KHÁI QUÁT VỀ QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

DƯƠNG THANH MINH – Bộ Tư pháp

I. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 ra đời, trong đó quy định về việc hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất; hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiêp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là UBND cấp xã) có trách nhiệm đăng ký những biến động về việc sử dụng đất đã đặt nền móng cho việc hình thành cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản.

Do Luật Đất đai năm 1993 ra đời và điều chỉnh trong giai đoạn nền kinh tế, xã hội Việt Nam có nhiều sự đổi mới, vì vậy, lần lượt các Luật Đất đai năm 1998 và Luật Đất đai năm 2001 được ban hành, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1993 nhằm điều chỉnh và phù hợp các mỗi quan hệ phát sinh trong xã hội. Tại các Luật này, từng bước quy định đầy đủ hơn về quyền của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và đăng ký các biến động liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó có thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tiếp sau các Luật trên là các Nghị định nhằm hướng dẫn các Luật và các Thông tư nhằm hướng dẫn các Nghị định. Những văn bản này đã tạo thành một hệ thống các quy định pháp luật về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

1. Quy định của Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Do Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993) quy định chỉ áp dụng biện pháp thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nên Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 hướng dẫn Nghị định số 17 quy định theo hướng hướng dẫn cụ thể hơn về điều kiện thế chấp và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Sau đây là những quy định của Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

1.1. Về đăng ký thế chấp bằng tài sản gằn liền với đất

Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 tuy có quy định về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không quy định về thủ tục đăng ký thế chấp đối với loại tài sản này.

1.2. Về thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

a. Về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

+ Về hồ sơ đăng ký:

Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp với bên cho vay (bên nhận thế chấp), cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất cho cơ quan đăng ký. Hồ sơ đăng ký bao gồm:

– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Sơ đồ thửa đất (đối với bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình) hoặc trích lục bản đồ thửa đất (đối với bên thế chấp là tổ chức);

– Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp thuê đất).

+ Về thẩm quyền đăng ký: Trường hợp bên thế chấp là cá nhân, hô gia đình thì thẩm quyền đăng ký thế chấp thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Trường hợp bên thế chấp là tổ chức thì thẩm quyền đăng ký thế chấp thuộc Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính nhà đất[1] nơi có đất.

+ Về thời hạn đăng ký và trách nhiệm của cơ quan đăng ký

Về thời hạn đăng ký, những văn bản pháp luật trên chỉ quy định về thời hạn đăng ký đối với trường hợp bên thế chấp là tổ chức (thời hạn là 07 ngày, kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận đủ hồ sơ đăng ký hợp lệ) mà không quy định về thời hạn đăng ký đối với trường hợp bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình.

Về trách nhiệm của cơ quan đăng ký là xác nhận vào hợp đồng thế chấp và ghi việc thế châp vào sổ đăng ký thế chấp đất đai.

b. Về xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 thì yêu cầu xóa đăng ký thế chấp gồm hai trường hợp sau:

Thứ nhất, sau khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp xóa thế chấp tài hợp đồng. Bên thế chấp gửi hợp đồng đã được xóa thế chấp đến cơ quan đăng ký để cơ quan này xóa đăng ký trong sổ đăng ký thế chấp.

Thứ hai, trường hợp quyền sử dụng đất thế chấp bị xử lý để thu hồi nợ thì sau khi hoàn thành việc xử lý bên thế chấp đến cơ quan đăng ký để xóa đăng ký thế chấp.

Cơ quan có thẩm quyền xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tương tự như thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

1.3. Một số nhận xét về thủ tục đăng ký thế chấp tại Nghị định số 17 và Thông tư số 1417

Với tổng hợp trên cho thấy, quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất tại những văn bản trên chưa đầy đủ và cụ thể, cụ thể như sau: chưa quy định đầy đủ trình tự thủ tục các đăng ký biến động về đăng ký thế chấp đầu tiên như đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký, sửa chữa sai sót về nội dung đăng ký; chưa quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất; chưa quy định về thời hạn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình; chưa quy định về thời hạn xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất… Những hạn chế  này đã gây nhiều lúng túng trong thực tiễn áp dụng cho cả người yêu cầu đăng ký và cơ quan đăng ký.

2. Quy định của Nghị định số 08, Nghị định số 79 và Thông tư số 03 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Ngày 10/3/2000, Chính phủ ban hành Nghị định số 08. Đây là một Nghị định quy định chuyên biệt về đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó có các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, như về các trường hợp đăng ký; giá trị pháp lý của việc đăng ký; thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin…

Về Nghị định số 79, do Luật Đất đai năm 1993 được tiếp tục sửa đổi, bổ sung bằng Luật Đất đai năm 2001, nên Chính phủ đã ban hành Nghị định này nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17 đảm bảo phù hợp với những quy định của Luật Đất đai năm 2001. Nghị định số 79 đã có một số sửa đổi, bổ sung liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản găn liền với đất, như: bổ sung biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; mở rộng quyền được thế chấp của người sử dụng đất, liệt kê các loại giấy tờ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất…

Trên cơ sở các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại Nghị định số 08 và các Nghị định số 17 và 79, ngày 04/7/2003, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thông tư này ra đời đánh dấu một bước phát triển pháp lý về lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm bằn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Điều này được thể hiện trên hai phương diện:

Thứ nhất, nếu như sự ra đời của Nghị định số 08 mang ý nghĩa lần đầu tiên trong hệ thống pháp luật Việt Nam có một văn bản quy phạm pháp luật chuyên biệt về đăng ký giao dịch bảo đảm thì sự ra đời của Thông tư liên tịch số 03 cho thấy, lần đầu tiên có một văn bản quy phạm pháp luật quy định chuyên biệt về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm (thế chấp, bảo lãnh) bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, trên cơ sở các quy định tại các Nghị định số 08, 17, 79, Thông tư liên tịch số 03 đã quy định đầy đủ, cụ thể trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, trên cơ sở thực tiễn áp dụng và rà soát pháp luật, Thông tư này cơ bản đã khắc phục được những vướng mắc, hạn chế của các hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại Thông tư 1417. 

Thông tư này quy định cụ thể hơn về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất so với quy định của các văn bản trước đó, như: quy định về các trường hợp đăng ký (gồm đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện); hướng dẫn củ thể những tài sản là tài sản gắn liền với đất; về trách nhiệm của các bên và của cơ quan đăng ký thế chấp, bảo lãnh; về người yêu cầu đăng ký; về trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bằng tài sản gắn liền với đất; về thời điểm đăng ký…

Sau đây là một số tổng hợp cơ bản về nội dung quy định tại Thông tư liên tịch số 03:

2.1. Các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh

a. Các trường hợp thế chấp, bảo lãnh sau đây phải đăng ký:

– Việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

– Việc thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu;

– Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại tiết b điểm này, nhưng các bên thoả thuận để bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản đó;

– Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

– Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh.

b. Các trường hợp đăng ký theo yêu cầu:

Khi một hoặc các bên tham gia hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất không thuộc một trong các trường hợp nêu tại điểm 1.2.1.a trên có yêu cầu, thì việc bảo lãnh đó cũng được đăng ký.

2.2. Về tài sản gắn liền với đất

Theo hướng dẫn tại Thông tư này thì là tài sản gắn liền với đất gồm: nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng khác trong trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác và tài sản đó; vườn cây lâu năm, rừng cây; các tài sản khác gắn liền với đất đai.

2.3. Về giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Thông tư quy định, hợp đồng thế chấp, bảo lãnh đã được đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến ngày xoá đăng ký.

Về thời điểm đăng ký: là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ. Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh, thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký bổ sung tài sản hợp lệ. Trường hợp thay thế tài sản thế chấp, bảo lãnh thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký thay thế tài sản hợp lệ.

Thời điểm đăng ký được tính chính xác đến đơn vị giờ, phút, ngày, tháng, năm và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp, bảo lãnh bằng một tài sản.

2.4. Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bao gồm:

– Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất, tài sản gắn liền với đất có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là tổ chức.

– Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân.

– Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm hoặc các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục có thẩm quyền cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký trong cả nước, khi hệ thống dữ liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm chính thức hoạt động.

2.5. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký

a. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng ký bao gồm: đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền; hợp đồng thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở, nhà ở tại đô thị; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa; Chứng từ nộp tiền thuê đất (trường hợp được Nhà nước cho thuê đất).

Trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng ký bao gồm: đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền; Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu.

b. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký

Hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký, gồm:

– Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền;

– Trường hợp thay thế, bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh là tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hoàn thành thì phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nếu pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu.

c. Về yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh; yêu cầu sửa chữa sai sót trong thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; yêu cầu cung cấp thông tin; yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh.

Trong các trường hợp trên, người yêu cầu chỉ cần nộp đơn yêu cầu hoặc văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu là người được uỷ quyền đến cơ quan đăng ký.

2.6. Thời hạn đăng ký

– Thời hạn đăng ký thế chấp, bảo lãnh; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký là bảy ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận hồ sơ hợp lệ.

– Thời hạn xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh; đăng ký phải sửa chữa sai sót và cung cấp thông tin là ba ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận đơn yêu cầu hợp lệ.

2.7. Chứng nhận, ghi nhận việc đăng ký

Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh được ghi nhận vào Đơn yêu cầu đăng ký, vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thì đồng thời với việc vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm phải vào sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn ghi trên các sổ này.

3. Một số nhận xét về hướng dẫn của Thông tư liên tịch số 03 về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

3.1. Về ưu điểm:

So với những quy định về trình tự, thủ tục đăng ký trước đó thì Thông tư liên tịch số 03 cụ thể và đầy đủ hơn về trình tự thủ tục đăng ký. Cụ thể như sau:

– Thông tư này quy định đầy đủ các trường hợp đăng ký, như: đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; sửa chữa sai sót trong nội dung thế chấp, bảo lãnh; xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh. Ngoài ra, Thông tư quy định về cung cấp thông tin về việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất. Đồng thời tại mội trường hợp đăng ký, được quy định rõ ràng về hồ sơ đăng ký, nhiệm vụ của Đăng ký viên khi tiếp nhận hồ sơ và thực hiện việc đăng ký, hình thức và cách thức ghi nhận việc đăng ký.

– Thông tư này có các hướng dẫn đầy đủ, chi tiết hơn so với quy định của các văn bản trước đó, thể hiện ở việc đã hướng dẫn cụ thể về các vấn đề sau: về các trường hợp đăng ký (gồm đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện); về tài sản gắn liền với đất; về người yêu cầu đăng ký, người kê khai đơn yêu cầu đăng ký; về trách nhiệm của các bên và của cơ quan đăng ký thế chấp, bảo lãnh; về thời điểm đăng ký; về thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký; về giá trị pháp lý của việc đăng ký; về hồ sơ đăng ký, đơn yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin hợp lệ; về lệ phí đăng ký, phí yêu cầu cung cấp thông tin…

Sự cụ thể, đầy đủ của Thông tư liên tịch số 03 đã tạo điều kiện dễ dàng hơn cho việc áp dụng trong thực tiễn, do đó kể từ sau khi Thông tư này ra đời số lượng đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng tăng, hoạt động đăng ký dần đi vào quy cũ, nhận thức của các bên về ý nghĩa vai trò của việc đăng ký ngày càng cao hơn.

3.2. Hạn chế

Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, qua thực tiễn áp dụng Thông tư số 03 bộ lộ  một số hạn chế sau:

Thứ nhất: Theo quy định tại Thông tư này thì thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà bên thế chấp, bảo lãnh là cá nhân, hộ gia đình là UBND cấp xã, tuy nhiên thực tế đã chứng minh quy định trên là chưa phù hợp, thể hiện như sau:

– Cơ sở vật chất phục vụ cho công tác đăng ký của cơ quan này rất thiếu thốn và lạc hậu; chưa có sự nhận thức đầy đủ và sự quan tâm đến công tác đăng ký.

– Về con người, thông thường UBND cấp xã giao cho cán bộ địa chính hoặc cán bộ tư pháp trực tiếp thực hiện việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, tính ổn định về công việc của những người này không cao, bởi họ làm việc theo chế độ lao động hợp đồng và có thể bị  luân chuyển công việc khác. Bên cạnh đó, hầu hết những cán bộ làm công tác đăng ký này không đảm bảo về trình độ chuyên môn nghiệp vụ đăng ký do chưa được đào tạo cơ bản hoặc tập huấn về nghệp vụ đăng ký…

Thứ hai, về giá trị pháp lý của việc đăng ký, Thông tư chỉ quy định việc đăng ký là điều kiện phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba đồng thời không quy định cụ thể về hậu quả pháp lý hoặc chế tài đối với trường hợp không đăng ký, do đó việc đăng ký chưa được các bên tham gia hợp đồng thế chấp, bảo lãnh chú trọng thực hiện.

Thứ ba, theo phản ánh của người yêu cầu đăng ký thì quy định tại thông tư về thời hạn đăng ký (bảy ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ) là quá dài; một số nội dung tại mẫu đơn yêu cầu đăng ký, mẫu hợp đồng thế chấp, bảo lãnh được ban hành kèm theo Thông tư chưa phù hợp với thực tế; chưa có quy định cụ thể về việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai….

II. Giai đoạn sau khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

1. Quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1993 và các Luật năm 1998 và 2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993. Nhằm hướng dẫn thi hành Luật này, ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai. Hai văn bản này đã đánh dấu một buớc phát triển mới về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, quyền của người sử dụng đất được mở rộng hơn so với pháp luật đất đai trước đó và quy định cụ thể các điều kiện thực hiện các quyền này; quy định cơ bản về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; quy định về thời hạn phải yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; quy định về công chứng hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; rút ngắn thời hạn đăng ký xuống còn năm ngày, chuyển thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh từ UBND cấp xã sang Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất…

Những quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Thông tư liên tịch số 05.

2. Quy định của Thông tư liên tịch số 05 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất

Do sự thay đổi trên, ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư này thay thế Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT. Sau đây là một số tổng hợp cơ bản  về nội dung quy định của Thông tư liên tịch số 05:

2.1. Về các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Thông tư liên tịch số 05 quy định về các trường hợp thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, bao gồm:

a. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

b. Thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất).

c. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

d. Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

đ. Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

e. Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đã đăng ký thế chấp, bảo lãnh.

Việc thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất không thuộc các trường hợp đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên thì đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.

2.2. Về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Trong trường hợp nội dung hợp đồng tín dụng có điều khoản về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh.

Với quy định này, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh là bắt buộc và được giới hạn trong một thời hạn nhất định, nếu các bên vi phạm về thời hạn đăng ký thì có thể bị phạt hành chính bằng hình thức nộp tiền theo quy định của pháp luật.

2.3. Về thời hạn đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh nêu tại điểm 2.2.1 của Mục này được thực hiện trong thời hạn không quá năm ngày làm việc; đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thì thời hạn đăng ký được tăng thêm nhưng không quá mười lăm ngày làm việc đối với mỗi trường hợp. Thời hạn đăng ký được tính kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Như vậy, so với quy định của Thông tư liên tịch số 03 thì thời hạn đăng ký thế chấp, bảo lãnh của Thông tư liên tịch số 05 ngắn hơn. Riêng đối với những nơi khó khăn về điều kiện kinh tế, xã hội thì thời han trên được áp dụng riêng (không quá mười lăm ngày) nhằm phù hợp với thực tiễn thực hiện.

2.4. Về giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Việc thế chấp, bảo lãnh có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xoá đăng ký.

Trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh được đăng ký thì thời điểm đăng ký thế chấp, bảo lãnh là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh hợp lệ. Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ.

Như vậy, ngoài giá trị pháp lý đối với người thứ ba (hiệu lực đối kháng) như quy định tại Thông tư liên tịch số 03, Thông tư liên tịch số 05 quy định việc đăng ký là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Đây là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2003 và Thông tư liên tịch số 05 so với Luật Đất đai năm 1993 và Thông tư liên tịch số 03.

2.5. Thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoÆc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ không có thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Sư thay đổi về thẩm quyền đăng ký nêu trên cho thấy, hoạt động đăng ký dần đi vào quy chuẩn, chuyên nghiệp và khắc phục được những hạn chế về cơ sở vật chất, về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ đăng ký như thực tế áp dụng Thông tư liên tịch số 03.

2.6. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký

a. Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất gồm:

– Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền (nếu có);

– Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã có công chứng, chứng thực;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giấy tờ về quyền sử dụng đất); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, nếu pháp luật có quy định (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất);

b. Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hoặc bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm:

– Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền (nếu có);

– Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà theo quy định của pháp luật thì tài sản đó phải được cấp phép xây dựng hoặc lập dự án đầu tư.

c. Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh, gồm:

– Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; văn bản uỷ quyền (nếu có);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đã được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) trong trường hợp thay thế, bổ sung tài sản gắn liền với đất;

– Hợp đồng về việc thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh. Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi tên của một bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp có sự thay đổi tên.

d.  Hồ sơ yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh gồm: đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh và văn bản ủy quyền (nếu có).

đ. Hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót trong nội dung thế chấp, bảo lãnh gồm: đơn yêu cầu sửa chữa sai sót; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh đã ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót); Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) trong trường hợp sửa chữa sai sót trong Đơn yêu cầu đăng ký về tài sản gắn liền với đất; văn bản uỷ quyền (nếu có).

e. Hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh gồm:

– Đơn yêu cầu xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền (nếu có);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.7. Ghi nhận việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính

3. Quy định của Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất

Bộ luật dân sự năm 2005 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/01/2006, trong đó có một số thay đổi về giao dịch bảo đảm, ví dụ như quy định về biện pháp bảo lãnh là bảo lãnh đối nhân chứ không phải là bảo lãnh bằng tài sản (bảo lãnh đối vật) như Bộ luật Dân sự năm 1995… Đồng thời, nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng Thông tư liên tịch số 05, ngày 13 tháng 6  năm 2006 liên Bộ Tư pháp và Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT. Tại Thông tư này có một số sửa đổi, bổ sung cơ bản như sau:

a) Thay đổi về trường hợp đăng ký và cụm từ “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” bằng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai) của người thứ ba.

b) Về thời hạn đăng ký: Thông tư liên tịch số 03 quy định theo hướng rút ngăn thời hạn đăng ký tương ứng với các trường hợp về hồ sơ đăng ký, cụ thể như sau: Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; Trường hợp hồ sơ đăng ký có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”.

c) Bổ sung về việc xác nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao nhằm phù hợp với quy định của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.

d)  Xuất phát từ quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai nên trong thực tế bên nhận thế chấp thường giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, do đó trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì các bên trong các thế chấp sau không đáp ứng được điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hồ sơ yêu cầu đăng ký do Giấy chứng nhận này bên thế chấp trước đang giữ. Thông tư liên tịch số 03 đã khắc phục vướng mắc này bằng quy định: “bên đã nhận thế chấp trước đó đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải giao lại giấy chứng nhận đó cho bên thế chấp để thực hiện đăng ký thế chấp”.

Trên đây là những nội dung cơ bản về quá trình hình thành, phát triển của pháp luật Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Có thể khẳng định, cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, pháp luật về lĩnh vực này đã không ngừng được hoàn thiện, phát triển.


[1] Cơ quan này sau đó đổi tên thành Sở Tài nguyên và Môi trường.

SOURCE: nrast.moj.gov.vn

 

Advertisements

One Response

  1. […] PDRTJS_settings_80651_post_127 = { "id" : "80651", "unique_id" : "wp-post-127", "title" : "KH%C3%81I+QU%C3%81T+V%E1%BB%80+QU%C3%81+TR%C3%8CNH+H%C3%8CNH+TH%C3%80NH%2C+PH%C3%81T+TRI%E1%BB%82N+C%E1%BB%A6A+PH%C3%81P+LU%E1%BA%ACT+V%E1%BB%80+%C4%90%C4%82NG+K%C3%9D+GIAO+D%E1%BB%8ACH+B%E1%BA%A2O+%C4%90%E1%BA%A2M+B%E1%BA%B0NG+QUY%E1%BB%80N+S%E1%BB%AC+D%E1%BB%A4NG+%C4%90%E1%BA%A4T%2C+T%C3%80I+S%E1%BA%A2N+G%E1%BA%AEN+LI%E1%BB%80N+V%E1%BB%9AI+%C4%90%E1%BA%A4T", "item_id" : "_post_127", "permalink" : "http%3A%2F%2Fzuongthanhminh.wordpress.com%2F2009%2F10%2F06%2Fm%25e1%25bb%2599t-s%25e1%25bb%2591-khia-c%25e1%25ba%25a1nh-phap-ly-v%25e1%25bb%2581-mo-hinh-t%25e1%25ba%25adp-doan-tai-chinh-%25e2%2580%2593-ngan-hang%2F" } Bài viết đã được đăng tại CĐK – Bộ Tư pháp (nrast.moj.gov.vn) và Thông tin pháp luật dân sự (http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/24/652313/) […]

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: