TRAO ĐỔI Ý KIẾN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

NHÀ BÁO – LG. NGUYỄN CHẤN

TIN TRÊN CÁC BÁO:

Từ cuối năm 2004, dự án khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh, huyện Hoài Đức (Hà Tây cũ) được khởi công, do Cty TNHH Dịch vụ đầu tư và du lịch Nghi Tàm, nay là Cty Cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn (Cty Bảo Sơn) làm chủ đầu tư. Nằm trong dự án này, có tiểu dự án biệt thự kinh doanh, được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt tháng 5/2007. Tuy nhiên, sau khi được phê duyệt phần dự án biệt thự kinh doanh, Cty Bảo Sơn chỉ thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng; phần xây dựng biệt thự (xây thô) thì giao lại cho Cty Cổ phần Thương mại tổng hợp quốc tế D&T Hà Nội (Cty D&T) thực hiện. Để được thực hiện dự án này, theo hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa hai bên, Cty D&T phải trả cho Cty Bảo Sơn hơn 201 tỷ đồng.

Ngày 10/12/2007, Cty D&T vay 66,5 tỷ đồng của Ngân hàng Dầu khí toàn cầu (GP.Bank) để thực hiện dự án bằng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là quyền sử dụng đất và 47 căn biệt thự là tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, ngay sau khi vay được vốn ngân hàng, Cty D&T đã bán, chuyển nhượng những căn biệt thự đó cho hàng chục cá nhân. Và đương nhiên, khi đặt bút ký hợp đồng mua những căn biệt thự này, những người khách hàng không hề hay biết là họ đã mua phải nhà đang là tài sản thế chấp của GP.Bank. Theo Luật sư Trần Đình Triển, việc người dân không biết gì về thông tin những lô đất họ mua đã bị đem thế chấp tại ngân hàng là do ngay trong bản cam kết giữa 3 bên: Ngân hàng Dầu khí toàn cầu, Chủ đầu tư (Cty Bảo Sơn) và Cty D&T đã có một thỏa thuận riêng rằng việc thế chấp này không được phép tiết lộ.

Mới đây, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an đã khởi tố bị can, bắt tạm giam bà Trần Thị Mỹ Hạnh, Giám đốc Cty D&T về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản công dân.

Theo chúng tôi:

1. Giám đốc Cty D&T tự ý bán các căn biệt thự khi chúng đã là tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng là việc làm vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp quy định tại khoản 4 Điều 348 Bộ Luật Dân sự.

Về phía những người mua biệt thự…trên giấy, họ là nạn nhân của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, có thể sẽ phải trả giá đắt cho việc làm thiếu cân nhắc của mình trước khi quyết định một vấn đề hệ trọng.

2. Đối với sự thoả thuận 3 bên: GP.Bank, Chủ đầu tư (Cty Bảo Sơn) và Cty D&T rằng “việc thế chấp này không được phép tiết lộ”:

Thiết nghĩ, thoả thuận đó không trái pháp luật nếu việc thế chấp vay vốn ngân hàng không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.

Trong tình huống này, Cty D&T vay vốn của GP.Bank để thực hiện dự án thông qua hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (quyền sử dụng đất và 47 căn biệt thự là tài sản gắn liền với đất).

Mục a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định thế chấp quyền sử dụng đất “phải đăng ký giao dịch bảo đảm”. Tại Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006, Bộ Tài nguyên và Môi trường – Bộ Tư pháp hướng dẫn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền đăng ký thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất.

3. Có ý kiến nói rằng trong tình huống cho vay thế chấp này, GP.Bank không phải đăng ký giao dịch bảo đảm, bởi tại Điều 60 về “Thế chấp nhà ở”, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, không có nội dung nào bắt buộc bên nhận thế chấp nhà ở phải đăng ký giao dịch bảo đảm.

A/ Về quy định tại Điều 60 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP:

Thế chấp “nhà ở” khác với thế chấp nhà ở là “tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất”. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP không quy định thế chấp nhà ở là “tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất”. Việc thế chấp nhà ở là “tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền với đất” được quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác (như: Nghị định số 08/2000/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm và Thông tư liên tịch hướng dẫn số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP). Nghị định số 90/2006/NĐ-CP không bãi bỏ quy định của những văn bản pháp luật vừa nêu về thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm trong khi Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “Văn bản quy phạm pháp luật khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế, huỷ bỏ, bãi bỏ hoặc đình chỉ việc thi hành thì vẫn còn nguyên hiệu lực và phải được nghiêm chỉnh thi hành” (khoản 1 Điều 9).

B/ Trường hợp có quy định khác nhau do một cơ quan ban hành:

Mục a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp “phải đăng ký giao dịch bảo đảm”. Về vấn đề này, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ban hành trước đó (ngày 6/9/2006) không có quy định khác.

Tuy nhiên, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau” (khoản 3, Điều 80)./.

CÁM ƠN TÁC GIẢ ĐÃ CHIA SẺ BÀI VIẾT

Một phản hồi

  1. theo mình, vấn đề cần xem xét đi sâu và làm rõ một số chi tiết cụ thể sau:
    1. Việc phê duyệt và giao đất để thực hiện dự án là giao cho chủ đầu tư là công ty Du lịch Bảo Sơn, như vậy tài sản hình thành trong tương lai và QSD đất đai từ dự án thuộc về công Ty Bảo Sơn, ở đây cần xem xét lại nội dung của Hợp đồng hợp tác liên doanh liên Kết giữa Bảo Sơn và công ty D&T, nội dung như thế nào, vì bản thân hợp đồng này có bao hàm cả việc chuyển nhượng các tài sản hình thành trong tơng lai hay không? D&T trả 201Tỷ này như thế nào? Từ việc sử dụng mua QSD đất hay là chỉ đơn thuần là việc hợp tác kinh doanh D&T đầu tư thực hiện và đứng ra bán hộ cho Bảo Sơn ? bản chất 2 việc này là khác nhau, vì sự dịch chuyển sở hữu trong tương lai. cần làm rõ hợp đồng hợp tác kinh doanh này, nếu hợp đồng này Bảo Sơn cho phép D&T mua thay mặc mua bán các QSDĐ và tài sản hình thành trong tương lai để thực hiện tiểu dự án thì việc này Bảo sơn phải c trách nhiệm.
    2. Hợp đồng thế chấp hình thành trong tương lai được kí kết gữa ngân hàng GP Bank bản thân có sự sai sót rất lớn từ phía ngân hàng, vì tại lúc kí kết hợp đồng tài sản hình thành trong tương lai này về mặt pháp lý, v thuộc quyền sử dụng của công ty Bảo Sơn, như vậy tại đây có thêm các tình huống xảy ra:
    2.1 Trường hợp HĐTC hình thành trong tương lai này được ký kết với 03 bên Bảo Sơn, D&T và GP Bank thì đương nhiên hợp đồng này được thừa nhận, mặc dù chưa đề cập đến việc công chứng hay không công chứng,
    2.1 Trường hợp hợp đồng này ký kết chỉ GP Bank và D&T thì bản thân hợp đồng này bị vô hiệu, vì tài sản này thuộc Bảo Sơn ( chưa dịch chuyển quyền trong tương lai) , trong khi đó chủ thể kí kết lại là D&T, nhưng cái sai vấn đề ở chổ Bảo Sơn, D&T và ngân hàng kí kết thỏa thuận giữ bí mật việc thế chấp này, như vậy iều đó với việc Bảo Sơn Biết D&T đem tài sản của mình thế chấp cho ngân hàng và ko có sự phản đối, đồng nghĩa với việc chấp nhận việc làm sai này, điều đó cũng có thể hiểu: bảo Sơn đồng ý dùng tài sản này ảo lãnh cho D&T vay vốn.
    3. Như vậy việc khách hàng mua các lô đất và căn hộ hình thành trong tưng lai không có gì sai, trường hợp này, xác định rõ được lỗi và trách nhiệm thộc về cả 03 bên D&T và Bảo Sơn, Ngân hàng, do đó, tài sản này không được ưu tiên để xử lí đảm bảo cho khoản nợ tại GP-Bank, ( vì tài sản thế chấp không thuộc D&T, việc khách hàng mua đất dự án là từ dự của Bảo Sơn, )

Gửi phản hồi

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s

Theo dõi

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 655 other followers

%d bloggers like this: