VỀ VẤN ĐỀ ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA

THS.  LƯU QUỐC THÁI –  Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh

Xây dựng và phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước.1 Tuy nhiên, thực trạng quá “lộn xộn”, “nóng lạnh” bất thường của TTBĐS cho thấy, yêu cầu này xem ra không dễ chút nào đối với nước ta, một nước có nền quản lý hành chính còn quá yếu kém. Nguyên nhân trực tiếp dẫn tới tình trạng nói trên của TTBĐS hầu như ai cũng biết, đó là “nạn đầu cơ”, “kích cầu ảo” làm cho giá cả đất đai nói riêng và giá cả bất động sản (BĐS) nói chung vượt quá giá trị thực của chúng và vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế.2 Hậu quả là TTBĐS đã đóng băng, lần thứ ba trong vòng 10 năm trở lại đây. Hạn chế này đã gây khó khăn rất lớn cho nền kinh tế, mà trực tiếp là các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS và các ngân hàng thương mại đã cung cấp vốn cho các DN này. Nhiều giải pháp đã được đề xuất để giải quyết khó khăn vừa nêu. Trong đề xuất của Bộ Tài nguyên & Môi trường gửi Chính phủ, đầu cơ đất đai cũng đã được “xác nhận” là nguyên nhân chính gây nên tình trạng bất ổn của TTBĐS ở nước ta.3 Bài viết này sẽ phân tích một số khía cạnh kinh tế và pháp lý về đầu cơ đất đai, đưa ra những giải pháp nhất định để chống đầu cơ đất đai, với hy vọng góp phần làm sáng sủa hơn bức tranh TTBĐS ở nước ta.

1. Đầu cơ đất đai và hậu quả của nó

Đầu cơ là hành vi phổ biến trong bất kỳ xã hội nào có nền sản xuất hàng hóa. Tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, đầu cơ được hiểu, nhìn nhận và đánh giá ở các góc độ khác nhau. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu cơ là hành vi mua bán hàng hóá có giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao bằng cách lợi dụng những biến động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị trường khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao.4 Xét dưới góc độ tiêu cực, đầu cơ là thủ đoạn xấu, vì mục đích sinh lợi được thực hiện không phải bằng hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu của xã hội, mà chỉ vì lợi ích của bản thân người đầu cơ. Chính vì vậy, có những khoảng thời gian nhất định, đặc biệt là trong thời kỳ của nền kinh tế tập trung bao cấp ở Việt Nam, đầu cơ bị coi là hành vi phạm pháp và thậm chí có thể là tội phạm hình sự.5

Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, hành vi đầu cơ không còn bị ngăn cấm. Một phần là do yêu cầu của thực tế cuộc sống, và hơn nữa vì hành vi mua bán tài sản, hàng hóá (không thuộc vào loại bị cấm mua bán) tất nhiên không phải là hành vi phạm pháp. Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường hiện nay, đầu cơ còn được quan niệm gần như là “đầu tư”. Người đầu cơ mua hàng hóa và tin tưởng rằng, dựa trên cơ sở đánh giá những thông tin có được, hàng hóa sẽ lên giá và sẽ bán ra để được lợi lớn một cách nhanh chóng, dễ dàng.6 Điều này càng diễn ra phổ biến trong lĩnh vực đất đai, bởi đây là loại tài nguyên hạn chế, cầu về đất đai càng ngày càng vượt xa cung. Người đầu cơ đất đai tìm cách tích tụ nhiều đất đai nhưng không phải để dùng cho bản thân mình, và tất nhiên là không vì lợi ích xã hội. Mục đích của họ là kiếm lời nhanh chóng thông qua sự khan hiếm giả tạo được tạo ra bởi hành vi đầu cơ của họ. Hành vi “đầu tư” hợp pháp nhưng sai lệch này tất yếu dẫn đến những hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội.

Về phương diện kinh tế, vì đất đai là yếu tố đầu vào của bất kỳ lĩnh vực sản xuất kinh doanh nào (đặc biệt là kinh doanh BĐS) nên đầu cơ đất đai sẽ làm tăng giá thành sản xuất, hạn chế đầu tư, bởi việc tiếp cận đất đai của các chủ thể kinh doanh sẽ càng khó khăn hơn. Bên cạnh đó, đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, chuyển mục đích SDĐ tùy tiện, làm cho quy hoạch, kế hoạch SDĐ bị phá vỡ. Kết quả là hạ tầng cơ sở phục vụ cho đời sống kinh tế – xã hội được đầu tư cẩu thả, nhếch nhác; bộ mặt của những khu đô thị mới ở những thành phố lớn mà pháp luật gọi là “đô thị đặc biệt” đang bị “băm nát” một cách nham nhở.7 Điều này tất yếu dẫn đến sự trì trệ của nền kinh tế. Nghiêm trọng hơn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS sản là tình trạng đầu tư tự phát, tạo ra kiểu TTBĐS bong bóng và cuối cùng là khủng hoảng kinh tế như một số nước đã phải gánh chịu.8

Về phương diện xã hội, trước hết, các tiện ích xã hội mà đặc biệt là nhà ở cho người dân sẽ không được cải thiện. Thêm nữa, vì đất đai không chỉ là một loại tài sản đơn thuần mà còn là tài sản mang tính cộng đồng, đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến sự phân hóa xã hội, khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn và sẽ dẫn đến mất ổn định xã hội.

2. Các yếu tố góp phần tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai phát triển

Như đã nói ở trên, dù đầu cơ nói chung và đầu cơ đất đai nói riêng có tác động xấu đối với đời sống kinh tế, xã hội nhưng chúng ta vẫn phải chấp nhận “sống chung với đầu cơ”, vì hành vi này không thể bị ngăn cấm trong điều kiện của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, vấn đề đặt ra là làm cách nào để hạn chế đầu cơ đất đai. Để có thể giải quyết được vấn đề, việc làm tất yếu là phải tìm ra nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai ở nước ta. Theo tôi, những nguyên nhân cơ bản sau đây là cơ hội cho đầu cơ đất đai phát triển:

a) Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai

Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng.9 Đây chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các “điểm nóng”10 để trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ mà các thông tin khác về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, cũng như BĐS nói riêng cũng rất khó để biết được, bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận những thông tin này vẫn chưa được quy định rõ. Hạn chế này làm cho môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những nhà đầu tư lớn, đặc biệt là đầu tư nước ngoài.11

b) Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém

Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau:

– Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả trong tầm nhìn và phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu (QSH) tài sản gắn liền với đất giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục bộ trong quan hệ nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương (đơn vị hành chính cấp tỉnh). Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau không thể thực hiện được. Vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai là điều không thể.

– Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc người SDĐ phải có GCNQSDĐ (hoặc GCNQSDĐ và QSH tài sản trên đất – gọi chung là GCNQSDĐ) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp GCNQSDĐ lại diễn ra quá chậm. Hiện còn khoảng 10% hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp ở nông thôn và 70% hộ gia đình, cá nhân SDĐ ở tại đô thị vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ.12 Hạn chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp GCNQSDĐ mà còn có sự góp phần của các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người SDĐ. Thực tế cho thấy, việc người SDĐ “được” cơ quan thuế chấp nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp GCNQSDĐ không phải là chuyện dễ dàng.13 Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người SDĐ đã làm làm cho các giao dịch ngầm (under table deals) về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất.14 Đây chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước.

– Thứ ba là sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đây là nhân tố “khuyến khích” việc đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bao gồm cả hành vi phạm pháp, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân SDĐ. Biểu hiện của hạn chế này là việc xử lý vi phạm thường được làm qua loa, chiếu lệ về hình thức. Đối với người SDĐ vi phạm pháp luật thì việc bị xử lý dưới hình thức xử phạt hành chính thường đồng nghĩa với khả năng được hợp thức hóa QSDĐ.15 Đối với cán bộ, công chức có trách nhiệm, việc xử lý hành vi vi phạm thường chỉ dừng lại ở mức độ “kiểm điểm, rút kinh nghiệm sâu sắc”, thậm chí có trường hợp được đề bạt vào những chức vụ cao hơn, những vị trí có khả năng thuận lợi hơn để thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật đất đai tương tự.16

c) Pháp luật đất đất đai chưa hoàn thiện một cách thỏa đáng

Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc đầu cơ đất đai chỉ có thể thực hiện thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Thực tế cũng có trường hợp đầu cơ đất đai thông qua việc được Nhà nước giao, cho thuê đất. Trường hợp này chỉ xảy ra đối với các chủ thể có “đặc quyền” (Doanh nghiệp nhà nước chẳng hạn), dưới dạng “xí phần” dự án ở những vị trí thuận lợi cho kinh doanh, nhưng sau đó không làm gì cả, mà chỉ chờ bán lại dự án để hưởng chệnh lệch.17 Dạng này về lý thuyết đã bị pháp luật loại trừ và không phổ biến nên chúng ta không bàn ở đây. Như vậy, vấn đề cần làm rõ là yếu tố nào trong pháp luật đất đai hiện hành còn sơ hở, tạo điều kiện cho việc đầu cơ đất đai thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện. Có thể nói, đó chính là do các công cụ quản lý hành chính và tài chính đất đai thể hiện trong pháp luật đất đai hiện hành còn rất nhiều hạn chế.

Về mặt quản lý hành chính, dù có những tiến bộ so với trước đây, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn còn có những quy định thể hiện sự can thiệp hơi “thô bạo” vào những quan hệ mang tính thị trường hoặc sự can thiệp không đúng nơi, đúng lúc. Quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (NĐ181) ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003 về việc cấm các DN nghiệp kinh doanh nhà ở phân lô bán nền là một điển hình. Quy định này chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề và thể hiện sự lúng túng của các nhà làm luật trước thực trạng đầu cơ đất đai đã lên đến đỉnh điểm. Thực tế, các chủ thể SDĐ để đầu tư kinh doanh nhà ở và những người đầu cơ vẫn có thể lách luật bằng một hợp đồng góp vốn (mà pháp luật không cấm) để thực hiện dự án với nhau. Như vậy, hoạt động đầu cơ vẫn được tiếp diễn. Chỉ có một điểm khác là khó khăn bắt đầu đến với các DN kinh doanh BĐS kể từ khi có quy định này. Đó là việc các tổ chức tín dụng quay lưng với các DN kinh doanh BĐS, bởi rủi ro trong kinh doanh tiền tệ cao hơn. Rõ ràng pháp luật hiện hành chỉ cấm DN kinh doanh nhà ở phân lô bán nền, chứ không cấm việc thế bảo QSDĐ và kết cấu hạ tầng cơ bản đã xây dựng gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng để vay tiền cho việc thực hiện dự án.18 Vấn đề ở chỗ, nếu nghĩa vụ được đảm bảo bằng QSDĐ này không thể thực hiện được thì tài sản đảm bảo cũng không thể xử lý, vì pháp luật không cho chuyển nhượng QSDĐ trước khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở. Tệ hơn nữa, theo khoản 2 Điều 101 NĐ181, nếu người thực hiện dự án không thể tiếp tục thực hiện dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi đất; khoản tiền đã đầu tư vào dự án sẽ được trả lại theo nguyên tắc “nhiều nhất là bằng khoản tiền đã bỏ ra”.19 Sự can thiệp phi thị trường, đầy mâu thuẫn này đã làm méo mó quan hệ thị trường, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều bên trong quan hệ đất đai (trừ lợi ích Nhà nước). Cho nên, hiện tượng TTBĐS đóng băng trong thời gian qua không phải là do cung vượt quá cầu, mà là do giá cả BĐS nói chung và đất đai nói riêng đã vượt quá “khả năng đáp ứng nhu cầu” của những người có nhu cầu thực sự và do hàng hóa của TTBĐS càng ngày càng kém chất lượng, vì không nhận được sự đầu tư thực sự của các chủ dự án. Rất tiếc thực trạng này lại được một số người nhìn nhận theo một góc độ khác. Trong các đề xuất của mình gửi Thủ tướng Chính phủ về vấn đề giải quyết khó khăn cho các DN kinh doanh BĐS và cũng nhằm phá “băng” TTBĐS, Bộ Tài nguyên & Môi trường lại có kiến nghị tạm thời giảm cung về nhà đất bằng cách giảm số lượng và quy mô của các dự án nhà đất mới.20 Cách làm này có thể dẫn đến sự “đổ vỡ” của TTBĐS, bởi cung và cầu về đất đai nói riêng và BĐS nói chung (chủ yếu là nhà ở) đã bị hiểu sai lệch. Nhu cầu thực sự về nhà ở hiện nay hiện vẫn còn rất lớn, nhưng khả năng tài chính để đáp ứng cho nhu cầu này lại hạn chế và nguồn cung có chất lượng cũng không đầy đủ.21

Trái ngược với trường hợp trên, sự can thiệp về mặt hành chính của Nhà nước trong một số trường hợp là cần thiết nhưng lại bị bỏ qua. Cụ thể là quy định về các trường hợp thu hồi đất cho phát triển kinh tế tại Điều 36 NĐ181. Theo đó, chỉ các trường hợp thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; dự án đầu tư thuộc nhóm A; dự án đầu tư có sử dụng nguồn vốn hỗ trợ chính thức; dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài thì Nhà nước mới dùng biện pháp thu hồi đất của người đang SDĐ để chuyển giao cho nhà đầu tư; các trường hợp còn lại nhà đầu tư phải tự thương lượng với người đang SDĐ, chứ Nhà nước không can thiệp. Rõ ràng, đây là quy định thể hiện sự “lảng tránh thiếu trách nhiệm” của Nhà nước, bằng cách đẩy công việc rất khó khăn vốn thuộc trách nhiệm của Nhà nước sang cho những nhà đầu tư vừa và nhỏ. Điều này sẽ gây ra nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế xã hội, cụ thể là trong trường hợp nhà đầu tư bị người đang SDĐ làm khó, đòi giá “trên trời”. Dự án đầu tư có thể bị “đứng” lại, quy hoạch, kế hoạch SDĐ của Nhà nước không thể thực hiện được, diện tích đất đã thỏa thuận được sẽ bị lãng phí và dự án đầu tư cuối cùng sẽ phải dừng lại ở mức độ “đầu cơ”.

Chính sách tài chính về đất đai chưa phù hợp và chưa được tận dụng triệt để nhằm hạn chế đầu cơ đất đai. Quan sát các quy định về nghĩa vụ tài chính của người SDĐ trong thời gian qua cho thấy, chính sách tài chính về đất đai thiếu sự nhất quán qua các giai đoạn và càng ngày càng dễ dãi hơn đối với hành vi đầu cơ đất đai. Trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành), hộ gia đình, cá nhân SDĐ ở tại đô thị từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về QSDĐ thì phải nộp 20% tiền SDĐ đối với đất trong hạn mức và 100% tiền SDĐ đối với đất vượt hạn mức giao đất. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2004 trở về sau, các trường hợp tương tự không phải nộp tiền SDĐ,22 không phân biệt đất sử dụng trong hay ngoài hạn mức giao đất. Bên cạnh đó, quy định về hạn mức giao đất ở trong pháp luật hiện hành cũng chỉ nhằm thực hiện (áp dụng cho) hoạt động giao đất của Nhà nước, không nhằm và cũng không có quy định nào nhằm hạn chế việc tích tụ đất ở, nhà ở.23

Kết hợp với chính sách thuế nhà, đất rất “thông thoáng” hiện nay (là thu như nhau đối với diện tích nhà, đất sử dụng trong và ngoài hạn mức), các quy định về tài chính đất đai hiện hành đã tạo thành một “môi trường pháp lý lý tưởng” cho hoạt động đầu cơ đất đai, bởi đầu cơ đất đai, đặc biệt là đất ở, chỉ có lợi mà thôi.

3. Một số giải pháp nhằm hạn chế đầu cơ đất đai

Từ những phân tích trên, theo tôi những vấn đề cấp bách sau cần được thực hiện để hạn chế đầu cơ đất đai, lành mạnh hóa TTBĐS ở nước ta:

– Thứ nhất, cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ hóa và có sự kết nối thông suốt về dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy chúng ta mới có thể kiểm soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thể SDĐ, làm cơ sở cho việc hạn chế đầu cơ đất đai. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở việc quản lý hành chính đơn thuần được nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết của thị trường đất đai (thị trường QSDĐ). Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai.

– Thứ hai, các thông tin về đất đai và TTBĐS cần phải được minh bạch và tiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ đến từng thửa đất, một cách kịp thời.

Để làm được điều này cần phải nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ. Bên cạnh đó, thông tin về tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ dàng hơn.24 Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các DN, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho TTBĐS, từ đó hành vi đầu cơ sẽ không còn có “đất” để tồn tại.

– Thứ ba, quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý nhà nước về

đất đai. Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiện nhất để làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn, đối với đất ở mà người SDĐ tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường25 thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã được thực hiện ở một số nước phát triển trên thế giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản là những ví dụ điển hình. Để giảm nạn đầu cơ đất đai, Chính phủ các nước này đã quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ. Việc làm này được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông qua việc “công nghệ hóa” và “máy tính hóa” đối với hoạt động quản lý đất đai và thu thuế đối với BĐS.26 Đây là việc không dễ dàng đối với điều kiện của Việt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiện chí và quyết tâm thực sự.27

Chú thích:

1 Xem thêm Lưu Quốc Thái, Pháp luật đất đai và vấn đề khung pháp lý cho thị trường bất động sản ở nước ta, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 1/2005, tr. 14-25.

2 Xem: Thị trường bất động sản Việt Nam mang đầy tính đầu cơ,http://www.techcombank.com.vn/view/vn/cate_details.asp?code=302&id=1067;Giá nhà đất đã vượt khỏi sức chịu đựng của nền kinh tế, http://www.vneconomy.com.vn ngày 24/10/2005.

3 Xem Công văn 3646/BTNMT-ĐĐ ngày 13/9/2005 của Bộ Tài nguyên & Môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ về việc xử lý khó khăn cho các DN kinh doanh BĐS trong tình hình nhà đất hiện nay. http://www.monre.gov.vn/monreNet/Modules/Deed_details.aspx?code=302&deedid=116

4 Hội đồng Quốc gia chỉ đạo biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam, Từ điển Bách khoa Việt Nam 1, Trung tâm Biên soạn Từ điển Bách khoa Việt Nam, Hà Nội 1995, tr. 758.

5 Sắc lệnh 180-SL ngày 20/12/1950; Sắc luật 001-SL ngày 14/4/1957; Bộ Luật Hình sự 1985.

6 Stephen Malpezzi and Susan M. Wachter, The Role of Speculation in Real Estate Cycles, http://

www.bus.wisc.edu/realestate/pdf/pdf/Speculation%20in%20Real%20Estate%20and%20Cycles%20June %2026%202002.pdf –

7 Xem Đặng Ngọc, Khu đô thị mới An Phú – An Khánh: Đang bị băm nát như thế nào?, http://www.laođong.com.vn ngày 13/3/2004  (http://www.laođong.com.vn/pls/bld/display$.htnoidung(84,95249).

8 Thái Lan là một ví dụ điển hình. Xem Bertrand Renaud, Ming Zhang and Stefan Koeberle, How The Thai Real Estate Boom Undid Financial Institutions -What Can Be Done Now?, Conference on Thailand’s Dynamic Economic Recovery and Competitiveness.,http://smealsearch2.psu.edu/cache/papers/Business/295/

http:zSzzSzwww.worldbank.orgzSzhtmlzSzfpdzSzurbanzSzre_devzSzthai.pdf/how-thethai-real.pdf/

9 Điều 28 Luật Đất đai 2003 quy định phải công bố quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được xét duyệt. Trước đó, Nghị định 68/2001/NĐ-CP ngày 01/10/2001 quy định việc công bố này được thực hiện “sau” 30 ngày, kể từ ngày được xét duyệt. Sự “sơ xuất” này trong khoảng thời gian dài đã làm cho việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được kéo dài vô thời hạn, hành vi đầu cơ vì vậy đã đạt đến đỉnh điểm.

10 Nơi chắc chắn sẽ trở thành địa điểm của các dự án kinh doanh BĐS.

11Mặc dù Nhà nước đã chính thức kêu gọi đầu tư nước ngoài TTBĐS nhưng tình hình không khả quan. Xem Phong Lan, Doanh nghiệp FDI kém mặn mà với địa ốc, http://www.vnexpress.net/Vietnam/kinhdoanh/2005/11/3B9E4117/.

12Development of real estate market in Vietnam (including right of land use market) to meet requirements of socio- economic development and WTO accession, Working papers No 3-2004, http://ciem.org.vn/en/asp/infoDetail.asp?ID=607.

13Chi Mai, Đóng thuế nhà đất cũng bị hành, Báo Tuổi trẻ ngày 2/12/2003, tr .6.

14 Ước tính có khoảng 80% trong tổng số giao dịch về nhà đất là giao dịch không chính thức. Xem An Dung, Thị trường địa ốc vẫn trầm lắng – các nhà quản lý hy vọng biện pháp thúc đẩy?, VNECONOMY, ngày 03/3/3004.

15 Xem: Sai phạm đất đai nhiều, xử lý chưa bao nhiêu, http://vnexpress.net/Vietnam/phap-luat/2002/12/3B9C34D4/

16 Điển hình là vụ vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai trên địa bàn Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí minh. Trước những khuất tất trong xử lý đối với sai phạm của những cá nhân (trong đó có nhiều người giữ những chức vụ trọng trong cơ quan quản lý đất đai ở địa phương), Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh đã có Công văn 147/CV-ĐĐB yêu cầu Thường trực UBND TP. Hồ Chí Minh giải trình về vấn đề này. Xem http://www.monre.gov.vn ngày 10/9/2004.

17Xem Bộ Tài nguyên & Môi trường: “Kiểm tra tình hình, quản lý, sử dụng đất tại TP. Hồ Chí Minh: Hàng loạt sai phạm cần sớm xử lý”, http://www.monre.gov.vn/monreNet/defaut.aspx?tabid=218&ItemID=460.

18 Điểm d khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2003.

19 Xem thêm Điều 35 NĐ181.

20 Điểm 3 Công văn 3646/BTNMT-ĐĐ ngày 13/9/2005 của Bộ Tài nguyên & Môi trường.

21 Xem thêm Việt Phong, Giảm cung không thể phá băng bất động sản, http://vnexpress.net/Vietnam/Kinhdoanh/2005/09/3B9E2720/.

22 Khoản 4 Điều 50 Luật đất đai 2003.

23 Xem Điều 79 NĐ 181.

24 Vấn đề thiếu thông tin về đất đai là vấn đề các DN nước ngoài băn khoăn nhất. Xem Hồng Phúc, Đất đai là vấn đề được “kêu” nhiều nhất tại diễn đàn doanh nghiệp 2005, website của Bộ Tài nguyên & Môi trường ngày 12/5/2005, http://www.monre.gov.vn/monreNet/defaut.aspx?tabib=207&ItemID=9259

25 Tất nhiên cần phải có sự tính toán cụ thể để xác định trên cơ sở điều kiện kinh tế – xã hội ở nước ta.

26 Kenneth V. Smith, Real estate taxes in South Korea: highly computerized; và Real estate taxes in Japan: Tool to curb soaring land prices, http://www.ired.com./news/tax/970131.htm.

27 Rất nhiều quan điểm đồng tình với biện pháp này. Xem: Chống đầu cơ nhà đất bằng chính sách thuế, http://www3.thanhnien.com/News/PrintView.aspx?ID=111440.

SOURCE: TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ 1/2006

Advertisements

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: