Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

KHÔNG CHỈ LÀ THÁO GỠ MÀ GIẢI TỎA CẢ NHỮNG VẤN ĐỀ CÒN GÁC LẠI

VŨ DUY THÁI – Chủ tịch Hiệp hội công thương TP Hà Nội

      Nét nổi bật của Luật Đất đai năm 2003:

(i) Khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt, hưởng lợi và điều tiết việc sử dụng đất đai. Điều này cũng có nghĩa là các quyền của người được giao đất, cho thuê đất… trước đó – được thực hiện gần như quyền sở hữu – nay bị giới hạn trong một khuôn khổ pháp lý nhất định. Tuy nhiên, người được quyền sử dụng đất hợp pháp, vẫn được chuyển đổi, chuyển dịch, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Song, những giao dịch này phải có chứng từ hợp pháp, và phải được phép hoặc phải đăng ký với cơ quan có thẩm quyền để khẳng định vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai, cho dù đất đai ấy đã được nhà nước giao, cho thuê, hay cho phép nhận lại quyền sử dụng của người khác… đều có nghĩa vụ khai báo và làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo qui định của pháp luật mới được bảo hộ!

(ii) Luật Đất đai 2003 chưa coi đất đai là hàng hóa, nhưng đã thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, có thể chuyển dịch được, nhờ đó mà hình thành thị trường bất động sản – dù ở mức sơ khai, song đã mở đường cho các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh thị trường mới mở này.

(iii) Đã hình thành bộ máy và một số công cụ quản lý đất đai từ Trung ương đến phường, xã, nhưng những công cụ này hoạt động kém hiệu quả, do những qui định về đất đai còn nhiều bất cập, không phù hợp với thực tiễn. Vì vậy, chúng tôi tán thành sửa đổi Luật Đất đai 2003 theo tinh thần:

(1) Khắc phục những khiếm khuyết, tồn tại của Luật Đất đai năm 2003;

(2) Bổ sung vào luật mới những vấn đề liên quan mà luật 2003 còn gác lại;

(3) Phải đổi mới tư duy, đặc biệt là về qui hoạch, giá đất và hạn điền để Luật Đất đai sửa đổi lần này mang tính khoa học, thực tiễn, có tầm nhìn xa và tuổi thọ cao hơn.

Trên cơ sở ấy, và trong khuôn khổ của hội thảo – Chúng tôi xin đóng góp một số nội dung như sau:

      1. Đất đai là công thổ quốc gia do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhưng trước khi nhà nước thực hiện các quyền đó thì hầu như toàn bộ đất đai có thể sử dụng được, nhà nước đã giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng lâu dài, nơi nào nhà nước không với tới hay “bỏ quên” cũng đã bị tổ chức, cá nhân chiếm dụng!
          Nay, nhà nước muốn thu hồi để sử dụng vào bất kể mục đích gì cũng phải “bồi thường” và hỗ trợ cho người bị thu hồi, kể cả những trường hợp chiếm dụng trước năm 1993, nếu không có tranh chấp, khiếu kiện; trong khi những người mua lại quyền sử dụng đất từ năm 1993 trở lại đây, nếu chưa làm thủ tục sang tên trước bạ, thì chẳng những không được bồi thường (may lắm được “trợ cấp” với số tiền không tương xứng), mà còn xem như vi phạm bị xử lý theo qui định của Luật Đất đai 2003. Qui định này là không công bằng và nảy sinh nhiều mâu thuẫn, khiếu kiện; Thêm vào đó là việc định giá cho 3 loại đất (đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất phi nông nghiệp) điều chỉnh hàng năm, 2 giá và 2 phương thức thu hồi, một đối với các công trình công cộng theo giá nhà nước qui định, một đối với các công trình thương mại do các bên tự thỏa thuận gây khó khăn, phức tạp khi thu hồi đất, mà còn làm cho quyền của chủ sở hữu không được tôn trọng đầy đủ.
          Vì vậy, để công tác đền bù, giải tỏa được công bằng, nhà nước phải công khai qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất bị thu hồi, công khaikhung giá ở vùng đấtbị thu hồi, (không nhất thiết theo địa giới hành chính), còn việc định giá cụ thể cho từng thửa đất sẽ do tổ chức định giá độc lập xây dựng dựa trên “khung giá” “giá giao dịch ổn định” ở vùng (địa phương) có đất bị thu hồi, với sự đồng thuận của các bên liên quan, và phải công bố công khai trước khi thu hồi.
          Khi đã có “mức giá sát với thực tế” được ít nhất 80% số người trong diện được đền bù tán thành, các Tổ chức (chuyên nghiệp) phát triển quĩ đất mới tiến hành đền bù, giải tỏa, tôn tạo mặt bằng, trước khi giao lại cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành đấu giá hoặc giao, hoặc cho các tổ chức cá nhân có nhu cầu sử dụng thuê, theo giá đầu tư hoặc giá thương mại (tuỳ theo đối tượng). Như vậy, việc thu hồi sẽ bảo đảm quyền lợi hợp lý của người có đất bị thu hồi, khả năng chi trả của người có nhu cầu sử dụng đất, cũng như quyền năng của nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu và quản lý tối cao. Tuy nhiên, nhà nước không ngăn cản, ngăn cấm quyền tự thỏa thuận chuyển nhượng, chuyển đổi của tổ chức, người dân mà Luật đất đai đã qui định.
2. Ai cũng thừa nhận một trong những công cụ để quản lý đất đai có hiệu quả  là quy hoạch. Nhưng rất tiếc qui hoạch của chúng ta không xuất phát từ yêu cầu thúc đẩy sự phát triển đồng bộ nền kinh tế và đời sống của cư dân, mà xuất phát từ nhu cầu sử dụng của 4 cấp theo địa giới hành chính, nên khó tránh khỏi nhu cầu “ảo” vì lợi ích cục bộ riêng tư, kết cục là có quá nhiều qui hoạch thiếu tính thực tế, bị dư luận và sự phản kháng của cộng đồng. Vì vậy cần đổi mới tư duy về xây dựng qui hoạch và quản lý qui hoạch vì qui hoạch là một khoa học tổng hợp các chiến lược phát triển kinh tế – xã hội dài hạn, do đó qui hoạch  (khác với kế hoạch) phải mang tính lâu dài ổn định và hàm chứa nhiều yếu tố về: xã hội, môi trường; đặc biệt, là các yếu tố liên kết đa ngành, liên vùng, nên rất cần có sự tham gia từ đầu của cộng đồng và các ngành khoa học, chứ không phải là ý muốn chủ quan của các nhà chính trị và kiến trúc.
          Xin nói thêm, việc lập qui hoạch theo 4 cấp hành chính không những thiếu đồng bộ giữa các cấp, mà còn thiếu sự thống nhất giữa qui hoạch sử dụng đất với qui hoạch xây dựng, giữa qui hoạch xây dựng chung với qui hoạch xây dựng chi tiết, nhất là qui hoạch sử dụng đất ở với qui hoạch xây dựng đô thị.
           Đề nghị luật mới nên bổ sung một chương riêng về qui hoạch đô thị trong đó cần xác định các vấn đề như chỉ: giới phát triển, chỉ giới đất lưu không .v.v. để quản lý và khai thác đất đô thị như  một nguồn vốn quan trọng, nhưng dễ lưu thông như các nguồn vốn khác trong nền kinh tế thị trường.
         3. Trước năm 2003 do nhu cầu bức bách về mặt bằng, nhiều doanh nghiệp đã tìm cách thoả thuận để mua lại quyền sử dụng đất của nông dân, nhưng phần lớn đất này chưa được chuyển đổi mục đích. Đề nghị miễn truy cứu và công nhận tính hợp pháp của những trường hợp này trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực.
         4. Chúng tôi tán thành danh mục các nguồn thu từ đất, nhưng suất thuế là bao nhiêu cần phải xem lại, nhất là đối với thuế suất Thuế sử dụng đất; thuế suất Thuế chuyển quyền, cũng như mức thu các loại phí và lệ phí được quy định trong Luật Đất đai 2003, có như vậy mới bảo đảm mức đóng góp hợp lý của các đối tượng sử dụng đất. vì “giá chuyển quyền”  “thuế sử dụng đất” và các khoản phí, lệ phí vẫn tính theo mức cũ trong khi giá đất đã tăng lên nhiều lần.
         5. Luật Đất đai 2003 đã đề cập đến vấn đề đất ở cho các nông trường viên, đất sử dụng chung cho các tổ chức tôn giáo; nhưng còn đất giao cho các hộ nông dân theo nhân khẩu hiện diện từ năm 1993 với thời hạn 20 năm (1993-2013). Vậy đến khi dáo hạn (2013) nhà nước có thu hồi để chia lại hay không? không chia lại thì đối với những người đã chết hay đã chuyển nghề vẫn tiếp tục được hưởng, trong khi những nhân khẩu nông nghiệp phát sinh sau năm 1993 đến nay thì sao? Đây là câu hỏi khó! Song không thể né tránh hoặc trả lời thiếu căn cứ như một quan chức của Bộ Tài nguyên – môi trường trước khi hồi hưu! Tiếp đó là đất của các hộ nông dân đưa vào nông trường, lâm trường hoặc đất của nông trường, lâm trường đã giao khoán cho họ, nay họ có nguyện vọng xin lại canh tác như hộ nông dân khác có được không? và các “chốt hãm” về hạn điền, nên để hay nên sửa về điều kiện thay đổi mục đích sử dụng đất và những vấn đề còn tạm thời gác lại chưa được giải quyết? Có được xử lý tại luật mới hay không? để hóa giải được các vụ tranh chấp khiếu kiện? và thúc đẩy quá trình tích tụ ruộng đất, thực hiện chủ trương công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn?  Đề nghị Ban soạn thảo xem xét, xử lý các vấn đề trên để Luật sửa đổi lần này có ý nghĩa toàn diện và sâu sắc hơn.
         6. Đất đai là tiền đề để phát triển công nghiệp – dịch vụ; giá trị sản xuất công nghiệp –  dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong tổng giá trị sản xuất hàng hóa, nhất là so với sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, muốn nâng cao mức sống của toàn xã hội, phải cơ cấu lại nền kinh tế, chuyển một phần lớn diện tích đất nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ. Đây vừa là yêu cầu, vừa là biện pháp để công nghiệp hóa – hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn, tạo việc làm, cải thiện đời sống, giảm bớt sự chênh lệch về thu nhập giữa khu vực nông nghiệp nông thôn và phi nông nghiệp thành thị.
          Nhưng trong tiến trình chuyển dịch – dù với mục đích tốt đẹp – cũng không tránh khỏi sự xáo trộn – dù là tạm thời – của một bộ phận nông dân mất đất. Đây là một thách đố. Nhà nước không thể chùn tay, cho dù mối đe dọa về lương thực đang làm cho thế giới lo ngại, nhưng bên cạnh diện tích canh tác bị thu hẹp, còn là những tiến bộ về khoa học  nông nghiệp, trong việc nâng cao năng suất, chất lượng rất đáng tự hào. Tuy nhiên, cũng không vì thế mà xem nhẹ việc sử dụng đất, cũng như những vấn đề bức xúc trong việc đền bù giải tỏa mặt bằng và tái định cư.
          Vừa qua, thành phố Hà Nội vừa thông qua Đề án “Một số giải pháp hỗ trợ  ổn định đời sống, học tập, đào tạo nghề    và việc làm cho lao động vùng chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp”. Ban soạn thảo có thể tham khảo khi xem xét khi xây dựng Dự án Luật Đất đai 2003:
         7. Vấn đề giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất khi doanh nghiệp giải thể, phá sản đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng cần được sửa đổi cho nhất quán với quan điểm, không phân biệt đối xử ,và đầu tư nước ngoài cũng là một bộ phận của nền kinh tế nhiều thành phần của Việt Nam.
           Cụ thể, Luật Đất đai 2003 qui định các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thuê đất của tổ chức Việt Nam nhưng cũng có 7 quyền như các Tổ chức, cá nhân Việt Nam.  Song lại không được thuê đất trực tiếp của các tổ chức, hộ gia đình được nhà nước giao đất, cũng như không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể cả chuyển nhượng cho các tổ chức khác của Việt Nam trong thời gian hợp đồng thuê đất còn hiệu lực. Hay khi liên doanh giải thể , phá sản hoặc chuyển đổi, cũng vướng vì theo qui định tại Điều 26 Luật Đất đai khi tổ chức bị giải thể, phá sản thì nhà nước thu hồi đất đã giao cho doanh nghiệp, nhưng Điều 40 của Nghị định 17 lại qui định trường hợp tổ chức bị giải thể, quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận của các bên liên doanh.
          Theo chúng tôi, giải pháp mà Nghị định 17 đưa ra là hợp lý và phù hợp vì khi quyền sử dụng đất đã là tài sản của bên liên doanh.
         8. Luật sửa đổi lần này chắc chắn sẽ có nhiều nội dung đổi mới, tiến bộ. Song quan trọng, vẫn là khâu tổ chức thực hiện và thái độ chấp hành, đặc biệt là bộ máy công quyền có tận tâm thực hiện hay không mới là điều quyết định. Vì vậy, luật cần bổ sung các chế tài nghiêm ngặt xử lý bất cứ ai không chấp hành nghiêm chỉnh!

PHỤ LỤC

1.
·  Trong 8 năm (2000 – 2007) Hà Nội đã triển khai 2818 dự án đầu tư liên quan đến thu hồi đất. Đã bàn giao cho chủ đầu tư  1291 dự án (theo phân kỳ đầu tư) với 6303 ha, liên quan đến 178.205 hộ dân, đã bố trí tái định cư cho 13.044 hộ, giải quyết việc làm cho trên 7 vạn lao động/năm trong đó có 5500 lao động vùng nông thôn bị thu hồi đất.
·  Thành phố đã đầu tư cho ngoại thành từ 2001 – 2005 là 2539,7 tỷ đồng (bình quân 508 tỷ đồng/năm) và từ 2006 đến 2010 là 6664 tỷ đồng (bình quân 1332 tỷ đồng/năm). Nhờ đó, thu nhập trên 1 đơn vị diện tích từ 37 triệu đồng/ha năm 2000 lên 59,12 triệu đồng/ha năm 2006.
·  Ngày 30-11-2007, UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định 137/2007 QĐ-UB. Theo đó ngoài số tiền bồi thường, người bị thu hồi đất trên 30% diện tích đất trở lên, được hỗ trợ ổn định đời sống 35.000 đồng/m2, hỗ trợ học nghề, chuyển đổi nghề nghiệp 30.000 đồng/m2, số tiền trên đều được giao trực tiếp, nhưng số người được nhà nước đào tạo chỉ chiếm 1%, số người do gia đình đào tạo tại các lớp dạy nghề 19%, tỷ lệ không tìm được việc làm theo nghề đã học chiếm 41%.
· Việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện dưới hình thức tiền tệ hoá, chi trả trực tiếp cho tổ chức cá nhân trong diện được bồi thường đã dẫn đến tình trạng người bị thu hồi đất được hưởng khoản kinh phí này để: Xây dựng nhà 57,5%, mua sắm đồ dùng 8,72%, đầu tư cho sản xuất phi nông nghiệp 1,27%, cho học nghề 2,55%, gửi tiết kiệm 18,2%…nên một bộ phận nông dân bị thu hồi trên 30% diện tích ở 5 quận (có nhiều đất bị thu hồi): Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai, đã có 1233 hộ nghèo với 4389 nhân khẩu (điều tra trong Đại học Kinh tế Quốc dân của Sở Lao động & thương binh xã hội tháng 1/2007).
· Để thực hiện chủ trương chuyển đổi cơ cấu kinh tế đi liền với chuyển đổi cơ cấu lao động, tạo việc làm, tăng thu nhập, phát triển nông thôn, trước mắt là tạo việc làm ổn định đời sống cho người dân vùng có đất bị thu hồi. Ngày 19-4-2008, HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua Đề án “Một số giải pháp hỗ trợ ổn định đời sống, học tập, đào tạo nghề và việc làm cho lao động vùng chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp” với những nội dung cụ thể như sau:
+ Thành lập Qũy hỗ trợ ổn định đời sống, phổ cập giáo dục, học nghề và việc làm cho các hộ dân bị thu hồi trên 30% đất với số tiền 50 tỷ đồng từ ngân sách, và 50% từ nguồn kinh phí hỗ trợ của các nhà đầu tư cho thành phố khi được giao đất, bổ sung cho qũy.

+ Hỗ trợ tiền học phí và đóng góp khác cho học sinh ở độ tuổi phổ cập trong thời gian 3 năm.
+ Hỗ trợ 100% kinh phí bảo hiểm y tế cho người 60 tuổi  đối với nam và 55 tuổi đối với nữ.
+ Trợ cấp khó khăn cho người già cô đơn, có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, với mức hỗ trợ 30 kg gạo/người/tháng.
+ Hỗ trợ kinh phí đào tạo cho một người trong độ tuổi lao động với mức 6 triệu đồng/người (cấp  một  lần qua thẻ đào tạo)
+ Được đấu thầu kinh doanh dịch vụ tạo việc làm cho người bị thu hồi đất, tại các khu đô thị, khu côn nghiệp dịch vụ mới hình thành.v.v.
+  Các dự án đầu tư vào các Khu đô thị, KCN phải có phương án sử dụng lao động tại chỗ, phương án đào tạo chuyển đổi nghề thu hút lao động địa phương (10 lao động/ 1ha)          
(Nguồn: UBND Thành phố Hà Nội) 

2.
1. Từ năm 1995-2000, tuy đã chuyển 400.000 ha đất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích khác, nhưng diện tích nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1351598 ha (bằng 14,46% diện tích sản xuất nông nghiệp năm 2000).
2. Năm 2002, cả nước có 314 nông trường được giao quản lý và sử dụng 636,780 ha (bằng 1,6% diện tích tự nhiên cả nước). Nhưng do quản lý lỏng lẻo nên diện tích chưa sử dụng chiếm 15,6% diện tích được giao, và diện tích bị lấn chiếm là 33309 ha, chiếm 5,2% diện tích của nông trường.
Giá trị tổng sản lượng bình quân 1 ha nông trường chỉ đạt gần 10 triệu đồng/ha/năm. Trong khi bình quân chung của nông nghiệp cả nước đạt khoảng 20 triệu đồng/ha/năm.
3. Năm 2002, cả nước có 368 nông trường được giao quản lý hơn 5 triệu ha (bằng 15,2% diện tích đất tự nhiên cả nước) nhưng có 39/53 tỉnh, thành phố sảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai với tổng diện tích bị lấn chiếm 264392 ha (bằng 5,3% diện tích các lâm trường đang quản lý) và 22/47 tỉnh, thành phố có tình trạng tranh chấp đất đai trong lâm trường với diện tích tranh chấp là 58799 ha (chiếm 1,18% diện tích đất nông trường quản lý).
     Giá trị tạo ra bình quân trên 1 ha lâm trường trồng rừng chi khoảng 3 triệu đồng/ha/năm.
4. Đất đô thị không ngừng được mở rộng và sử dụng ngày càng có hiệu quả, cả về mặt kinh tế và quản lý đất. Tuy nhiên, trong quản lý và phát triển còn bộc lộ nhiều yếu kém,  chưa làm chủ được tình hình phát triển đô thị. Một phần không nhỏ đất đô thị bị lấn chiếm, sử dụng sai mục đích hoặc sử dụng đúng nhưng thiếu căn cứ ( không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc chưa theo qui hoạch (do thiếu qui hoạch chi tiết 1/500). Hệ số sử dụng đất thấp, thường dưới một lần, mới chú trọng phát triển theo chiều ngang, chưa quan tâm khai thác không gian và phần ngầm dưới lòng đất, lại chưa phân bố hài hòa giữa khu vực dân cư, khu vực hành chính, khu vực thương mại và công trình công cộng.v.v…
Tất cả những vấn đề nêu trên cần được xem xét, khi soạn thảo Luật Đất đai 2003 (sửa đổi).
Nguồn: Ban Kinh tế Trung ương

   SOURCE:http://vibonline.com.vn/vi-VN/Home/TopicDetail.aspx?TopicID=1988

Advertisements

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: