MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CỤC QUẢN LÝ NHÀ – BỘ XÂY DỰNG

1. Thế nào là thị trường ?

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. Qua nghiên cứu và phân tích lí thuyết về thị trường của các nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý:

– Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế quan trọng của thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội.

– Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong nước đến chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có các giải pháp để biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới.- Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trường theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của thị trường.

– Ngày nay không tồn tại thị trường dưới dạng thuần tuýy đơn nhất. Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác nhau.

Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau.

Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.

Đọc tiếp

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ VẤN ĐỀ BẢO VỆ QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA PHỤ NỮ

TS. DOÃN HỒNG NHUNG – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

1. Quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi phụ nữ trong lĩnh vực đất đai

Vai trò của phụ nữ, vấn đề nữ giới trong việc quyết định các chính sách về đất đai là một yếu tố để đảm bảo thành công việc hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai, xây dựng xã hội dân sự. Đảng và Nhà nước ta đã xác định, tăng cường bình đẳng về giới, lồng ghép các vấn đề giới vào các chính sách, chương trình và dự án phát triển là một nội dung quan trọng trong chiến lược toàn diện về tăng trưởng và xoá đói, giảm nghèo.

Nhìn vào các một số quy định hiện hành, Nhà nước ta không có sự phân biệt về chính sách theo giới, nam/nữ bình đẳng trước pháp luật về đất đai. Điều 105, 106 và 108 Luật Đất đai năm 2003 quy định, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất có các quyền chung của người sử dụng đất. Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 đã ghi nhận: “1- Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất. 2- Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, phải ghi tên cả vợ và chồng”1. Luật Đất đai năm 2003 quy định tại Điều 48 khoản 3: “Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng”. Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 3/10/2001 hướng dẫn thi hành Luật Hôn nhân và gia đình quy định “tất cả những giấy tờ, đăng ký tài sản gia đình bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở phải được ghi cả tên vợ và chồng”. Tại Điều 5 của Nghị định số 70/2001/NĐ-CP còn quy định: Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ, chồng đã đăng ký quyền sở hữu mà chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có thể yêu cầu cơ quan nhà nước cấp lại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản đó để ghi tên cả vợ và chồng. Nếu vợ, chồng không yêu cầu cấp lại giấy đăng ký tài sản thì tài sản đó vẫn thuộc sở hữu chung của vợ chồng. Trong trường hợp vợ chồng ly hôn hoặc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì bên được chia phần tài sản bằng hiện vật đã đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà có ghi tên vợ và chồng, có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký tài sản cấp lại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản.

Đọc tiếp

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÌN TỪ TẦM VĨ MÔ

LÊ VĂN TỨ

Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản (*) đã bắt đầu ấm trở lại. Nhiều người dự đoán thị trường sẽ hồi phục và tăng trưởng sau một hai năm nữa. Có hai vấn đề hay được nói đến về thị trường bất động sản: 1) Sốt chu kỳ, từ nóng đến rét (trầm lắng, đóng băng); 2) Giá quá cao.

Vì sao thị trường bất động sản từ sốt đến rét?

Sốt là triệu chứng cung cầu mất cân đối. Khi cầu lớn hơn cung, hàng thiếu, thị trường nóng, ngược lại, hàng thừa, thị trường rét. Hiện nay thị trường bất động sản đang rét. Nhiều người cho rằng đó là hậu quả của đầu cơ. Thật vậy chăng? Theo Bộ luật Hình sự, đầu cơ là một tội với hành vi trục lợi bằng cách thu gom và găm giữ hàng hóa, gây khan hiếm giả tạo. Đó là dấu hiệu đặc trưng của đầu cơ và cũng là đường ranh phân biệt đầu cơ với sở hữu nhiều nhà đất. Không nhận rõ đường ranh này dễ dùng biện pháp chống đầu cơ làm biện pháp chống sở hữu nhiều nhà đất.

Thực tế ở nước ta đã từng có nơi có lúc diễn ra cảnh người ta chen lấn, tranh giành nhau ghi tên mua nhà dự án. Nhưng ngay khi thị trường có vẻ nóng như thế, có người đã cho rằng đó chỉ là những màn kịch, vì thấy hầu hết người tham gia chỉ đóng vai “diễn viên”, người thật sự muốn mua nhà để sử dụng không nhiều. Chính bởi thế, sau nóng nhất thời, thị trường hạ nhiệt nhanh, rồi trở rét và trầm lắng dài dài. Tình trạng đó chứng tỏ thị trường không khan hiếm. Đầu cơ là có thực. Tuy nhiên đầu cơ bất động sản không dễ. Phải có vốn cực lớn đủ sức khuynh đảo thị trường hoặc/và có những đặc quyền nào đó.

Vốn của các nhà đầu cơ bất động sản chắc hẳn không hề nhỏ, nhưng vẫn cần đặt câu hỏi: trong điều kiện thị trường trầm lắng kéo dài, nếu chỉ dựa vào vốn của mình, các nhà đầu cơ bất động sản có đủ lực để một mặt tiếp tục các dự án đầu tư, mặt khác vẫn giữ giá bất động sản cao hay không? Phải chăng họ có những điều kiện tài chính và hành chính thuận lợi để thu gom và găm giữ bất động sản? Đây là giả thiết cần chứng minh nếu muốn tìm giải pháp chống đầu cơ, ổn định thị trường.

Đọc tiếp

KHIẾU KIỆN VỀ ĐẤT ĐAI: LUẬT LÀM KHÓ DÂN!

NGUYÊN TẤN

Nhiều quy định pháp luật mâu thuẫn và bất hợp lý đang gây trở ngại cho người dân khi họ muốn khiếu nại hoặc khởi kiện các quyết định hành chính trong lĩnh vực đất đai.

“Thời hiệu khiếu nại, khởi kiện có còn nữa không?”, đó là vấn đề quan tâm “cốt tử” đầu tiên gần như không thể thiếu của các luật sư khi tư vấn cho khách hàng về các vụ khiếu kiện hành chính trong lĩnh vực đất đai. “Cốt tử” vì nếu quá thời hạn luật định thì đương sự sẽ bị mất quyền khiếu nại hay khởi kiện cho dù nội dung khiếu kiện có bức xúc đến mấy và thậm chí thấy rõ là quyết định hành chính đó sai.

Hệ trọng với người dân như thế nhưng các quy định của pháp luật về vấn đề này lại mâu thuẫn một cách kỳ lạ. Điều 31, Luật Khiếu nại Tố cáo (1998) cho phép thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được hành vi hành chính. Trong khi đó, khoản 1, điều 64, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2008 của Chính phủ lại quy định đối với quyết định hành chính trong quản lý đất đai của ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh thì thời hiệu khiếu nại là 30 ngày, kể từ ngày cơ quan này có quyết định đó.

Nghị định trên của Chính phủ chẳng những làm cho thời hiệu khiếu nại bị rút xuống còn một phần ba mà còn gây vô vàn khó khăn cho người khiếu nại khi quy định thời hiệu khiếu nại được tính kể từ ngày UBND tỉnh ban hành quyết định hành chính, thay vì kể từ ngày đương sự nhận được quyết định hành chính hoặc biết được hành vi hành chính theo như Luật Khiếu nại Tố cáo. Nếu chính quyền tìm cách “ém” quyết định hành chính đã ban hành, cho đến khi đương sự vỡ lẽ, thì thời hiệu khiếu nại đã hết, hay nói cách khác, quyền khiếu nại của họ đã bị vô hiệu. Nhiều luật sư cho biết đây là thủ thuật được không ít chính quyền địa phương áp dụng nhằm tránh bị người dân khiếu kiện.

Ngoài cơ chế khiếu nại, điều 39, Luật Khiếu nại Tố cáo năm 1998 (được sửa đổi, bổ sung tại điều 12, Luật Khiếu nại Tố cáo năm 2005) còn cho phép người dân được khởi kiện vụ án hành chính ra tòa trong hai trường hợp: a) hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà không được giải quyết; b) hoặc không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại (lần đầu). Tuy nhiên, ông Lê Văn Khiêm, chuyên viên pháp lý của Văn phòng Luật sư người nghèo, cho biết rất nhiều trường hợp đã bị tòa trả lại đơn khởi kiện do không có quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quyết định giải quyết khiếu nại không đúng hình thức.

Đọc tiếp

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: CẦN THIẾT PHẢI HIỂU RÕ HỢP ĐỒNG

KHÁNH NGỌC

Các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải hiểu rõ những quy định của pháp luật về hợp đồng đối với loại hình kinh doanh này cũng như các giao dịch bất động sản cần thiết phải xác lập thông qua hợp đồng theo quy định của pháp luật để tránh rủi ro sau này.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm: Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê bất động sản; Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: Hợp đồng môi giới bất động sản; Hợp đồng định giá bất động sản; Hợp đồng tư vấn bất động sản; Hợp đồng đấu giá bất động sản; Hợp đồng quảng cáo bất động sản; Hợp đồng quản lý bất động sản.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản có nhiều đặc điểm, nhưng những đặc điểm sau là những đặc điểm chủ yếu: Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản, các bên được tự do, tự nguyện thoả thuận với nhau về giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ; Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đăng ký với cơ quan Nhà nước…

Đọc tiếp

TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ ĐẤT ĐAI

VỤ PHỔ BIẾN, TUYÊN TRUYỀN PHÁP LUẬT – BỘ TƯ PHÁP

Khiếu nại, tố cáo là một trong những quyền cơ bản của công dân, được Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 ghi nhận: "Công dân có quyền khiếu nại, quyền tố cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về những việc làm trái pháp luật của cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân hoặc bất cứ cá nhân nào". Quyền khiếu nại, tố cáo của công dân được quy định cụ thể hơn trong Luật Khiếu nại – tố cáo.

Quyền khiếu nại, tố cáo của công dân được pháp luật quy định là cơ sở pháp lý cần thiết để công dân thực hiện tốt quyền làm chủ và giám sát hoạt động của các cơ quan nhà nước, góp phần làm trong sạch bộ máy nhà nước đồng thời cũng qua đó phát huy dân chủ, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.

Giải quyết khiếu nại, tố cáo là nghĩa vụ, trách nhiệm của các cơ quan nhà nước. Việc giải quyết tốt khiếu nại, tố cáo góp phần ổn định tình hình chính trị xã hội, thúc đẩy kinh tế phát triển. Từ trước đến nay, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân và đã ban hành nhiều Chỉ thị, Nghị quyết, văn bản pháp luật quy định về vấn đề này, trong đó có Pháp lệnh Khiếu nại – tố cáo của công dân năm 1991, Luật Khiếu nại – tố cáo năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại – tố cáo năm 2004 và năm 2005; Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án hành chính năm 1996 (được sửa đổi, bổ sung vào năm 2006). Như vậy, với việc ban hành các văn bản pháp luật nêu trên đã tạo cơ sở pháp lý vững chắc và tạo điều kiện thuận lợi cho công dân thực hiện việc khiếu nại, tố cáo; làm cơ sở cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giải quyết khiếu tố.

Đọc tiếp

KHIẾU KIỆN VỀ ĐẤT ĐAI – THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP

THANH TRA CHÍNH PHỦ – Khiếu kiện về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ việc khiếu nại, tố cáo (KN,TC) của các cá nhân hoặc tổ chức (trong trường hợp khiếu nại) nhằm hướng tới lợi ích của họ trong lĩnh vực đất đai. Thực trạng KN về đất đai ở nước ta hiện nay thường thể hiện ở các nội dung chủ yếu sau:

Thứ nhất, khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế, xã hội đất nước, Nhà nước đã tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển. Tuy nhiên vấn đề bồi thường và hỗ trợ và tiến hành tái định cư cho những diện bị thu hồi đất ở nhiều địa phương gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất ở. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác. Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư. Các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề tái định cư đã khá đầy đủ nhưng các địa phương thực hiện chưa tốt, thậm chí một số địa phương chưa quan tâm giải quyết nhiệm vụ này dẫn đến tình trạng KN kéo dài.

Thứ hai, là KN về việc cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây là dạng KN rất phổ biến hiện nay. Dạng KN này phát sinh một phần từ sai sót của cơ quan có thẩm quyền, như : Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai sót về tên chủ sử dụng, sơ đồ thửa đất, diện tích… Có những trường hợp, không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có lý do chính đáng hoặc lý do không rõ ràng. Các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết lại không giải thích rõ cho dân hiểu lý do tại sao không cấp giấy. Quá trình giải quyết hồ sơ diễn ra chậm, gây phiền hà, sách nhiễu… gây khó khăn cho người sử dụng đất. Một nguyên nhân khác là do quy hoạch treo hoặc do người dân không chấp nhận dù lý do không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chính đáng….

Đọc tiếp

XỬ LÝ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI NHÌN TỪ PHÚ MỸ HƯNG

GS-TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ – Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính, Đại học Quốc gia Hà Nội

Việc xem xét để đưa ra những phán quyết hợp lý cho giải quyết các tranh chấp này cần phải chu toàn cả về pháp luật và tình người sao cho mối quan hệ lợi ích này không gây thiệt hại cho Nhà nước, nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Tồn tại lịch sử

Trước hết phải khẳng định đây là một tồn tại lịch sử khi quá trình xây dựng pháp luật không theo kịp với đòi hỏi của cuộc sống thực tế. Trong hoàn cảnh này, tất nhiên sẽ nảy sinh những tranh chấp nhất định.

Những tranh chấp này sẽ không xảy ra nếu chính quyền địa phương dự báo trước được để đưa ra những hướng dẫn cụ thể và những người tham gia giao dịch, mua bán nhà ở có ý thức hơn trong tìm hiểu pháp luật trước khi quyết định bỏ một số tiền khá lớn ra để mua tài sản cho mình.

Trước hết, phải thấy rằng trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành (01/7/2004) pháp luật nước ta chưa có quy định cụ thể về cơ chế nhà đầu tư nước ngoài thực hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được Nhà nước cho thuê đất có thời hạn và chỉ có quyền được bán nhà ở gắn với hạ tầng (Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14/10/1994), trong khi đó người mua nhà lại có quyền được nhận quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài (Khoản 4 Điều 1 của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ban hành ngày 02/12/1998).

Mặt khác, việc các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện các dự án phát triển nhà ở lại là một nhu cầu thực tế của thị trường, vừa tăng cung nhà ở cho các đô thị nước ta, vừa là đòi hỏi của quá trình hội nhập. Một số dự án xây dựng kinh doanh nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện đã được cấp có thẩm quyền cho phép triển khai như các dự án thí điểm, ví dụ như dự án khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Đọc tiếp

BÀN VỀ NÔNG THÔN TỪ GÓC NHÌN SỞ HỮU RUỘNG ĐẤT

PGS. TS. PHẠM DUY NGHĨA – Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

"Muốn dân không mất ruộng, phải xem lại chế độ sở hữu áp dụng đối với ruộng đất của nông dân. Muốn dân không chán ruộng, phải xem lại các chính sách tác động tới nông sản nhằm giúp nông dân được lợi. Muốn dân không chán quê, phải xem lại ai được lợi từ chi dùng tài chính công." – TS. Phạm Duy Nghĩa

Dù nhìn gần hay xa, bao giờ nông thôn cũng là tương lai của một xứ nông nghiệp. Ai giữ được nông dân, người ấy thường kiểm soát được nhiệt độ của chảo lửa chính trị quốc gia. Sự ổn định của nước ta phụ thuộc vào cách mà các nhà chính trị đối xử với nông dân.

Hiện nay có ba nguy cơ rất rõ ràng đối mặt với những người dân quê, đó là: (i) nông dân mất ruộng, (ii) nông dân chán ruộng, (iii) nông dân chán chốn thôn quê. Ly nông, ly hương, ly tán bất đắc dĩ, những vấn đề xã hội của nông dân có thể trở thành những quả bom nổ chậm.

Muốn dân không mất ruộng, phải xem lại chế độ sở hữu áp dụng đối với ruộng đất của nông dân.

 Muốn dân không chán ruộng, phải xem lại các chính sách tác động tới nông sản nhằm giúp nông dân được lợi. Có vẻ như một hạt thóc mang lại nhiều lời hơn cho người giữ độc quyền buôn bán giống, phân bón hay kênh xuất nhập khẩu gạo hơn là chút lợi rơi sót lại cho người nông dân.

Muốn dân không chán quê, phải xem lại ai được lợi từ chi dùng tài chính công. Một khi điện, đường, trường, trạm, y tế, cây xanh, điện thoại cho tới truyền hình cáp ở đô thị đều sẵn, tốt và rẻ hơn ở nông thôn, thật chẳng ngạc nhiên khi phố chật chội với lao động nhập cư, trong khi thôn quê dần trở nên heo hút với người già và con trẻ.

Đọc tiếp

NGUYÊN NHÂN ÁCH TẮC TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

PHẠM THÁI QUÍ

Luật Đất đai năm 2003 quy định, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã đương sự mới có quyền khởi kiện đến Tòa án. Quy định này qua nhiều năm thi hành vẫn chưa được hướng dẫn cụ thể, nên có nhiều cách hiểu và vận dụng khác nhau, gây cản trở, ách tắc trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai.

Theo quy định tại các Điều 135 và 136 của Luật Đất đai, khi xảy ra tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có đất tranh chấp. Chỉ sau khi UBND cấp xã đã tiến hành hoà giải mà một hoặc các bên đương sự không nhất trí mới được phép khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết (nếu tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án). Triển khai thi hành Luật Đất đai 2003, ngày 22.7.2004 Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành công văn số 116/2004/KHXX hướng dẫn: kể từ ngày 1.7.2003, Tòa án chỉ thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí và khởi kiện đến Toà án. Trong trường hợp đương sự nộp đơn khởi kiện mà tranh chấp đó chưa qua hoà giải tại UBND cấp xã, thì Tòa án trả lại đơn khởi kiện cho đương sự. Với quy định này, thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai trong hơn hai năm qua đã phát sinh những vướng mắc chưa được tháo gỡ.

Thực tế, có trường hợp sau khi nhận được đơn yêu cầu của đương sự, để tiến hành hòa giải, UBND cấp xã đã triệu tập nhiều lần nhưng người bị kiện cố tình trốn tránh không đến, nên không thể tiến hành hòa giải được. Trong trường hợp này, có nơi UBND cấp xã vẫn tiếp tục triệu tập người bị kiện để tổ chức hòa giải bằng được, cho dù vi phạm thời hạn hòa giải (trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đơn). Nhưng cũng có nơi lại lập biên bản ghi nhận về việc không thể tiến hành hòa giải được để giao cho đương sự nộp đơn khởi kiện ra Tòa án. Đến giai đoạn khởi kiện, khi người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án, có Tòa án chấp nhận biên bản về việc không tiến hành hòa giải được do UBND cấp xã lập để thụ lý đơn khởi kiện của đương sự, nhưng cũng không ít Tòa án đã trả lại đơn khởi kiện vì căn cứ quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 168 Bộ luật Tố tụng dân sự, cho rằng tranh chấp chưa được hòa giải tại cấp xã, chưa đủ điều kiện khởi kiện.

Đọc tiếp

LOẠI TRANH CHẤP NÀO PHẢI QUA HÒA GIẢI TẠI CẤP XÃ?

PHẠM THÁI QUÍ

Thực tế, việc tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra dưới rất nhiều kiểu, dạng và trong nhiều quan hệ pháp luật khác nhau. Hiểu thế nào là tranh chấp đất đai để khoanh vùng những loại tranh chấp phải qua thủ tục hòa giải tại cấp xã vẫn chưa có sự thống nhất. Từ đó, dẫn đến tình trạng“đánh nhầm hơn bỏ sót”- một trong những nguyên nhân làm ách tắc trong giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay.

Vấn đề đặt ra

Luật Đất đai năm 2003 cũng như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ mới chỉ quy định tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã, nhưng chưa quy định cụ thể bắt buộc phải hòa giải đối với những tranh chấp đất đai thuộc loại nào. Căn cứ vào quan hệ pháp luật về tranh chấp có thể phân loại: tranh chấp về quan hệ pháp luật đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất); tranh chấp về các hợp đồng dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tranh chấp tài sản chung (quyền sử dụng chung về đất đai); tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Vậy, theo quy định của Luật Đất đai, có phải tất cả các dạng tranh chấp trên đều phải thông qua việc hòa giải tại cấp xã hay không ?

Nhận thức chưa thống nhất

Qua hơn hai năm thực thi các quy định của Luật Đất đai 2003 về việc giải quyết tranh chấp đất đai, việc xác định loại tranh chấp nào bắt buộc phải qua hòa giải ở cấp xã vẫn chưa có sự thống nhất. Về vấn đề này, hiện nay đang tồn tại hai quan điểm trái ngược nhau. Quan điểm thứ nhất cho rằng, tất cả các tranh chấp đất đai, như tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất và tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất, đều bắt buộc phải qua hòa giải tại cấp xã thì đương sự mới có quyền khởi kiện đến Toà án.

Đọc tiếp

CHUYỂN NHƯỢNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN NÀO PHẢI ĐÓNG THUẾ?

VŨ NGUYÊN

Từ ngày 26.9.2009, theo hướng dẫn của cục Thuế TP.HCM, nhà đầu tư góp vốn mua bất động sản bao gồm căn hộ, đất nền, nhà… khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo các luật sư, quy định hiện hành xem việc chuyển nhượng góp vốn lại là bất hợp pháp, vậy thì thu thuế như thế nào?

Theo quy định của thông tư 161, có hiệu lực từ 26.9, việc tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hay ở dạng chuyển nhượng bất động sản (BĐS) chưa có chủ quyền cũng sẽ được áp dụng như chuyển nhượng BĐS có chủ quyền. Khi đó, mức thuế suất được áp dụng sẽ là 25% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua. Nếu không có đủ hồ sơ chứng từ hợp lệ xác định được giá và các chi phí, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức thuế suất 2% tính trên toàn bộ trị giá chuyển nhượng.

Có khoảng trống

Luật sư Nguyễn Văn Quynh (Đoàn luật sư TP Hà Nội ) phân tích, điều 1 của thông tư 161/TT-BTC của bộ Tài chính xác định rõ đối tượng phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trong trường hợp chuyển nhượng BĐS chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà thì phải căn cứ vào giấy tờ hợp pháp khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận để xác định đối tượng nộp thuế. Trường hợp góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Theo ông Quynh, các quy định này là phù hợp với các quy định của pháp luật về chuyển nhượng BĐS. Bởi muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng BĐS thì bắt buộc phải có công chứng chứng thực, hoặc các giấy tờ hợp lệ khác của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chấp nhận.

Đọc tiếp

CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TRONG THỜI KỲ ĐỔI MỚI

NGUYỄN TẤN PHÁT- Khoa Kinh tế, Đại học Quốc gia TPHCM

Vấn đề ruộng đất thuộc loại vấn đề chính trị và tác động đến sự phát triển kinh tế – xã hội của các nước trên thế giới, đặc biệt là những quốc gia đang phát triển. “Chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững, quản trị quốc gia hiệu quả, phúc lợi và các cơ hội kinh tế mở ra cho người dân nông thôn và thành thị, đặc biệt là cho người nghèo”(1)

I. Tổng quan chính sách đất đai ở Việt Nam trong 25 năm (1981 – 2005)

Đại hội Đảng VI, tháng 12 năm 1986 đã đánh dấu bước ngoặc phát triển trong đời sống kinh tế – xã hội ở Việt Nam. Sự đổi mới trong tư duy kinh tế góp phần chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tạo nên diện mạo mới của đất nước, con người Việt Nam hôm nay.

Quá trình chuyển đổi từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường là tất yếu khách quan phù hợp với tình hình thực tiễn trong và ngoài nước. Nó đáp ứng kịp thời tính thúc bách của hoàn cảnh lúc bấy giờ: siêu lạm phát, thất nghiệp tăng cao, sản xuất đình đốn, lưu thông ngưng trệ, cán cân thương mại thâm hụt… hầu hết các chỉ số vĩ mô đều dưới mức an toàn, đời sống kinh tế – xã hội khủng hoảng nghiêm trọng.

Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp luật đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 của Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích khoán sản phẩm đến người lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp. Sau kết quả khả quan của “Khoán 100” năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ.

Luật Đất đai ra đời năm 1993 nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời, qui định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn.

Nhờ những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang lại những thành tựu to lớn trong nông nghiệp, nông thôn và tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam gần 20 năm qua góp phần giữ vững ổn định chính trị – xã hội.

Đọc tiếp

Theo dõi

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 827 other followers

%d bloggers like this: