NGHĨ VỀ GIẢI PHÁP CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

NGUYỄN TẤN DŨNG – Hai Bà Trưng, Quận 3, Tp. Hồ Chí Minh

Tác phẩm “Chiến lược đại đương xanh” (The Ocean Blue Strategy) của W.Chan Kim và Renee Mauborgne, cho các nhà kinh tế niềm tin rằng“những nhà tư bản (hay các doanh nhân) không kiếm được lợi nhuận bằng cách bóc lột sức lao động của người lao động, mà thay vào đó, các nhà tư bản tìm được lợi nhuận vì kết quả tiêu thụ, chấp nhận rủi ro và tổ chức sản xuất tốt”. Tổng hợp lại điều đó là, muốn thành công và có lợi nhuận trong kinh doanh thì cần có một chiến lược kinh doanh tốt với một giải pháp tối ưu.

Có phải thị trường bất động sản tại Việt Nam đã và đang tiếp tục bị “đóng băng”? Có phải khả năng thu lợi nhuận cũng như triển vọng tăng trưởng ngày càng giảm xuống trên thị trường này? Có phải người dân và các nhà kinh doanh không muốn tham gia vào thị trường đó? Điều này dường như đang tồn. Vậy có giải pháp nào để “vực dậy” một thị trường lớn, đầy niềm năng với tỷ suất lợi nhuận là rất lớn? Với “Chiến lược đại dương xanh” chúng ta sẽ tìm ra được giải pháp toàn diện.

Một nguyên nhân của thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam

Đối với nhiều người có thu nhập không cao-mà đây là những người chiếm phần lớn dân số Việt Nam-lo lắng là nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quyết định của họ có mua hay không mua nhà. Điều gì sẽ xảy ra khi mà một ngôi nhà trị giá 400 triệu đồng chỉ còn lại 300 triệu đồng? Và điều gì sẽ xảy ra tiếp khi nhiều người dùng nhà đó để vay thế chấp? Người mua nhà thường vay tới 80% giá mua, khi giá nhà giảm thì có lẽ họ sẽ mất hầu như toàn bộ. Giả sử như: một người mua căn nhà trị giá 400 triệu đồng và trả trước là 80 triệu, nợ thế chấp còn lại là 320 triệu. Nếu giá nhà giảm 25% thì người mua sẽ nợ thế chấp là 320 triệu cho một căn nhà giá 300 triệu. Như vậy, người mua không chỉ mất 80 triệu tiền trả trước mà còn lỗ 20 triệu. Và nếu thị trường bất động sản tiếp tục giảm thì sẽ ra sao cho người mua nhà và các nhà đầu tư nhà, đất?

Đó là một trong những lý do mà tại sao nguyên lý cung-cầu không phải lúc nào cũng đúng trên thì trường bất động sản. Thông thường, giá giảm thì nhu cầu tăng lên, nhưng với bất động sản, nếu thấy giá giảm, người mua sẽ lo rằng mình đang mua một căn nhà sẽ tiếp tục rớt giá. Như vậy, giảm giá có thể dẫn đến giảm cầu và do đó giá sẽ còn giảm nữa. Kết quả là một vòng luẩn quẩn đang tồn tại trong thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Đọc tiếp

CẢNH GIÁC VỚI HỢP ĐỒNG TẠM TÍNH TRONG LĨNH VỰC ĐỊA ỐC

LS. NGUYỄN ĐĂNG LIÊM

Vừa qua một thân chủ của tôi là giảng viên đại học đề nghị luật sư của VPLS Quang Trung tư vấn về “hợp đồng mua bán nhà của một dự án” ở địa bàn P.11, Q.3, TP.HCM mà hiện nay chủ đầu tư dự án đang có nhiều văn bản thúc hối anh ta phải nhanh chóng “chia sẻ” chi phí phát sinh lên đến 50% trị giá căn hộ đã đặt mua theo hợp đồng từ tháng 10/2003, nếu không sẽ hoàn trả tiền đặt cọc đã trên 50% trị giá căn hộ.

Qua nghiên cứu nội dung hợp đồng, cho thấy bên A (chủ đầu tư) rào đón rất chặt chẽ bằng các điều khoản như: Điều 2: về giá trị hợp đồng tạm tính  của căn hộ đặt mua là 353.600.136 đồng. Điều 5: về trách nhiệm bên B (tức khách hàng, người đặt mua căn hộ chung cư) nếu không thực hiện đúng hợp đồng, không đóng đủ tiền theo từng giai đoạn, thì bên A sẽ đương nhiên hủy bỏ hợp đồng và trả lại tiền đã nộp của bên B mà không tính lãi. Trong khi phần qui định về trách nhiệm của bên A (chủ đầu tư) lại rất đơn giản là: “giao cho bên B toàn bộ hồ sơ hợp lệ về nhà ở” (Điều 4), thậm chí còn lẫn lộn giữa trách nhiệm và quyền khi qui định: “không chấp nhận việc trả lại nhà ở sau khi bên B đã nhận” (ở Điều 4 khoản 2). Hậu quả của việc qui định ràng buộc trách nhiệm bên A không rõ ràng, chặt chẽ dẫn đến chủ đầu tư (bên A) đòi bên B phải đóng bổ sung thêm đến 189.400.000đ (trên 50% trị giá căn hộ tạm tính ban đầu) với nhiều lý do được nại ra (trong đó có không ít lý do không chính đáng, chẳng hợp lý chút nào) như: do công ty (bên A) phải làm nghĩa vụ tài chính với thành phố (nộp tiền sử dụng đất), do phải chuẩn bị công tác đầu tư (khảo sát, thiết kế, giải phóng mặt bằng vv…), do mua sắm vật tư phục vụ thi công chung cư, do giá cả vật tư, nguyên liệu biến động tăng cao gấp 3 lần so với năm 2003, do trượt giá nhân công, do lãi vay ngân hàng hàng tháng, do lạm phát. Đúng là có những lý do bên A nại ra rất  “kỳ cục” nếu nhìn ở góc độ nhà đầu tư, chủ dự án. Nhưng khách hàng đành “ngậm bồ hòn”, bị bắt buộc, miễn cưỡng phải mở hầu bao chi thêm, nếu không sẽ bị hoàn trả lại tiền không được tính lãi. Rõ ràng bên B (khách hàng cần nhà để ổn định cư trú) đã gánh hết hậu quả từ việc đàm phán thiếu bình đẳng và quá hời hợt trong đàm phán, ký kết hợp đồng với bên A ngay từ đầu. Bên A đã cầm đằng cán, còn bên B nắm phải đằng lưỡi với quá nhiều rủi ro. Một dự thảo hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng đất xây dựng trường học khác (do anh bạn nhà giáo nhờ tư vấn), bên A (chủ dự án) còn chủ động đưa ra điều kiện tạm tính cả về diện tích chuyển nhượng và điều kiện bên B phải thanh toán chặt chẽ làm 4 đợt trong thời gian có 2 tháng (hai tháng) mà không hề ràng buộc mỗi đợt thanh toán, bên A phải đáp ứng cụ thể về tiến độ bàn giao quyền sử dụng đất và đầu tư hạ tầng kỹ thuật như thế nào.

Đọc tiếp

NHÀ TRẢ CHẬM – MỘT THỊ TRƯỜNG TIỀM NĂNG

TS. NGUYỄN TẤN VẠNG

Trong những năm gần đây, nền kinh tế VN tăng trưởng rất nhanh và ổn định, GDP bình quân đạt 7- 8%/ năm, nhiều nhà kinh tế nước ngoài xem VN như là một thị trường lớn (hơn 80 triệu dân), đầy tiềm năng trong khu vực và thế giới. Đời sống người dân cũng không ngừng được nâng cao (thu nhập bình quân đầu người tăng xấp xỉ 5 lần so với năm 1985). Theo đó, ngành vật liệu xây dựng cũng tăng trưởng một cách tỉ lệ, bình quân 10%/ năm (tăng gấp 5 lần so với năm 1997). Theo đánh giá của Vụ quản lý vật liệu, Bộ xây dựng, thì nhu cầu của ngành hàng này sẽ đạt gấp đôi trong 5 năm tới và tăng từ 4 – 7 lần đến năm 2020.

Nhu cầu của thị trường

Để không ngừng kích cầu, tăng nhanh doanh số tiêu thụ hàng hóa, một vấn đề nổi bật nhất trên thị trường trong thời gian gần đây là Mua- Bán hàng hóa trả chậm. Mở đầu cho sự ra mắt loại hình kinh doanh độc đáo này (mặc dù trên thế giới đã có từ nhiều thập kỷ nay) chúng ta không thể quên công lao của các đại gia trong làng vận chuyển, lúc đầu là ô tô du lịch, sau đến là xe tải các loại. Không lâu sau đó là hàng loạt các mặt hàng tiêu dùng khác, từ những chiếc xe gắn máy đắt tiền (hàng trăm triệu đồng) cho đến những vật dụng giá mềm hơn như: máy điều hòa, máy giặt, máy vi tính, thậm chí đến cả bàn ghế, giường tủ, ti vi…..Nổi bật và mang tính xã hội cao nhất trong làn sóng trả chậm đó là “Xây dựng nhà trả chậm”- một mô hình cải tiến từ sự học hỏi của các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài (bán nhà, chung cư trả góp). Quả thật, với sự ra đời của loại hình kinh doanh này đã nhận được sự đồng tình cao của xã hội, cũng như sự ủng hộ lập tức từ các cơ quan chức năng. Hãy thử làm một phép tính nhỏ, chúng ta có thể thấy ngay được tính xã hội, nhu cầu có thật, cũng như sự đóng góp to lớn của loại hình kinh doanh này vào tốc độ phát triển của ngành vật liệu xây dựng, nói riêng, mang lại bộ mặt mỹ quan mới cho xã hội, góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước, nói chung.

Cụ thể, chỉ tính riêng phạm vi TP.HCM (diện tích gần 2.095 km2, (trong đó có 19 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành, mật độ dân cư bình quân là 3,340 người/ km2 (ở những khu vực trung tâm đã lên đến 10.600 người/ km2) [1] , cao hơn nhiều so với một số thành phố lớn trên thế giới như: Fukuoka của Nhật 4.084 người/ km2 , Tokyo 5.570 người/ km2 , ngay cả New Yorktrung tâm tài chính lớn nhất của Mỹ cũng chỉ đến 9.000 người/ km2 [2] . Thêm nữa, dân số thành phố đã không ngừng tăng trưởng từ 6,06 triệu người (năm 2004) đã lên đến gần 7 triệu người (năm 2006); trong đó, số người trong độ tuổi 18- 30 chiếm đến gần 50% (gần 3,5 triệu người- có nhu cầu về nhà ở rất lớn), tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân trên 13% [3] . Bên cạnh đó là hàng trăm dự án qui hoạch đô thị, khu dân cư đã và đang được triển khai ở các quận, huyện vành đai thành phố: quận 2, quận 7, quận 8, quận 9, Bình Chánh, ….với hàng triệu nền nhà mà không ít những chủ nhân của nó đã cạn nguồn tài chính sau khi đã trút ống cho những mảnh đất vàng này! Đây cũng là một đối tượng khách hàng đầy tiềm năng, nguồn thu nhập ổn định, có tính an toàn cao về tài sản đảm bảo (quyền sử dụng đất của chính nền nhà đó).

Đọc tiếp

DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ, THỰC TIỄN VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN Ở VIỆT NAM

LƯU ĐỨC KHẢI – Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương

HÀ HUY NGỌC – Viện Khoa học xã hội Việt Nam

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta.

1. Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

Hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động hỗ trợ chủ sở hữu bất động sản (BĐS) tìm kiếm khách hàng, đàm phán hợp đồng mua, bán, thuê, trao đổi BĐS. Quyền lợi của người môi giới là được hưởng một khoản hoa hồng. Môi giới là hoạt động thường có đối với các giao dịch về BĐS và bắt nguồn từ tính đặc thù của BĐS là không di chuyển được và các BĐS không hoàn toàn giống nhau. Đối với người bán, để tìm kiếm được người đồng ý mua BĐS của mình thì họ phải giới thiệu BĐS của mình cho những người quan tâm, mà trên thực tế có nhiều người không đủ thông tin và quỹ thời gian để thực hiện. Mặt khác, việc mua bán BĐS diễn ra khá phức tạp và thị trường này luôn biến động. Với những lý do trên đã làm nảy sinh nhu cầu khách quan của hoạt động môi giới BĐS.

Vị trí của người môi giới BĐS nằm giữa người bán và người mua BĐS và họ có thể là một cá nhân hoặc tổ chức. Nghĩa vụ của người môi giới là: người đại diện cho người thuê môi giới; phải tuân theo các chỉ dẫn của người thuê môi giới; phải trung thành với người thuê môi giới. Nghĩa vụ của người thuê môi giới là: trả tiền hoa hồng cho người môi giới khi hợp đồng mua bán được thực hiện và cung cấp các thông tin về BĐS cần bán cho người môi giới.

Trên thực tế thì hoạt độngmôi giới BĐS rất phát triển, đặc biệt là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. ở các nước này có những Luật để điều tiết hoạt động môi giới BĐS. Tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rất lớn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000ha hiện nay lên 460.000ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.

Đọc tiếp

HỆ THỐNG VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN TỚI QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHÍNH QUYỀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ

THS. NGUYỄN NAM ĐIỂN – Học viện Chính trị-Hành chính quốc gia khu vực II, TPHCM

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương có thị trường BĐS phát triển sôi động bậc nhất ở nước ta. Chính vì vậy, quản lý nhà nước với thị trường BĐS ở đây rất phức tạp. Mặc dù được coi là địa phương năng động, có nhiều sáng kiến nhưng quản lý của nhà nước đối với TTBĐS ở TP.HCM vẫn chưa thực sự hiệu quả. Một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng đó là các văn bản pháp quy quản lý TTBĐS còn chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ.

Vì thế bài viết cố gắng rà soát lại toàn bộ các văn bản pháp lý hiện có, kiến nghị, bổ sung, hoàn chỉnh các văn bản này nhằm góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM nói riêng, tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam nói chung.

1. Thực trạng hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến quản lý thị trường bất động sản ở TP.HCM

a) Văn bản pháp luật quản lý thị trường BĐS chung cho cả nước

Gồm các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hàng hoá BĐS, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến TTBĐS, quản lý nhà nước đối với TTBĐS. Hệ thống văn bản pháp lý này điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập BĐS đến giao dịch trên thị trường và bảo hộ tài sản là BĐS. Văn bản pháp luật quan trọng nhất là Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Cư trú …

Nhìn chung, hệ thống văn bản pháp lý của cả nước đã quy định tương đối đầy đủ, khá rõ về đối tượng, phương pháp và chủ thể can thiệp, điều tiết TTBĐS. Ví như quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng các HHBĐS. Đồng thời, xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc can thiệp vào thị trường. Các văn bản càng về sau càng xác định rõ hơn, đơn giản, minh bạch hơn mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế với nhau và với cơ quan quản lý nhà nước. Một số văn bản pháp lý như Nghị định 181, 197, 198/2004/NĐ-CP, Nghị định 69, 88/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007, NĐ 71/2010… đã được xã hội hoan nghênh do đáp ứng được yêu cầu trong thực tiễn.

Đọc tiếp

NHÀ CHUNG CƯ LÀM VĂN PHÒNG: CẤM ĐƯỢC KHÔNG?

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG CHUNG – LG. NGUYỄN GIA HUY CHƯƠNG

Liệu có cấm được việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng khi nhu cầu mặt bằng kinh doanh giá rẻ luôn tồn tại?

Ngay sau khi Bộ Xây dựng ban hành Công văn số 2544/BXD-QLN ngày 19.11.2009 về quy định quản lý và sử dụng nhà chung cư, đã có nhiều ý kiến xung quanh những quy định của văn bản này. Nội dung của Công văn 2544 tập trung vào một số vấn đề về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư nhưng đáng quan tâm nhất là mục đích của việc sử dụng nhà chung cư: chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh là trái với mục đích sử dụng, không đảm bảo an toàn.

Ở đây, người viết muốn góp một số ý kiến về nội dung của Công văn ở góc độ quy định pháp luật và thực tiễn đời sống xã hội Việt Nam.

“Vênh” giữa quy định và thực tiễn áp dụng

Theo Luật Nhà ở, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích “để ở” và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, mục đích sử dụng của nhà ở là phải để ở. Tuy nhiên, thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, có nhiều nhà ở (bao gồm cả nhà chung cư) đã được sử dụng làm văn phòng, trụ sở của các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh. Rõ ràng, việc sử dụng nhà ở như vậy đã sai về mặt mục đích theo quy định của pháp luật. Điều này cho thấy, có độ chênh khá lớn giữa quy định của Luật Nhà ở và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với mục đích sử dụng nhà ở.

Theo Công văn 2544, pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư không cho phép chủ sở hữu nhà ở sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái với mục đích quy định. Cơ sở pháp lý mà Công văn 2544 viện dẫn là Khoản 6, Điều 23 tại Quy chế được ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ngày 28.5.2008 về quản lý và sử dụng nhà chung cư (gọi tắt là Quy chế 08). Theo quy định này, mọi hành vi sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích “để ở” đều bị cấm.

Đọc tiếp

CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH NHẰM THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

THS. NGUYỄN NGỌC MINH  – Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty cổ phần Bảo hiểm dầu khí Việt Nam

Phát triển thị trường bất động sản (BĐS) là một đòi hỏi cấp thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) ở nước ta. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã chỉ rõ: “Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ”1.

Tuy nhiên để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch, Nhà nước phải thực hiện đồng bộ một loạt các giải pháp từ những giải pháp tổng thể, lâu dài đến những giải pháp mang tính trước mắt mà một trong những giải pháp cần được thực hiện trước tiên là cải cách thủ tục hành chính. Bởi lẽ, thủ tục hành chính (TTHC) xuất hiện ở tất cả các phân khúc của thị trường BĐS từ thị trường BĐS sơ cấp (TTHC về giao đất, cho thuê đất; TTHC về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ); TTHC về cấp phép xây dựng v.v..) đến thị trường BĐS thứ cấp (TTHC trong việc xác lập các giao dịch về chuyển nhượng BĐS; TTHC liên quan đến thực hiện nghĩa vụ tài chính về mua bán, chuyển nhượng BĐS v.v..). Như vậy, TTHC có tác động rất lớn đến sự vận hành của thị trường BĐS. TTHC thông thoáng, hiệu quả sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS. Ngược lại, TTHC phức tạp, rườm rà, thiếu minh bạch sẽ gây cản trở sự phát triển thị trường BĐS.

Thời gian qua, thực hiện Đề án 30 của Chính phủ về cải cách TTHC, các bộ, ban, ngành và các địa phương đã tiến hành rà soát, loại bỏ những TTHC không cần thiết. Điều này góp phần đáng kể vào việc cải thiện môi trường đầu tư, nâng cao năng lực cạnh tranh nói chung và thúc đẩy thị trường BĐS nói riêng phát triển. Tuy nhiên, trên thực tế một số TTHC vẫn đang là rào cản, là thách thức không nhỏ cho nhà đầu tư, kinh doanh BĐS.

1. Thủ tục hành chính và tác động của thủ tục hành chính tới sự vận hành của thị trường bất động sản

TTHC là trình tự, cách thức thực hiện và hồ sơ do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức2.

Đọc tiếp

THẬN TRỌNG RỦI RO VÀ GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TS. NGUYỄN ĐẠI LAI

Hiện thị trường bất động sản Việt Nam ( TT BĐS) đang thu hút các nguồn vốn khá đa dạng. Quy mô và giá cả trên TT BĐS luôn có xu hướng tỷ lệ thuận với tốc độ các nguồn vốn đầu tư vào thị trường này. Tuy nhiên TT BĐS là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư: cơ hội và rủi ro, cần hết sức cẩn trọng. Thực tế, điều này đã được chứng minh từ nguyên nhân chính gây khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu xuất phát từ thị trường tín dụng (TD) BĐS dưới chuẩn tại Mỹ năm 2007.

Về TD BĐS, do giá trị lớn, luôn vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư hay chủ công trình xây dựng BĐS, nhưng nhờ có đặc tính cố định và tuổi thọ lớn, nên để tạo ra hàng hóa BĐS mới, chủ đầu tư thường dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của BĐS mới để thế chấp vay đối ứng bằng chính giá trị hình thành nên món vay và phải vay từ các nguồn khác: ngân hàng, khách hàng tiềm năng và phát hành chứng khoán (CK) công trình với thời hạn trung và dài hạn… Như vậy TD BĐS là khách quan và hết sức cần thiết. Tuy nhiên, do đặc thù về giá cả, về thời hạn hoàn vốn, về các nhân tố không bình thường trong đầu cơ, trong thay đổi chính sách tài chính, tiền tệ và sức phát triển trồi sụt của nền kinh tế… có thể sẽ dẫn đến những rủi ro khôn lường trong TD BĐS. Tuy nhiên, lúc nào và bao giờ cũng có sự khác nhau về qui mô, về xác suất rủi ro và cả những cơ hội đối với những nhóm BĐS khác nhau. Không nên đánh đồng mức độ rủi ro tín dụng đối với các nhóm BĐS khác nhau.

Nhân bàn đến các giải pháp phòng ngừa rủi ro cho TD BĐS trong nước, xin giới thiệu rất ngắn gọn về cơ chế dẫn đến tình trạng rủi ro BĐS dưới chuẩn xuất phát từ Mỹ như sau: i) Người dân Mỹ “tay không” đến Công ty tài chính (CTTC) chuyên cho vay mua BĐS vay tiền một cách dễ dãi với thế chấp bằng chính căn nhà mua của Công ty, người ta vay mua nhà với đồng thời nhiều mục đích: để tự sử dụng một phần, để cho thuê lại lấy tiền trả lãi cho CTTC và “chờ” giá BĐS lên để bán, rồi lại quay vòng; ii) CTTC “gõ cửa” ngân hàng đầu tư (NHĐT) xin vay để xây dựng và kinh doanh BĐS bằng cách thế chấp cho NHĐT “danh sách” các con nợ đã vay mua BĐS của mình; iii) NHĐT với “uy tín” hàng trăm năm và với “vùng phủ sóng” rộng khắp thế giới của mình (điển hình là 3 đại gia: Fannie Maie,  Freddie Max và Merrill Lynch) để dùng danh sách hợp đồng tín dụng khách hàng của CTTC và “vốn tự có” tạo thành một “nồi lẩu” nợ thập cẩm làm cơ sở tạo ra công cụ “CK hoá nợ” phát hành vay vốn tại nước Mỹ và ngoài nước Mỹ, lấy nguồn mở rộng khách hàng vay là các CTTC hay các Ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay BĐS trong nước Mỹ. Cứ như vậy tạo thành các vòng xoáy mở rộng thị trường từ 2001 đến 2007; iv) TT BĐS sau một thời gian quá nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế dễ dãi sản sinh ra nó kéo dài suốt từ sau vụ khủng bố 11/9/2001 đến 2007 bỗng nhiên đóng băng! Và rắc rối dây chuyền đã bắt đầu từ chính “cục băng” này: Người dân vay mua BĐS không bán được nhà nên không có tiền trả cho CTTC; CTTC không trả được nợ cho NHĐT và buộc phải “ôm lại” BĐS ế ẩm của mình; CK huy động nguồn từ khắp thế giới của các NHĐT để cho các CTTC trong nước vay nay đã đến kỳ đáo hạn mà không “đòi” được tiền từ CTTC; Giá CK đao thảm hại mà NHĐT vẫn phải trả nguyên mệnh giá. Từ đây, hai gọng kìm của đồng thời cả 2 tư cách: “con nợ” đối với người mua CK khắp thế giới và “chủ nợ” đối với các CTTC đã siết chặt “vòng kim cô” trên đầu các NHĐT và cái gì phải đến đã đến: Tín dụng BĐS dưới chuẩn đã làm bão táp tài chính khủng khiếp ở phố Wall bùng nổ và ngày 15/9/2008 – “ngày thứ hai đen tối” !

Đọc tiếp

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM DƯỚI GÓC ĐỘ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

THS. NGUYỄN NGỌC MINH – Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty cổ phần Bảo hiểm dầu khí Việt Nam

1. Pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS (BĐS) dường như ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh. Mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh doanh đều thực hiện theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước.

Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh BĐS.

Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai loại BĐS chủ yếu và quan trọng nhất. Trong lĩnh vực đất đai, trước đây, do việc “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980), nên pháp luật “đóng khung” quan hệ đất đai thông qua hành vi Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”. Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ yếu: sở hữu nhà nước và sở hữu của từng cá nhân. Trong thời kỳ này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.

Đọc tiếp

MINH BẠCH HÓA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – VẪN CÒN LÀ GIẤC MƠ XA

ĐỨC TÙNG

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thể hiện mong muốn của nhà làm luật về một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch với những công ty địa ốc có uy tín và chuyên nghiệp: chủ đầu tư phải có đủ vốn để hoàn thành xong cơ sở hạ tầng hoặc thi công xong phần móng trước khi huy động vốn; người môi giới muốn được hành nghề thì phải có chứng chỉ và phải đăng ký kinh doanh.

Ước mơ của nhà làm luật

Để minh bạch hóa thị trường bất động sản, luật tách biệt khâu tạo lập – lưu thông bất động sản khi buộc các công ty địa ốc phải bán sản phẩm qua sàn giao dịch chứ không được tự đầu tư rồi tự bán sản phẩm.

Trong một giao dịch bất động sản, bên môi giới không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán. Tuy nhiên, các công ty địa ốc luôn tìm ra cách để thoát khỏi những ràng buộc của luật.

Tự mở sàn giao dịch

Quy định buộc bán bất động sản qua sàn giao dịch khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế cũng như thông tin dự án cho bên môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch bất động sản.

Điều kiện luật định để mở sàn giao dịch không quá phức tạp. Luật Kinh doanh bất động sản chỉ yêu cầu sàn giao dịch phải là pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của công ty địa ốc để hoạt động, có quy chế và cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động.

Về mặt nhân sự, sàn bất động sản chỉ cần ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ môi giới. Đáp ứng các điều kiện này không phải là một yêu cầu khó, nhất là đối với các công ty địa ốc lớn.

Đọc tiếp

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI DÂN CỦA SINGAPORE

THS. NGUYỄN VĂN QUANG – Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM

1. Ủy ban Nhà ở và phát triển Singapore (HDB), cơ quan chuyên lo nhà ở cho người dân Singapore:

Năm 1960, phần lớn người dân Singapore sống trong những điều kiện chật chội đông đúc, tiêu chuẩn vệ sinh kém và thậm chí không có đủ khả năng sở hữu nhà ở. Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) được Chính phủ giao nhiệm vụ đương đầu với thách thức đó, tiếp thu đất đai và biến những quy hoạch táo bạo thành hành động. Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) đã thiết kế và xây dựng nhà ở giá cả phải chăng có chất lượng trên toàn đảo quốc Singapore. Gần nửa thế kỷ qua, Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) đã cung cấp nhà ở cho người Singapore. Họ luôn đưa ra những chương trình và chính sách nhà ở đầy sáng kiến: họ không chỉ xây các nhà ở tập thể mà còn tạo nên những tổ ấm cho người dân; họ không chỉ xây lên các đô thị mà còn hình thành những cộng đồng cho người dân sống gắn bó với nhau. Đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho hơn 80% dân số Singapore, với khoảng 900.000 căn hộ. HDB cũng đã giúp cho 9 trong số 10 người dân Singapore sở hữu ngôi nhà mà họ đang sống. Có thể nóiSingapore là nước duy nhất trên thế giới đạt được thành tựu là hầu như người dân Singapore ai cũng được sỡ hữu nhà ở.

2. Đô thị sôi động:

Ở Singapore, mỗi ngôi nhà và cộng đồng đều khởi đầu tư một trang giấy trắng từ đó triển khai dần những ý tưởng mới. Từ đó mỗi một khu đô thị đều có những nét độc đáo từ cảnh quan đường phố cho đến không gian bầu trời, tạo nên bản sắc riêng. Mỗi khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, với các tiện nghi đáp ứng nhu cầu của từng cá nhân, dễ dàng tiếp cận để sử dụng. Các khu đô thị mới được nối với nhau bằng những hệ thống giao thông nối kết chặt chẽ. Cùng với thời gian, các quy hoạch và thiết kế cũng được cải tiến điều chỉnh phù hợp với ước muốn ngày càng tăng của người dân theo ý tưởng là ngày nay con người không chỉ đơn thuần muốn có một ngôi nhà để cư trú mà còn muốn một nơi nào đó mà họ có thể biến những ước mơ của mình trở thành sự thật. Từ ý tưởng đó HDB đảm bảo rằng khi các khu đô thị mới mọc lên, các khu đô thị cũ cũng không bị tụt lại phía sau, bằng cách họ cải tạo nâng cấp khu đô thị cũ đạt tiêu chuẩn của khu đô thị mới. HDB cũng đưa ra các chương trình tái định cư sang khu dân cư mới gần đó để những blốc nhà cũ được đập bỏ để xây lại ngay trên nền đất đó để tối ưu hóa việc sử dụng đất. Điều này không những góp phần tạo sinh lực mới cho các khu dân cư cũ mà còn giữ gìn những giềng mối cộng đồng mạnh mẽ hình thành sau nhiều năm.

Đọc tiếp

KHÔNG ĐƯỢC BÁN NHÀ TRÊN GIẤY

ĐỨC MINH

Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Xây dựng rà soát lại Nghị định 02/2006 về việc ban hành quy chế khu đô thị mới.

Ngày 14-6-2010, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (QPPL), Bộ Tư pháp tiếp tục có văn bản phản đối việc Bộ Xây dựng bật đèn xanh cho phép các doanh nghiệp bán nhà trên giấy.

Văn bản của Bộ Tư pháp khẳng định hai công văn 02 và 03 mà Bộ Xây dựng ban hành để trả lời hai doanh nghiệp nhưng nội dung lại chứa QPPL, tức là có thể áp dụng chung cho những trường hợp tương tự. Cụ thể, Công văn 03 của Bộ Xây dựng hướng dẫn: “Việc huy động vốn chỉ được phép áp dụng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công ty chứng minh được khả năng về tài chính để đầu tư xây dựng dự án theo quy định hiện hành và thực hiện khởi công công trình”. Theo Bộ Tư pháp, điều này có thể dẫn đến việc các doanh nghiệp hiểu và thực hiện việc huy động vốn đầu tư vào nhà ở trái với Điều 39 Luật Nhà ở.

“Hiện nay, tại nhiều dự án khu đô thị mới, các chủ đầu tư đã thực hiện việc huy động vốn đối với các dự án nhà ở căn cứ vào hướng dẫn nêu trên. Thực tế này dư luận gọi là “bán nhà trên giấy”, “bán lúa non”, có thể gây thiệt hại cho tổ chức, cá nhân trong khu đô thị mới, nguy cơ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, gây ra những hậu quả khó lường về kinh tế-xã hội” – văn bản của Cục Kiểm tra văn bản nêu rõ.

Ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra VBQPPL, cho biết thêm Cục không có ý kiến về việc huy động vốn đối với các loại hạ tầng khác trong khu đô thị mới. Tuy nhiên, việc huy động vốn tại các dự án nhà ở (cũng là một nội dung hướng dẫn có trong Công văn 02 và 03) cần phải bảo đảm phù hợp với Luật Nhà ở với nội dung như sau: Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Cũng Luật Nhà ở đã quy định rõ: Trường hợp có sự khác nhau của luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở… thì áp dụng quy định của luật này. Đọc tiếp

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – CẦN CHẾ TÀI ĐỦ MẠNH

HÀ AN

Sự phát triển của kinh tế thị trường làm xuất hiện nhiều loại hình dịch vụ môi giới, với hình thức, quy mô hoạt động ngày càng rộng rãi và được công nhận là nghề trong xã hội. Trong đó phải kể đến nghề môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của bên thứ 3 (cá nhân hoặc tổ chức) với mục đích giới thiệu, giải quyết những vấn đề liên quan giữa các bên: bên bán, cho thuê với bên mua, bên thuê trong giao dịch như mua, bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản… với khoản phí theo hợp đồng môi giới.

Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán, cho thuê với bên mua, cần thuê từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch.

Trước khi hoạt động môi giới diễn ra thì bên môi giới phải tiếp xúc với khách hàng của mình để nắm được nhu cầu của khách hàng và khả năng tài chính thực sự của họ. Đây là khâu cần thiết trong bất kỳ hoạt động môi giới nào. Bằng kinh nghiệm, khả năng phân tích, phán đoán hoặc sự nhạy cảm nghề nghiệp bên môi giới có thể xác định được độ khả thi của kết quả môi giới đến đâu giúp cả 3 bên (bên môi giới, bên bán, cho thuê và bên mua, thuê) tiết kiệm được thời gian, cũng như các khoản chi phí không cần thiết khác…

Để trở thành nhà môi giới thành công, có thương hiệu, uy tín lớn, ngoài sự am hiểu về kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, các dự án quy hoạch, kiến thức phong thủy… thì họ cần phải chứng tỏ cho khách hàng biết khả năng nhạy bén thị trường của mình cũng như sự hiểu biết kiến thức thông qua việc tư vấn cho khách hàng (bên mua, bên thuê) các khoản vay tín dụng có hỗ trợ lãi suất từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng… Đây là điều mà bất kỳ khách hàng nào khi tham gia giao dịch cũng mong muốn có được từ các nhà môi giới và tạo ra điểm khác biệt giữa môi giới bất động sản chuyên nghiệp và các loại hình môi giới khác. Chính nhà môi giới là người cung cấp thông tin về pháp luật, chính sách của Nhà nước một cách đầy đủ và trung thực cho khách hàng từ việc dự án quy hoạch xây dựng như thế nào cho đến những những chính sách pháp luật mới thay đổi ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ra sao? Sự linh hoạt nhạy bén cùng với sự trung thực của nhà môi giới sẽ tạo nên uy tín, thương hiệu cũng như sự tin cậy từ phía khách hàng. Tực tế thời gian qua một số nhà môi giới đã làm rất tốt, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta sôi động hơn. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số yếu kém cần phải thay đổi.

Đọc tiếp

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – CẦN CHẾ TÀI ĐỦ MẠNH

HÀ AN

Sự phát triển của kinh tế thị trường làm xuất hiện nhiều loại hình dịch vụ môi giới, với hình thức, quy mô hoạt động ngày càng rộng rãi và được công nhận là nghề trong xã hội. Trong đó phải kể đến nghề môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của bên thứ 3 (cá nhân hoặc tổ chức) với mục đích giới thiệu, giải quyết những vấn đề liên quan giữa các bên: bên bán, cho thuê với bên mua, bên thuê trong giao dịch như mua, bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản… với khoản phí theo hợp đồng môi giới.

Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán, cho thuê với bên mua, cần thuê từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch.

Trước khi hoạt động môi giới diễn ra thì bên môi giới phải tiếp xúc với khách hàng của mình để nắm được nhu cầu của khách hàng và khả năng tài chính thực sự của họ. Đây là khâu cần thiết trong bất kỳ hoạt động môi giới nào. Bằng kinh nghiệm, khả năng phân tích, phán đoán hoặc sự nhạy cảm nghề nghiệp bên môi giới có thể xác định được độ khả thi của kết quả môi giới đến đâu giúp cả 3 bên (bên môi giới, bên bán, cho thuê và bên mua, thuê) tiết kiệm được thời gian, cũng như các khoản chi phí không cần thiết khác…

Để trở thành nhà môi giới thành công, có thương hiệu, uy tín lớn, ngoài sự am hiểu về kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, các dự án quy hoạch, kiến thức phong thủy… thì họ cần phải chứng tỏ cho khách hàng biết khả năng nhạy bén thị trường của mình cũng như sự hiểu biết kiến thức thông qua việc tư vấn cho khách hàng (bên mua, bên thuê) các khoản vay tín dụng có hỗ trợ lãi suất từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng… Đây là điều mà bất kỳ khách hàng nào khi tham gia giao dịch cũng mong muốn có được từ các nhà môi giới và tạo ra điểm khác biệt giữa môi giới bất động sản chuyên nghiệp và các loại hình môi giới khác. Chính nhà môi giới là người cung cấp thông tin về pháp luật, chính sách của Nhà nước một cách đầy đủ và trung thực cho khách hàng từ việc dự án quy hoạch xây dựng như thế nào cho đến những những chính sách pháp luật mới thay đổi ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ra sao? Sự linh hoạt nhạy bén cùng với sự trung thực của nhà môi giới sẽ tạo nên uy tín, thương hiệu cũng như sự tin cậy từ phía khách hàng. Tực tế thời gian qua một số nhà môi giới đã làm rất tốt, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta sôi động hơn. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số yếu kém cần phải thay đổi.

Đọc tiếp

Theo dõi

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 662 other followers

%d bloggers like this: