this: