NHỮNG BẤT CẬP VỀ THẨM QUYỀN CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC HỢP ĐỒNG CÓ ĐỐI TƯỢNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Posted on 12/04/2012 by Civillawinfor

TS. ĐOÀN ĐỨC LƯƠNG – Trưởng khoa Luật, Đại học Huế

Luật Công chứng được ban hành đã có sự tách bạch giữa công chứng và chứng thực, theo đó, thẩm quyền công chứng thuộc thẩm quyền của tổ chức hành nghề công chứng, còn chứng thực được thực hiện tại Uỷ ban nhân dân (UBND) theo Nghị định 79/2007/NĐ-CP của Chính phủ. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, nhiều văn luật còn mâu thuẫn với nhau, dẫn đến tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch. Có những trường hợp các bên xác lập giao dịch, hợp đồng không có công chứng, chứng thực dẫn đến hậu quả hợp đồng bị vô hiệu, tranh chấp kéo dài. Do vậy, cần hoàn thiện các quy định về công chứng hợp đồng liên quan đến bất động sản.

1. Cần phân định rõ giữa công chứng và chứng thực các hợp đồng có đối tượng là bất động sản

Quy định của Điều 2 Nghị định 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực đã cố gắng miêu tả hoạt động công chứng và chứng thực, nhưng chỉ dựa vào tiêu chí chủ thể có thẩm quyền thực hiện nên chưa có sự phân định rõ ràng giữa hai hoạt động này1. Phòng công chứng và UBND (cấp huyện, một số trường hợp cấp xã) đều có quyền chứng nhận các hợp đồng, giao dịch khác. Ngoài ra, phòng công chứng còn có thẩm quyền chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký… Do không có sự tách bạch giữa công chứng và chứng thực, nên trong thực tế, việc chứng nhận các bản sao giấy tờ, tài liệu do các phòng công chứng thực hiện vẫn khá phổ biến, trong khi đó, các hợp đồng, giao dịch (kể cả liên quan đến bất động sản) lại do UBND các cấp thực hiện.

Điều 11 Nghị định 181/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 quy định: “Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn theo quy định sau: a. Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; b. Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Rõ ràng Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định hướng dẫn thi hành vào thời điểm đó vẫn nhìn nhận phòng công chứng là cơ quan nhà nước, chứ chưa nhìn dưới góc độ xã hội hoá hoạt động này như hiện nay.

(more…)

Filed under: Giao dich - Dai dien - Thoi han, SUA DOI BLDS 2005 | Leave a Comment »

GIẢI PHÁP CHO “CĂN BỆNH” ĐỘC QUYỀN TẠI VIỆT NAM

Posted on 12/04/2012 by Civillawinfor

 NGUYỄN TẤN DŨNG – Hai Bà Trưng, Quận 3, Thành phố Hồ Chí MInh

Thị trường là nơi mọi người gặp gỡ, với một bên là những người bán, cung cấp, điều hòa các hàng hóa dịch vụ và bên kia là những người mua, đảm bảo nhu cầu tiêu thụ ổn định, nhờ đó đã duy trì được cho nhà sản xuất và thị trường hoạt động. Cạnh tranh là một quy luật, là kết quả của nền kinh tế thị trường tự do gồm có nhiều doanh nghiệp của nhiều thành phần kinh tế cùng tồn tại để tranh dành cùng một lợi ích, mong mở rộng thị phần của mình trên một thị trường liên quan. Cạnh tranh là động lực của cải tiến và phát triển.

Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà có sự tồn tại sự độc quyền, cũng như một số công ty độc quyền trong nền kinh tế thị trường, đó có thể là do, doanh nghiệp được nhà nước bảo hộ độc quyền về bí quyết kinh doanh, bằng sáng chế, hay là do doanh nghiệp kiểm soát được toàn bộ nguồn cung cấp các nguyên liệu để chế tạo ra một sản phẩm nào đó, hay cũng có thể là doanh nghiệp độc quyền là nhờ vào các quy định của pháp luật-doanh nghiệp được Chính phủ bảo hộ độc quyền. Cái giá mà xã hội phải trả cho độc quyền tồn tại là không nhỏ, các doanh nghiệp độc quyền thường đưa đến kết quả là mức giá cả cao hơn, số lượng sản xuất ra thấp hơn, làm cho người tiêu thụ sa sút hơn và doanh nghiệp độc quyền khấm khá hơn.

Tuy nhiên, sự tồn tại của độc quyền là không thể tránh khỏi, chúng ta nên bảo hộ và khuyến khích các doanh nghiệp độc quyền nhờ vào những phát minh, sáng chế mới làm phát triển khoa học kỹ thuật và tăng năng suất lao động. Nhưng bên cạnh đó chúng ta cũng nên đặt dấu hỏi đối với các doanh nghiệp độc quyền nhờ vào sự bảo hộ của Chính phủ hay là sự độc quyền từ sự kiểm soát nguyên liệu đầu vào của việc sản xuất. Nhất là câu hỏi cho sự độc quyền của các công ty nhà nước.

Như đã biết, các công ty nhà nước thường không có động lực tìm kiếm lợi nhuận, chúng thiếu sự khích lệ mà những công ty ngoài quốc doanh thường có và phải có để sản xuất ra hàng hóa, dịch vụ mà những người tiêu thụ mong muốn và làm điều đó với mức chi phí thấp, để đạt một giá cả hợp lý. Một vấn đề nữa là các công ty nhà nước thường cung cấp các sản phẩm và dịch vụ mà không có trách nhiệm trực tiếp với người tiêu thụ. Kết quả của điều này là sự phân phối tài nguyên không cân xứng. Các công ty nhà nước có khuynh hướng đáp ứng cho áp lực về chính trị hơn là cho thương mại. Việc thiếu áp lực về hiệu quả kinh tế trong công ty nhà nước thường sẽ dẫn đến kiềm chế sự đổi mới và phát triển của các sản phẩm và dịch vụ mà nó cung ứng.

(more…)

Filed under: Nha nuoc va nen kinh te thi truong | Leave a Comment »

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 520 other followers

%d bloggers like this: