VƯỚNG MẮC VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ QUYỀN TÀI SẢN PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

NGUYỄN VĂN PHƯƠNG VÀ  MAI THỊ THU – Vietcombank

Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân và được quy định trong Hiến pháp nước ta. Hiện nay, dân số Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người với phần lớn có thu nhập ở mức trung bình và thu nhập thấp (thu nhập bình quân đầu người năm 2013 đạt khoảng 1.960 USD1). Dân số tại hai thành phố lớn nhất của nước ta là khoảng 15 triệu người, trong đó dân số tại TP. Hồ Chí Minh xấp xỉ 8 triệu người và dân số tại TP. Hà Nội hơn 7 triệu người.

Nhu cầu có nhà ở của người dân là rất lớn, chủ yếu xuất phát từ thực tế: hàng năm có hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp các trường đại học và ở lại thành phố tìm việc làm, những người đến tuổi lập gia đình và tách ra khỏi hộ gia đình để ở riêng, diện tích nhà ở chật và kinh tế gia đình ngày được cải thiện, có đủ tiềm lực tài chính để mua một ngôi nhà ở khác có diện tích lớn hơn hoặc điều kiện tốt hơn, hộ gia đình có nhiều thế hệ cùng chung sống trong một nhà ở… Với mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 44 triệu đồng/năm nêu trên (tức là khoảng 3,6 triệu đồng/tháng), khả năng tài chính của hầu hết người dân là có hạn so với giá mua nhà ở trên thị trường, nên nhiều người dân không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở bằng nguồn thu nhập của mình mà chỉ có thể mua nhà ở theo phương thức trả dần, trả góp hoặc bằng nguồn vốn vay ngân hàng. Khi người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà ở, trên cơ sở quy định của pháp luật và chính sách nội bộ của từng ngân hàng, các ngân hàng thường yêu cầu người dân có tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ để hạn chế rủi ro và bảo toàn nguồn vốn vay. Từ hoàn cảnh và điều kiện thực tế của mình, nhiều người dân chỉ có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở để đáp ứng điều kiện cho vay vốn của ngân hàng. Mặc dù ngân hàng đã chủ động và linh hoạt chấp nhận nhận thế chấp loại tài sản này để cấp vốn vay cho đối tượng khách hàng nêu trên nhưng thực tiễn triển khai nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở tại các ngân hàng đang gặp một số khó khăn, vướng mắc nhất định, đặc biệt là các thủ tục pháp lý liên quan đến việc nhận thế chấp và xử lý loại tài sản nêu trên.

Đọc tiếp

VỐN CHỦ SỞ HỮU TRONG CÁC NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM – CÁC VẤN ĐỀ VỀ QUẢN TRỊ VỐN

THS. LÊ THỊ LỢI – Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội

Trong những năm từ 2007 trở lại đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, ngành Ngân hàng Việt Nam đã có những phát triển vượt bậc và đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đó, những bất cập trong quản lý của các ngân hàng cũng như các khó khăn cũng nảy sinh trên nhiều mặt hoạt động, trong đó có vấn đề về vốn chủ sở hữu – là cấu phần vốn vô cùng quan trọng trong nguồn vốn hoạt động của các ngân hàng thương mại. Do đó, đòi hỏi cần có những thay đổi mạnh mẽ trong nhìn nhận và quản lý vốn chủ sở hữu ngân hàng từ  phía cơ quan quản lý nhà nước cũng như từ các ngân hàng thương mại.

1. Phát triển kinh tế và sự phát triển của các ngân hàng thương mại

Đánh giá về bối cảnh chung của hoạt động ngân hàng trong hơn 5 năm qua, có thể nói nền kinh tế đã chuyển qua những thái cực khác nhau trong giai đoạn này, một phần do tác động của nền kinh tế toàn cầu, và một phần do các yếu tố nội tại của nền kinh tế trong nước nói chung và ngành Ngân hàng nói riêng. (Biểu đồ 1) Ngành ngân hàng với các chức năng vốn có của mình đã tham gia sâu sắc và tích cực trong phát triển kinh tế. So sánh giữa tăng trưởng kinh tế và tăng trưởng tín dụng trong những năm qua, có thể thấy tín dụng ngân hàng là  một trong những nhân tố vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội.

Bên cạnh tăng trưởng nền kinh tế, Việt Nam còn gặp phải rất nhiều vấn đề về kinh tế vĩ mô như cơ cấu tăng trưởng, lạm phát, công ăn việc làm và cạnh tranh quốc gia. Lạm phát gia tăng và tác động xấu toàn diện đến mọi mặt kinh tế xã hội, đi kèm với  với lạm phát là việc tăng nóng và bất hợp ý của tín dụng ngân hàng (Xem Biểu đồ 2).

Tăng trưởng nóng và bất hợp lý của tín dụng của các ngân hàng là nguyên nhân tăng trưởng  nhanh của tổng tài sản các ngân hàng trong những năm 2008 – 2011, và có thể nói điều này là hệ quả trực tiếp từ việc tăng vốn điều lệ/vốn chủ sở hữu rất mạnh của các ngân hàng trong những năm qua.  Các ngân hàng tăng vốn chủ sở hữu cho mục đích đầu tư tăng năng lực hạ tầng (đầu tư xây dựng trụ sở, đầu tư cho công nghệ, mở rộng mạng lưới hoạt động…) và  tăng vốn để tăng năng lực tài chính nhằm nâng cao cạnh tranh và đảm bảo các hệ số an toàn vốn (hệ số CAR)  đáp ứng cho việc ngân hàng tăng trưởng nóng tín dụng và tài sản có rủi ro khác trong tổng tài sản. Chúng ta còn nhớ, vào thời điểm Việt Nam được chấp thuận  gia nhập WTO vào năm 2007, khi đó các cơ quan quản lý nhà nước và ngành Ngân hàng dự đoán: sẽ có một cuộc xâm nhập của các ngân hàng nước ngoài vào Việt Nam khi Việt Nam mở cửa ngành Ngân hàng vào năm 2011, vì thế các ngân hàng thương mại trong nước đã có cuộc đua tăng vốn điều lệ/vốn chủ sở hữu nhiều hơn nữa nhằm đảm bảo năng lực tài chính, giữ thị phần trước sự cạnh tranh của các ngân hàng nước ngoài thâm nhập vào thị trường Việt Nam. Yêu cầu tăng vốn đối với các ngân hàng Việt Nam chủ yếu xuất phát từ quy mô về tài sản và vốn chủ sở hữu của các ngân hàng Việt Nam là quá nhỏ so với các ngân hàng trong khu vực và trên thế giới, và khuyến nghị của các nhà kinh tế cũng như của các cơ quan quản lý nhà nước về sáp nhập các ngân hàng nhỏ để tạo ra những ngân hàng lớn hơn đã không được thực hiện vào thời gian đó.

Đọc tiếp

QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN CHIẾM HỮU – BÀI HỌC VỀ TÌNH HUỐNG LUẬT XA RỜI CUỘC SỐNG

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – ĐẠI HỌC QUỐC GIA TPHCM

1. Dẫn nhập

Thoạt nhìn, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) về quyền sở hữu có nhiều nét tương đồng với các quy định cùng tính chất được ghi nhận tại các BLDS của các nước tiền tiến như Pháp, Đức, Nhật. Đặc biệt, về nội dung của quyền sở hữu, người làm luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (BLDS Điều 164). Sự thừa nhận đó không khác mấy so với sự nhìn nhận của người Pháp về các yếu tố đặc trưng của quyền sở hữu, như được khẳng định tại Điều 544 BLDS Napoléon: “Quyền sở hữu là quyền hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối nhất, miễn là không phạm điều cấm theo luật hoặc theo văn bản lập quy”[1]. Điểm khác biệt đáng chú ý nhất có lẽ là việc cụm từ “quyền chiếm hữu” được ghi nhận trong định nghĩa chính thức về nội dung quyền sở hữu trong BLDS Việt Nam, nhưng không thấy xuất hiện trong điều luật tương ứng của BLDS Pháp.

Tuy nhiên, chính sự khác biệt ấy đã dẫn đến sự hình thành một chế độ pháp lý về sở hữu rất đặc thù trong luật Việt Nam. Điều này khiến cho một mặt, luật Việt Nam trở nên khó hiểu đối với thế giới, mặt khác, việc thực hiện quyền sở hữu trở nên phức tạp do sự trộn lẫn các quyền năng có tính chất khác biệt trong khuôn khổ một chế định duy nhất.

2. Chiếm hữu và quyền sở hữu

2.1. Nội dung của quyền sở hữu theo luật của các nước tiền tiến

Truyền thống La Mã. Từ rất sớm, người La Mã đã phân tích được quyền sở hữu thành một tập hợp của ba nhóm quyền năng, gọi là usus, fructus abusus[2]. Một cách ngắn gọn, usus là quyền sử dụng tài sản, quyền khai thác công năng của tài sản nhằm phục vụ cho nhu cầu của chủ thể; fructuslà quyền thu nhận những lợi ích vật chất mà tài sản mang lại, đặc biệt là những lợi ích được nhận dạng dưới hình thức hoa lợi (fruits) của tài sản; còn abusus là quyền định đoạt tài sản, bao gồm định đoạt vật chất (tiêu dùng, tiêu huỷ,…) và định đoạt pháp lý (bán, tặng cho, để thừa kế,…).

Đọc tiếp

XÁC ĐỊNH SỞ HỮU TẦNG HẦM NHÀ CHUNG CƯ

LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Chủ tịch Công ty Luật BASICO

Việc tầng hầm của nhà chung cư là sở hữu chung hay riêng vẫn chưa thật rõ, nên đã dẫn đến nhiều vụ tranh chấp về sở hữu với tầng hầm.

1. Đòi hỏi chính đáng về quyền sở hữu tầng hầm:

Vấn đề tranh chấp nhức nhối nhất liên quan đến chung cư là tranh chấp về quyền sở hữu tầng hầm nhà chung cư. Không bàn đến tầng hầm khác, mà chỉ nói về tầng hầm để xe. Về nguyên tắc tối thiểu, nhà ở phải có chỗ để xe. Nhà chung cư, nhất với căn hộ hàng trăm mét vuông, thì không thể thiếu những phần diện tích thuộc về công năng tối thiểu như tầng hầm làm chỗ để xe. Vậy tầng hầm thuộc sở hữu chung của người mua căn hộ hay của chủ đầu tư thì mới hợp lý?

Nếu chủ đầu tư cho thuê nhà, thì đương nhiên tầng hầm để xe thuộc sở hữu của họ. Còn nếu chủ đầu tư bán nhà, thì tầng hầm để xe phải thuộc sở hữu của người mua. Chủ đầu tư nào bán căn hộ nhưng vẫn cố tình giữ lại quyền sở hữu tầng hầm để xe cho mình, thì không khác nào muốn giữ lại sở hữu lối đi, hành lang, cầu thang đi vào căn hộ.

Ở nhà chung cư, thì kiểu gì cũng phải trả chi phí cho việc trông xe. Ai đứng ra trông xe không quan trọng. Khác nhau cơ bản ở chỗ, khoản thu từ việc giữ xe ấy vào túi nhà đầu tư hay quay trở lại bù đắp cho chi phí vận hành chung cư. Nếu thuộc trường hợp thứ 2 thì giá cả trông xe không thật sự quan trọng, vì tiền chỉ từ túi nọ sang túi kia của chính người dân trong chung cư.

Về phía người mua nhà, không có ai muốn mua căn hộ lại không kèm theo quyền sở hữu tầng hầm để xe.

Về phía chủ đầu tư, không có chủ đầu tư bình thường nào lại bỏ vốn đầu tư rất lớn vào tầng hầm để nuôi hy vọng thu hồi vốn sau vài chục năm bằng việc nhặt nhạnh từng đồng tiền trông giữ xe. Lẽ thường, chủ đầu tư phải phân bổ toàn bộ chi phí xây dựng chung cư, trong đó có phần tầng hầm để xe vào diện tích căn hộ. Bán hết (hoặc gần hết) phần diện tích nhà, thì không có lý do gì để giữ lại tầng hầm, là một phần công năng, tiện ích không thể thiếu, buộc phải kèm theo để phục vụ mục đích của người mua căn hộ chung cư. Nếu chủ đầu tư cứ cố tình giành quyền sở hữu tầng hầm cho riêng mình, thì đó là một sự gian lận, lừa dối khách hàng, vi phạm cả pháp luật và đạo lý.

Đọc tiếp

CÔNG VĂN SỐ 91/TANDTC-KHXX NGÀY 28 THÁNG 6 NĂM 2011 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO VỀ VIỆC ÁP DỤNG NGHỊ QUYẾT SỐ 1037/2006/NQ-UBTVQH11 NGÀY 27 THÁNG 7 NĂM 2006 CỦA ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI

Kính gửi:

- Tòa án nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Tòa án nhân dân các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Từ ngày Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH1 ngày 27 tháng 7 năm 2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia, có hiệu lực (sau đây gọi tắt là Nghị quyết số 1037), hầu hết Tòa án các cấp đã áp dụng đúng các quy định trong Nghị quyết. Tuy nhiên qua hoạt động giám đốc, kiểm tra của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân tối cao, thì thấy còn có Tòa án nhận thức chưa đầy đủ về phạm vi áp dụng của Nghị quyết dẫn đến có trường hợp phải áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 tháng 8 năm 1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 (sau đây gọi tắt là Nghị quyết số 58) thì lại. Áp dụng Nghị quyết số 1037 và có trường hợp Tòa án phải áp dụng Nghị quyết số 1037 để giải quyết thì lại không áp dụng… Để thi hành đúng và thống nhất các quy định của Nghị quyết số 1037 nêu trên, Tòa án nhân dân tối cao có ý kiến như sau:

Tại Điều 1 Nghị quyết số 1037 đã quy định về phạm vi áp dụng Nghị quyết là:

"1. Nghị quyết này được áp dụng để giải quyết các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia, bao gồm:

a) Thuê nhà ở;

b) Mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở;

c) Mua bán nhà ở;

d) Đổi nhà ở,

đ) Tặng cho nhà ở;

e) Thừa kế nhà ở;

Đọc tiếp

CÔNG VĂN SỐ 141/TCNDTC-KHXX NGÀY 21/9/2011 CỦA CHÁNH ÁN TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO: MỘT VĂN BẢN CHỨA QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỚI NHIỀU NẾP MÒN XẤU

LS. QUÁCH TÚ MẪN – Công ty Luật hợp danh Danh & Cộng sự

Ngày 21/9/2011, Chánh án Toà án Nhân dân Tối cao đã ban hành Công văn số 141/TANDTC-KHXX (công văn số 141) hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Nhận thấy công văn số 141 mang nhiều điểm trái pháp luật, không khoa học và không phục vụ cộng đồng nên Công ty Luật hợp danh Danh & Cộng sự đã có văn bản kiến nghị Chánh án toà án nhân dân tối cao kiểm tra và xử lý.

Bài viết này gồm hai phần, phần phân tích công văn số 141 và phần nội dung kiến nghị.

I. Công văn số 141: Nội dung và những vấn đề pháp lý, kinh tế xã hội.

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

Công văn số 141 nhận định rằng “các giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) không phải là “giấy tờ có giá” quy định tại Điều 163 của Bộ Luật Dân sự năm 2005”.

Nhận định trên chỉ dựa vào điểm 8 Điều 6 luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”.

Chỉ chứng minh các giấy tờ này không phải là “giấy tờ có giá”, công văn số 141 làm người đọc hết sức phân vân, không rõ theo quy định bộ luật dân sự 2005, các giấy này là gì, có phải là tài sản hay không.

Cơ sở pháp lý về “giấy tờ có giá” của công văn số 141 cũng không thuyết phục. Thật vậy, phạm vi điều chỉnh luật Ngân hàng Nhà nước (1) chỉ giới hạn trong “quy định về tổ chức và hoạt động của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam” và không bao quát, điều chỉnh hết mọi quan hệ dân sự.

Đọc tiếp

SỞ HỮU TẬP THỂ GÓC NHÌN TỪ PHÁP LUẬT VỀ HỢP TÁC XÃ

THS. DƯƠNG MỸ AN – Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Tp.HCM

Hiến pháp 1992 quy định có ba chế độ sở hữu là cơ sở của toàn bộ hệ thống kinh tế quốc dân, trong đó sở hữu tập thể (cùng với sở hữu toàn dân) là nền tảng của chế độ sở hữu. Theo tư duy truyền thống, điều này đồng nghĩa với sở hữu tập thể là một trong hai chế độ sở hữu quan trọng nhất đối với tư liệu sản xuất được Nhà nước bảo hộ và khuyến khích phát triển lâu dài, có tính định hướng chiến lược trong xây dựng và phát triển kinh tế. Trên cơ sở Hiến pháp, các đạo luật cụ thể hóa nguyên tắc này thông qua chế định hình thức sở hữu tập thể và loại hình hợp tác xã. Nhằm góp phần làm sáng tỏ khái niệm, ý nghĩa của sở hữu tập thể, bài viết sau đây xin trao đổi vài ý kiến về sở hữu tập thể thông qua pháp luật hiện hành về hợp tác xã.

Sở hữu tập thể trong luật thực định:

Trong khoa học pháp lý, sở hữu là khái niệm gắn liền với tài sản, chỉ xác lập trên tài sản – vật chất hoặc trí tuệ. Để có cơ chế thực hiện các quyền luật định, người ta thường quan tâm chủ sở hữu là một hay nhiều người khác nhau, từ đó có sự phân biệt giữa sở hữu một chủ với sở hữu nhiều chủ. Bộ luật dân sự nước ta có lẽ đã liệt kê các hình thức sở hữu theo hướng tiếp cận này, ngoài căn cứ vào chế độ sở hữu mà Hiến pháp đã ghi nhận. Sở hữu một chủ gồm có sở hữu tư nhân, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức xã hội…; sở hữu nhiều chủ gọi là sở hữu chung. Theo như tên gọi, có thể hình dung chủ sở hữu tập thể đối với tài sản không phải một cá nhân; tuy nhiên, không loại trừ tài sản ấy được sở hữu bởi duy nhất một thực thể pháp lý được tạo lập bởi nhiều người. Cho nên vấn đề trước hết cần làm rõ là: sở hữu tập thể là sở hữu nhiều chủ hay một chủ?

Nhìn từ góc độ của luật dân sự, sở hữu tập thể được hiểu là hình thức sở hữu mà chủ sở hữu là một tổ chức kinh tế (hợp tác xã hoặc một hình thức kinh tế tập thể ổn định khác) được dựng nên bởi một tập hợp cá thể hoặc hộ có nhu cầu chung hoặc có những khó khăn giống nhau trong cuộc sống, nghề nghiệp; tự nguyện hợp tác, tương trợ để cùng nhau giải quyết thông qua chung sức, chung vốn làm kinh tế [1]. Vì có chủ là tổ chức nên không thể nhầm lẫn giữa sở hữu tập thể với sở hữu tư nhân mà chủ là một cá nhân. Sở hữu tập thể cũng khác hẳn với các hình thức sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp… vì tài sản thuộc sở hữu tập thể phải được sử dụng cho hoạt động kinh tế, để tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ.

Đọc tiếp

NHU CẦU SỬA ĐỔI QUY ĐỊNH CỦA HIẾN PHÁP NĂM 1992 VỀ SỞ HỮU TOÀN DÂN

PGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA – Trưởng Khoa Luật, ĐHKT TPHCM

I. Tổng quan về sở hữu toàn dân

Hiếm có quốc gia nào trên thế giới này mất công phân loại ra vô số loại hình sở hữu và ghi nhận chúng trong một bản Hiến pháp như ở nước ta. Về cơ bản, tư hữu là một quyền thiêng liêng, một nhân quyền cơ bản, là người ai cũng mặc nhiên được hưởng, nhà nước cam kết bảo vệ nhân quyền, tức là trước hết bảo vệ là các quyền tư hữu về tư liệu sản xuất. Vì lẽ đó, các quyền này thường không xuất hiện trong một bản hiến văn nếu được hiểu là một khế ước cương tỏa quyền lực của chính quyền. Sở hữu tư của cá nhân, của một công ty hay của một quốc gia đều có tính loại trừ có thể so sánh được với nhau. Sự phân biệt sở hữu theo loại hình chủ thể là một việc làm ít ý nghĩa về pháp lý và ít mang tính khái quát. Có thể tuân theo tư duy như vậy, xét về chế độ sở hữu, bản HP 1946 duy nhất chỉ có một Điều 12 quy định “quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm”.

Khái niệm sở hữu toàn dân đã xuất hiện như một sản phẩm của ý thức hệ, của triết học và kinh tế chính trị học hơn là từ truyền thống cổ điển của dân luật. Xóa bỏ tư hữu, những người ta cho rằng cần tạo ra một nền tảng sở hữu xã hội mới về các tư liệu sản xuất, đối lập với quan niệm về sở hữu của chủ nghĩa tư bản, một hệ thống quan hệ sở hữu XHCN được xây dựng, nền tảng của nó là sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân về các vật dụng có tính chất tiêu dùng.

Khái niệm sở hữu toàn dân có vẻ đã được du nạp chính thức vào Việt nam từ Hiến pháp 1959, tuy nhiên sự ghi nhận chưa thật chắc chắn. Điều 11 HP 1959 ghi nhận: “Ở nước Việt Nam dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc”. Điều này chỉ liệt kê, không định nghĩa các loại sở hữu, trong đó khái niệm sở hữu của nhà nước được định nghĩa tức là của toàn dân. Điều 12 của bản Hiến pháp 1959 bắt đầu tuyên bố kinh tế quốc doanh, hầm mỏ, sông ngòi, rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định của nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.

Cho đến HP 1980, dường như tư tưởng XHCN về cách mạng về quan hệ sản xuất đã được thể hiện thành đường lối công khai trong Hiến pháp, phạm vi của sở hữu toàn dân đã được nới rộng ra tất cả các nguồn tài nguyên kinh tế quan trọng của quốc gia, xem §19 HP 1980.

Đọc tiếp

QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI TRONG HIẾN PHÁP 1992 SỬA ĐỔI?

NGUYỄN SỸ PHƯƠNG

Việc hạn điền hết vào năm 2013 sau 20 năm sử dụng đất nông nghiệp hiện chưa có tiền lệ giải quyết, đang trở thành nan đề sừng sững trước mắt cả người dân lẫn chính quyền, liên quan trực tiếp tới 3 phạm trù luật học: Hiến pháp, Đất đai, Quyền sở hữu, trong 3 mối quan hệ, Hiến pháp – Đất đai, Hiến pháp – Quyền sở hữu, Quyền sở hữu – Đất đai.

I. Hiến định quyền sở hữu và đất đai trên cơ sở nào?

Trong luật học, quyền sở hữu, bất kỳ sở hữu gì, đều được cấu thành bởi 3 quyền: Quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng. Quyền chiếm hữu đất được thể hiện trên văn bản nhà nước xác định toạ độ, độ lớn mảnh đất đó, có tên điạ chỉ cá nhân hoặc pháp nhân sở hữu nó, cũng đồng nghĩa với xác lập trách nhiệm pháp lý chủ sở hữu đó đối với nó, như ở Đức được đưa cả vào Hiến pháp, quy định tại Điều 14, khoản 2: “Sở hữu phải chịu trách nhiệm, và khi sử dụng nó phải đồng thời vì lợi ích chung“. Quyền định đoạt là hệ dẫn của quyền chiếm hữu, bao gồm: thừa kế, hiến tặng, thế chấp, mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê… Quyền sử dụng có thể được chủ sở hữu khai thác hoặc chuyển cho người hay pháp nhân khác, nhưng họ hoàn toàn không có quyền chiếm hữu và định đoạt. Nhờ 2 quyền trên, tài sản sở hữu mới có thể thoả mãn nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu, hoặc sinh lợi, và luôn được bảo tồn.
Ở những quốc gia xây dựng trên nền tảng kinh tế thị trường, dưới góc độ nhân quyền, sở hữu được coi là quyền cơ bản của con người, nghĩa là “tạo hóa cho họ những quyền đó, không ai, (nhà nước gì), có thể bác bỏ được“. Về mặt kinh tế, không có quyền sở hữu, không thể mua bán, tài sản không thể sinh lợi, không còn cả khái niệm lợi nhuận lẫn nền kinh tế thị trường, bởi mua bán được định nghĩa là chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua. Về mặt xã hội, xuất phát từ sở hữu gắn với trách nhiệm, ở các quốc gia đã phát triển, tài sản cho tặng thừa kế đều bị đánh thuế, tỷ phú sở hữu hàng triệu thậm chí tỷ đô la lãi mỗi năm có thể phải đóng thuế thu nhập tới chừng nửa số đó, còn phải đóng tiếp mọi khoản bảo hiểm cho tài sản của mình, và có thể gánh tới nửa phí bảo hiểm cho người lao động của họ, để san sẻ bảo đảm cuộc sống của người làm thuê chỉ đủ khả năng đóng chừng 1 nửa bảo hiểm an sinh cho mình. Sở hữu đất, dù ai sử dụng hay bỏ hoang, hàng tháng còn phải đóng tiền thuế đất, phí thoát nước mưa, phí thuê cắt cỏ, dọn tuyết, phí bảo hiểm bồi thường thiệt hại khi ngộ nhỡ có người qua đó bị tai nạn…, nhiều tới mức tính ra như ở Đức chỉ cần sau dăm bảy chục năm bỏ hoang, tiền bán đất không bù đủ. Nghĩa là sở hữu không phải chỉ có mỗi lợi, mà có thể bị thiệt hại bởi trách nhiệm; nếu không đủ khả năng gánh chịu, không thể sở hữu. Nước Đức không thiếu chủ đất từ chối quyền sở hữu bằng cách bán 1 Euro hoặc giao lại nhà nước để khỏi đóng phí tổn theo trách nhiệm. Với tư cách là quyền cơ bản, sở hữu trong nền kinh tế thị trường, vì vậy, vừa là mục đích nhằm thoả mãn nhu cầu sử dụng, vừa là động lực, nền tảng kinh doanh sinh lợi, giàu có cá nhân, và thịnh vượng quốc gia, phải được luật pháp bảo đảm. Xuất phát từ đó, quyền sở hữu (bao gồm cả đất đai), được nhà nước họ mặc nhiên thừa nhận, như bất kỳ quyền cơ bản nào, vốn được họ coi là giá trị phổ quát của nhân loại, không thay đổi bởi đảng cầm quyền, nói cách khác không mang tính chính trị; Hiến pháp, vì vậy, không nhất thiết phải quy định chi tiết, có thể chỉ ở 1 câu, như Đức quy định tại Chương I Quyền cơ bản, Điều 14, khoản 1, câu 1: “Sở hữu và quyền thừa kế được bảo đảm“. Thậm chí có Hiến pháp chỉ đưa ra tình huống ngoại trừ nhà nước được phép can thiệp, còn người dân được hoàn toàn tự do thực hiện quyền sở hữu của mình, như Hiến pháp Mỹ quy định tại Tu Chính án V, câu cuối cùng: “Sở hữu tư nhân không được phép chiếm đoạt vì mục đích công, nếu không được bồi thường thoả đáng“, mà không cần hiến định trực tiếp nó như Đức.

Đọc tiếp

XÁC LẬP QUYỀN TÀI SẢN CỦA NÔNG DÂN VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

PHẠM DUY NGHĨA

Quá trình phi tập trung quyền tài sản với đất đai đang diễn ra mạnh mẽ và khó mà cưỡng lại được theo xu thế quay trở lại của nền kinh tế thị trường, bởi nó khuyến khích toàn dân nỗ lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, tạo động lực mạnh mẽ để quốc gia giàu mạnh. Tuy nhiên, với Luật Đất đai hiện nay  so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. Vì vậy cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp.

Tầm quan trọng của sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai có lẽ là phần trọng yếu nhất của luật tài sản của mỗi quốc gia, bởi đất là nơi người ta sống, canh tác, kinh doanh, đất là tư bản, là của cải để dành, là di sản nối liền tiền nhân với hậu thế. Từ điền sản trong Quốc triều hình luật tới vật quyền trong Dân luật 1931, không có gì là ngạc nhiên khi các quy định về sở hữu đất đai chiếm phần trang trọng bậc nhất trong các quy định về tài sản. 
Từ năm 1945 cho đến nay, mọi chính sách kinh tế, thành hay bại, đều liên quan trực tiếp đến chính sách đất đai. “Người cày có ruộng” đã là một chủ trương giúp Việt Minh trở thành một thế lực lãnh đạo xã hội nông dân Việt Nam. Nhưng ngược lại, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” và “quốc hữu hóa đất đai” đã đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ. Cùng tắc biến, “khoán 10”, tên gọi tắt thông dụng của Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị Đảng CSVN thông qua ngày 05/08/1988 đã dần trả lại quyền tự do canh tác cho nông dân trên mảnh đất của họ, sự tự do ấy đã cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ. 
Luật Đất đai như một biên sử tỷ mỷ ghi lại một cách trung thành những biến đổi kinh tế và chính trị trên đất nước chúng ta. Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục trong các năm 1993, 1998, 2003, trong hơn hai thập kỷ qua bốn đạo luật và hệ thống ngày càng phình rộng các văn bản dưới luật về đất đai đã góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng của 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô thửa đất ở, đất kinh doanh và căn hộ của cá nhân, doanh nghiệp đã dần dần rõ chủ. Minh định quyền định đoạt của các chủ nhân trên từng ô thửa đất có lẽ là một chủ đề đáng thảo luận bậc nhất thời nay.

Sáu quyền định đoạt của Nhà nước

Theo Luật Đất đai 2003, với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ 6 quyền định đoạt quan trọng dưới đây đối với đất đai: Thứ nhất, ấn định mục đích sử dụng cho các ô, thửa đất thông qua quy hoạch; Thứ hai, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thứ ba, quyết định giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân và tổ chức; Thứ tư, thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê; Thứ năm, ấn định các hạn chế về thời gian và hạn mức đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất.

Đọc tiếp

KHÁI NIỆM SỞ HỮU ĐẤT TOÀN DÂN THỜI KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

LÊ VĂN TỨ

Để việc sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai hiệu quả, thiết nghĩ việc đầu tiên cần làm là xem thử Hiến pháp nước ta quy định như thế nào về đất đai qua từng thời kỳ.

Để trả lời câu hỏi này, cần đối chiếu hai điều liên quan đến chế độ đất đai trong mỗi bản hiến pháp. Có thể thấy điều 19 Hiến pháp 1980 và điều 17 Hiến pháp 1992 đều thống nhất khẳng định chế độ sở hữu đất toàn dân về đất đai. Nhưng điều 18 Hiến pháp 1992 có khác so với điều 20 Hiến pháp 1980.

Theo điều 20 Hiến pháp 1980: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật…”. Với quy định như vậy, có thể hiểu người sở hữu đất (toàn dân) đã ủy toàn quyền cho Nhà nước. Vì toàn bộ nền kinh tế đã công hữu hóa, nên Nhà nước không chỉ quản lý xã hội với tư cách cơ quan quyền lực, mà còn thông qua cơ chế kế hoạch hóa, trực tiếp quản lý toàn bộ nền kinh tế quốc dân, trong đó có đất đai. Trong thời kỳ này, đất đai chỉ được giao cho các xí nghiệp quốc doanh và hợp tác xã sử dụng, do đó mọi biến động trong sử dụng đất đều nằm trong khuôn khổ chế độ công hữu do Nhà nước thống nhất quản lý.

Xin dẫn tiếp điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.

Có thể thấy hai điểm khác biệt giữa điều 18 Hiến pháp 1992 với điều 20 Hiến pháp 1980:

1) Theo Hiến pháp 1992, Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, trong khi Hiến pháp 1980 chỉ cho người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng (nếu Nhà nước chưa có quyết định gì khác, cũng có nghĩa là đất có thể bị thu lại).

Đọc tiếp

GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT GIỮA TÊN MIỀN VÀ THƯƠNG HIỆU THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LS. LÊ QUANG VINH – Công ty luật BROSS & PARTNERS

Tên miền có giá không kém một thương hiệu tốt.

Trên thế giới cho đến năm 2004 đã ghi nhận được một số giao dịch chào bán tên miền với giá đắt nhất như sau:
Tên miền Business.com giá 7.5 triệu USD (tháng 12/1999)
Tên miền AsSeenOnTv.com giá 5.1 triệu USD (tháng 1/2000)
Tên miền Altavista.com có giá 3.3 triệu USD (tháng 8/1998)
Tên miền CreditCards.com có giá 2.75 triệu USD (tháng 7/2004)

Tên miền là gi?

Tên miền xuất phát từ thuật ngữ tiếng Anh “Domain Names” (thường được viết tắt là DN) là tên được sử dụng để định danh các điạ chỉ trên Internet. Internet gồm một mạng lưới hàng nghìn các mạng máy tính độc lập có chứa hàng triệu máy chủ cung cấp thông tin. Trường hợp muốn lấy thông tin hoặc trao đổi thông tin dưới dạng email, chia sẻ hình ảnh hoặc tác phẩm âm nhạc từ một máy chủ cụ thể, người sử dụng phải biết chính xác địa chỉ internet của máy chủ đó thì mới có thể thực hiện được công việc này. Địa chỉ của máy chủ được biểu thị bằng một dãy số duy nhất gọi là giao thức Protocol (địa chỉ IP). Ví dụ địa chỉ IP của nhà cung cấp dịch vụ tìm kiếm khổng lồ GOOGLE INC là 209.85.129.18. Tuy nhiên, việc biểu thị địa chỉ IP bằng dãy số khiến người sử dụng không thể nhớ được, vì vậy, người ta đã nghĩ ra cách biến địa chỉ IP đó thành một tên miền có thể nhớ được. Chẳng hạn như trường hợp GOOGLE.COM, người sử dụng chỉ cần nhớ tên miền GOOGLE.COM mà không cần phải nhớ địa chỉ 209.85.129.18 vì trên mỗi máy chủ đã cài đặt sẵn một công cụ chuyển đối tự động từ GOOGLE.COM thành dãy số ứng với địa chỉ IP 209.85.129.18.

Các loại tên miền và cấu trúc của nó

Tên miền bao gồm tên miền quốc tế dùng chung (generic top level domain) viết tắt là gTLD (ví dụ: .COM) và tên miền quốc gia dùng chung (country code Top Level Domain) viết tắt là ccTLD (ví dụ: .VN của Việt Nam, .SG của Singapore, .JP của Nhật Bản, .CN của Trung Quốc).
Dưới tên miền cấp cao nhất dùng chung là các tên miền định danh một địa chỉ IP cụ thể. Ví dụ:
Tên miền cấp 2: bross.vn
Tên miền cấp 3: trungnguyen.com.vn
Tên miền cấp 4: trade.garco10.com.vn
Tuỳ theo lĩnh vực hoạt động của chủ thể đăng ký, các tên miền dùng chung được phân loại theo lĩnh vực. Ví dụ: .COM/.BIZ dùng cho các tổ chức, cá nhân hoạt động thương mại; .EDU dành cho các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, đào tạo; .GOV.VN dành cho các cơ quan, tổ chức nhà nước ở trung ương và địa phương; .NET.VN dành cho các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực thiết lập và cung cấp các dịch vụ trên mạng.

Tại sao phải đăng ký tên miền?

Theo nguyên tắc chung trên thế giới hiện nay tên miền sẽ được đăng ký nếu thoả mãn 2 điều kiện: duy nhất và ai nộp đơn đăng ký trước thì được cấp trước. Do vậy, để sở hữu tên miền, bạn phải tiến hành đăng ký tên miền bạn dự định sử dụng với cơ quan quản lý về tên miền càng sớm càng tốt.

Đọc tiếp

NHỮNG VẤN ĐỀ BỊ BỎ QUÊN LIÊN QUAN ĐẾN CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh

Không thể phủ nhận những đóng góp của Bộ luật Dân sự năm (BLDS) 1995 và sau này là BLDS năm 2005 vào việc hoàn thiện khung pháp lý về tài sản, đặc biệt về phần chế độ sở hữu tư nhân, gọi tắt là pháp luật sở hữu, qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển của giao lưu dân sự và nhất là sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Từ một quyền sở hữu đậm chất hành chính mà việc thực hiện được đặt dưới sự giám sát chặt chẽ của nhà chức trách1, người dân đã có được một quyền sở hữu đích thực và, về phương diện kỹ thuật pháp lý, tiệm cận với quyền sở hữu được quan niệm trong luật của các nước. Quyền sở hữu ấy bao gồm các quyền năng được chính thức định nghĩa trong BLDS cho phép chủ sở hữu khai thác được các tiềm năng vật chất, kinh tế, xã hội của tài sản. Trong chừng mực nào đó, chính khung pháp lý về quyền sở hữu được ghi nhận trong BLDS đã tạo ra sự an toàn cho việc tích luỹ và sử dụng của cải trong khu vực tư, từ đó, tạo điều kiện cho sự đóng góp của chủ thể vào sự thịnh vượng chung của toàn xã hội.

Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận so với yêu cầu rất cao về mức độ hoàn thiện, tinh vi của một chế độ sở hữu tư nhân cần thiết cho sự phát triển lành mạnh và ổn định của nền kinh tế thị trường, các quy định trong BLDS còn tỏ ra lỏng lẻo, sơ sài và chưa phù hợp. Cần nhấn mạnh rằng so với BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 hầu như không ghi nhận cải cách nào mang tính đột phá về phương diện nội dung pháp luật tài sản. Bởi vậy, những khuyết tật của hệ thống pháp luật tài sản phát sinh từ những quy định bất cập tồn tại kéo dài và điều đó ảnh hưởng xấu đến sự đóng góp của luật pháp vào việc xây dựng xã hội mới.

Trong khuôn khổ sửa đổi BLDS năm 2005, chế độ pháp lý về sở hữu cần được xem xét ở nhiều khía cạnh, từ đó, rất nhiều vấn đề sẽ bật ra và cần được giải quyết thấu đáo. Trong phạm vi hạn hẹp của bài viết này, người viết chỉ mong muốn giới thiệu những suy nghĩ xoay quanh các vấn đề bị bỏ quên trong nhiều năm qua liên quan đến quan niệm tài sản, chế độ pháp lý về bất động sản và chế độ sở hữu chung cư.

1. Quan niệm tài sản

Luật so sánh. Trong quan niệm Latinh, tài sản có thể được hình dung, mô tả theo một trong hai cách tuỳ theo xuất phát điểm quan sát để nhìn nhận đối tượng2.

Đọc tiếp

SỞ HỮU TƯ NHÂN VỀ ĐẤT ĐAI LÀ TẤT YẾU

GS.TS ĐẶNG HÙNG VÕ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường

Hiến pháp 1946 và Hiến pháp 1959 đều thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Chỉ đến Hiến pháp năm 1980 mới quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Có hai lý do củng cố cho chế độ công hữu về đất đai. Thứ nhất, thể hiện được đúng bản chất của đất đai không phải là của riêng ai, mà là tặng vật của tự nhiên ban tặng cho cả dân tộc, có công sức gìn giữ và bảo vệ của tất cả mọi người. Thứ hai, nếu tư nhân hoá đất đai thì dễ hình thành tầng lớp chủ đất mới, một số người giàu có bỏ tiền ra để giữ đất, đầu cơ đất đai tạo nên trở lực lớn cho quá trình đầu tư phát triển.

Những nhược điểm từ thực tiễn

Nhưng chế độ công hữu về đất đai cũng có một số nhược điểm từ thực tiễn. Thứ nhất, người sử dụng đất không có động lực để sử dụng đất một cách tốt nhất, không muốn đầu tư dài hạn vào đất đang sử dụng, làm hạn chế hiệu quả sử dụng đất vì đất đai đó không phải là tài sản lâu dài của họ. Thứ hai, quyền định đoạt về đất đai thuộc các cơ quan nhà nước dễ dẫn tới sự can thiệp hành chính vào thị trường quyền sử dụng đất, tạo nguy cơ phát sinh tham nhũng, gây trở ngại lớn cho đầu tư phát triển. Thứ ba, sự không chỉnh thể về lý luận và thực tiễn tạo nên những khái niệm “giả vờ” gây khó khăn cho việc thực thi pháp luật như quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất, giá quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 đã phải định nghĩa giá quyền sử dụng đất và nói rằng trong luật này gọi là giá đất. Sự thiếu minh bạch về khái niệm dẫn tới khả năng thực thi sai pháp luật, làm lẫn lộn cách thức phân chia địa tô giữa người sử dụng đất và Nhà nước.

Chế độ công hữu về đất đai chỉ có ở các nước thuộc khối xã hội chủ nghĩa cũ. Hiện nay cũng chỉ còn ở một số nước như nước ta (sở hữu toàn dân), Trung Quốc (sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước), Cuba và Triều Tiên (sở hữu nhà nước). Ở các nước thuộc khối Liên hiệp Anh, một phần đất đai được xác lập theo nguồn gốc là của nhà vua, mọi người có thể mua và có thể thuê, thời hạn thuê dài nhất lên tới 999 năm. Ở Đài Loan – Trung Quốc, hiến pháp xác định đất đai là tài sản của cả dân tộc, Nhà nước công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai theo quy định của pháp luật.

Chế độ sở hữu đất đai hợp lý cho hộ gia đình, cá nhân

Tất cả các nhà lý luận kinh tế chính trị học trên thế giới đều nói rằng sở hữu đất đai là một loại sở hữu đặc biệt, không phải của tất cả mọi người mà cũng không phải của riêng ai. Gọi là sở hữu gì cũng chỉ là thuật ngữ, nội dung cụ thể phải được xác lập theo các quy định của pháp luật. Trên thực tế, nội dung cụ thể về quyền định đoạt đối với đất đai ở ta hiện nay không khác mấy so với nội dung cụ thể của quyền sở hữu tư nhân về đất đai ở các nước tư bản phát triển. Không có sự khác nhau về quyền của Nhà nước và quyền của người giữ đất; chỉ có sự khác nhau về phạm vi thực hiện các quyền đó.

Đọc tiếp

Theo dõi

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 656 other followers

%d bloggers like this: