QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN CHIẾM HỮU – BÀI HỌC VỀ TÌNH HUỐNG LUẬT XA RỜI CUỘC SỐNG

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – ĐẠI HỌC QUỐC GIA TPHCM

1. Dẫn nhập

Thoạt nhìn, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) về quyền sở hữu có nhiều nét tương đồng với các quy định cùng tính chất được ghi nhận tại các BLDS của các nước tiền tiến như Pháp, Đức, Nhật. Đặc biệt, về nội dung của quyền sở hữu, người làm luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (BLDS Điều 164). Sự thừa nhận đó không khác mấy so với sự nhìn nhận của người Pháp về các yếu tố đặc trưng của quyền sở hữu, như được khẳng định tại Điều 544 BLDS Napoléon: “Quyền sở hữu là quyền hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối nhất, miễn là không phạm điều cấm theo luật hoặc theo văn bản lập quy”[1]. Điểm khác biệt đáng chú ý nhất có lẽ là việc cụm từ “quyền chiếm hữu” được ghi nhận trong định nghĩa chính thức về nội dung quyền sở hữu trong BLDS Việt Nam, nhưng không thấy xuất hiện trong điều luật tương ứng của BLDS Pháp.

Tuy nhiên, chính sự khác biệt ấy đã dẫn đến sự hình thành một chế độ pháp lý về sở hữu rất đặc thù trong luật Việt Nam. Điều này khiến cho một mặt, luật Việt Nam trở nên khó hiểu đối với thế giới, mặt khác, việc thực hiện quyền sở hữu trở nên phức tạp do sự trộn lẫn các quyền năng có tính chất khác biệt trong khuôn khổ một chế định duy nhất.

2. Chiếm hữu và quyền sở hữu

2.1. Nội dung của quyền sở hữu theo luật của các nước tiền tiến

Truyền thống La Mã. Từ rất sớm, người La Mã đã phân tích được quyền sở hữu thành một tập hợp của ba nhóm quyền năng, gọi là usus, fructus abusus[2]. Một cách ngắn gọn, usus là quyền sử dụng tài sản, quyền khai thác công năng của tài sản nhằm phục vụ cho nhu cầu của chủ thể; fructuslà quyền thu nhận những lợi ích vật chất mà tài sản mang lại, đặc biệt là những lợi ích được nhận dạng dưới hình thức hoa lợi (fruits) của tài sản; còn abusus là quyền định đoạt tài sản, bao gồm định đoạt vật chất (tiêu dùng, tiêu huỷ,…) và định đoạt pháp lý (bán, tặng cho, để thừa kế,…).

Đọc tiếp

ĐÒI LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CẦN ĐẾN ĐÂU?

ĐÔNG QUANG

Giấy tờ có giá là gì?. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản có phải là giấy tờ có giá? Khi bị người khác chiếm giữ các loại giấy tờ này thì có quyền yêu cầu Tòa giải quyết?

Thời gian qua, nhiều ý kiến thắc mắc “Giấy tờ có giá” là gì?. Các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy đăng ký xe máy, xe ô tô…) có phải là yêu cầu trả lại “Giấy tờ có giá” không?. Nếu yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa có thụ lý?. Về vấn đề này, TANDTC vừa có văn bản số 141/TANDTC-KHXX hướng dẫn khá cụ thể.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không phải là giấy tờ có giá

Tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Theo điểm 8, Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010, giấy tờ có giá là “bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”.

Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành thì giấy tờ có giá bao gồm: Hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc, công ụ chuyển nhượng khác được quy định tại Điều 1 Luật Các công cụ chuyển nhượng năm 2005; Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu được quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 4 của Pháp lệnh ngoại hối năm 2005; tín phiếu, hối phiếu, trái phiếu, công trái và các công cụ khác làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ được quy định tại điểm 16, Điều 3 Luật Quản lý nợ công 2009; các loại chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ; quyền mua cổ phần, chứng quyền, quyền chọn mua, quyền chọn bán, hợp đồng tương lai, nhóm chứng khoán hoặc chỉ số chứng khoán; hợp đồng góp vốn đầu tư; các loại chứng khoán khác do Bộ Tài chính quy định) được quy định tại khoản 1 Điều 6 của Luật Chứng khoán; trái phiếu doanh nghiệp được quy định tại Điều 2 của Nghị định số 52/2006/NĐ-CP của Chính phủ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Đọc tiếp

XÂY DỰNG LẠI CHẾ ĐỊNH CHIẾM HỮU BẰNG CHẤT LIỆU KHOA HỌC PHÙ HỢP

TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Phó hiệu trưởng, Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh

Phân tích, so sánh nội dung của quyền sở hữu và chiếm hữu trong pháp luật các nước, từ cổ tới kim, phân tích căn nguyên của sự bất hợp lý đặc thù trong cơ chế bảo vệ quyền sở hữu đang vận hành ở Việt Nam khi thừa nhận chiếm hữu như là một phần nội dung của quyền sở hữu, người viết yêu cầu phải nhìn nhận lại quan hệ chiếm hữu theo đúng bản chất, là tách quyền chiếm hữu ra khỏi quyền sở hữu và trả nó về vị trí thích hợp trước khi hoàn thiện pháp luật sở hữu.

Không biết từ lúc nào, quyền sở hữu ở Việt Nam được phân tích về mặt nội dung thành ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Quan niệm ấy được những người soạn thảo Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995 và cả BLDS năm 2005 sau này thấm nhuần và trở thành tư tưởng chủ đạo, được quán triệt trong quá trình xây dựng các quy tắc của Bộ luật liên quan đến quyền sở hữu. Chế độ pháp lý về sở hữu ở Việt Nam trở nên đặc thù và điều này khiến cho việc cải cách pháp luật dân sự trong khung cảnh hội nhập, đặc biệt về phần liên quan đến tài sản, là việc không đơn giản. Trở ngại chính đối với việc cải cách là sự khác biệt lớn giữa Việt Nam và các nền văn hoá pháp lý tiêu biểu trong cách hiểu về nội dung của quyền sở hữu, từ đó ảnh hưởng đến cách định vị chế định chiếm hữu trong pháp luật tài sản.

1. Chiếm hữu trong luật các nước

1.1. Luật cổ La Mã

Sở hữu và chiếm hữu1. Từ rất sớm, các nhà luật học cổ La Mã đã nhận thức được sự cần thiết phân biệt giữa sở hữu (ownership) và chiếm hữu (possession), như là sự phân biệt giữa nội dung và hình thức của một quan hệ xã hội.

Trong một tình huống đặc thù, cả thế giới đứng trước một người đang nắm giữ một vật có giá trị tiền tệ, gọi là một tài sản. Người này có thể là chủ sở hữu đối với tài sản, nhưng cũng có thể là người thuê, mượn tài sản để sử dụng, thậm chí… chỉ là người trộm tài sản. Tìm hiểu xem liệu người này có phải là chủ sở hữu, người thuê hay chỉ là một kẻ trộm…, về thực chất, là việc phân tích tình trạng pháp lý của người đó trong mối quan hệ với tài sản nắm giữ. Tất nhiên, nếu do kết quả tìm hiểu mà tư cách trộm đạo của đương sự lộ ra, thì nhà chức trách phải can thiệp bằng biện pháp xử lý thích hợp; còn trong những trường hợp khác, mọi việc có thể tiếp diễn bình thường, với điều kiện người nắm giữ tài sản tôn trọng các giới hạn mà pháp luật đặt ra đối với việc thực hiện các quyền của mình.

Đọc tiếp

HOÀN THIỆN CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN TRONG KHUNG CẢNH HỘI NHẬP

TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Phó trưởng khoa Kinh tế – Luật, Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh.

Yêu cầu số một đối với dự án cải cách pháp luật dân sự, về phần liên quan đến quyền sở hữu, là phải minh định vị trí trung tâm của quyền sử dụng đất trong chế độ pháp lý về sở hữu tư nhân, đặc biệt là trong chế độ pháp lý về sở hữu tư nhân đối với bất động sản. Có thể trong mối quan hệ giữa nhà nước và tư nhân, quyền sử dụng đất chỉ là một hình thức nhượng quyền (concession) của chủ sở hữu: nhà nước “cho” quyền năng của tư nhân đối với đất đến đâu, tư nhân hưởng đến đó.

Nhưng, trong mối quan hệ giữa các chủ thể của luật tư, quyền sử dụng đất nhất thiết phải mang đầy đủ các tính chất của một quyền sở hữu đối với một phần đất; nếu không, việc thực hiện quyền sử dụng đất trong cuộc sống dân sự có thể là nguồn cuội nhiều loại xung đột lợi ích có nguy cơ đẩy xã hội vào tình trạng hỗn loạn1.

Đặt vấn đề

Phân loại tài sản hữu hình theo kiểu Pháp, pháp luật Việt Nam chia tài sản thành hai loại: động sản và bất động sản. Cách phân loại này cũng dựa vào tiêu chí vật lý; bởi vậy, trong danh sách bất động sản, đất đai chiếm vị trí hàng đầu, dù, trong luật thực định Việt Nam, đất không phải là tài sản thuộc sở hữu tư nhân và do đó, không phải là vật chuyển giao được trong giao lưu dân sự.

Cũng như luật của Pháp, luật Việt Nam nói rằng đất là bất động sản thứ nhất. Chính trong mối quan hệ với đất mà một tài sản được coi là di dời được hoặc không di dời được và tuỳ theo tính chất đó được gọi là động sản hoặc bất động sản.

Vấn đề là chọn đất làm vật quy chiếu để tiến hành phân loại tài sản hữu hình, người làm luật dân sự đã không biết phải đối xử thế nào với quyền sử dụng đất, vốn là một tài sản phái sinh từ quyền sở hữu đất và được chủ sở hữu đất – tức là Nhà nước – trao cho tư nhân; hậu quả là quyền sử dụng đất đã không được xếp loại trong hệ thống tài sản tư. Trong khi đó, chính quyền sử dụng đất, chứ không phải đất, mới là bất động sản sơ cấp, cơ sở trong luật dân sự Việt Nam hiện hành. Điều kiện tiên quyết: xác định rõ vị trí của quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật về sở hữu bất động sản.

Đọc tiếp

CHÍNH SÁCH VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BỊ CHÔN GIẤU, BỊ CHÌM ĐẮM ĐƯỢC PHÁT HIỆN

CỤC QUẢN LÝ CÔNG SẢN, BỘ TÀI CHÍNH

Theo quy định tại Điều 240 Bộ luật Dân sự thì một bộ phận tài sản bị chôn giấu, bị chìm đắm được tìm thấy mà không có hoặc không xác định được chủ sở hữu thì được xác lập quyền sở hữu của Nhà nước.

Tại Bộ luật Hàng hải, Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 6/3/1998 của Chính phủ về quản lý tài sản nhà nước, Nghị định số 92/2002/NĐ-CP ngày 11/11/2002 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Di sản văn hoá, Nghị định số 86/2005/NĐ-CP ngày 8/7/2005 của Chính phủ về quản lý và bảo vệ di sản văn hoá dưới nước, Nghị định số 18/2006/NĐ-CP ngày 10/2/2006 của Chính phủ về xử lý tài sản chìm đắm ở biển đã quy định về xác định chủ tài sản chìm đắm; trục vớt, bảo quản, giao nhận tài sản chìm đắm; thăm dò, khai quật, quản lý, bảo vệ và phát huy giá trị di sản văn hoá dưới nước; khen thưởng đối với tổ chức, cá nhân phát hiện và giao nộp cổ vật, di vật, bảo vật quốc gia v.v…

Thời gian vừa qua, ngoài việc trục vớt các tài sản gây nguy hiểm cho hoạt động hàng hải để đảm bảo an toàn giao thông đường biển, Nhà nước đã thực hiện nhiều cuộc khai quật, tìm kiếm, trục vớt các tàu cổ chìm đắm tại vùng biển ở một số địa phương (Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Giang, Quảng Nam, Bình Thuận, Cà Mau…). Các cổ vật trục vớt được từ các con tàu cổ này chủ yếu được chuyển giao cho các Bảo tàng của Nhà nước (như Bảo tàng Lịch sử Việt Nam, Bảo tàng Lịch sử tại thành phố Hồ Chí Minh, Bảo tàng Mỹ thuật Việt Nam, Bảo tàng Nhà nước một số tỉnh, thành phố…) để thực hiện quản lý, lưu giữ, trưng bày theo quyết định của Bộ trưởng Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch. Một số trường hợp, sau khi phân loại, đưa vào lưu giữ tại các Bảo tàng của Nhà nước đối với các hiện vật độc bản hoặc tập hợp thành các bộ sưu tập có giá trị văn hoá, lịch sử, khoa học (khoảng 10% số hiện vật trục vớt được), số hiện vật còn lại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Văn hoá, Thể thao và Du lịch và Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép xuất khẩu để bán đấu giá tại nước ngoài (như cổ vật trục vớt tại Cù Lao Chàm – Quảng Nam, cổ vật trục vớt được tại vùng biển Bình Thuận, Cà Mau v.v…).

Đọc tiếp

CẤU TRÚC KỸ THUẬT CỦA HỆ THỐNG PHÁP LUẬT SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM: GÓC NHÌN PHÁP LUẬT

TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

Tổng quan

Trước khi tiếp xúc với luật phương Tây, Việt Nam cũng có một tập hợp các quy tắc pháp lý chi phối quan hệ giữa người và người trong đời sống dân sự. Thế nhưng tập hợp đó còn xa mới đạt đến trình độ của một hệ thống pháp luật dân sự theo đúng nghĩa khoa học của từ ngữ. Riêng trong lĩnh vực tài sản, pháp luật Việt Nam chỉ thực sự phát triển kể từ khi các luật gia Pháp tìm cách đưa vào Việt Nam những thành tựu của văn hoá pháp lý La Mã – Đức (romano-germanique) trong khuôn khổ xây dựng hệ thống pháp luật thuộc địa. Có thể nói rằng, với sự ra đời của các Bộ dân luật Bắc kỳ và Trung kỳ, theo khuôn mẫu của Bộ luật dân sự Napoléon, pháp luật tài sản Việt Nam đã được hoàn thiện một bước đáng kể, trên cơ sở quan niệm La Mã về sở hữu.

Nói riêng về pháp luật bất động sản, việc ban hành Sắc lệnh điền thổ ngày 21/7/1925 áp dụng tại Nam kỳ đã đặt cơ sở cho một chế độ quản lý quyền sở hữu tư nhân về đất theo kiểu Đức khá hoàn chỉnh. Quy tắc đặc trưng của chế độ đó, ghi nhận tại Điều 362 của Sắc lệnh, thiết lập bằng khoán điền thổ (titre foncier) là bằng chứng tuyệt đối và duy nhất về quyền sở hữu đất đai, đã có ảnh hưởng sâu rộng đối với sự phát triển tâm lý pháp luật của người Việt Nam thời Pháp thuộc và cả hiện nay[1].

Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, hệ thống pháp luật thuộc địa được thay thế bằng hệ thống pháp luật XHCN, nhưng các dấu vết của luật cũ vẫn được bảo tồn trong tục lệ. Khi xây dựng pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại, người làm luật đã lấy lại rất nhiều giải pháp tích cực của tục lệ bên cạnh việc tham khảo và tiếp thu có chọn lọc các thành tựu trong các nền pháp luật thuộc hệ thống La Mã – Đức. Bằng cách đó, luật dân sự Việt Nam trong thời kỳ mới tiếp tục chịu ảnh hưởng của luật dân sự Pháp. Đặc biệt, pháp luật Việt Nam hiện hành chấp nhận quan niệm về sở hữu trong luật của Pháp[2] và sử dụng những khái niệm trong luật sở hữu của Pháp phát triển để phát triển các chế định cơ bản của pháp luật tài sản Việt Nam.

Vấn đề là, pháp luật về sở hữu bất động sản trong luật Việt Nam, như là một phần của pháp luật dân sự, không thể được xây dựng dựa trên quyền sở hữu đất đai theo kiểu Pháp. Trong khung cảnh của luật thực định Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước quản lý; cá nhân, pháp nhân và nói chung các chủ thể của quan hệ pháp luật mà không phải là nhà nước chỉ thực hiện trên đất một quyền mà về phương diện kỹ thuật, có thể so sánh với quyền của người sử dụng đất trong quan hệ với chủ đất trong luật cổ của Pháp[3]. Với quyền này, người có quyền – cũng được gọi là người sử dụng đất – có thể thu được từ đất những lợi ích vật chất nhất định có giá trị tiền tệ. Bởi vậy, chính quyền sử dụng đất, chứ không phải đất, là tài sản thuộc sở hữu tư nhân trong luật Việt Nam hiện hành.

Đọc tiếp

MỐI QUAN HỆ GIỮA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN

TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

1. Ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản: thông tin về quyền hoặc tạo ra quyền

Việc thực hiện một quyền đối với một vật có giá trị tiền tệ chỉ suôn sẻ khi tất cả mọi người đều tôn trọng quyền đó. Muốn được mọi người tôn trọng, điều kiện cần là quyền đó phải được mọi người biết đến. Theo quan niệm truyền thống, đăng ký bất động sản là biện pháp có tác dụng công bố sự tồn tại của một quyền đối với một bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể của quyền thực hiện quyền ấy trong mối quan hệ với tất cả mọi người.

Khác với đăng ký hộ tịch, đăng ký tài sản và nói riêng là đăng ký bất động sản, có đối tượng không phải là một sự kiện hay một giao dịch, mà là một quyền đối với một tài sản, đối với một bất động sản (1): quyền sở hữu, quyền của chủ nợ nhận thế chấp, quyền về lối đi qua…

Trong điều kiện bản thân việc đăng ký là một giao dịch do người có quyền xác lập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vấn đề đặt ra là, giao dịch ấy có mối quan hệ gì với cuộc sống pháp lý của quyền được đăng ký, cụ thể là đối với việc xác lập, chứng minh sự tồn tại của quyền đó. Các hệ thống pháp luật giải quyết vấn đề theo một trong hai cách: 

Hoặc, luật thừa nhận quyền được xác lập do hiệu lực của các giao dịch (mua bán, trao đổi…) hoặc các sự kiện pháp lý (thừa kế, hết thời hiệu…) hình thành trong khuôn khổ cuộc sống dân sự, việc đăng ký là một giao dịch đặc thù, mang tính chất thủ tục hành chính và chỉ có tác dụng thông tin, công bố công khai cho người thứ ba về sự tồn tại của quyền đã được xác lập đó.

Hoặc, luật xác định rằng chính việc đăng ký có tác dụng trực tiếp xác lập quyền. Trong trường hợp quyền được tạo ra, thì cho đến ngày đăng ký, quyền không tồn tại về mặt pháp lý. Trong trường hợp quyền đang tồn tại, thuộc về một người và nay được chuyển giao cho người khác, thì việc đăng ký có tác dụng xác nhận sự chuyển giao quyền từ người chuyển giao sang người nhận chuyển giao.

Đọc tiếp

ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẤN ĐỀ MINH BẠCH HÓA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ – Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm

1. Dẫn đề

  Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp trên thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ làm suy thoái nền kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới đã chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế – xã hội. Điều này cho thấy rằng, quản lý hiệu quả đối với thị trường này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhóm chủ thể tham gia trên thị trường trong sự hài hoà lợi ích của Nhà nước luôn là một đòi hỏi mang tính thường trực đối với các nhà hoạch định chính sách.

Để đạt được mục tiêu này, một hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô tác động và điều tiết các hoạt động trên thị trường bất động sản sẽ phải được sử dụng, trong đó công khai thông tin nhằm lành mạnh hoá các giao dịch được xem là vấn đề cốt lõi. Tuy nhiên, không phải ở đâu và vào bất kỳ thời điểm nào cũng có thể dễ dàng tìm ra những lời giải thoả đáng cho bài toán minh bạch hoá thị trường bất động sản. 

Tại Việt Nam, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản năm 2006 đứng cuối bảng xếp hạng 56 nước trong vùng lãnh thổ Châu Á – Thái Bình Dương theo xếp hạng của Tập đoàn Jones Lang LaSalle, một tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản. Đánh giá về chỉ số này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xếp hạng của Jones Lang LaSalle là hoàn toàn có cơ sở. Bởi lẽ, cả 5 tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch của thị trường bất động sản bao gồm: các chỉ số hoạt động đầu tư, các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản, sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán, các yếu tố pháp luật và quy định, tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp; Việt Nam đều không đáp ứng được. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn sự bứt phá trong chính sách và pháp luật của Việt Nam trong việc xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh, có sức thúc đẩy mạnh mẽ đối với sự phát triển kinh tế – xã hội.

Đọc tiếp

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHỨNG MINH TÀI SẢN KHI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC DI CHÚC

LS. NGUYỄN HỒNG LÂM – CÔNG CHỨNG VIÊN. PHAN VĂN CHEO

1.  Lập di chúc khi chưa có tài sản thật?

Theo quy định của pháp luật dân sự, di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Tài sản của người lập di chúc để lại được gọi là di sản. Người lập di chúc có toàn quyền định đoạt đối với di sản của mình (để lại cho ai, tỉ lệ thừa hưởng…).

Hiện nay, khi có yêu cầu công chứng, chứng thực di chúc, người lập di chúc phải chứng minh tài sản của mình là hợp pháp và có thật (nếu là nhà, xe, cổ phần, cổ phiếu… thì phải có chứng từ sở hữu; nếu là tiền thì được thể hiện qua tài khoản ngân hàng). Nói cách khác, đó phải là tài sản cụ thể. Nếu không chứng minh đuợc tài sản ấy có thật thì cơ quan thẩm quyền sẽ từ chối công chứng, chứng thực di chúc. Đáng nói là có nhiều người lập di chúc có yêu cầu để lại những tài sản của mình có được tại thời điểm qua đời, tức bao gồm cả những tài sản hình thành trong tương lai. Mà những tài sản này thì không thể chứng minh tính có thật. Từ đó làm phát sinh tình huống mỗi lần được sở hữu một tài sản mới thì chủ sở hữu phải lập di chúc mới, có liệt kê thêm tài sản mới thì mới đảm bảo quyền định đoạt của mình đối với di sản.

Được biết, nhiều công chứng viên đang hành nghề tại các phòng công chứng và văn phòng công chứng đều không đồng ý công chứng vào di chúc có đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai. Việc từ chối được căn cứ vào các quy định của Luật Công chứng. Cụ thể, người đi công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng phải nộp bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định.

Đọc tiếp

NHỮNG BẤT CẬP VỀ KHÁI NIỆM TÀI SẢN, PHÂN LOẠI TÀI SẢN CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ ĐỊNH HƯỚNG CẢI CÁCH

TS. NGÔ HUY CƯƠNG – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Tài sản là một khái niệm quen thuộc đối với bất kỳ ai, bởi đơn giản tài sản là công cụ của đời sống con người. Tuy nhiên, quan niệm pháp lý và quan niệm đời thường về tài sản lại có đôi chút khác biệt. Về mặt pháp lý, nhận thức đúng về tài sản và phân loại tài sản có vai trò rất quan trọng trong việc tạo lập các quy định pháp luật và giải quyết các tranh chấp pháp lý. Nhưng ngay Bộ luật Dân sự 2005 của Việt Nam cũng đã diễn đạt khác nhiều so với quan niệm của thế giới về khái niệm tài sản và phân loại tài sản. Hệ quả là nhiều quy chế pháp lý liên quan tới tài sản đã không thỏa đáng về mặt khoa học và thực tiễn, gây ảnh hưởng không nhỏ tới giao lưu dân sự và phát triển kinh tế, thương mại.

1. Nhìn lại quan niệm về tài sản của Bộ luật Dân sự 2005

Điều 163, Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 giải nghĩa: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Có lẽ, đây là một giải nghĩa tài sản đặc biệt nhất đã từng được biết đến, bởi khó có thể tìm được một giải nghĩa tài sản tương tự ở trong các quyển từ điển thuật ngữ pháp luật và ở các BLDS của các nước trên thế giới, mặc dù con người không thể sống mà không có tài sản và pháp luật nói chung thì đã chú ý tới câu chuyện này từ nhiều thiên niên kỷ. Giải nghĩa này kế thừa có phát triển giải nghĩa tài sản tại Điều 172, BLDS năm 1995. Thế nhưng, chưa từng một lần những người “có trách nhiệm” giải thích cho giới luật học hiểu tính đúng đắn của những giải nghĩa như vậy. Tất nhiên quy định thì dễ, nhưng giải thích cho tính đúng đắn của quy định thì bao giờ cũng khó.

Gắn trực tiếp với Điều 163, có một số điều luật thể hiện rõ quan niệm của nhà làm luật về tài sản, như Điều 164, Điều 173, Điều 174, Điều 181… của BLDS 2005. Qua giải nghĩa khái niệm tài sản tại Điều 163 và các điều luật này của BLDS 2005, có thể rút ra mấy nhận xét sơ bộ như sau: thứ nhất, giải nghĩa được đưa ra theo kiểu liệt kê các loại tài sản, chứ không xác định phạm vi dứt khoát của tài sản; thứ hai, các quy định tiếp đó tại “Chương XI- Phân loại tài sản” (các Điều từ 174 đến 181) diễn giải cụ thể các loại tài sản được nêu ra trong giải nghĩa này không đề cập gì tới tiền và giấy tờ có giá; thứ ba, Điều 173, Điều 181 và toàn bộ các quy định của BLDS 2005 không diễn giải một cách có thể hiểu được phạm vi của quyền tài sản; thứ tư, quyền sở hữu được quy định dường như tách biệt với tài sản tại Điều 164 và Điều 174, BLDS 2005, có nghĩa là khái niệm tài sản dường như không bao trùm quyền sở hữu, trong khi vẫn quy định các vấn đề chuyển dịch tài sản gắn với quyền sở hữu tại rất nhiều các quy định.

Đọc tiếp

ĐỎ, HỒNG, XANH: NHỮNG SẮC MÀU GIAN TRUÂN CỦA TRƯỚC BẠ

PGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA – Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Cao vọng của đăng ký bất động sản là gì và vì sao vừa mới công bố, dự luật về giấy xanh đã vấp phải sự phê phán của công luận. Hợp lòng dân thì luật sống, trái với lòng dân thì luật chết. Kế tiếp Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005 vừa mới được ban hành sẽ là Luật kinh doanh bất động sản, Luật đăng ký bất động sản, Luật nhà ở và vô số các đạo luật khác về nhà đất. Liệu những đạo luật đồ sộ này có sống được trong tâm thức của người dân nước ta.

Minh định sở hữu và bảo hộ quyền tài sản tư: Người dân thời nào cũng mong nhà nước công nhận, bảo hộ nhà đất và công sức tôn tạo như một quyền tài sản tư thiêng liêng của họ. Trong kinh doanh, doanh nhân muốn có được quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng chi phí thấp nhất như có thể. Nói cách khác, (i) minh định về sở hữu và (ii) bảo hộ quyền tài sản tư về nhà đất là dân nguyện thời nay. Luật pháp, nếu làm rõ điều đó thì chi phí giao dịch giảm, kinh doanh phát triển, có lợi cho quốc dân. Ngược lại thì đất đai sẽ không có chủ rõ ràng, nguồn tài nguyên khan hiếm này được sử dụng kém hiệu quả, quốc gia sẽ đói nghèo. Hệ thống chước bạ sinh ra trước hết để bảo vệ quyền tài sản tư về nhà đất của người dân, sau đó bảo vệ các bên hữu quan trong giao dịch và góp phần thúc đẩy thị trường này phát triển công khai. Tạo an toàn pháp lý và làm cho nhà đất dễ dàng biến thành hàng hoá là mục đích chính, bảo đảm quản lý nhà nước và tăng thu thuế từ nhà đất chỉ là mục đích phụ.

Ghi nhận quyền tài sản: Nếu nhìn nhận như vậy thì sổ đỏ cho quyền sử dụng đất, sổ hồng cho sở hữu nhà, sắp tới đây có thể là sổ xanh cho đăng ký bất động sản, và biết đâu Bộ tài chính lại nghĩ thêm ra sổ tím cho nhà đất đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước.. tất cả những giấy tờ đó không thể xác lập ra quyền tài sản. Cũng như giấy khai sinh không đẻ ra con người, tài sản tư của người dân về nhà đất được xác lập một cách tự nhiên, thủa hoang sơ thì do tranh đoạt, trong nền văn minh thì do tổ tiên để lại, hoặc qua tôn tạo, hoặc qua mua bán, tặng cho.. mà có. Luật pháp thường ghi nhận những quyền tài sản được hình thành một cách tự nhiên như thế, chứ hi hữu người làm luật mới có cái quyền ban phát sở hữu cho người dân. Ghi nhận đúng thì công lý và an toàn xã hội được xác lập, ghi nhận lệch lạc thì vòng xoáy của các xung đột lợi ích về nhà đất khó mà chấm dứt.

Đọc tiếp

NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG NGHỊ QUYẾT 1037/2006/NQ-UBTVQH11 NGÀY 27-07-2006 CỦA UBTVQH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI.

THU CHINH

Ngày 27/7/2006, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

Sự kiện này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với những người tham gia giao dịch có yếu tố nước ngoài mà phát sinh tranh chấp, quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm, bởi vì trước đây họ là những chủ thể chưa được cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết do Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24-08-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định. Đến nay họ đã có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi cho mình..

Những quy định của Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11  là cơ sở pháp lý nhằm giải quyết các vướng mắc trong giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1-7-1991 có yếu tố nước ngoài còn tồn đọng cho đến nay.

Nghiên cứu Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH! thì thấy các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1-7-1991 có yếu tố nước ngoài được NQ điều chỉnh có 2  nội dung giao dịch thực tế phát sinh tranh chấp nhiều nhất là mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở và mua bán nhà ở.

Đối với nội dung mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở, Nghị quyết 1037 quy định về thời hạn, cách thức, hình thức thay đổi, chấm dứt giao dịch các trường hợp cụ thể như sau:

Với trường hợp bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; bên mượn, bên ở nhờ nhà ở thường trú tại Việt Nam .

Trường hợp thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở, trừ trường hợp có thoả thuận khác nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà ở biết trước ít nhất sáu tháng.

Đọc tiếp

XỬ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI: CÒN NHIỀU CÁI RỐI

KHẢI HÀ

Tranh chấp mồ mả: Tòa không giải quyết vì thiếu quy định.

Mới đây, ngành TAND TP.HCM đã tổ chức tập huấn về nghiệp vụ xét xử các vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai. Một số sai sót đã được tòa nhắc nhở để thống nhất quan điểm xét xử chung của ngành.

Thiếu quy định về tranh chấp mồ mả

Một vấn đề được các tòa quan tâm và thường hỏi ý kiến chỉ đạo nghiệp vụ là chuyện các tranh chấp đất đai nhưng liên quan đến mồ mả trên phần đất đó thì giải quyết chuyện mồ mả như thế nào. Không ít tòa bảo họ rất thường gặp các tranh chấp dạng này và lúng túng khi xử lý vì luật gần như chưa có quy định.

Tòa án TP.HCM cho biết trước đây, khi tranh chấp này ra đến tòa thì đã có tòa nhận đơn thụ lý giải quyết nhưng có tòa không thụ lý. Sự không thống nhất này khiến nhiều người dân phàn nàn khá nhiều về cách làm việc của tòa. Quan điểm chung của ngành tòa án thành phố là nếu có tranh chấp về mồ mả thì phần mồ mả tòa sẽ không thụ lý giải quyết.

Đơn cử như vụ của bà N. ở quận Bình Tân. Bà được cha mẹ cho một miếng đất ở phường Bình Hưng Hòa. Sau đó, bà được quận cấp giấy chủ quyền. Do trên đất rải rác có một vài ngôi mộ của gia đình nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi mục đích sử dụng là đất nghĩa địa.

Hai năm trước, một người anh của bà qua đời. Gia đình người anh đã qua hỏi xin chôn trên đất của bà nhưng bà không đồng ý. Nhưng do ở xa, không trực tiếp quản lý đất nên gia đình người anh vẫn tiếp tục chôn, bà không hay biết. Năm 2007, khi biết việc, bà đã làm đơn khởi kiện vụ việc ra tòa, nhờ tòa tuyên dời mộ người anh ra khỏi đất của bà. Tuy nhiên, nhận đơn, tòa đã lắc đầu không thể thụ lý vì không thuộc thẩm quyền.

Đọc tiếp

SỰ CẦN THIẾT XÂY DỰNG MÔ HÌNH CƠ QUAN ĐĂNG KÝ TẬP TRUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

I. Một số đặc điểm của mô hình tổ chức hệ thống các cơ quan đăng ký giao dịch về bất động sản hiện nay

Hiện nay, giao dịch về bất động sản và đăng ký bất động sản (đăng ký lần đầu và đăng ký biến động) đang được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở và một số văn bản khác có liên quan. Theo đó, hiện tồn tại hai hệ thống cơ quan khác nhau, đó là cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý nhà ở.

1. Về đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2003 và Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, có chức năng đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất (đăng ký chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, cho thuê lại, góp vốn, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất).

a. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

b. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện có chức năng đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước được quyền mua nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở (những nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).

Đọc tiếp

Theo dõi

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 649 other followers

%d bloggers like this: