Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG DÂN SỰ

1. Hiện tượng nội dung hợp đồng sơ sài

Ví dụ thứ nhất, bố mẹ bà Mậu và bà Tuất cho mỗi bà một thửa đất vườn, nằm sát nhau tại xóm 5, thôn HT, xã XP, huyện TL, thành phố HN. Khi cho, bố mẹ không nói rõ diện tích, nên bà Mậu nghĩ số đất của mỗi người được cho là 10 thước (240 m2). Do không có mặt ở địa phương, bà Tuất giao bà Mậu quản lý, sử dụng đất của mình. Năm 1992, Uỷ ban nhân dân (UBND) huyện TL cấp giấy chứng nhận cho bà Mậu được sử dụng 190 m2, bà Tuất được sử dụng 190 m2 nhưng đến năm 1994, chính quyền mới giao giấy chứng nhận cho bà Mậu. Ngày 14/1/1993, anh Hiển được bà Mậu uỷ quyền đứng ra làm giấy mua bán đất với anh Chiến.

Khi có tranh chấp, anh Hiển xuất trình giấy mua bán với nội dung: “Tên tôi là H (bị gạch xoá) – Mậu hộ khẩu thường trú xóm Phú Cường… Hiện nay đang là chủ sở hữu (bị gạch xoá, thay bằng từ “sử dụng”) mảnh vườn có diện tích là: 10T (khoảng 240 m2) phía Đông giáp… phía Tây… phía Nam… phía Bắc… tại xóm Phú Cường… do điều kiện đến nay chúng tôi không có nhu cầu sử dụng nữa vậy tôi làm giấy này nhượng lại quyền sở hữu (bị gạch xoá, thay bằng từ “sử dụng”) mảnh vườn trên cho ông Chiến… Khi sử dụng mảnh vườn trên ông Chiến có trách nhiệm nộp thuế hàng năm theo luật thuế đất của Nhà nước…”. Giám định số 3317/2003/C21 của Viện Khoa học hình sự – Tổng cục Cảnh sát, Bộ Công an kết luận: các chữ “10T” và chữ khoảng “240 m2” là những chữ được viết thêm vào. Như vậy, hợp đồng không nêu rõ diện tích chuyển nhượng. Khi xảy ra tranh chấp, anh Hiển và bà Mậu đều khai là chỉ bán phần đất thuộc quyền sử dụng của mình khoảng 240 m2 còn anh Chiến cho rằng, anh Hiển chuyển nhượng cho mình 380 m2. Ví dụ cho thấy, vì hợp đồng không được soạn thảo chu đáo nên các bên tranh chấp về diện tích chuyển nhượng.

Ví dụ thứ hai, năm 1997, ông Trí, bà Nguyệt và bà Thủy ký “tờ thỏa thuận bán nhà” với bà Lúi với nội dung: bà Lúi bán nhà số 9 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, tỉnh CT với giá 340 lạng vàng SJC. Sau khi bà Lúi nhận đủ tiền, do phát hiện trong diện tích đất khuôn viên 412,62 m2 mà ông Trí, bà Nguyệt, bà Thủy mua có 68 m2 là của hộ khác thuộc diện Nhà nước quản lý nên UBND tỉnh CT thu hồi 68 m2 nói trên. Ông Trí, bà Nguyệt, bà Thủy khởi kiện yêu cầu bà Lúi trả lại tiền của 68 m2 mà UBND tỉnh CT thu hồi. Nhưng bà Lúi cho rằng, nhà đất bà bán cho ông Trí, bà Nguyệt, bà Thủy chỉ khoảng 370 m2, các thủ tục giấy tờ đều do ông Trí làm với cơ quan nhà đất nên việc khai tăng diện tích của ông Trí bà không có lỗi và không phải đền bù phần đất bị Nhà nước thu hồi.

Giống ví dụ 1, trong vụ việc này, các bên không thống nhất được với nhau về nội dung chính xác của hợp đồng sau khi hợp đồng đã được giao kết. Lý do của mâu thuẫn về diện tích đất chuyển nhượng là vì “tờ thỏa thuận bán nhà” không ghi rõ diện tích đất mà chỉ ghi diện tích nhà chính, nhà phụ. Hợp đồng được soạn thảo không chặt chẽ dẫn đến bất đồng giữa các bên. Hiện tượng này rất phổ biến ở Việt Nam. Chúng ta nên giải quyết như thế nào?

2. Giải pháp cho hiện tượng nội dung hợp đồng sơ sài

Cả hai vụ việc trên đều cần có sự can thiệp của cơ quan tố tụng. Trong vụ việc thứ nhất, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) bằng Quyết định giám đốc thẩm số 49/GĐT-DS ngày 24/2/2005 đã nhận định: Qua “… lời khai của anh Hiển và anh Chiến, cùng các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì khi lập hợp đồng ngày 14/1/1993 không ghi diện tích và tứ cận của thửa đất… Trên thực tế, sau khi chuyển nhượng anh Hiển và bà Mậu đã giao toàn bộ diện tích đất của hai thửa (của bà Mậu và bà Tuất) cho anh Chiến quản lý, sử dụng trồng cây lưu niên, đồng thời nộp thuế đất hàng năm với diện tích 380 m2 (đã có biên lai nộp thuế từ 1994 đến năm 2001). Với những chứng cứ trên, Tòa án cấp phúc thẩm xác định bà Mậu, anh Hiển chuyển nhượng cho anh Chiến 380 m2 đất là có cơ sở”.

Trong vụ việc thứ hai, theo Tòa dân sự TANDTC (Quyết định giám đốc thẩm số 21/GĐT-DS ngày 24/2/2003), các bên “trong quá trình mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất khuôn viên kèm theo nhà đã ký kết nhiều hợp đồng nhưng thực tế các bên chỉ thực hiện theo hợp đồng ban đầu là “tờ thỏa thuận bán nhà”… Bà Lúi đã giao cho bên mua toàn bộ diện tích bà đang quản lý tại số 9 Nam Kỳ Khởi Nghĩa. “Tờ thỏa thuận bán nhà” tuy không ghi diện tích đất khuôn viên, chỉ ghi diện tích nhà chính, nhà phụ nhưng đã xác định nhà đất mua bán và chuyển nhượng có tình trạng “thể hiện tại bản vẽ hiện trạng nhà 10/8/1993”. Theo bản vẽ hiện trạng nhà 10/8/1993 thì nhà số 9 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, bao gồm cả phần đất khuôn viên giáp đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa và đã thi hành xong việc mua bán. Quá trình làm thủ tục để sang tên sở hữu nhà, sang tên sử dụng đất để hoàn tất việc mua bán nêu trên. Các giấy tờ thủ tục như “tờ tường trình nguồn gốc nhà ở-đất ở ngày 13/12/1997”, “tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 20/1/1998”, “tờ khai lệ phí trước bạ ngày 20/1/1998”, “đơn xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất ngày 13/12/1997” đều có chữ ký của bà Lúi và xác định nhà có tứ cận “Đông giáp đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa…”, “diện tích đất khuôn viên 412,62 m2” (chính là phần diện tích mà hai bên đã giao nhận). Rõ ràng là số tiền 340 lạng vàng mà bà Lúi đã nhận là tiền bán ngôi nhà mặt đường số 9 Nam Kỳ Khởi Nghĩa với đất khuôn viên 412,62 m2; đó là ý chí thống nhất của các bên tham gia mua bán, không có sự nhầm lẫn”.

Qua các quyết định trên ta thấy, khi hợp đồng được soạn thảo sơ sài, không chặt chẽ, tòa án đã dựa vào nhiều yếu tố để xác định nội dung của hợp đồng.

Thứ nhất, đó là hợp đồng có tranh chấp. Trong cả hai vụ việc, tòa án đều phân tích hợp đồng giữa các bên.

Thứ hai, trong Quyết định giám đốc thẩm của vụ việc thứ nhất, tòa án còn sử dụng cả những dữ liệu sau khi hợp đồng được ký kết. Ở đây, TANDTC dựa vào việc anh Chiến quản lý, sử dụng trồng cây lưu niên, đồng thời nộp thuế đất hàng năm với diện tích 380 m2 (có biên lai nộp thuế từ 1994 đến năm 2001) để xác định nội dung hợp đồng. Tương tự, trong Quyết định giám đốc thẩm của vụ việc thứ hai, TANDTC cũng sử dụng những dữ liệu sau khi hợp đồng được ký kết như “Tờ tường trình nguồn gốc nhà ở – đất ở ngày 13/12/1997”, “Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 20/1/1998”, “Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 20/1/1998”, “Đơn xin đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất ngày 13/12/1997”.

Thứ ba, trong vụ việc thứ hai, tòa án còn dựa vào dữ liệu tiền hợp đồng. Hợp đồng được ký kết năm 1997 nhưng tòa án đã căn cứ bản vẽ hiện trạng nhà ngày 10/8/1993.

Như vậy, để xác định nội dung của hợp đồng, tức là để giải thích hợp đồng, tòa án đã dựa vào hợp đồng, dữ liệu trước và sau khi hợp đồng được ký kết. Với cách xác định như vậy, thực tiễn pháp lý Việt Nam khác với pháp luật một số nước như pháp luật của Anh, Ê-Cốt, Ailen. Pháp luật những nước này không khuyến khích xác định nội dụng hợp đồng với những tình tiết trước khi hợp đồng được giao kết và không chấp nhận sử dụng những tình tiết sau thời điểm đó.

Tuy nhiên, thực tiễn trên của Việt Nam lại phù hợp với pháp luật nhiều nước. Ví dụ, theo pháp luật của nước Pháp, thẩm phán có thể xác định nội dụng hợp đồng dựa vào hành vi của các bên sau khi hợp đồng được giao kết. Hoặc Điều 5:102 của Những nguyên tắc châu Âu về hợp đồng có danh sách mở những yếu tố để giải thích hợp đồng. Danh sách này cho phép sử dụng những tình tiết trước và sau thời điểm hợp đồng được ký kết. Tương tự, Điều 4.3 của Bộ nguyên tắc Unidroit về hợp đồng thương mại quốc tế cũng đưa ra danh sách mở những tình tiết có thể được sử dụng để xác định hợp đồng, và trong danh sách, có những tình tiết trước và sau khi hợp đồng được ký kết. Cách giải thích hợp đồng như trên cũng được thừa nhận tại Khoản 3, Điều 8 Công ước Viên của Liên hợp quốc về Hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế.

Điều 408 Bộ luật dân sự Việt Nam (BLDS) năm 1995 được sửa đổi, bổ sung trong Điều 409 BLDS năm 2005 có quy định về giải thích nội dung hợp đồng. Hai vụ việc trên liên quan đến giải thích hợp đồng dân sự, nhưng cả hai quyết định giám đốc thẩm đã nêu của TANDTC đều không viện dẫn điều khoản nào của BLDS về giải thích hợp đồng. BLDS không được viện dẫn có lẽ vì danh sách định hướng việc giải thích hợp đồng trong Điều 408 (Điều 409 BLDS năm 2005) không đề cập đến việc sử dụng những yếu tố trước và sau khi hợp đồng được giao kết để xác định nội dung hợp đồng. Như vậy, giữa thực tiễn pháp lý và văn bản có sự khác nhau. Để giải thích hợp đồng, TANDTC đã dựa vào những yếu tố không được liệt kê trong danh sách mà BLDS đưa ra. Ở đây toà án có vi phạm BLDS hay không? Câu trả lời phụ thuộc vào việc nhận thức danh sách của BLDS là danh sách mở hay không. Nếu là một danh sách mở thì việc tòa án bổ sung thêm những dấu hiệu mới để giải thích hợp đồng là chấp nhận được. Ngược lại, tòa án đã vượt quá khuôn khổ cho phép của BLDS. Trong thực tế, Bộ nguyên tắc Unidroit… hay Những nguyên tắc châu Âu về hợp đồng có danh sách những tình tiết có thể được sự dụng để giải thích hợp đồng theo hướng mở vì những nguyên tắc này chỉ đưa ra những tình tiết thường được sử dụng và trong danh sách này đã nhấn mạnh đây là danh sách mở. Thiết nghĩ, chúng ta nên coi danh sách nêu tại BLDS là một danh sách mở và, do vậy, việc tòa án sử dụng những yếu tố trước và sau khi hợp đồng được giao kết để giải thích hợp đồng là có thể được chấp nhận.

Những trình bày trên liên quan đến việc Tòa án được yêu cầu để xác định nội dung hợp đồng. Tuy nhiên, việc yêu cầu tòa án can thiệp không phải là một giải pháp tối ưu vì nó phụ thuộc nhiều vào nhận thức của thẩm phán giải quyết vụ việc. Một số tình tiết trong hai vụ việc nêu trên cho thấy tính không ưu việt của giải pháp này. Ở vụ việc thứ nhất, theo TANDTC và Tòa phúc thẩm, thì diện tích đất chuyển nhượng là 380 m2 đất. Trong khi đó, Tòa sơ thẩm và Viện kiểm sát nhân dân tối cao (VKSNDTC) cho rằng diện tích chuyển nhượng là 240 m2 đất. Ở vụ việc thứ hai, TANDTC cho rằng đất được bán là 412,62 m2 nhưng theo VKSNDTC, không có cơ sở để khẳng định đất được bán là 412,62 m2. Như vậy, để trách những tranh chấp không cần thiết và những rủi ro do nhận thức khác nhau của cơ quan tố tụng, các bên ký kết hợp đồng nên soạn thảo chặt chẽ nội dung của hợp đồng. Mặt khác, các cơ quan nhà nước nên thường xuyên tổ chức những buổi trao đổi về soạn thảo hợp đồng với sự tham gia của những luật gia giàu kinh nghiệm thực tế về hợp đồng như thẩm phán, kiểm sát viên, luật sư, công chứng, luật gia làm việc cho các văn phòng tư vấn, doanh nghiệp.

Theo Tạp chí Nghiên cứu lập pháp

NGUỒN: http://vietnamese-law-consultancy.com

BÀI VIẾT CÓ LIÊN QUAN VỀ HỢP ĐỒNG: 1. MỘT SỐ VƯỚNG MẮC LIÊN QUÁN ĐẾN HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ 2. MỐI QUAN HỆ GIỮA CHẾ ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG VẬN CHUYỂN TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ LUẬT HÀNG KHÔNG DÂN DỤNG; 3. MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ HỢP ĐỒNG; 4. Chế định hợp đồng trong Bộ luật dân sự (Dự thảo sửa đổi) và Luật Thương mại (Dự thảo sửa đổi); 5. HỢP ĐỒNG BẢO LÃNH KHÔNG THỂ XEM LÀ HỢP ĐỒNG PHỤ CỦA HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG; 6. THỦ TỤC CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN – LIỆU ĐÃ PHÙ HỢP VỚI THỰC TẾ; 7. BÌNH LUẬN CHẾ ĐỊNH GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở TRONG LUẬT NHÀ Ở NĂM 2005; 8. TÍNH LOGIC CỦA MỘT HỢP ĐỒNG KINH DOANH; 9.HỢP ĐỒNG QUYỀN CHỌN (OPTION CONTRACT); 10. XUNG ĐỘT PHÁP LUẬT TRONG HỢP ĐỒNG THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ (2); 11. HỢP ĐỒNG TRONG HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG 12. CẦN SỬA ĐỔI MỘT SỐ QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG DÂN SỰ CHO PHÙ HỢP VỚI THỂ CHẾ CỦA TỔ CHỨC THƯƠNG MẠI THẾ GIỚI WTO; 13. VỀ CHẾ ĐỊNH HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN; 14. VẤN ĐỀ HỦY BỎ, ĐÌNH CHỈ HỢP ĐỒNG DO VI PHẠM; 15. HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH HỢP ĐỒNG; 16. GIẢI QUYẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN QUỐC TẾ; 17. NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG DÂN SỰ ;18. HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỒNG KINH DOANH – YẾU TỐ KHÔNG THỂ XEM NHẸ 

Advertisements

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: