PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC AIPO

PoKKin
Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng

1/ Cam-pu-chia:
o Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới có quyền sở hữu đất đai.
o Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng.
o Hoạt động mua bán BĐS được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2001, cụ thể như sau:
+ Phạm vi: bao gồm tất cả đất đai, nhà cửa và công trình xây dựng trên lãnh thổ quốc gia.
+ Những bộ phận cấu thành của thị trường BĐS: chủ tài sản và người mua hoặc chủ nợ, các quan chức địa chính của quận/thành phố và các công ty BĐS
+ Vai trò của NN trong hoạt động mua bán BĐS: xác nhận sở hữu, đảm bảo và kiểm soát các hoạt động mua bán BĐS.
+ Phân loại BĐS: BĐS được phân thành 2 loại:tài sản công và tài sản tư nhân, 2 loại này lại tiếp tục được chia thành 3 loại BĐS: BĐS tự nhiên, BĐS theo mục đích sử dụng, BĐS do luật quy định
+ Các loại BĐS được phép mua bán: BĐS thuộc sở hữu tư nhân và BĐS riêng của Nhà nước. BĐS công của Nhà nước không được phép mua bán, chuyển nhượng.
+ Hợp đồng mua bán BĐS: được làm ở dạng văn bản theo hình thức đúng theo quy định của cơ quan có thẩm quyền và đăng kí với cơ quan địa chính.
+ Thuê nhà, căn hộ và các tài sản khác.
+ Quy định về mua bán đất đai hoặc mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các chi phí liên quan đến giấy chứng nhận QSD đất (có bảng).
+ Thế chấp BĐS: chỉ những BĐS được đăng kí tại cơ quan đất đai có thẩm quyền mới có thể được thế chấp theo hợp đồng
+ Bán đấu giá BĐS: chưa có quy định
+ Môi giới BĐS: theo hợp đồng
+ Tư vấn BĐS: chưa có quy định, phụ thuộc vào luật sư
+ Đánh giá BĐS: chưa có quy định
+ Các quy định về mua bán BĐS có yếu tố nước ngoài: các thể nhân nước ngoài không có quyền sở hữu đất đai. Nhưng có quyền thuê BĐS
+ Đăng kí BĐS: rất cụ thể trong tài liệu
+ Quảng cáo việc mua bán BĐS: chi phí dịch vụ 4 USD/m2
2/ In-đô-nê-xi-a:
o Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất.
o Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL),
o Phạm vi của Luật kinh doanh BĐS:
+ Thành phần của thị trường BĐS: gồm nhiều thành phần như người xây dựng (người bán) và một số cơ quan dịch vụ thực hiện các hoạt động như tiếp thị, quảng cáo, quản lí nhà đất, dịch vụ môi giới. Đây là những cơ quan trực tiếp tham gia vào kinh doanh BĐS. Một thành phần khác là các cơ quan tài chính như ngân hàng (cho vay vốn để xây dựng) và cơ quan bảo hiểm (cho cả việc xây dựng và người sử dụng các tiện ích đó)
+ Vai trò của NN trong kinh doanh BĐS: điều chỉnh (ban hành Luật và quy định để quản lí hoạt động KDBĐS như Luật đất đai, Luật nhà ở và khu định cư,…) và tham gia kinh doanh (qua các DNNN..)
 Phân loại BĐS: nhà dân cư (nhà xây trên đất và chung cư, nhà cao, nhà liền kề…) và nhà phục vụ cho các mục đích khác (khu công nghiệp, khu du lịch và khu siêu thị…)
+ Những loại BĐS đủ điều kiện để kinh doanh: tất cả các loại BĐS trên. Khả năng kinh doanh BĐS sẽ xem xét theo hướng của thị trường (trong nước và nước ngoài) và vị trí hợp pháp của người mua (người hoặc một thực thể).
+ Hợp đồng mua bán BĐS: theo Luật hợp đồng dựa trên bộ luật Dân sự sẽ điều chỉnh hợp đồng mua bán BĐS
+ Bán đấu giá BĐS (tương đương bán chuyển nhượng quyền sở hữu): việc này được khuyến khích để đảm bảo mức giá cao nhất thông qua quảng cáo, đấu giá công khai và cạnh tranh, và đem lại lợi nhuận cho cả bên vay và bên nợ. Việc đấu giá do cơ quan đấu giá Nhà nước (văn phòng đấu giá) thực hiện.
+ Môi giới BĐS: dựa trên hợp đồng môi giới
+ Tư vấn kinh doanh BĐS: giúp khách hàng đánh giá và xác định giá trị và xu hướng BĐS, hiểu những chi phí cần thiết, cách xử lí vấn đề trong khi xây dựng và kế hoạch hỗ trợ, đặc biệt là cách đáp ứng nhu cầu của mình qua những gợi y về các vấn đề BĐS công nghiệp và thương mại. Hoạt động này được quy định trong Luật dịch vụ xây dựng (đạo luật số 18 năm 1999).
+ Yêu cầu đối với các chủ thể nước ngoài và trong nước trong kinh doanh BĐS: xác định chủ sở hữu đất (là công dân Inđônêxia, các cơ quan pháp luật được thành lập theo Luật Inđônêxia-kể cả các công ty có vốn đầu tư nước ngoài, cơ quan chính phủ, cơ quan xã hội và tôn giáo, những người nước ngoài định cư ở Inđônêxia, các công ty nước ngoài có văn phòng đại diện ở Inđônêxia, đại diện của các nước-Sứ quán và lãnh sự, đại diện các tổ chức quốc tế).
+ Đăng kí BĐS: bao gồm cả đăng kí đất và đăng kí xây dựng. Cụ thể trong tài liệu
+ Quảng cáo kinh doanh BĐS: theo Luật quảng cáo, quy định rõ:
• Quảng cáo BĐS (nhà ở, chung cư, văn phòng…) sẽ được công bố nếu có giấy phép từ cơ quan chính phủ liên quan và không bị các bên khác kiện tụng
• Các điều kiện như chi phí, vị trí, đất và quy chế xây dựng phải được mô tả rõ ràng, được ghi rõ trong catalo quảng cáo
• Thông tin cơ bản: chi tiết số tiền và cách thanh toán phải được ghi rõ trong quảng cáo để người mua được biết nhằm bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của họ.
3/ Xinh-ga-po:
o BĐS có những loại sau đây:
+ BĐS được toàn quyền sử dụng (freehold)
+ BĐS thuê theo hợp đồng (leasehold)
+ BĐS vĩnh viễn
+ BĐS thuê của Nhà nước
o Hợp đồng mua bán BĐS:
+ Hợp đồng chọn mua
+ Hợp đồng bán
o Yêu cầu đối với các chủ thể hoạt động kinh doanh BĐS:
+ Cá nhân phải trên 21 tuổi mới có năng lực pháp lí để kinh doanh BĐS
+ Cty TNHH bị hạn chế bởi cổ phiếu được thành lập tại Xingapo, có tư cách pháp nhân và có năng lực pháp lí để tham gia mua bán BĐS.
+ Nhà xây dựng có thể là là 1 người, 1 nhóm người, 1 hiệp hội hay 1 công ty tham gia vào việc xây dựng BĐS. Để được cấp giấy phép xây dựng BĐS, người hoặc công ty xây dựng BĐS đó phải là chủ sở hữu của mảnh đất.
o Giao dịch BĐS:
+ Mua và bán giữa các cá nhân
+ Mua và bán giữa người xây dựng nhà ở và người mua
+ Chuẩn bị và hoàn tất thủ tục thế chấp hợp pháp cho Ngân hàng
o Đại lí BĐS và môi giới BĐS:
+ Một đại lí BĐS có thể là bất cứ người nào có năng lực chuyên môn hoặc là thành viên của một cơ quan chuyên môn được thành lập theo luật. Người đó không cần phải có giấy phép để hành nghề như một đại lí BĐS. Họ không được phép tư vấn pháp luật, khác với một người hành nghề pháp lí có đủ tư cách
+ Chức năng chính của đại lí BĐS là tìm người mua hay người muốn thuê nhà cho chủ sở hữu BĐS đó.
+ Đại lí BĐS có thể được chỉ định bằng miệng hoặc bằng văn bản thoả thuận.
+ Đại lí này thường được nhận tiền phần trăm hoa hồng dựa trên giá bán trong trường hợp bán và dựa trên giá cho thuê trong trường hợp cho thuê nhà hoặc đất, nếu không thì dựa trên tỷ giá thị trường vào thời điểm đó. Nói cách khác, họ được phép nhận tiền hoa hồng sau khi giao dịch đã hoàn tất và tiền hoa hồng được trả sau khi thủ tục bán đã hoàn tất.
+ Trong trường hợp cho thuê, tiền hoa hồng thường được trả khi các bên liên quan đã kí thoả thuận thuê và khi chủ nhà đã nhận tiền đặt cọc và tiền 1 tháng trả trước. Nếu vì lí do nào đó mà hợp đồng thuê thất bại, thì họ sẽ không nhận được gì từ người bán.
+ Những đại lí này luôn phải chịu những rủi ro, mất những khoản chi phí và hao tốn thời gian trong việc tìm kiếm khách hàng cho những giao dịch mua bán hoặc thuê hoặc khi những giới thiệu của họ không được người bán và chủ nhà chấp nhận.
o Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS
+ Can thiệp qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng
+ Chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng
4/ Phi-líp-pin:

Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS
o Những nhân tố cấu thành thị trường BĐS
o Phân loại BĐS
o Các hợp đồng mua bán BĐS
+ Mua và bán
+ Thế chấp
+ Cho thuê
o Các hoạt động kinh doanh BĐS
+ Môi giới BĐS (lĩnh vực KD dịch vụ)
+ Tư vấn BĐS (lĩnh vực KD dịch vụ)
+ Định giá BĐS (lĩnh vực KD dịch vụ)
+ Mua bán BĐS
+ Cho thuê BĐS

Nguồn: Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng

Advertisements

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: