THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

Kính gửi:

Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh

Bộ Xây dựng nhận được công văn số 3889/SXD-QLN&CS ngày 31/5/2011 của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đề nghị hướng dẫn xác định giá thuê mua nhà ở xã hội tại chung cư Đông Hưng II tại Quận 12. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Trường hợp việc triển khai thực hiện dự án chung cư Đông Hưng II, Quận 12 để làm quỹ nhà ở xã hội của thành phố được thực hiện trước khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 và Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 30/9/2010 thì giá cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo các quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/9/2006 của Bộ Xây dựng, cụ thể như sau:

1. Về số tiền phải nộp lần đầu:

Theo quy định tại Điều 54 của Luật Nhà ở người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Quy định này là để việc thanh toán phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thuê mua nhà ở xã hội. Do đó, người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu theo đúng tỷ lệ quy định của Luật Nhà ở.

2. Về cách tính lãi suất bảo toàn vốn:

Bộ Xây dựng thống nhất với kiến nghị đề xuất của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh về cách tính với lãi suất bảo toàn vốn là 6%, không tính lãi suất bảo toàn vốn đối với phần giá trị nhà phải nộp lần đầu tiên, giá thuê mua được tính lãi suất trên số dư giảm dần sau mỗi kỳ thanh toán. Đề nghị Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh có văn bản xin ý kiến hướng dẫn của Bộ Tài Chính về lãi suất bảo toàn vốn và cách tính cụ thể để thực hiện.

3. Về thời gian thuê mua:

Thực hiện theo quy định tại Điều 58 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, thời gian thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố nhưng không thấp hơn 15 năm và không vượt quá 20 năm đối với các trường hợp ký hợp đồng trước thời điểm Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Trường hợp ký hợp đồng sau thời điểm Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì có thể áp dụng thời gian thuê mua tối thiểu là 10 năm.

4. Về cách xác định hệ số phân bổ theo tầng cao:

Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn chung về phương pháp xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội (đầu tư từ nguồn vốn ngân sách) tại Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 (cũng như Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010). Theo đó, Sở Xây dựng có thể nghiên cứu, đề xuất phương án tính toán cụ thể (trong đó có việc xác định hệ số phân bổ theo tầng cao) khi tính giá cho thuê mua nhà ở xã hội để Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành cho phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện thực tế.

(more…)

Filed under: VB Luat Dan su, VB Luat dat dai và Kinh doanh BDS | Leave a Comment »

Kính gửi:

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh

Bộ Xây dựng nhận được công văn số 941/SXD-VLQLN ngày 17/6/2011 của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh đề nghị hướng dẫn việc xây dựng cơ chế, chính sách về nhà ở chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Pháp luật hiện hành về nhà ở quy định nhiều hình thức phát triển nhà ở, trong đó có phát triển nhà ở thương mại, phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà ở công vụ. Việc phát triển nhà ở theo từng hình thức đã được quy định cụ thể (về đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, ưu đãi đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, quản lý sử dụng…) tại: Luật Nhà ở; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Quyết định số 09/2008/QĐ-TTg ngày 11/01/2008 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy định nguyên tắc thiết kế và tiêu chuẩn sử dụng nhà ở công vụ; Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng.

Theo đó, với mỗi hình thức phát triển nhà ở và nguồn vốn khác nhau thì được thực hiện theo các cơ chế, chính sách riêng, khác nhau. Do vậy, trường hợp kết hợp nhiều loại hình nhà ở (thương mại, công vụ, xã hội với nguồn vốn đầu tư khác nhau) trong cùng một dự án thì cần bố trí, phân định riêng rẽ các phần diện tích xây dựng của dự án sử dụng cho từng loại nhà ở này. Từ đó có thể áp dụng các cơ chế, chính sách cho từng loại theo quy định; tính toán tài chính và các nghĩa vụ, quyền lợi không thể tách rời được thực hiện trên nguyên tắc phân bổ theo tỷ lệ diện tích sàn xây dựng của từng loại nhà ở trên tổng diện tích sàn xây dựng của dự án; xây dựng mô hình, tổ chức quản lý sử dụng, bảo hành, bảo trì…(riêng cho từng loại nhà hoặc chung cho toàn dự án) đảm bảo quyền lợi cũng như trách nhiệm của người sử dụng theo đúng quy định.

Đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh căn cứ, đề xuất để Ủy ban nhân tỉnh ban hành các quy định về phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh theo thẩm quyền./.

(more…)

Filed under: VB Luat Dan su, VB Luat dat dai và Kinh doanh BDS | Leave a Comment »

Kính gửi:

Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng

Bộ Xây dựng nhận được Công văn số 768/CTUBND-HC ngày 24/5/2011 của UBND tỉnh Sóc Trăng đề nghị hướng dẫn về giải quyết nhà, đất liên quan đến người Việt Nam đã xuất cảnh, định cư hợp pháp ở nước ngoài. Bộ Xây dựng nhận thấy, tại Công văn này, UBND tỉnh Sóc Trăng mới đề nghị hướng xử lý chung mà chưa nêu cụ thể những vướng mắc trong giải quyết nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vì vậy, Bộ Xây dựng chỉ có thể trả lời về nguyên tắc như sau:

1. Trường hợp người Việt Nam đã xuất cảnh và định cư hợp pháp ở nước ngoài còn đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (nay gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai) thì được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định tại Điều 129 Luật Nhà ở và Điều 2 Luật số 34/2009/QH12).

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

2. Đối với những trường hợp nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có liên quan đến các giao dịch dân sự về nhà ở trước ngày 01/7/1991 thì áp dụng quy định tại Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủy ban thường vụ Quốc hội để giải quyết. Trường hợp có vướng mắc trong việc áp dụng Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11, đề nghị UBND tỉnh Sóc Trăng có văn bản gửi Bộ Tư pháp để được hướng dẫn thực hiện theo thẩm quyền.

Đề nghị UBND tỉnh Sóc Trăng nghiên cứu, đối chiếu các trường hợp nhà ở cụ thể của người Việt Nam định cư ở nước ngoài với quy định pháp luật để giải quyết./.

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Nguyễn Trần Nam

Filed under: VB Luat Dan su, VB Luat dat dai và Kinh doanh BDS | 1 Comment »

Kính gửi:

Văn phòng Chính phủ

Ngày 10/6/2011, Văn phòng Chính phủ có Văn bản số 613/VPCP-KTN đề nghị cho ý kiến về đề xuất hỗ trợ đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi phải di dời của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (có bản sao Công văn số 222/UBND-ĐTMT-M ngày 02/6/2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh kèm theo). Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

1. Về việc hỗ trợ đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Tại khoản 2, Điều 21 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định "Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái định cư; diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê…". Theo đó, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại nơi tái định cư sẽ được bán cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP mà không phân biệt nhà ở cũ tại nơi bị thu hồi đủ điều kiện bán hay không đủ điều kiện bán như đề xuất nêu tại Công văn số 222/UBND-ĐTMT-M của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, việc quy định các trường hợp được hỗ trợ với các mức hỗ trợ như đề xuất của Ủy ban nhân dân thành phố là chưa có cơ sở để giải quyết; số lượng các trường hợp được bố trí nhà ở sau ngày 05/7/1994 là ngày ban hành Nghị định số 61/CP trên địa bàn thành phố là không nhiều.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đang trình Thủ tướng Chính phủ dự thảo Nghị định quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, trong đó có quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Nội dung dự thảo Nghị định đã được các Bộ, ngành và địa phương cơ bản thống nhất cao. Bộ Xây dựng nhận thấy có 02 trường hợp liên quan đến việc hỗ trợ đối với người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi phải di dời, cụ thể là:

(more…)

Filed under: VB Luat Dan su, VB Luat dat dai và Kinh doanh BDS | Leave a Comment »

Kính gửi:

Sở Xây dựng Hà Nội

Bộ Xây dựng nhận được Công văn số 2693/SXD-B61 ngày 29/4/2011 của Sở Xây dựng Hà Nội đề nghị có ý kiến về việc bán các căn hộ chung cư tại nhà B7 Kim Liên mà đã bố trí tái định cư cho các hộ gia đình trước đây đang ở thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Theo quy định của Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 của Chính phủ thì người đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước mà được bố trí tái định cư sang căn hộ mới, nếu có nhu cầu sở hữu căn hộ mới này thì "được giải quyết mua căn hộ đó theo mức giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định" (điểm d khoản 5 mục II của Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP).

Đối với các căn hộ chung cư tại nhà B7 Kim Liên (căn hộ số 1006, 1009, 1106) bố trí tái định cư cho các hộ gia đình trước đây đang ở thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì tại Quyết định số 1601/QĐ-UBND ngày 08/4/2009 của UBND thành phố Hà Nội đã nêu rõ việc bán các căn hộ này được áp dụng quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ.

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, đề nghị Sở Xây dựng Hà Nội báo cáo UBND thành phố thực hiện bán các căn hộ tại nhà B7 Kim Liên (căn hộ nêu tại công văn số 2693/SXD-B61) mà đã bố trí tái định cư cho các hộ gia đình theo đúng quy định pháp luật./.

TL. BỘ TRƯỞNG
CỤC TRƯỞNG CỤC QUẢN LÝ NHÀ VÀ
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nguyễn Mạnh Hà

Filed under: VB Luat Dan su, VB Luat dat dai và Kinh doanh BDS | Leave a Comment »

Kính gửi:

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Theo quy định của Quyết định số 105/2002/QĐ-TTg ngày 02/8/2002 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách cho các hộ dân vùng ngập lũ mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm, tuyến dân cư ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long thì các hộ thuộc diện đối tượng được vay vốn ưu đãi để mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong cụm, tuyến dân cư. Thời hạn vay là 10 năm, trong đó có 5 năm ân hạn. Quyết định trên cũng quy định: các hộ mua nền nhà và nhà ở nói trên, trong 10 năm kể từ khi mua không được sang bán, cầm cố, chuyển nhượng.

Đến nay, nhiều hộ dân mua nền nhà và nhà ở trong cụm, tuyến dân cư đã gần 10 năm và trên thực tế, một số hộ dân đã trả hết nợ vay và có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Các địa phương cũng mong muốn thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho những hộ dân đã trả xong nợ vay để mua đất ở trước thời hạn quy định, nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các địa phương thu hồi nợ vay của các hộ khác.

Để đáp ứng yêu cầu nói trên, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ dân thuộc diện đối tượng vào ở trong các cụm, tuyến dân cư đã trả hết nợ vay để mua nền nhà ở và đã trả hết nợ vay để làm nhà ở trước thời hạn quy định 10 năm, kể từ ngày mua; đồng thời để đảm bảo yêu cầu quản lý theo quy định tại Quyết định số 105/2002/QĐ-TTg ngày 02/8/2002 của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đề xuất việc viết Giấy chứng nhận đối với phần "Ghi chú" (quy định tại khoản 1 Điều 8 của Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) như sau:

"Trong thời gian từ ngày…/…/… (ghi ngày, tháng, năm hộ dân ký khế ước vay vốn mua nền nhà ở) đến ngày…/…/… (ghi ngày, tháng, năm hộ dân vay vốn mua nền nhà ở đủ 10 năm) chỉ được quyền chuyển nhượng cho chính quyền địa phương, cho… (ghi chủ đầu tư dự án xây dựng xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở), cho đối tượng thuộc Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long".

(more…)

Filed under: VB Luat Dan su, VB Luat dat dai và Kinh doanh BDS | 1 Comment »

Kính gửi:

Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển nhà Hoàng Anh

Bộ Xây dựng nhận được công văn số 105/CV-HA.10 ngày 28/8/2010 của Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển nhà Hoàng Anh (HAGL Land) đề nghị hướng dẫn về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì những trường hợp tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư (gọi chung là góp vốn) để được phân chia sản phẩm là nhà ở theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mà sau đó bên tham gia góp vốn có nhu cầu chuyển nhượng lại nhà ở này cho người khác thì bên tham gia góp vốn được quyền trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên thứ ba. Việc chuyển nhượng này được thực hiện theo hướng dẫn sau đây:

- Trường hợp là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 5 Điều 8 và khoản 1 Điều 20 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;

- Trường hợp là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thực hiện bán nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 20 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, doanh nghiệp này chỉ được chuyển nhượng nhà ở cho bên thứ ba sau khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư hoặc sau khi đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư. Việc chuyển nhượng nhà ở trong trường hợp này được thực hiện như sau:

+ Nếu doanh nghiệp đã thanh toán hết tiền mua nhà ở nhưng chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì sau khi hoàn thành thủ tục bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định, doanh nghiệp được ký hợp đồng với tên gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở (có các nội dung như văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nêu tại phụ lục số 14 ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT-BXD) với bên nhận chuyển nhượng quyền và nghĩa mua nhà ở, hợp đồng này không phải công chứng, nhưng phải có xác nhận của chủ đầu tư vào hợp đồng, bên chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở phải nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định. Sau khi có xác nhận của chủ đầu tư thì chủ đầu tư sẽ chấm dứt giao dịch với doanh nghiệp (bên chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ mua nhà ở) để giao dịch trực tiếp với bên nhận chuyển nhượng quyền và nghĩa mua nhà ở;

(more…)

Filed under: VB Luat Dan su, VB Luat dat dai và Kinh doanh BDS | Leave a Comment »

Kính gửi:

Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín

Ngày 11/11/2010 Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín có văn bản số 544/CV-CSPC đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn một số vấn đề liên quan đến việc thực hiện Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông t­ư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Nghị định này. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại khoản 6 Điều 18 của Thông tư­ số 16/2010/TT-BXD, đối với những tr­ường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư­ mà có nhu cầu bán lại nhà ở đó cho ngư­ời khác thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở, không áp dụng hình thức chuyển nh­ượng hợp đồng mua bán nhà ở như­ đối với trư­ờng hợp chư­a nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu t­ư.

Quy định nêu trên là phù hợp với quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở, bởi vì tại thời điểm này bên bán đã có nhà ở và các bên đã thực hiện xong hợp đồng mua bán nhà ở (giống như­ tr­ường hợp hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng xong nhà ở riêng lẻ theo giấy phép xây dựng, như­ng chủ nhà chư­a có giấy tờ chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở), nên chủ nhà muốn bán nhà này thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu về nhà ở, không thể thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng này. Mặt khác, tại thời điểm này chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đứng tên người mua nhà ở cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, do đó nếu bên có nhà ở thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong khi cơ quan có thẩm quyền đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận về sở hữu cho họ sẽ tạo ra nhiều thủ tục phức tạp cho việc sang tên chủ sở hữu nhà ở và không đúng với quy định về mua bán nhà ở hiện nay.

(more…)

Filed under: VB Luat Dan su, VB Luat dat dai và Kinh doanh BDS | Leave a Comment »