HUỲNH MINH KHÁNH – Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang
Năm 1999, để tiện việc vay vốn ngân hàng, phục vụ cho việc kinh doanh, chị T đã hỏi mượn đất của mẹ là bà K. Sau đó, chị T và bà K đã lập một giấy viết tay về việc cho mượn đất. Cả hai mẹ con đã cùng đến UBND xã ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để người con gái đứng tên.
Đầu năm 2012, do có muốn lấy đất lại để sau này chia đều cho các người con khác nên bà K đã yêu cầu chị T chuyển trả lại phần đất mà chị T đã mượn, chị T đồng ý. Hai mẹ con cùng đến UBND xã chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Và toàn bộ hồ sơ đã được nộp tại UBND xã để chuyển đến huyện, hẹn ngày nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ba ngày sau, người con gái thay đổi ý kiến nên đã đến UBND xã xin rút toàn bộ hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất thì được UBND xã giải quyết giao lại toàn bộ hồ sơ cho người con gái.
Đến ngày hẹn theo giấy hẹn, người mẹ đến UBND xã để nhận kết quả giải quyết thì được biết người con gái đã rút toàn bộ hồ sơ nên bà mẹ bức xúc và đã khiếu nại đối với UBND xã. Vậy việc làm của UBND xã có đúng pháp luật hay không?
Quan điểm thứ nhất cho rằng: việc làm của UBND xã là sai pháp luật vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa người mẹ và người con hoàn toàn tự nguyện và đã được UBND xã chứng thực theo qui định của pháp luật. Trong dân gian có câu: “bút xa gà chết”, nên khi đã ký thì người con gái không được quyền thay đổi ý kiến, không được quyền hủy việc tặng cho mà mình đã tự nguyện xác lập.
Mặt khác, khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự qui định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Do đó, khi hai mẹ con ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nộp tại UBND xã nghĩa là họ đã đăng ký quyền sở hữu vì theo trình thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên đã xác lập quyền sở hữu, chuyển giao quyền cho người mẹ. Do vậy, UBND xã cho người con gái rút hồ sơ là không đúng pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mẹ nên người mẹ khiếu nại là điều dễ hiểu.
Quan điểm thứ hai không đồng tình với quan điểm thứ nhất và cho rằng cách làm của UBND xã là đúng với pháp luật. Bởi vì:
Theo quy định tại Điều 688, Điều 692 Bộ luật dân sự; Điều 46 Luật đất đai và khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai thì hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, nghĩa là tại thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp nhận hồ sơ.
Tuy nhiên, trong trường hợp nêu trên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chưa được chuyển đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên người con rút hồ sơ và được UBND xã giao trả hồ sơ là đúng pháp luật.
Mặt khác, việc người con gái thay đổi ý kiến trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bà K thì bà K có quyền khởi kiện tranh chấp trên để Toà án xét xử theo qui định pháp luật.
Trên đây là trao đổi của tác giả, mong các đồng nghiệp có ý kiến trao đổi.
SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
Trích dẫn từ: http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&item_id=24843759&article_details=1
Filed under: LDS - Tinh huong thuc tien
Các bạn thân mến, vì lý do thời gian tôi đã và đang chậm hồi đáp nhiều vấn đề được nêu trên trang thông tin. Rất mong các bạn thông cảm vì sự chậm trễ này. Qua đây, hy vọng các bạn cùng trao đổi và chia sẻ kiến thức nhiều hơn nữa vì lợi ích chung của cộng đồng nghiên cứu Luật học.
Chào tác giả,
Đối với vụ việc trên vấn đề pháp lý đặt ra không phải là việc đã chuyển quyền sở hữu hay chưa mà là Hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực pháp lý chưa? Vì việc chuyển quyền sở hữu chỉ là thủ tục (hình thức) để chuyển QSH từ một chủ thể sang 1 chủ thể. Nó không có ý nghĩa quyết định hay ảnh hưởng gì đến việc “tặng cho” đã có hiệu lực trước đó cả. Khi hợp đồng đã được công chứng/chứng thực thì có giá trị pháp lý khi đã đảm bảo đủ các yếu tố (điều kiện) cấu thành sự có hiệu lực của Hợp đồng. Vì vậy, khi Hợp đồng đã có hiệu lực pháp luật thì nếu muốn hủy việc tặng cho này thì buộc 1 trong 2 bên phải nêu ra Hợp đồng tặng cho bị vi phạm 1 hoặc 1 vài điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng khi Hợp đồng được xác lập (ví dụ như Hợp đồng xác lập là giả tạo, hoặc không đúng thẩm quyền, hoặc bị lừa dối, hoặc đất chưa được cấp GCN,…).
Việc hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền chỉ là để hoàn thành về mặt thủ tục chứ không có nghĩa về mặt nội dung. Nếu bà mẹ khởi kiện ra Tòa án thì chắc chắn Tòa án sẽ tuyên Hợp đồng tặng cho có hiệu lực (nếu các điều kiện có hiệu lực đã rõ ràng – tham khảo thêm NQ 02/2004/NQ-HĐTP của HĐTP TANDTC), từ đó Tòa yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện Hợp đồng, tức là hoàn thành việc sang tên đổi chủ theo quy định của Pháp luật. Cũng giống như một người đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Hợp đồng công chứng nhưng vì lý do giá cả sau đó cố tình giữ lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thực hiện thru tục sang tên để đòi hủy Hợp đồng. Nhưng theo quy định của pháp luật về đất đai (như Nghị định 84/2007/NĐ-CP – được sửa đổi bổ sung bởi NĐ 69/2009/NĐ-CP) thì trong những trường hợp như thế thì người mua (nhận chuyển nhượng) có quyền làm hồ sơ gửi đến cơ quan đăng ký có thẩm quyền yêu cầu thực hiện việc cấp GCN QSDĐ một cách bình thường, đồng thời ra thông báo hủy GCN cũ trước khi cấp mới GCN cho người nhận chuyển nhượng.
Vì vậy việc người con gái rút hồ sơ tại UBND xã và UBND xã cho rút là trái luật, hành vi đó là việc cố tình không tiếp tục thực hiện Hợp đồng, và pháp luật bảo vệ người mua, người được nhận tặng cho trên cơ sở pháp lý đã nêu trên. Trong thực tế có rất nhiều trường hợp chây ỳ không thực hiện các thủ tục để sang tên đổi chủ, nhưng như thế không có nghĩa là việc mua bán, tặng cho không có hiệu lực.
Xin gửi tác giả quan điểm pháp lý cụ thể về trường hợp nêu trên.
Trân trọng !
Chào Luật sư Lê Luân. Tôi cũng tên là Luân, họ Lê. Sau khi đọc ý kiến phản hồi của bạn. Tôi có ý kiến thế này: Không đồng tình với ý kiến của bạn, bởi lý do sau đây:
“Theo quy định tại Điều 688, Điều 692 Bộ luật Dân sự; Điều 46 Luật Đất đai và Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.
Theo quy định Pháp luật trên đây thì ý kiến của bạn theo tôi là không chính xác. Khi QUyền sử dụng đất chưa chuyển sở hữu thì người đang sở hữu có quyền định đoạt. Trân trọng
Thưa bạn Ngọc Luân, trước tiên xin hỏi bạn có làm về pháp luật không?
Tôi có thể khẳng định một điều như sau: có những hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ có giấy viết tay (không công chứng/chứng thực, không sang tên tại Văn phòng đăng ký QSDĐ) nhưng có những trường hợp Hợp đồng đó vẫn được tuyên có hiệu lực khi ra Tòa án. Bạn còn chưa đọc hết các trường hợp của Luật định. Và nghị định 84/2007/NĐ-CP đã quy định cả trường hợp là hai bên chuyển nhượng bằng hợp đồng (chỉ cần viết tay chứ chưa nói đến là Hợp đồng có công chứng/chứng thực) mà bên bán cố tình không thực hiện việc sang tên đổi chủ thì bên mua vẫn có thể thực hiện được thủ tục chuyển quyền sở hữu theo Điều 11 NĐ 84 nói trên.
Lại thêm, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã quy định những trường hợp nào thì Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực (hai bên ký Hợp đồng viết tay, nhưng bên mua đã xây nhà hoặc công trình kiên cố hoặc trồng cây lâu năm trên đất mà bên bán không phản đối và cũng không bị xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, quy hoạch thì Tòa án công nhận Hợp đồng có hiệu lực). Trường hợp khác Luật Đất đai cũng quy định QSDĐ đem chuyển nhượng phải có đủ các điều kiện sau (Điều 106 Luật Đất đai 2003): 1. Có giấy chứng nhận QSDĐ …..Vậy nhưng, kể cả Bên chuyển nhượng QSDĐ mà đất không có/chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ vẫn có hiệu lực pháp luật (chỉ cần có giấy tờ quy định tại khoản 1,2, 5 tại Điều 50 Luật Đất đai là có quyền chuyển nhượng) – cũng theo Hướng dẫn tại NQ 02 nói trên – vậy chẳng nhẽ bạn lại bảo trái Luật Đất đai – nên suy ra NQ 02 là vô hiệu??? Nhưng thưa bạn, thực tế áp dụng pháp luật nó hoàn toàn khác, nó mang tính linh hoạt và làm sao để phù hợp với thực tế khi giải quyết, phải đảm bảo quyền lợi của cả đôi bên. Không mù quáng với các điều khoản cứng nhắc và máy móc đâu bạn à.
Bởi vậy, nếu bạn không là một người làm công việc về luật (kể cả là đã có học vị hoặc là Luật sư) hoặc không am hiểu luật thì bạn cũng không nên có quan điểm kiểu khẳng định như nêu trên.
Trân trọng !
Chào Luật sư Lê Luân,
Trước hết tôi vui mừng khi nhận được phản hồi của bạn. Tôi hiện đang công tác tại công ty Luật. Để khẳng định quan điểm của mình, tôi xin viện dẫn thêm quy định của Pháp luật .Điều 168 khoản 1 BLDS 2005 qui định “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản (BĐS) có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu”. và
467 BLDS2005 về tặng cho bất động sản: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.
Bởi vì bạn là Luật sư nên tôi nghĩ khi tôi viện dẫn điều luật ra trên đây hi vọng Luật sư Lê Luân có kết luận khác.
Tôi đã trực tiếp giải quyết vụ việc này trên thực tế rồi.
Vài điều trao đổi cùng bạn vậy,
Tôi nghĩ ls nên đọc hết luật đi./.
Sau khi doc cac bai phan tich cua hai Ban Luan, toi xin nhan dinh nhu sau:
- Toi dong y voi quan diem cua LS Luan, khong le viec mua ban phai doi dang ky quyen so huu moi duoc cong nhan sau?
Nhu vay: nhung nguoi mua ban, tang cho, hoac chuyen dich khi ra cong chung lam thu tuc phai ngoi doi khi nao co chung nhan xong moi duoc di khoi noi do, neu khong mot trong hai ben se lay ho so ve, nhung vay ben con lai khong lam gi duoc sao ( mc du ho da thanh ly du tien ) – Day la quan diem cua Ngoc Luan – dung theo sach vo nhung khong chuyen sau lam va chua vao thuc te lam.
Vai dong gop y cung ngoc luan
467 Bộ luật dân sự năm 2005 về tặng cho bất động sản:
Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Chào bạn Ngọc Luân,
Tôi muốn nói một chút thôi và cũng là cuối cùng cho một vấn đề. Tôi đã thành công với vụ án tái thẩm đầu tiên trong lịch sử tố tụng của TP Hải Phòng với vụ án tranh chấp đất đai mà được ví như vụ ông Đoàn Văn Vương về Dân sự, gần 15 năm tranh chấp và 10 năm không thi hành được án, vụ án nổi tiếng và vô cùng phức tạp vì đã được khiếu nại, kêu oan đến tất cả các cấp chính quyền từ Quốc hội, Chính phủ, TANDTC, VKS ND TC, đến chính quyền tỉnh, huyện và hệ thống xét xử địa phương các cấp và đều không giải quyết được, đồng thời có rất nhiều luật sư đã kết luận và trả lời cho thân chủ tôi là không thể giải quyết được dù đã cầm toàn bộ trên tay các giấy tờ, văn bản mà sau này với tôi đó là chứng cứ mới (mà tất thảy mọi người đều coi nó không mới và không có giá trị). Thế nhưng sau 02 năm tôi tham gia, VKS TP đã ra kháng nghị sau khi có đơn của tôi, Hội đồng tái thẩm TAND TP họp 02 lần và ra quyết định tái thẩm hủy án sơ thẩm với 100% ý kiến đồng thuận để xét xử lại theo thủ tục chung. Ngày 07/01/2013 TAND huyện xét xử sơ thẩm là trả lại toàn bộ nhà và đất cho thân chủ tôi (trước đây là mất trắng toàn bộ về tay nguyên đơn), ngày 18/04/2013 Tòa thành phố đã xét sử phúc thẩm và tuyên y án sơ thẩm. Tôi đã lật ngược toàn bộ vụ án và thay đổi mọi quan điểm của các cơ quan, cá nhân với những căn cứ và luận điểm vô cùng thuyết phục đến từng câu chữ. Mà vụ án này cũng vì không có giấy tờ về đất đai rõ ràng…
Tôi trao đổi để bạn hiểu được giá trị những điều tôi phân tích ở trên.
Chúc bạn thành công trong công việc.
Cảm ơn Luật sư Lê Luân đã phản hồi. Tôi cũng chúc Luật sư nhiều thành công, sức khỏe. Nếu có dịp vào Sài Gòn thì, hi vọng “Hữu duyên thiên lý năng tương ngộ…”
Cảm ơn bạn Ngọc Luân, tôi cũng rất hy vọng một ngày nào đó tôi cũng sẽ có vụ việc trong SG và vào đó mà hữu duyên tương ngộ với bạn (vì chúng ta cùng làm nghề luật sư).
Tôi cũng đã có dịp vào SG cách đây cũng không lâu, vì tôi có việc trong Cần Thơ (một vụ liên quan đến Bệnh viện Tây Đô) rồi tôi quá giang vào SG.
Bạn có thể tham khảo thêm những bình luận của tôi ở trang này với từ khóa tìm kiếm “công văn 141/TANDTC-KHXX” để tìm bài viết phản ánh về sự không đúng của công văn này. Tôi vẫn bình luận dưới trang bài viết với bút danh Ls Lê Luân. Bạn đọc để hiểu thêm về tôi trong nghề.
Tôi rất cảm ơn bạn vì bạn đã quan tâm, người cùng họ và tên với tôi.
Trân trọng!
Ls Lê Luân (luatsuleluan@gmail.com).
0905765168 đó là số điện thoại của tôi. Nếu vào sg alo cho tôi.