Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

BỒI THƯỜNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP KHÔNG DỄ

NGỌC HÀ

image Phần 1: Tính giá kiểu nào?

Nhà nước tính theo giá trị sinh lợi của đất. Người mua đất và người bán đất lại tính luôn cơ hội được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở hạ tầng cơ sở trong tương lai.

Chiều 10-6, UBND TP đã họp sơ bộ về dự thảo của Sở Tài chính đề nghị hỗ trợ thêm 10% giá đất ở liền kề cho dân bị thu hồi đất nông nghiệp. Vấn đề chưa được gút chứng tỏ dự kiến tăng mức bồi thường để đẩy nhanh tiến độ các dự án không đơn giản.

Nếu kiến nghị trên được Bộ Tài chính thông qua, giá bồi thường hỗ trợ đất nông nghiệp sẽ tăng gấp nhiều lần so với giá hiện tại.

Nhiều dự án “chết đứng”

Dự án mở rộng Trung tâm Y tế huyện Hóc Môn (thị trấn Hóc Môn) đã được UBND huyện này tính toán từ đầu năm 2007. Sau khi khảo sát giá đất và tình hình thị trường, huyện đề xuất giá bồi thường đất nông nghiệp là 700.000 đồng/m2. Cho rằng giá do huyện đề xuất không có cơ sở khoa học, UBND TP yêu cầu phải thuê đơn vị thẩm định giá. Trung tâm Thẩm định giá của Sở Tài chính đã định giá đất của khu vực này khoảng 223.000 đồng/m2.

Cuối năm 2007, UBND TP duyệt giá bồi thường đất nông nghiệp cho dự án trên là 200.000 đồng/m2 đất nông nghiệp không mặt tiền đường, và 300.000 đồng/m2 đất nông nghiệp mặt tiền. Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng (BTGPMB) huyện đã nhiều lần họp dân nhưng không nhận được sự đồng thuận từ dân. Vì vậy cho đến nay, dự án này vẫn giậm chân tại chỗ.

Đã thế, đầu năm 2008, một công ty tư nhân đã thỏa thuận địa điểm để xây dựng khu nhà ở kinh doanh giáp ranh đất với dự án Trung tâm Y tế và bồi thường cho người dân với giá từ một đến hai triệu đồng/m2 đất nông nghiệp. Sự việc này khiến cho dự án Trung tâm Y tế càng khó triển khai.

Tương tự, dự án xây dựng đài liệt sĩ của huyện Hóc Môn cũng đang “chết đứng” vì TP duyệt giá đất nông nghiệp quá thấp.

Tại quận 9, dự án mở rộng Công viên văn hóa Suối Tiên cũng chưa thể triển khai được vì không bồi thường giải phóng mặt bằng được. Dự án này đã được UBND TP phê duyệt giá 150.000 đồng/m2 đất nông nghiệp, chủ đầu tư đồng ý hỗ trợ thêm 160.000 đồng/m2, tổng cộng là 310.000 đồng/m2. Người dân không đồng ý vì họ đã bán đất tại khu vực này với giá 1.500.000 đồng/m2 cho tư nhân.

Đấy mới chỉ là vài trong hàng chục dự án có liên quan đến bồi thường đất nông nghiệp trên địa bàn TP.HCM đang bị “treo”.

Giá bồi thường đất nông nghiệp quá rẻ?

Theo ông Phan Hoàng An – Trưởng Ban BTGPMB huyện Hóc Môn, giá đất bồi thường trong dự án mở rộng Trung tâm Y tế do UBND huyện trình ban đầu là giá phù hợp. Dự án này chỉ cách chợ Hóc Môn một km, nằm trong vùng đất đang đô thị hóa. Đầu năm 2007, khu đất này đã có quy hoạch 1/2000. Khi huyện khảo sát giá, người dân đề nghị giá 700.000 đồng/m2, huyện đã đề xuất với TP. Cho rằng giá này không có cơ sở, TP yêu cầu Trung tâm Thẩm định giá thẩm định lại. Giá được xác định là 233.000 đồng/m2 (như đã nói trên) nhưng TP vẫn chỉ duyệt 200.000 đồng/m2 vì giá đưa ra đã “đụng trần” so với khung giá đất nông nghiệp do Chính phủ quy định.

Không riêng gì Hóc Môn, các quận, huyện vùng ven đã nhiều lần kiến nghị UBND TP rằng giá UBND bồi thường đất nông nghiệp quá thấp, gây nhiều khó khăn trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng.

Theo quy định của Chính phủ, giá đất bồi thường phải sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, trong khi giá đất ở đã được thẩm định và bồi thường bằng giá thị trường thì giá đất nông nghiệp vẫn chỉ được duyệt theo giá đất nhà nước. Tại quận 9, nhiều khu công trình công cộng do nhà nước thu hồi đất nằm cạnh những dự án kinh doanh do tư nhân đứng ra thỏa thuận. Hai miếng đất nằm giáp ranh nhưng giá bồi thường chênh nhau hơn triệu đồng/m2. Nhiều người ví von: người nào rơi vào dự án của tư nhân thì coi như… trúng số, còn rơi vào dự án công ích thì kể như phá sản!

Phương pháp không sai nhưng… không phù hợp

Hiện tại, giá đất nông nghiệp được tính theo phương pháp thu nhập. Người nông dân phải canh tác trong vòng 50 năm mới ra được doanh thu 300.000 đồng/m2, chưa kể mất mùa, rủi ro. Một chuyên gia nhận định: Giá 300.000 đồng bồi thường cho một m2 đất nông nghiệp là quá cao so với khả năng sinh lợi của đất.

Thực tế tại TP.HCM thì giá đất nông nghiệp không còn được tính bằng giá sinh lợi của đất nữa. Đa số đất nông nghiệp hiện nay đều được tính toán theo giá đất ở. Ông Nguyễn Văn Út – Trưởng Ban BTGPMB quận 9 nhận định: Người mua đất không đơn thuần chỉ mua giá trị của đất mà họ mua luôn cả cơ hội được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở và cơ hội được hưởng hạ tầng cơ sở do nhà nước đầu tư trong tương lai. Người có đất cũng tính giá trị trên những cơ hội đó. Nếu là mua đất chỉ để trồng lúa hay sản xuất nông nghiệp thì giá 150.000 đồng/m2 cũng là quá cao và sẽ không có người mua. “Phương pháp tính giá đất trên khả năng sinh lợi không sai nhưng áp dụng cho trường hợp đất nông nghiệp của TP.HCM thì không phù hợp” – ông Út nói.

Như vậy, nhận định về giá trị đất nông nghiệp của nhà nước và người dân đã không gặp nhau. Liệu nhà nước hỗ trợ thêm 10% giá đất ở liền kề có giải quyết được những mâu thuẫn hiện tại hay không?

Phần 2: Hỗ trợ thêm, bao nhiêu là đủ?

Sau khi Sở Tài chính có kiến nghị tăng mức hỗ trợ đất nông nghiệp lên 10% giá trị của đất ở liền kề, UBND TP.HCM đã có buổi họp các đơn vị liên quan để “mổ xẻ” kiến nghị này.

Hỗ trợ bằng 10% giá đất ở liền kề

Theo tờ trình của Sở Tài chính thì việc xác định giá thị trường trong điều kiện bình thường của đất nông nghiệp rất khó khăn. Nguyên nhân là do trên địa bàn TP không còn trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp để trồng lúa hoặc hoa màu. Hơn nữa, phần lớn đất nông nghiệp đã được quy hoạch thành các dự án đầu tư nên xác định giá đất nông nghiệp theo mục đích sản xuất nông nghiệp không được người dân đồng thuận.

Khi nhà nước thu hồi đất để làm dự án thì giá đất sau quy hoạch có giá trị cao hơn gấp nhiều lần so với giá bồi thường cho nông dân. Đây cũng là một nguyên nhân khiến người dân không đồng tình. Từ đó, Sở kiến nghị khi nhà nước thu hồi đất thì bồi thường theo khung giá đất nông nghiệp và hỗ trợ thêm bằng tiền với mức không quá 10% giá đất ở để tính bồi thường ở vị trí liền kề. Nếu đất nông nghiệp giáp ranh với nhiều vị trí đất ở có giá khác nhau thì tính theo giá trung bình cộng của các vị trí liền kề. Mức hỗ trợ của từng dự án sẽ do UBND TP quyết định.

Tuy nhiên, nhiều câu hỏi đặt ra trong buổi họp của UBND TP về vấn đề này với các sở, ngành liên quan. Mức hỗ trợ 10% lấy căn cứ vào những cơ sở nào, tại sao không là 15%, 20% mà chỉ là 10%? Hơn nữa, những quy định của pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng không đề cập đến vấn đề hỗ trợ này. Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Hữu Tín cũng không hài lòng với phương án của Sở Tài chính và yêu cầu Sở nghiên cứu lại.

Giải pháp không lâu dài

Đề xuất trên của Sở Tài chính là tin vui cho nhiều người có đất nông nghiệp bị quy hoạch và cả những cán bộ làm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, nhiều ý kiến không đồng thuận với đề xuất này đến từ nhiều góc khác nhau.

Ông Nguyễn Văn Trường – Trưởng ban BTGPMB huyện Bình Chánh cho rằng việc hỗ trợ thêm 10% giá trị ở liền kề cũng chỉ giải quyết được một phần nhỏ yêu cầu của người dân chứ không phải là giải pháp căn cơ cho những khiếu nại và ách tắc trong BTGPMB đất nông nghiệp hiện nay. Điển hình như trường hợp GPMB tại xã An Phú Tây. Nhiều người mua đất ở đây với giá hai triệu đồng/m2 trong khi giá bồi thường do UBND TP phê duyệt chỉ có 300.000 đồng/m2 đất nông nghiệp mặt tiền. “Nếu hỗ trợ thêm 10% giá đất ở liền kề thì vẫn thấp hơn giá đất trên thị trường tự do nên cũng sẽ không được sự đồng thuận của người có đất” – ông Trường phân tích.

Một số quận, huyện vùng ven khác thì ủng hộ đề nghị của Sở Tài chính với tâm trạng “thêm được đồng nào hay đồng đó”. Nhưng câu hỏi lớn được đặt ra là: Nếu vì GPMB khó mà tăng thêm mức hỗ trợ thì tăng bao nhiêu mới vừa ý của người dân?

Ông Đào Anh Kiệt – quyền Giám đốc Sở TN&MT cho rằng giải pháp hỗ trợ thêm khi thu hồi đất nông nghiệp trong thời điểm này là hợp lý nhưng chỉ mang tính tình thế chứ không nên lấy đó làm phương pháp lâu dài. Trong tình hình của TP.HCM hiện tại, cần có một giải pháp nhanh vì nếu phải chờ lâu, nhiều dự án sẽ bị ách tắc vì không BTGPMB được. Vì thế, phương án trình cho Bộ Tài chính phải phù hợp với những văn bản pháp luật hiện hành, không cần phải sửa đổi, bổ sung luật hoặc nghị định có liên quan.

Cái gốc: Dân mất đất không hưởng lợi từ dự án

Từ trước đến nay, TP.HCM cũng đã tìm nhiều giải pháp để giải quyết những mâu thuẫn trong việc bồi thường đất nông nghiệp. Ở một số dự án kinh doanh, TP cho nhà đầu tư tự thỏa thuận hoặc hỗ trợ thêm cho người dân. Chẳng hạn, ở dự án Khu công nghệ cao (quận 9), TP đã hỗ trợ thêm nền đất tái định cư và tiền cho người bị thu hồi đất. Đề án cho nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cũng đã được TP nghiên cứu. Tuy vậy đến thời điểm này, giải pháp cho vấn đề bồi thường đất nông nghiệp vẫn chưa có lối ra.

Theo ông Đào Anh Kiệt, sở dĩ người dân khiếu nại là vì quyền lợi của họ lâu nay bị thiệt thòi nhiều quá. Người dân bị mất đất không được hưởng lợi gì từ dự án. Khi BTGPMB, nhà nước và các doanh nghiệp chỉ mới nghĩ đến chuyện bồi thường giá trị vật chất mà chưa bù đắp được những thiệt hại về tinh thần của người dân. (Việc từ bỏ mảnh đất của cha ông đã gắn bó nhiều đời không đơn giản.) Do đó, dù có tăng mức hỗ trợ lên cao mà không giải quyết được những vấn đề về tinh thần thì người dân luôn thấy không thỏa đáng.

Phải cân bằng lợi ích ba bên

Ông Kiệt cho rằng vấn đề là phải giải bài toán lợi ích giữa ba bên trong quá trình phát triển đô thị: người dân, nhà nước và nhà đầu tư. Lợi nhuận từ việc thu hồi đất phải được công khai và chia cho ba bên theo một tỷ lệ nhất định. Nhà nước sẽ dùng phần của mình để lo hậu thu hồi đất cho người dân như đào tạo việc làm, bù đắp những tổn thất vô hình…

Hiện tại, người dân chỉ nhìn thấy giá đất bán ra cao gấp mấy chục lần so với giá nhà nước bồi thường cho họ chứ họ không thấy giá trị do nhà nước đầu tư vào cơ sở hạ tầng, giá trị do doanh nghiệp phải bỏ vào để chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, cũng cần phải công khai những điều này để người dân hiểu biết và chia sẻ. Tiến sĩ Trần Du Lịch – Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM cũng đồng tình với cách đặt vấn đề này. “Tuy nhiên, tỷ lệ phần trăm lợi nhuận chia cho các bên là bao nhiêu mới quan trọng” – ông Lịch nói.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/news/can-canh/view.aspx?news_id=218623

Advertisements

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: