Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI: TỪ QUY ĐỊNH ĐẾN THỰC TIỄN

 KHUÊ NGUYỄN

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản, được thị trường đánh giá cao.

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 42 ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng theo quy định tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản, được thị trường đánh giá cao. Song từ quy định tới thực tiễn triển khai đâu đó vẫn còn có những bất cập và vướng mắc cần tháo gỡ.

Tìm hiểu trên thị trường, cũng không hiếm các dự án bất động sản được ngân hàng cam kết bảo lãnh. Ngay từ năm 2015, BIDV và VietinBank ký kết hợp tác bảo lãnh dự án của Tập đoàn Đất Xanh, VPBank và SeABank ký kết bảo lãnh tại các dự án do Novaland triển khai. Năm 2016, TPBank cũng cam kết bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của Tập đoàn Nam Cường, PVcomBank bảo lãnh cho dự án Tabudec Plaza. SHB cũng cam kết bảo lãnh tiến độ siêu dự án Cocobay, cam kết bảo lãnh tài chính cho dự án Tara Residence…

Nhưng nếu so với con số 42 ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì số dự án được ngân hàng bảo lãnh vẫn còn tương đối khiêm tốn. Điều này sẽ thay đổi trong thời gian tới. Bởi, nếu trước kia, các chủ đầu tư rao bán dự án nhà ở chỉ thông báo có ngân hàng đứng sau bảo lãnh thì nay cụ thể và rõ ràng hơn.

Continue reading

Advertisements

TÌNH HUỐNG TỐ TỤNG: THAY MẶT NGƯỜI ĐANG Ở CANADA KHỞI KIỆN ĐƯỢC KHÔNG?

PHƯƠNG LINH – PLO

Tháng 12-2016, ông Trịnh Hoài Phương (đang sống ở Canada) làm giấy ủy quyền cho ông Trịnh Phương Điền (trú TP Nha Trang, Khánh Hòa) được quyền khiếu kiện đòi tám sào đất ruộng mà theo ông Phương thì ông N. đang quản lý, sử dụng. Giấy ủy quyền này được chứng nhận tại Canada trước khi gửi về Việt Nam.

Người được ủy quyền ký đơn

Căn cứ giấy ủy quyền này, ban đầu ông Điền ký và nộp đơn khiếu kiện việc tranh chấp quyền sử dụng đất tại UBND phường. Sau đó, do hòa giải không thành nên UBND phường hướng dẫn các bên khởi kiện ra tòa.

Ngày 21-6, ông Điền ký đơn khởi kiện yêu cầu tranh chấp quyền sử dụng đất gửi cho TAND TP Nha Trang. Trong đơn khởi kiện ông Điền ghi họ và tên người khởi kiện là chính mình và ký tên vào cuối đơn khởi kiện. Thực tế thì ông Điền chỉ là người đại diện ủy quyền của ông Phương theo giấy ủy quyền tại Canada. Hơn một tháng sau, TAND TP Nha Trang thông báo thụ lý đơn khởi kiện của ông Điền.

Phía người bị đòi đất là ông N. có đơn gửi tòa phản đối yêu cầu khởi kiện của ông Điền. Theo ông N., từ trước đến nay gia đình ông không biết ông Điền hay ông Phương là ai. Việc tòa thụ lý đơn khởi kiện của ông Điền buộc ông phải giao trả tám sào đất ruộng là không có căn cứ vì gia đình ông không sử dụng mảnh đất này.

Cũng theo ông N., tòa thụ lý vụ kiện và xác định ông Điền là nguyên đơn là trái luật. Vì ông Điền chỉ là người đại diện theo ủy quyền của ông Phương đang cư trú tại Canada. Nội dung trong giấy ủy quyền của ông Phương và nội dung đơn kiện ký tên ông Điền cũng không xác định được vị trí cụ thể tám sào ruộng ở đâu, ai đang quản lý để kiện đòi. Ông N. cho rằng việc ông Điền khởi kiện là không có căn cứ pháp luật, tòa thụ lý vụ án là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Continue reading

QUY ĐỊNH MỚI CỦA LUẬT TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG CỦA NHÀ NƯỚC NĂM 2017 VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT YÊU CẦU BỒI THƯỜNG

 THS. HOÀNG THỊ THANH HOA

Theo Báo cáo số 181/BC-BTP ngày 15/7/2016 của Bộ Tư pháp tổng kết 06 năm thi hành Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước đánh giá: “Quy định về trình tự, thủ tục giải quyết bồi thường còn nhiều hạn chế, thủ tục hành chính rườm rà, thời hạn giải quyết không phù hợp, chưa tạo điều kiện cho cơ quan giải quyết bồi thường chủ động ra quyết định giải quyết bồi thường đối với thiệt hại đã rõ ràng, tính được ngay theo quy định của pháp luật nên chưa kịp thời đảm bảo quyền lợi của người bị thiệt hại…”[1]. Khắc phục những bất cập nêu trên, Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017 (Sau đây gọi tắt là Luật TNBTCNN năm 2017) đã sửa đổi, bổ sung các quy định theo hướng cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong việc giải quyết bồi thường.[2]

Thủ tục giải quyết yêu cầu bồi thường được thực hiện theo quy định tại chương V Luật TNBTCNN năm 2017 gồm 19 Điều ( từ Điều 41 đến Điều 59), quy định về: thủ tục giải quyết yêu cầu bồi thường tại cơ quan trực tiếp quản lý người thi hành công vụ gây thiệt hại;  giải quyết vụ án dân sự về yêu cầu bồi thường; giải quyết yêu cầu bồi thường trong quá trình tố tụng hình sự, tố tụng hành chính tại Tòa án; phục hồi danh dự cho người bị thiệt hại.

1. Về thủ tục giải quyết yêu cầu bồi thường tại cơ quan trực tiếp quản lý người thi hành công vụ gây thiệt  hại

Thứ nhất, về thời hạn giải quyết yêu cầu bồi thường

Trước đây theo Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2009 (Sau đây gọi tắt là TNBTCNN năm 2009), quy định trình tự thủ tục giải quyết bồi thường gồm 6 bước: Thụ lý, cử người đại diện, tiến hành xác minh, tiến hành thương lượng, ra quyết định giải quyết bồi thường, cấp và chi trả tiền. Trong đó tổng thời gian giải quyết yêu cầu bồi thường từ 95 ngày đến 125 ngày. Luật TNBTCNN năm 2017 đã thực hiện rút ngắn số ngày giải quyết trong tất cả các bước, từ thụ lý, tiến hành xác minh, thương lượng, ra quyết định bồi thường, cấp và chi trả tiền bồi thường, tổng thời gian giải quyết bồi thường chỉ còn từ 41 ngày – 71 ngày[3], bằng một nửa so với trước đây.

Continue reading

CẦN CÓ CÁCH HIỂU THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH VỀ THỜI HIỆU THỪA KẾ ĐỐI VỚI DI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

 KIM QUỲNH

Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 và Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015 đều có những quy định mới về thời hiệu. Tuy nhiên, đối với vấn đề này, hiện nay văn bản hướng dẫn chưa nhiều, nên trong thực tiễn xét xử nhiều Thẩm phán còn khá lúng túng khi giải quyết các vụ án dân sự, đặt biệt là các vụ án chia thừa kế mà di sản thừa kế là bất động sản.

1. Thời hiệu thừa kế theo quy định của BLDS 2015

Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được quy định tại các điều 184, 185 BLTTDS 2015, theo đó, thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của BLDS và Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc[1]. Đồng thời, BLDS 2015 cũng quy định rõ việc áp dụng quy định của BLDS 2015 về thời hiệu, theo đó các quy định của BLDS 2015 về thời hiệu được áp dụng trong tố tụng dân sự[2].

BLDS năm 2015 quy định về thời hiệu thừa kế đối với bất động sản tại Điều 623[3], theo đó, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau: (1) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236[4] của BLDS 2015; (2) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản 1 Điều 623 (không có người người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp BLDS 2015, luật khác có liên quan quy định khác). Đây là quy định mới về thời hiệu thừa kế so với các văn bản quy phạm pháp luật trước đây (Pháp lệnh Thừa kế, BLDS 1995, BLDS 2005 đều quy định thời hạn thừa kế đối với bất động sản là 10 năm).

Continue reading

TÌNH HUỐNG PHÁP LÝ: BẤT CẬP VỀ VI PHẠM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ THEO KỲ

HUỲNH MINH KHÁNH – Tòa án nhân dân huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang

Vào đầu năm 2015 bà Tuyết mượn bà Lan 70 chỉ vàng 24k để xây dựng nhà ở, hai bên lập biên nhận và thoả thuận trong hạn sáu tháng sẽ thanh toán đầy đủ. Đến hạn, bà Tuyết trả cho bà Lan được 5 chỉ vàng 24k, còn nợ lại 65 chỉ vàng 24k. Đến ngày 15/12/2015, do bà Tuyết  làm ăn thua lỗ nên không thực hiện theo thoả thuận trả nợ được, hai bên lập văn bản thống nhất bà Tuyết còn nợ bà Lan 65 chỉ vàng 24k và thoả thuận trả nợ thành 05 kỳ cụ thể như sau:

– Lần 1: Vào ngày 15/01/2016, trả 05 chỉ vàng 24k

– Lần 2: Vào ngày 15/06/2016, trả 15 chỉ vàng 24k

– Lần 3: Vào ngày 15/01/2017, trả 15 chỉ vàng 24k

– Lần 4: Vào ngày 15/06/2017, trả 15 chỉ vàng 24k

– Lần 5: Vào ngày 15/01/2018, trả 15 chỉ vàng 24k

Trong quá trình thoả thuận thì bà Tuyết đã thực hiện đúng lần trả nợ thứ nhất. Đến đầu lần thứ hai, do bà Tuyết bị các chủ nợ khác xiết nợ; đồng thời căn nhà và thửa đất duy nhất (tài sản duy nhất) của bà Tuyết đã bị cơ quan thi hành án dân sự huyện kê biên, bán đấu giá với số tiền khoảng 2tỷ để thi hành các khoản với số tiền gần 1,5 tỷ đồng.

Do bà Lan sợ bà Tuyết sẽ cất giữ số tiền còn thừa ra khi thi hành án để tẩu tán tài sản, sợ không thanh toán đầy đủ 60 chỉ vàng mà bà Tuyết còn nợ. Nên vào tháng 2/2017, bà Lan khởi kiện ra Toà án yêu cầu Tòa xử buộc bà Tuyết phải trả cho bà Lan 60 chỉ vàng 24k, trả một lần ngay khi án có hiệu luật pháp luật mặc dù bà Tuyết chỉ vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo thoản thuận vào lần 2, lần 3 và đã được toà án thụ lý giải quyết.

Continue reading

LÃI CHẬM TRẢ TIỀN TRONG ÁN LỆ NĂM 2016

PGS.TS. ĐỖ VĂN ĐẠI – Trưởng Khoa Pháp luật dân sự, Đại học Luật TP.HCM

Trong 10 án lệ được công bố, có án lệ liên quan đến lãi do chậm thanh toán (chậm trả) một khoản tiền. Đó là Án lệ số 08/2016/AL (được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 12/2013/KDTM-GĐT ngày 16-5-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao) và án lệ số 09/2016/AL (được xây dựng trên cơ sở Quyết định giám đốc thẩm số 07/2013/KDTM-GĐT ngày 15-3-2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).

Xoay quanh hai án lệ này, chúng ta có một số câu hỏi đáng lưu ý sau: Thứ nhất, khoản tiền nào có thể làm phát sinh lãi chậm trả? Thứ hai, thời gian tính lãi chậm trả là bao lâu? Thứ ba, mức lãi để tính lãi chậm trả là bao nhiêu?

I. Về khoản tiền làm phát sinh lãi chậm trả

1) Khoản tiền được án lệ cho phát sinh lãi chậm trả

* Tiền hoàn trả từ hợp đồng vay

Hiện nay, chúng ta có hai loại vay là vay tín dụng[1] và vay dân sự thông thường[2]. Cả hai loại vay này đều làm phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tài sản vay (thông thường là một khoản tiền) và trong trường hợp bên vay không hoàn trả tài sản vay đúng thời hạn thì bên vay phải chịu lãi chậm trả.

Trong Án lệ số 08/2016/AL, Nội dung án lệ được lựa chọn đã khẳng định: “…Đối với các khoản tiền vay của tổ chức Ngân hàng, tín dụng, ngoài khoản tiền nợ gốc, lãi vay trong hạn, lãi vay quá hạn, phí mà khách hàng vay phải thanh toán cho bên cho vay theo hợp đồng tín dụng tính đến ngày xét xử sơ thẩm, thì kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm khách hàng vay còn phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi quá hạn của số tiền nợ gốc chưa thanh toán”.

Nội dung trên cho thấy, việc chậm trả khoản tiền vay tín dụng làm phát sinh lãi chậm trả và điều này cũng hoàn toàn đúng với các khoản vay dân sự thông thường.

Continue reading

CÓ GHI TÊN CÁC THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH TRONG GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT?

 TRẦN VĂN HÙNG – Tòa án Quân sự Khu vực 1, Quân khu 4

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ, là chứng thư có giá trị pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai. Một thuật ngữ liên quan mật thiết là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tức sổ hồng). Khác với hầu hết các quốc gia trên thế giới, Hiến pháp Việt Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước là chủ thể đại diện duy nhất và tuyệt đối của quyền sở hữu đất đai.

Liên quan đến thông tin có ghi tên các thành viên hộ gia đình trong GCNQSDĐ, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và môi trường về việc quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai tại khoản 5 Điều 6 chương III quy định về ghi thông tin trên GCNQSDĐ đối với hộ gia đình thì “c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi“Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”.

Continue reading

BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ CHO NGƯỜI KHÁC TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015

NGUYỄN HỒNG HẢI

Bộ luật dân sự năm 2015 (BLDS 2015) ghi nhận 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo hai cách tiếp cận: (1) Bảo đảm nghĩa vụ theo luật định[1] và Bảo đảm nghĩa vụ theo thỏa thuận[2]; (2) Bảo đảm nghĩa vụ không bằng tài sản[3] và Bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản[4]. Tuy nhiên, dù dưới cách tiếp cận nào thì một trong những vấn đề được các chủ thể trong giao lưu dân sự đặc biệt quan tâm là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho người khác có được công nhận hay không? Nội dung pháp lý của vấn đề này như thế nào. Bài viết xin đề cập về vấn đề này.[5]

1. Khái niệm và sự cần thiết

Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho người khác là trường hợp người thứ ba[6] thỏa thuận với bên có quyền (chủ nợ) hoặc thỏa thuận với cả chủ nợ và bên có nghĩa vụ (bên nợ) về việc người thứ ba cam kết thực hiện biện pháp bảo đảm có tính chất đối nhân (bảo lãnh hoặc tín chấp[7]) hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm có tính chất đối vật – bằng tài sản (thế chấp, cầm cố[8]) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho bên nợ. Quan hệ bảo đảm nghĩa vụ này gồm có ba chủ thể: Bên nhận bảo đảm (chủ nợ) – Bên bảo đảm (người thứ ba) – Bên được bảo đảm (bên nợ).

Continue reading

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: