VƯỚNG MẮC VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ QUYỀN TÀI SẢN PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

NGUYỄN VĂN PHƯƠNG VÀ  MAI THỊ THU – Vietcombank

Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân và được quy định trong Hiến pháp nước ta. Hiện nay, dân số Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người với phần lớn có thu nhập ở mức trung bình và thu nhập thấp (thu nhập bình quân đầu người năm 2013 đạt khoảng 1.960 USD1). Dân số tại hai thành phố lớn nhất của nước ta là khoảng 15 triệu người, trong đó dân số tại TP. Hồ Chí Minh xấp xỉ 8 triệu người và dân số tại TP. Hà Nội hơn 7 triệu người.

Nhu cầu có nhà ở của người dân là rất lớn, chủ yếu xuất phát từ thực tế: hàng năm có hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp các trường đại học và ở lại thành phố tìm việc làm, những người đến tuổi lập gia đình và tách ra khỏi hộ gia đình để ở riêng, diện tích nhà ở chật và kinh tế gia đình ngày được cải thiện, có đủ tiềm lực tài chính để mua một ngôi nhà ở khác có diện tích lớn hơn hoặc điều kiện tốt hơn, hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống trong một nhà ở… Với mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 44 triệu đồng/năm nêu trên (tức là khoảng 3,6 triệu đồng/tháng), khả năng tài chính của hầu hết người dân là có hạn so với giá mua nhà ở trên thị trường, nên nhiều người dân không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở bằng nguồn thu nhập của mình mà chỉ có thể mua nhà ở theo phương thức trả dần, trả góp hoặc bằng nguồn vốn vay ngân hàng. Khi người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà ở, trên cơ sở quy định của pháp luật và chính sách nội bộ của từng ngân hàng, các ngân hàng thường yêu cầu người dân có tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ để hạn chế rủi ro và bảo toàn nguồn vốn vay. Từ hoàn cảnh và điều kiện thực tế của mình, nhiều người dân chỉ có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở để đáp ứng điều kiện cho vay vốn của ngân hàng. Mặc dù ngân hàng đã chủ động và linh hoạt chấp nhận nhận thế chấp loại tài sản này để cấp vốn vay cho đối tượng khách hàng nêu trên nhưng thực tiễn triển khai nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở tại các ngân hàng đang gặp một số khó khăn, vướng mắc nhất định, đặc biệt là các thủ tục pháp lý liên quan đến việc nhận thế chấp và xử lý loại tài sản nêu trên.

Continue reading

VỐN CHỦ SỞ HỮU TRONG CÁC NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM – CÁC VẤN ĐỀ VỀ QUẢN TRỊ VỐN

THS. LÊ THỊ LỢI – Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội

Trong những năm từ 2007 trở lại đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, ngành Ngân hàng Việt Nam đã có những phát triển vượt bậc và đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đó, những bất cập trong quản lý của các ngân hàng cũng như các khó khăn cũng nảy sinh trên nhiều mặt hoạt động, trong đó có vấn đề về vốn chủ sở hữu – là cấu phần vốn vô cùng quan trọng trong nguồn vốn hoạt động của các ngân hàng thương mại. Do đó, đòi hỏi cần có những thay đổi mạnh mẽ trong nhìn nhận và quản lý vốn chủ sở hữu ngân hàng từ  phía cơ quan quản lý nhà nước cũng như từ các ngân hàng thương mại.

1. Phát triển kinh tế và sự phát triển của các ngân hàng thương mại

Đánh giá về bối cảnh chung của hoạt động ngân hàng trong hơn 5 năm qua, có thể nói nền kinh tế đã chuyển qua những thái cực khác nhau trong giai đoạn này, một phần do tác động của nền kinh tế toàn cầu, và một phần do các yếu tố nội tại của nền kinh tế trong nước nói chung và ngành Ngân hàng nói riêng. (Biểu đồ 1) Ngành ngân hàng với các chức năng vốn có của mình đã tham gia sâu sắc và tích cực trong phát triển kinh tế. So sánh giữa tăng trưởng kinh tế và tăng trưởng tín dụng trong những năm qua, có thể thấy tín dụng ngân hàng là  một trong những nhân tố vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội.

Bên cạnh tăng trưởng nền kinh tế, Việt Nam còn gặp phải rất nhiều vấn đề về kinh tế vĩ mô như cơ cấu tăng trưởng, lạm phát, công ăn việc làm và cạnh tranh quốc gia. Lạm phát gia tăng và tác động xấu toàn diện đến mọi mặt kinh tế xã hội, đi kèm với  với lạm phát là việc tăng nóng và bất hợp ý của tín dụng ngân hàng (Xem Biểu đồ 2).

Tăng trưởng nóng và bất hợp lý của tín dụng của các ngân hàng là nguyên nhân tăng trưởng  nhanh của tổng tài sản các ngân hàng trong những năm 2008 – 2011, và có thể nói điều này là hệ quả trực tiếp từ việc tăng vốn điều lệ/vốn chủ sở hữu rất mạnh của các ngân hàng trong những năm qua.  Các ngân hàng tăng vốn chủ sở hữu cho mục đích đầu tư tăng năng lực hạ tầng (đầu tư xây dựng trụ sở, đầu tư cho công nghệ, mở rộng mạng lưới hoạt động…) và  tăng vốn để tăng năng lực tài chính nhằm nâng cao cạnh tranh và đảm bảo các hệ số an toàn vốn (hệ số CAR)  đáp ứng cho việc ngân hàng tăng trưởng nóng tín dụng và tài sản có rủi ro khác trong tổng tài sản. Chúng ta còn nhớ, vào thời điểm Việt Nam được chấp thuận  gia nhập WTO vào năm 2007, khi đó các cơ quan quản lý nhà nước và ngành Ngân hàng dự đoán: sẽ có một cuộc xâm nhập của các ngân hàng nước ngoài vào Việt Nam khi Việt Nam mở cửa ngành Ngân hàng vào năm 2011, vì thế các ngân hàng thương mại trong nước đã có cuộc đua tăng vốn điều lệ/vốn chủ sở hữu nhiều hơn nữa nhằm đảm bảo năng lực tài chính, giữ thị phần trước sự cạnh tranh của các ngân hàng nước ngoài thâm nhập vào thị trường Việt Nam. Yêu cầu tăng vốn đối với các ngân hàng Việt Nam chủ yếu xuất phát từ quy mô về tài sản và vốn chủ sở hữu của các ngân hàng Việt Nam là quá nhỏ so với các ngân hàng trong khu vực và trên thế giới, và khuyến nghị của các nhà kinh tế cũng như của các cơ quan quản lý nhà nước về sáp nhập các ngân hàng nhỏ để tạo ra những ngân hàng lớn hơn đã không được thực hiện vào thời gian đó.

Continue reading

CÓ NÊN CÔNG NHẬN “TÀI SẢN ẢO” LÀ MỘT LOẠI TÀI SẢN?

THS. LS. PHẠM THANH BÌNH – Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội

Vấn đề tài sản ảo trở nên “nóng” ở Việt Nam khoảng hơn một năm qua cùng với trào lưu chơi trò trực tuyến (game online). Đặc biệt, trong thời gian qua, với quá trình soạn thảo, lấy ý kiến của các ban, ngành, cơ quan chức năng về Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật dân sự, vấn đề “tài sản ảo” càng trở nên thu hút sự quan tâm của cộng đồng. Các hội thảo, hội nghị, lấy ý kiến về việc có nên công nhận “tài sản ảo” là một loại tài sản được luật dân sự bảo hộ  hay không diễn ra sôi nổi với nhiều ý kiến đóng góp trái chiều.

Điều 163 Bộ luật dân sự 2005 quy định tài sản bao gồm “vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Như vậy, Bộ luật dân sự 2005 mới chỉ liệt kê những đối tượng có thể được coi là tài sản mà không đưa ra khái niệm cụ thể về tài sản, cũng không đưa ra  tiêu chí chung để làm căn cứ xác định đối tượng nào đó có phải là tài sản hay không? Những loại tài sản được liệt kê tại Điều 163 là kết quả của quá trình phát triển giao lưu dân sự, phải thể hiện được ý nghĩa kinh tế của nó để được thừa nhận và thể hiện trong các quy định của pháp luật. Theo tiêu chí này tài sản ảo cũng có thể trở thành loại tài sản mới được pháp luật thừa nhận bởi ý nghĩa kinh tế của nó là hiển nhiên trong giao lưu dân sự, thể hiện qua thực tiễn nó đã là đối tượng của các giao dịch kinh tế liên quan.

Để xác định tài sản ảo là một loại tài sản cần phải xem xét trên nhiều khía cạnh khác nhau. Cụ thể:

- Về tính pháp lý: Tài sản ảo là một khái niệm rất rộng như tên miền internet, địa chỉ hộp thư điện tử, các loại tài khoản Game Online,… phổ biến nhất là tài sản ảo trong trò chơi trực tuyến, tên miền. Tiếp cận theo nghĩa hẹp, tài sản ảo là các đối tượng ảo trong thế giới ảo, còn theo nghĩa rộng thì tài sản ảo được hiểu là những tài nguyên trên mạng máy tính được xác định giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự. Khái niệm này được tiếp cận thông qua tư duy lý luận về quyền tài sản.

Continue reading

ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM–CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh

1. Tổng quan

1.1. Sự cần thiết của việc đăng ký quyền

Thông tin và bảo đảm thực hiện quyền. Đăng ký, theo nghĩa hẹp của từ ngữ, là việc ghi chép một sự việc vào một quyển sổ nhằm chính thức hoá sự việc ấy trong mối quan hệ đối với toàn xã hội. Cũng theo nghĩa ấy mà việc đăng ký một quyền nói chung, đăng ký quyền đối với bất động sản nói riêng được ghi nhận, và chế định đăng ký được xây dựng trong luật của các nước.

Điều kiện cần để một quyền chủ thể được tôn trọng và được bảo đảm thực thi bằng sức mạnh của công lực là nó phải được xã hội biết đến. Các quyền có thể rất đa dạng về chủng loại, tính chất, giá trị, thứ tự ưu tiên…; bởi vậy, việc quyền được nhận dạng đầy đủ thông qua sự mô tả theo một bộ tiêu chí nào đó sẽ có tác dụng làm rõ thông tin về sự hiện hữu của quyền, qua đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc bảo đảm thực hiện quyền trong quan hệ xã hội.

1.2. Xác định ý nghĩa của việc tổ chức đăng ký

Lý thuyết. Trong điều kiện chủ thể sử dụng dịch vụ đăng ký với mong muốn quyền của mình được thừa nhận và bảo vệ, thì hệ thống đăng ký tốt nhất phải bảo đảm được các tiêu chí sau đây.

Thứ nhất, nó cho phép nhận dạng tài sản một cách chính xác, cũng như làm rõ nội dung của quyền đối với tài sản đó. Sổ đăng ký có những mô tả bằng câu chữ và nếu cần, cả bằng bản vẽ cho phép phân biệt rạch ròi tài sản đăng ký cũng như quyền được đăng ký với bất kỳ tài sản nào, quyền nào khác.

Thứ hai, nó cho phép khẳng định sự hiện hữu không thể tranh cãi của quyền, đặc biệt về chủ thể và nội dung của quyền. Nói khác đi, việc đăng ký có tác dụng tạo ra chứng cứ chính thức và tuyệt đối về quyền, hay khác đi nữa, đăng ký có tác dụng tạo lập quyền. Tất nhiên, muốn đạt được điều này, thì việc đăng ký phải được tiến hành trên cơ sở kết quả thẩm định tích cực và đáng tin cậy được nhà chức trách có thẩm quyền thực hiện theo một trình tự chặt chẽ, cho phép tránh được rủi ro đăng ký nhầm một quyền không tồn tại hoặc đăng ký quyền cho một người không phải là chủ thể đích thực của quyền.

Thực tế. Mong muốn xây dựng hệ thống đăng ký hiệu quả nhất về phương diện bảo vệ quyền chủ thể và sự bình ổn, trật tự trong cuộc sống dân sự, nhưng không phải nhà chức trách nào cũng có đầy đủ điều kiện để đạt được mục tiêu đó, nhất là các điều kiện khách quan. Quá trình tìm kiếm giải pháp khả thi cho các vấn đề đặt ra đã dẫn đến sự hình thành và phát triển nhiều mô hình đa dạng. Tiêu biểu nhất là hai mô hình: đăng ký xác lập quyền và đăng ký để đối kháng quyền với người thứ ba.

Continue reading

ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẤN ĐỀ MINH BẠCH HÓA THÔNG TIN VỀ TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

HỒ QUANG HUY – Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm, Bộ Tư pháp

Một trong những vấn đề quan trọng khi nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta chính là phải xác định được đúng bản chất của hoạt động đăng ký bất động sản để có phương pháp điều chỉnh phù hợp, đồng thời cần phải đánh giá được tính minh bạch của thông tin về bất động sản để từ đó đề xuất các giải pháp giúp thị trường bất động sản vận hành an toàn, công khai.

1. Bản chất của đăng ký bất động sản

1.1. Bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất

Một trong các vấn đề hiện còn có nhiều ý kiến tranh luận giữa các chuyên gia pháp lý, các nhà hoạch định chính sách là bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, (i) loại quan điểm thứ nhất cho rằng, quyền năng của người sử dụng đất có từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), (ii) loại quan điểm thứ hai cho rằng, quyền năng của người sử dụng đất có từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định giao đất, cho thuê đất và người sử dụng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua việc chỉnh lý hồ sơ địa chính. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Người sử dụng đất để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, theo chúng tôi, đất đai tuy thuộc sở hữu toàn dân và quyền sử dụng đất của người dân là quyền “phái sinh”, nhưng để có thể hiểu rõ bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất, chúng ta cần gắn hoạt động đăng ký với từng loại thị trường quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Theo đó, đối với thị trường sơ cấp (quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất) thì việc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức một văn bản hành chính đã làm “phát sinh” quyền của người sử dụng đất và người sử dụng đất nếu có nhu cầu thực hiện các giao dịch (ví dụ: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…) thì tiến hành đăng ký để quyền sử dụng đất có đủ điều kiện tham gia thị trường thứ cấp. Đối với thị trường thứ cấp (quan hệ giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau) thì quyền sử dụng đất chuyển cho bên nhận chuyển quyền từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, còn việc đăng ký biến động về sử dụng đất (chỉnh lý biến động) chỉ nhằm ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân với nhau và giúp công khai hoáquyền của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất với người thứ ba.

Continue reading

ĐÒI LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CẦN ĐẾN ĐÂU?

ĐÔNG QUANG

Giấy tờ có giá là gì?. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản có phải là giấy tờ có giá? Khi bị người khác chiếm giữ các loại giấy tờ này thì có quyền yêu cầu Tòa giải quyết?

Thời gian qua, nhiều ý kiến thắc mắc “Giấy tờ có giá” là gì?. Các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy đăng ký xe máy, xe ô tô…) có phải là yêu cầu trả lại “Giấy tờ có giá” không?. Nếu yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa có thụ lý?. Về vấn đề này, TANDTC vừa có văn bản số 141/TANDTC-KHXX hướng dẫn khá cụ thể.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không phải là giấy tờ có giá

Tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Theo điểm 8, Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010, giấy tờ có giá là “bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”.

Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành thì giấy tờ có giá bao gồm: Hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc, công ụ chuyển nhượng khác được quy định tại Điều 1 Luật Các công cụ chuyển nhượng năm 2005; Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu được quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 4 của Pháp lệnh ngoại hối năm 2005; tín phiếu, hối phiếu, trái phiếu, công trái và các công cụ khác làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ được quy định tại điểm 16, Điều 3 Luật Quản lý nợ công 2009; các loại chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ; quyền mua cổ phần, chứng quyền, quyền chọn mua, quyền chọn bán, hợp đồng tương lai, nhóm chứng khoán hoặc chỉ số chứng khoán; hợp đồng góp vốn đầu tư; các loại chứng khoán khác do Bộ Tài chính quy định) được quy định tại khoản 1 Điều 6 của Luật Chứng khoán; trái phiếu doanh nghiệp được quy định tại Điều 2 của Nghị định số 52/2006/NĐ-CP của Chính phủ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Continue reading

NHỮNG CẢI CÁCH GÓP PHẦN HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LÝ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

TS. NGUYỄN THỊ TUYẾT NHƯ

1- Đặt vấn đề

Hiện nay các nhà đầu tư khai thác bất động sản thưởng gặp vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản… với nhiều nguyên nhân khác nhau: có thể là do những quy định chưa phù hợp, hay do sự chống chéo của những Điều Luật, hoặc là do sự hạn chế về trình độ nghiệp vụ của người thihành công vụ khi vận dụng các Điều Luật, cũng không loại trừ những hành vi nhũng nhiễu của cán bộ thực thi… Cần sớm có những cải cách để xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Trong phạm vi nghiên cứu này, tác giả trình bày những vấn đề cơ bản đã gây ra vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê đất đối với các chủ đầu tư, thông qua tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng; trình bày những chồng chéo của Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản như sau:

2- NHỮNG BẤT CẬP TRONG CÁC ĐIỀU LUẬT VIỆC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành

2.1.1. Quy định đơn giá tính tiền sử dụng đất, phương pháp tính tiền sử dụng đất

Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay đơn giá đất tính tiền sử dụng đất, phương pháp tính tiền sử đất đã qua nhiều sửa đổi theo các quy định:

· Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

· Nghị Định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

· Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 11/12/2004 hướng dẫn thi hành nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.

· Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về Sửa đổi bổi sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

· Thông tư 70/2006/TT-BTC Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung thông tư 117/2004/TT-BTC

· Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 22/7/2007 sửa đổi Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

· Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 sửa đổi, bổ sung Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đấ t

· Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư

· Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi bổ sung 1 số điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

· Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 sửa đổi bổ sung thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 11/12/2004 của bộ tài chính hướng dẫn thi hành nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.

Continue reading

GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT GIỮA TÊN MIỀN VÀ THƯƠNG HIỆU THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LS. LÊ QUANG VINH – Công ty luật BROSS & PARTNERS

Tên miền có giá không kém một thương hiệu tốt.

Trên thế giới cho đến năm 2004 đã ghi nhận được một số giao dịch chào bán tên miền với giá đắt nhất như sau:
Tên miền Business.com giá 7.5 triệu USD (tháng 12/1999)
Tên miền AsSeenOnTv.com giá 5.1 triệu USD (tháng 1/2000)
Tên miền Altavista.com có giá 3.3 triệu USD (tháng 8/1998)
Tên miền CreditCards.com có giá 2.75 triệu USD (tháng 7/2004)

Tên miền là gi?

Tên miền xuất phát từ thuật ngữ tiếng Anh “Domain Names” (thường được viết tắt là DN) là tên được sử dụng để định danh các điạ chỉ trên Internet. Internet gồm một mạng lưới hàng nghìn các mạng máy tính độc lập có chứa hàng triệu máy chủ cung cấp thông tin. Trường hợp muốn lấy thông tin hoặc trao đổi thông tin dưới dạng email, chia sẻ hình ảnh hoặc tác phẩm âm nhạc từ một máy chủ cụ thể, người sử dụng phải biết chính xác địa chỉ internet của máy chủ đó thì mới có thể thực hiện được công việc này. Địa chỉ của máy chủ được biểu thị bằng một dãy số duy nhất gọi là giao thức Protocol (địa chỉ IP). Ví dụ địa chỉ IP của nhà cung cấp dịch vụ tìm kiếm khổng lồ GOOGLE INC là 209.85.129.18. Tuy nhiên, việc biểu thị địa chỉ IP bằng dãy số khiến người sử dụng không thể nhớ được, vì vậy, người ta đã nghĩ ra cách biến địa chỉ IP đó thành một tên miền có thể nhớ được. Chẳng hạn như trường hợp GOOGLE.COM, người sử dụng chỉ cần nhớ tên miền GOOGLE.COM mà không cần phải nhớ địa chỉ 209.85.129.18 vì trên mỗi máy chủ đã cài đặt sẵn một công cụ chuyển đối tự động từ GOOGLE.COM thành dãy số ứng với địa chỉ IP 209.85.129.18.

Các loại tên miền và cấu trúc của nó

Tên miền bao gồm tên miền quốc tế dùng chung (generic top level domain) viết tắt là gTLD (ví dụ: .COM) và tên miền quốc gia dùng chung (country code Top Level Domain) viết tắt là ccTLD (ví dụ: .VN của Việt Nam, .SG của Singapore, .JP của Nhật Bản, .CN của Trung Quốc).
Dưới tên miền cấp cao nhất dùng chung là các tên miền định danh một địa chỉ IP cụ thể. Ví dụ:
Tên miền cấp 2: bross.vn
Tên miền cấp 3: trungnguyen.com.vn
Tên miền cấp 4: trade.garco10.com.vn
Tuỳ theo lĩnh vực hoạt động của chủ thể đăng ký, các tên miền dùng chung được phân loại theo lĩnh vực. Ví dụ: .COM/.BIZ dùng cho các tổ chức, cá nhân hoạt động thương mại; .EDU dành cho các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, đào tạo; .GOV.VN dành cho các cơ quan, tổ chức nhà nước ở trung ương và địa phương; .NET.VN dành cho các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực thiết lập và cung cấp các dịch vụ trên mạng.

Tại sao phải đăng ký tên miền?

Theo nguyên tắc chung trên thế giới hiện nay tên miền sẽ được đăng ký nếu thoả mãn 2 điều kiện: duy nhất và ai nộp đơn đăng ký trước thì được cấp trước. Do vậy, để sở hữu tên miền, bạn phải tiến hành đăng ký tên miền bạn dự định sử dụng với cơ quan quản lý về tên miền càng sớm càng tốt.

Continue reading

MỘT SỐ VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NGOẠI HỐI HIỆN NAY

THS. NGUYỄN THÙY TRANG -  Tổng công ty Công nghiệp hóa chất mỏ – Vinacomi

Thực hiện Nghị quyết số 02/2011/NQ-CP ngày 9/1/2011, Nghị quyết số 11/2011/NQ-CP ngày 01/3/2011 của Chính phủ, Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, năm 2011, các hoạt động giao dịch, niêm yết, thanh toán, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú trên lãnh thổ Việt Nam đã, đang và sẽ được siết chặt quản lý theo đúng các quy định về quản lý ngoại hối của Nhà nước. Nhưng, quản lý như thế nào, xử lý ra làm sao vẫn là một vấn đề gây nhiều tranh cãi.

Chấn chỉnh việc sử dụng đồng tiền Việt Nam, ngăn chặn tình trạng đô la hóa nên được xem xét từ gốc, đó là các quy định của pháp luật, sau đó là việc thực thi và vận dụng các quy định đó trên thực tế. Trong bối cảnh kinh tế thị trường mở cửa, giao dịch thông thương giữa các quốc gia ngày càng mở rộng, đồng tiền Việt Nam đang chịu sức ép nặng nề của vấn đề lạm phát và mất giá, để đối phó với các quy định pháp luật về ngoại hối, nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn những phương thức khá “linh hoạt” nhằm bảo toàn giá trị nguồn tiền của mình trong các giao dịch vốn và giao dịch vãng lai.

1. Các quy định pháp luật hiện hành

Từ các quy định của Pháp lệnh và Nghị định về quản lý ngoại hối… Điều 22, Pháp lệnh Ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11 ngày 13/12/2005 của Ủy ban Thường vụ quốc hội (sau đây gọi tắt là PL số 28)

“Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối: Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ chức tín dụng, các trường hợp thanh toán thông qua trung gian gồm thu hộ, ủy thác, đại lý và các trường hợp cần thiết khác được Thủ tướng Chính phủ cho phép”.

Điều 29, Nghị định 160/2006/NĐ-CP ngày 28/12/006 hướng dẫn thi hành Pháp lệnh Ngoại hối quy định “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối trừ các trường hợp sau: …”. Tiếp sau đó, là 12 trường hợp được phép giao dịch bằng ngoại hối. Nếu tổ chức, cá nhân không thuộc 12 trường hợp đã được liệt kê sẽ phải tuân thủ các quy định của pháp luật về ngoại hối.

Continue reading

CÓ NÊN ĐỊNH GIÁ CÁC QUYỀN SỞ HỮU TRÍ TUỆ

BÙI HUYỀN

Ngày càng có nhiều người công nhận rằng, quyền sở hữu trí tuệ như một tài sản và công cụ của một doanh nghiệp có thể đóng góp đáng kể cho thành công của doanh nghiệp. Sự thật là việc tiềm lực này tồn tại cho các doanh nghiệp thu lợi từ các danh mục quyền sở hữu trí tuệ của họ đã dẫn tới một mối quan tâm nhiều hơn về định giá các quyền sở hữu trí tuệ.

Ở đây nên quan tâm tới sự khác nhau giữa giá cả và giá trị của một tài sản sở hữu trí tuệ. Giá cả chủ yếu được xác định như những thứ mà một người mua sẵn sàng trả, trong một giao dịch bình thường dựa vào giá trị được nhận thấy của sản phẩm. Giá trị là trừu tượng nhưng những tính toán số lượng tất định dựa trên một loạt các phương pháp và luật lệ được kiểm định theo đúng trật tự. Nói cách khác, mặc dù giá trị sở hữu trí tuệ có thể ảnh hưởng tới việc định giá một tài sản sở hữu trí tuệ cũng không nhất thiết phải giống như việc định giá cả. Việc định giá thường bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác bao gồm thời gian, nhu cầu, lý do bán và những kỹ năng đàm phán của các bên liên quan.

Các công cụ được sử dụng cho việc định giá các sản phẩm sở hữu trí tuệ có thể giúp các doanh nghiệp quản lý các danh mục quyền sở hữu trí tuệ của họ một cách thực tế và hiệu quả hơn. Việc định giá các quyền sở hữu trí tuệ đưa ra một tiêu chuẩn so sánh hữu ích và cơ sở đàm phán về việc chuyển nhượng hoặc mua các tài sản thuộc quyền sở hữu trí tuệ.

Trước khi một doanh nghiệp bắt tay vào việc định giá các giá trị tài sản quyền sở hữu trí tuệ thì cần phải trả lời các câu hỏi sau:

  • Tại sao doanh nghiệp quyết định định giá các quyền sở hữu trí tuệ?
  • Khi nào cần và sử dụng các thông tin (kết quả của việc định giá trị này)?
  • Quyền sở hữu trí tuệ nào cần được định giá?
  • Phương pháp định giá nào nên được áp dụng?
  • Những cân nhắc khi định giá quyền sở hữu trí tuệ

Continue reading

CÂU CHUYỆN ĐỊNH GIÁ THƯƠNG HIỆU

PHI TUẤN

Những câu chuyện mua bán, khiếu kiện liên quan đến thương hiệu của các doanh nghiệp trong nước thường chỉ được nhắc đến trong những lúc trà dư tửu hậu, chưa trở thành những bài học kinh nghiệm. Việc định giá thương hiệu, để thương hiệu trở thành tài sản của doanh nghiệp, vẫn đang chờ một cơ sở pháp lý.

Những câu chuyện cũ

Cách đây nhiều năm, việc hãng Unilever mua lại thương hiệu kem đánh răng P/S với giá 5 triệu đô la Mỹ và Colgate mua Dạ Lan với giá 3 triệu đô la đã gây xôn xao dư luận. Năm 1999, chủ nhãn hiệu kẹo dừa Bến Tre, bà Hai Tỏ, đã phải lặn lội sang Trung Quốc khiếu kiện một doanh nghiệp xứ này lấy thương hiệu của mình để đăng ký bảo hộ cho sản phẩm kẹo dừa xuất khẩu. Năm 2001, Công ty Cà phê Trung Nguyên đã phải chi một khoản tiền không nhỏ để lấy lại thương hiệu do một Việt kiều ở Mỹ đã đăng ký nhãn hiệu này trước đó.

Những câu chuyện trên vẫn chưa thể gợi ra những mối quan tâm về thương hiệu từ phía cơ quan quản lý trong thời gian gần đây. Một số doanh nghiệp xin góp vốn bằng thương hiệu, nhưng đã bị Bộ Tài chính từ chối, bởi chuẩn mực kế toán 04 của bộ ban hành không cho phép việc này. Ngay cả khi làn sóng cổ phần hóa doanh nghiệp làm xuất hiện sự lúng túng về việc xác định giá trị thương hiệu cấu thành tài sản doanh nghiệp, thì vẫn chưa có một cơ quan nào đứng ra lo liệu.

Câu chuyện về giá trị thương hiệu chỉ thực sự gây sự chú ý khi tập đoàn Công nghiệp Tàu thủy Việt Nam Vinashin làm bùng lên làn sóng góp vốn bằng thương hiệu. Và cũng chính từ đề xuất của Vinashin, Bộ Tài chính mới đưa ra dự thảo thông tư hướng dẫn việc góp vốn và nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng nhãn hiệu để lấy ý kiến.

Continue reading

DỠ “RÀO CẢN” SỞ HỮU ĐẤT ĐAI

image NHÓM CÁC TÁC GIẢ: PGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA, PGS.TS. ĐẶNG VĂN THANH, LS. TRẦN HỮU HUỲNH, LS. NGUYỄN TIẾN LẬP

Bản chất của quá trình tư nhân hoá đất đai: các cơ quan quản lý Nhà nước không còn đủ sức để sử dụng các công cụ và biện pháp hành chính nhằm kiểm soát sự vận động của các yếu tố và quy luật thị trường, dẫn đến đánh mất các thực quyền của người chủ sở hữu. Hậu qủa của nó, mà cả Nhà nước và xã hội phải gánh chịu, là giá đất ngày càng tăng trong khi hiệu quả thật sự của các dự án đầu tư thì ngày càng thấp.

Có lẽ không có quốc gia nào có bộ luật về quản lý đất đai đồ sộ và phức tạp như ở Việt Nam. Vấn đề ở chỗ đó không phải là tất cả pháp luật về đất đai (để điều chỉnh nó như là một loại tài nguyên, đối tượng sở hữu và tài sản của Bộ luật Dân sự) mà chủ yếu là các văn bản liên quan đến quản lý nhà nước hay quản lý hành chính về đất đai, tức về thực chất xoay quanh bảo vệ các quyền và lợi ích của nhà nước với tư cách là “người đại diện chủ sở hữu (toàn dân) về đất đai”.

Xét về phương diện “sở hữu toàn dân về đất đai” có thể nêu một số vấn đề ở góc độ lý thuyết.

Thứ nhất, khi Hiến pháp ghi rằng “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thì cần coi đó là tuyên ngôn chính trị về sở hữu hơn là một chế định pháp lý. Đất đai nói chung, tương tự như không khí và ánh sáng là các yếu tố thuộc về môi trường sống tự nhiên, nên không thể là “tài sản” thuộc phạm trù sở hữu của luật Dân sự được. Thay vào đó, các “mảnh đất” hay “thửa đất” cụ thể mới là đối tượng của sở hữu theo pháp luật. Luật về đất đai của các nước, do đó, chính là luật về địa chính.

Thứ hai, khi tuyên bố đất đai thuộc sở hữu toàn dân trên cơ sở Luật Đất đai năm 1980, Nhà nước đã tước đoạt về mặt pháp lý (một cách đơn giản và dễ dàng) toàn bộ sở hữu tư nhân về đất đai ở Việt Nam. Tuy nhiên, bởi “đất đai” và “thửa đất” (hay “mảnh đất”) thuộc hai phạm trù khác nhau, do đó, trên thực tế, quá trình quốc hữu hoá các “mảnh đất” và “thửa đất” cụ thể đã không xảy ra sau đó.

Continue reading

TỔNG QUAN VỀ LUẬT TÀI SẢN

NGÔ HUY CƯƠNG – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Các học giả ngày nay không thể không thừa nhận rằng, luật tư là một ngành luật cơ bản, trong sự khác biệt với luật công, luôn luôn gắn bó với đời sống thường nhật của con người, và đã được sinh ra từ mối quan hệ cơ bản và bình thường của con người từ thời thượng cổ. Nó ít bị biến đổi theo các trào lưu chính trị và chỉ tự làm cho mình phù hợp với các hoàn cảnh xã hội cụ thể bằng cách bồi đắp hay cập nhật thêm những điểm mới, hoặc gọt giũa đi những điểm đã già cỗi. Nhưng tóm lại cái gốc của nó vẫn còn nguyên vẹn như từ thủa mới sinh. Chỉ những nền tài phán nào không xây dựng trên cái gốc đó, cái nền tảng đó mới luôn luôn bị rung chuyển, bị xáo trộn, bị hoang mang. Phải chăng nền pháp luật của Việt Nam hiện nay cũng như vậy?

Thật thế, luật dân sự – nền tảng căn bản của luật tư mà ở đó Nhà nước chỉ đóng vai trò trọng tài – có liên quan tới con người, tới hành vi của con người và quan hệ của con người đối với nhau và tới tài sản [5, tr. III]. Phân chia một cách thô thiển thì có hai loại quan hệ: Một là quan hệ giữa người với người; và Hai là quan hệ giữa người với người và vật.

Trong các hệ thống pháp luật, thông thường người ta mượn các khái niệm và các giải pháp của Luật La Mã để giải quyết các mối quan hệ đó. Quan hệ giữa trái chủ và người thụ trái xác định là quan hệ nghĩa vụ. Và luật điều tiết các quan hệ đó được gọi là luật nghĩa vụ hay luật về quyền đối nhân. Còn quan hệ giữa mọi người liên quan tới vật được điều tiết bởi một thứ luật gọi là luật tài sản (jus rerum). Vì vậy các vật quyền thường được xem là phạm vi truyền thống của luật tài sản. Tuy nhiên, về kỹ thuật pháp điển hoá hay ứng dụng cụ thể, các hệ thống pháp luật có thể có những cách lựa chọn khác nhau. Nhưng điểm đáng nói nhất đối với các luật gia không phải là vấn đề kỹ thuật mà họ có thể làm chủ một cách dễ dàng, mà là những học thuyết ẩn sâu trong những quan niệm, và tính hệ thống, tính logic của các vấn đề pháp lý.

Muốn nghiên cứu những vấn đề phức tạp đó, trước tiên cần phải khảo sát các quan niệm về tài sản.

1. Khái niệm tài sản

Không lý gì mà khi nói về khái niệm tài sản lại không nhắc tới định nghĩa về tài sản của pháp luật Việt Nam, cho dù nó hay hoặc không hay. Điều 172 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam 1996 lý giải:

Continue reading

CHÍNH SÁCH VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BỊ CHÔN GIẤU, BỊ CHÌM ĐẮM ĐƯỢC PHÁT HIỆN

CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN, BỘ TÀI CHÍNH

Theo quy định tại Điều 240 Bộ luật Dân sự thì một bộ phận tài sản bị chôn giấu, bị chìm đắm được tìm thấy mà không có hoặc không xác định được chủ sở hữu thì được xác lập quyền sở hữu của Nhà nước.

Tại Bộ luật Hàng hải, Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 6/3/1998 của Chính phủ về quản lý tài sản nhà nước, Nghị định số 92/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Di sản văn hoá, Nghị định số 86/2005/NĐ-CP ngày 8/7/2005 của Chính phủ về quản lý và bảo vệ di sản văn hoá dưới nước, Nghị định số 18/2006/NĐ-CP ngày 10/2/2006 của Chính phủ về xử lý tài sản chìm đắm ở biển đã quy định về xác định chủ tài sản chìm đắm; trục vớt, bảo quản, giao nhận tài sản chìm đắm; thăm dò, khai quật, quản lý, bảo vệ và phát huy giá trị di sản văn hoá dưới nước; khen thưởng đối với tổ chức, cá nhân phát hiện và giao nộp cổ vật, di vật, bảo vật quốc gia v.v…

Thời gian vừa qua, ngoài việc trục vớt các tài sản gây nguy hiểm cho hoạt động hàng hải để đảm bảo an toàn giao thông đường biển, Nhà nước đã thực hiện nhiều cuộc khai quật, tìm kiếm, trục vớt các tàu cổ chìm đắm tại vùng biển ở một số địa phương (Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang, Quảng Nam, Bình Thuận, Cà Mau…). Các cổ vật trục vớt được từ các con tàu cổ này chủ yếu được chuyển giao cho các Bảo tàng của Nhà nước (như Bảo tàng Lịch sử Việt Nam, Bảo tàng Lịch sử tại thành phố Hồ Chí Minh, Bảo tàng Mỹ thuật Việt Nam, Bảo tàng Nhà nước một số tỉnh, thành phố…) để thực hiện quản lý, lưu giữ, trưng bày theo quyết định của Bộ trưởng Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch. Một số trường hợp, sau khi phân loại, đưa vào lưu giữ tại các Bảo tàng của Nhà nước đối với các hiện vật độc bản hoặc tập hợp thành các bộ sưu tập có giá trị văn hoá, lịch sử, khoa học (khoảng 10% số hiện vật trục vớt được), số hiện vật còn lại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch và Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép xuất khẩu để bán đấu giá tại nước ngoài (như cổ vật trục vớt tại Cù Lao Chàm – Quảng Nam, cổ vật trục vớt được tại vùng biển Bình Thuận, Cà Mau v.v…).

Continue reading

Theo dõi

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 638 other followers

%d bloggers like this: