MỘT SỐ Ý KIẾN ĐÓNG GÓP VỀ DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

THS. TRẦN QUANG HUY – TRƯỞNG BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI – KHOA PLKT – ĐẠI HỌC LUẬT HN

1. Về quan điểm xây dựng dự thảo Luật đăng ký giao dịch bảo đảmTôi hoàn toàn nhất trí với Ban soạn thảo dự án luật về việc xây dựng đạo luật này trên cơ sở thống nhất pháp luật trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi xã hội càng phát triển, mức độ hội nhập của Việt Nam càng sâu rộng trong đời sống kinh tế quốc tế, thì vấn đề minh bạch hoá các loại giao dịch và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã trở nên vô cùng cần thiết. Pháp luật Việt Nam quy định về vấn đề này còn phân tán, tản mạn ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau với hiệu lực pháp lý cao thấp khác nhau, ví dụ như Bộ luật dân sự, Bộ luật hàng hải, Luật Đất đai, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng, Nghị định số 08/200/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định số 181/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai cùng nhiều văn bản hướng dẫn của các bộ, ngành.

Hàng loạt các văn bản trên sẽ dẫn tới sự chồng chéo, mâu thuẫn nhau, thậm chí đi ngược lại các nguyên tắc pháp lý về xây dựng pháp luật. Điều có thể thấy rõ nhất là, trong khi Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ quy định chung về đăng ký giao dịch bảo đảm thì các bộ luật, hoặc luật chuyên ngành lại quy định về giao dịch bảo đảm trong từng lĩnh vực cụ thể như: hàng không, hàng hải, đất đai, bảo vệ và phát triển rừng. Do đó, việc xây dựng một đạo luật thống nhất chung về đăng ký giao dịch bảo đảm trong các lĩnh vực pháp luật là mục tiêu cần hướng tới khi xây dựng dự thảo luật. Từ đó để nhất thể hoá các quy định về giao dịch bảo đảm, thể hiện tính thống nhất và đồng bộ trong các quy định về giao dịch bảo đảm trong hệ thống pháp luật của nhà nước ta loại bỏ các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong một số văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về vấn đề này.2. Các ý kiến cụ thểLà người chuyên nghiên cứu về lĩnh vực đất đai, cho nên chúng tôi xuất phát các đề xuất hoặc ý kiến của mình trên cơ sở lĩnh vực này.2.1.  Cần phân biệt các đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng với các đăng ký giao dịch bảo đảmTheo quy định tại điều 46 Luật Đất đai 2003: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này; 3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất; 4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất; 5.Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”. Điều 31 Luật Bảo vệ và Phát triển rừng cũng có những quy định tương tự như trong Luật Đất đai về đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.Từ các quy định nêu trên có thể phân biệt rằng, việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trách nhiệm, nghĩa vụ của người sử dụng đất. sử dụng rừng phải kê khai đăng ký, làm thủ tục tại cơ quan đăng ký nhà nước để công khai hoá các thông tin về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng của mình. Qua đó, các thông tin này được cập nhật vào các sổ sách địa chính, thể hiện trên bản đồ để thực hiện việc quản lý nhà nước và đồng thời để triển khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, sử dụng rừng. Theo quy định tại điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật đất đai thì kể từ ngày 1/1/2008 mọi giao dịch về quyền sử dụng đất phải bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, về mặt nguyên tắc, các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng còn ghi nợ thì giao dịch về quyền sử dụng đất không được pháp luật công nhận.Bởi vậy, các giao dịch được công nhận phải là các giao dịch về quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp lệ khác. Khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai, người thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, thế chấp vườn cây lâu năm phải đăng ký giao dịch bảo đảm.Cho nên có thể khẳng định rằng, người bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất là người thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai hoặc có thông báo liên quan đến việc xử lý thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó để phân biệt với trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tính thủ tục kỹ thuật- pháp lý thuần tuý.2.2. Cần nêu các lý do cụ thể để phân biệt về 3 trình tự, thủ tục riêng biệt về: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất, đăng ký đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấtCác nhà làm luật phải lý luận cho được, tại sao lại chia thành 3 thủ tục riêng biệt? Phải chăng đó là sự chi tiết hoá, cụ thể hoá và minh bạch hoá đối với các thủ tục yêu cầu đăng ký, đăng ký thay đổi nội dung và xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất và xoá đăng ký đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất?Thứ nhất , so sánh điều 45 và điều 48 về yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và yêu cầu đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất. Mỗi điều luật này đều có 4 khoản, khoản 2 có 4 điểm, cơ bản là giống nhau. Điểm khác nhau chỉ là, điều 45 liên quan đến giấy tờ về quyền sử dụng đất, điều 48 liên quan đến giấy tờ về tài sản gắn liền với đất. Vậy, có nên hình thành 2 điều luật, trong khi các thủ tục về cơ bản không khác nhau? Thêm nữa, tại khoản 1 điều 52 của dự thảo Luật tiếp tục nhắc lại thủ tục yêu cầu đăng ký được quy định tại điều 45 và điều 48 khi thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất. Theo quan điểm của chúng tôi, 3 thủ tục  yêu cầu đăng ký này chỉ gộp vào trong một điều luật để tránh trùng lặp.Thứ hai, So sánh điều 46 và điều 49 của dự thảo luật về đăng ký thay đổi nội dung thế chấp quyền sử dụng đất đã đăng ký, đăng ký thay đổi nội dung thế chấp tài sản gắn liền với đất, chúng tôi thấy rằng, không có lý do gì để hai điều luật về cơ bản không khác gì nhau về từng khoản, từng điểm trong thiết kế ở từng điều luật có lý do tồn tại song song. Vì vậy, chỉ nên có một điều luật chung cho “đăng ký thay đổi nội dung thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” mà không nên tách ra một cách bất hợp lý như vậy. Thêm nữa, khoản 2 điều 52 khi đề cập về hồ sơ và thủ tục đăng ký thay đổi nội dung đăng ký đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các nhà làm luật cũng chỉ nhắc lại quy định tại điều 46 và 49 của dự thảo Luật. Do vậy, theo quan điểm của chúng tôi, cả 3 trình tự đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký này nên gộp chung vào một điều luật.Thứ ba, so sánh điều 47 với điều 50 của dự thảo Luật về xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, xoá đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất có thể thấy rằng, các thủ tục này không khác nhau. Sự khác nhau duy nhất chính là quyền sử dụng đất hay tài sản gắn liền với đất mà thôi. Thủ tục này tiếp tục nhắc lại tại khoản 3 điều 52 về hồ sơ và thủ tục xoá đăng ký đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất viện dẫn trở lại điều 47 và điều 50 của dự thảo Luật. Nói tóm lại, chỉ nên có một điều luật cho thủ tục xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc thủ tục xoá đăng ký đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.Từ các phân tích trên, chúng tôi cho rằng, chương III của dự thảo Luật nên thiết kế thành 2 mục: thứ nhất là phần quy định chung và thứ hai là trình tự, thủ tục yêu cầu đăng ký, đăng ký thay đổi nội dung đã  đăng ký và xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và đăng ký, thay đổi và xoá đăng ký đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.Đối với phần các quy định chung, chúng tôi nhất trí với các điều luật đã được thể hiện, tuy nhiên tại tiêu đề điều 38 thêm “và xoá đăng ký” ở khoảng giữa cơ quan đăng ký và thế chấp quyền sử dụng đất. Do vậy, tiêu đề điều 38 sẽ là: “Điều 38. Cơ quan đăng ký và xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.Đối với phần trình tự, thủ tục nên chăng chỉ thiết kế 3 điều luật: (i) Điều thứ nhất quy định về yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất, yêu cầu đăng ký đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (ii)Điều thứ hai quy định về đăng ký thay đổi nội dung thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và đăng ký thay đổi nội dung đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (iii) Điều thứ ba quy định các thủ tục về xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và xoá đăng ký đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.2.3. Các sai sót về mặt văn phạm, kỹ thuật cần lưu ýQua đọc kỹ các quy định của dự thảo Luật, chúng tôi xin lưu ý những sai sót về mặt hình thức sau đây:+ Điều 39 thừa một chữ “đăng” gần cuối điều luật, đề nghị gạch bỏ.+ Điều 45 có 4 khoản (điều luật có 2 khoản 2 là không đúng).+ Tiêu đề điều 49 phải là: “Điều 49. Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp tài sản gắn liền với đất đã đăng ký”.+ Tiêu đề điều 51 phải là: “ Điều 51. Yêu cầu đăng ký thế chấp đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Tại khoản 2 của điều này sau chữ “đồng thời” thiếu cụm từ “ thế chấp”.+Tiêu đề điều 52 phải là: “Điều 52. Hồ sơ và thủ tục yêu cầu đăng ký, thay đổi nội dung đã đăng ký và xoá đăng ký đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.Trên đây là một số ý kiến ban đầu về dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm. Người viết không có mục đích nào khác ngoài sự đóng góp một ý kiến cho sự hoàn thiện của dự thảo Luật này trong tương lai để trình Quốc hội. Những tranh luận để đồng thuận luôn là sự cần thiết của quá trình xây dựng pháp luật.

SOURCE: http://vibonline.com.vn/vi-VN/Home/TopicDetail.aspx?TopicID=1914

Advertisements

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: