MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ NHẬN THẾ CHẤP NHÀ Ở THEO THÔNG TƯ LIÊN TỊCH SỐ 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN NGÀY 21/5/2007

PHÒNG CSTD&LS –VỤ CSTT NHNNVN

Việc thế chấp bằng tài sản là nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và đăng ký thế chấp đối với loại tài sản này thực hiện theo các văn bản: Bộ luật Dân sự; Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, trên thực tế khi đăng ký thế chấp nhà ở theo Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đã phát sinh một số vướng mắc ảnh hưởng đến quan hệ tín dụng giữa chủ sở hữu nhà ở với các tổ chức tín dụng cho vay. Để có giải pháp tháo gỡ các khó khăn vướng mắc trong đăng ký thế chấp nhà ở, liên Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.

1. Khó khăn, vướng mắc về cơ chế trong quá trình thực hiện đăng ký thế chấp bằng nhà ở và quyền sử dụng đất ở:

– Về khái niệm “nhà ở” và “đất ở”:

Điều 1 Luật Nhà ở quy định nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở.

Điều 83 và 84 Luật Đất đai quy định đất ở tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Theo các quy định nói trên, thì nhà ở và đất ở là 2 khái niệm riêng biệt; nhà ở không bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà nhà ở đó được xây dựng trên đó.

– Về việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở:

* Về mặt pháp lý, Luật Nhà ở và Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP không quy định bắt buộc phải đăng ký khi thế chấp nhà ở; trong khi đó Điều 130 Luật Đất đai quy định bắt buộc phải đăng ký khi thế chấp đất ở.

* Về mặt thực tiễn, thông qua việc đăng ký thế chấp nhà ở đã công khai hoá việc thế chấp nhà ở của chủ sở hữu, đồng thời cung cấp thông tin để bảo vệ lợi ích cho bên nhận thế chấp khác hoặc các bên nhận trao đổi, tặng cho, nhận chuyển nhượng nhà ở (trong trường hợp có thoả thuận việc chủ sở hữu nhà giữ Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở). Đối với trường hợp thế chấp nhà ở cùng với thế chấp quyền sử dụng đất ở, thì thông qua việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, có thể biết thông tin về đất ở thế chấp tại các tổ chức tín dụng khác. Việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở là cần thiết đối với hoạt động tín dụng ngân hàng, các TCTD thường có yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên sau khi Bộ Xây dựng có công văn số 783/BXD-QLN ngày 18/4/2007 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ý kiến “việc đăng ký thế chấp không còn cần thiết, Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ không yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký thế chấp khi thế chấp nhà ở”, thì các TCTD có yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở đã bị ách tắc, do các địa phương không đăng ký hoặc thực hiện thủ tục đăng ký không thống nhất vì có nhiều cách hiểu khác nhau.

– Quy định về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: điểm a và b khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở quy định: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư, thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở, thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hai loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Điều 19 Luật Nhà ở và Điều 44 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP không quy định có trang ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: Đất ở theo quy định tại Điều 48 Luật Đất đai và điểm a khoản 4 Điều 41 Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP quy định phải có trang ghi biến động về thế chấp quyền sử dụng đất ở.

– Về phạm vi thế chấp:

Điều 114 Luật Nhà ở quy định chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ, nhưng chỉ được thế chấp tại một TCTD. Trong khi đó, các quy định tại điểm d khoản 2 Điều 110; khoản 2 và 3 Điều 112, các khoản từ 2- 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115, điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 Điều 120 của Luật Đất đai đều cho phép người sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng được thế chấp tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, không quy định chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất ở tại một TCTD.

– Về vấn đề áp dụng pháp luật: Khoản 6 Điều 46 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thì phải nộp giấy tờ gốc về quyền sử dụng đất được sử dụng vào mục đích làm đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, trong khi đó, Điều 80 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP không có quy định bãi bỏ hoặc thay thế các nội dung liên quan đến ghi nội dung thế chấp đất ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở (cùng với quyền sở hữu nhà ở) theo quy định tại Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP. Vì thế, quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở “trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này” là không phù hợp với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất ở cùng với nhà ở.

Trên thực tế cho thấy sự không đồng bộ, không thống nhất giữa quy định của pháp luật về việc ghi biến động thế chấp đất ở trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP với quy định của pháp luật về đất đai, cho nên nhiều ngân hàng không thực hiện nhận thế chấp bằng nhà ở và đất ở trong trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Luật Nhà ở, vì không nắm được thông tin về thế chấp đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở.

2. Giải pháp tháo gỡ các vướng mắc về đăng ký thế chấp nhà ở theo Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP- BXD- BTNMT-NHNN hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở:

Để khẩn trương tháo gỡ các vướng mắc nói trên và thống nhất việc đăng ký thế chấp nhà ở tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ngày 21/5/2007, Liên Bộ Tư pháp – Bộ Xây dựng – Bộ Tài nguyên và Môi trường – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP- BXD- BTNMT-NHNN hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở ( gọi tắt là Thông tư Liên tịch số 05). Một số giải pháp quy định tại Thông tư Liên tịch số 05 như sau:

(i) Việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện khi có yêu cầu của một trong các bên, hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật về phá sản thì người yêu cầu đăng ký có thể là tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản. Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

(ii) Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp thực hiện theo Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT và hướng dẫn tại Thông tư nói trên.

(iii) Khi nhận được yêu cầu đăng ký hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai.

Trong trường hợp thế chấp nhà ở nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa ghi đầy đủ thông tin về đất ở hoặc chưa có thông tin về thửa đất nơi có nhà ở đó trong hồ sơ điạ chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư này.

(iv) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không ghi nội dung đăng ký thế chấp, chỉnh lý việc đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế chấp và cũng không phải lập trang bổ sung đính kèm theo các loại giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 90/2005/NĐ-CP ngày 06/9/2006.

(v) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải thông báo bằng văn bản về việc đăng ký thế chấp nhà ở cho cơ quan có chức năng quản lý nhà ở nơi cấp giấy chứng nhậ sở hữu nhà ở theo thủ tục quy định tại điểm 12.3 Khoản 12 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT.

(vi) Tổ chức, cá nhân được quyền tìm hiểu thông tin về thế chấp nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

(vii) Quy định tại khoản 4 của Thông tư Liên tịch số 05 thay thế các quy định về đăng ký thế chấp và đính chính việc đăng ký thế chấp trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT. Các hợp đồng thế chấp nhà ở đã đăng ký trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành không phải đăng ký lại.

3. Một số vấn đề cần lưu ý khi nhận thế chấp nhà ở và quyền sư dụng đất ở:

Về lâu dài, để thống nhất và đồng bộ giữa quy định của pháp luật về dân sự, về đất đai và nhà ở, cần có sự sửa đổi mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật về nhà ở cho phù hợp với pháp luật về đất đai. Trước mắt, để đảm bảo an toàn, các TCTD cần cần chú trọng thực hiện việc tra cứu thông tin về giao dịch bảo đảm và thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo an toàn về cơ sở pháp lý và kinh tế trong trường hợp cho vay có bảo đảm bằng tài sản. Đặc biệt, trường hợp nhận thế chấp tài sản bằng nhà ở và quyền sử dụng đất ở, để bảo đảm an toàn và phù hợp với quy định của pháp luật, trước khi thẩm định, xem xét cho vay, TCTD phải thực hiện tra cứu thông tin về giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về tình hình chủ sử dụng đất ở thế chấp quyền sử dụng đất ở tại các tổ chức tín dụng khác; đồng thời, đề nghị cơ quan quản lý nhà ở các cấp (được quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) cung cấp thông tin về việc thế chấp nhà ở đó. Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở, tổ chức tín dụng phải yêu cầu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP- BXD- BTNMT-NHNN; yêu cầu người vay phải giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở hoặc khoản 1 Điều 717 Bộ luật Dân sự ./.

SOURCE: http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinnghiencuu.jsp?tin=398

Advertisements

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: