Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MƯỢN TÀI SẢN: Ở NHỜ LÂU, MẤT ĐẤT

TRI NGUYÊN

Làm cam kết cho người khác ở nhờ trên đất, vẫn tự đóng thuế, kê khai, được cấp “giấy đỏ” nhưng bỗng chốc trắng tay vì tòa xử sai luật…

Ông Nguyễn Thanh Sơn, ngụ phường Thới An, quận Ô Môn (TP Cần Thơ), trình bày hơn 30 năm trước, cha của ông HVĐ có xin ông cho ở nhờ trên một phần đất thổ cư rộng hơn 70 m2 với cam kết là khi nào ông cần thì trả lại đất ngay. Hai bên cũng thỏa thuận là cha ông Đ. chỉ được cất nhà cây vách lá trên phần đất ấy.

Ở nhờ hàng chục năm

Từ đó, dù cho gia đình ông Đ. ở nhờ lâu dài nhưng hàng năm ông Sơn vẫn nộp thuế rồi đăng ký kê khai và năm 1991 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2005, UBND quận Ô Môn cấp lại “giấy đỏ” cho ông Sơn, trong đó bao gồm cả phần đất mà gia đình ông Đ. đang ở nhờ. Phía gia đình ông Đ. cũng chưa bao giờ đứng ra tranh chấp gì về chủ quyền của phần đất này với ông Sơn cả.

Tuy nhiên, đầu năm 2007, ông Đ. xây dựng một ngôi nhà cấp bốn kiên cố. Thấy ông Đ. vi phạm thỏa thuận, ông Sơn không đồng ý nên hai bên tranh chấp. Ông Sơn đã khởi kiện ra TAND quận Ô Môn, yêu cầu ông Đ. thanh toán hơn 56 triệu đồng tiền giá trị mảnh đất mà ông cho ở nhờ. Ông Sơn cho biết lý do mình không đòi đất mà chỉ đòi tiền (theo giá nhà nước) là bởi biết gia đình ông Đ. không còn chỗ ở nào khác nên thông cảm.

Dưới đồng ý, trên bác yêu cầu

Tại phiên sơ thẩm tháng 9-2007, ông Đ. thừa nhận phần đất tranh chấp này là của ông Sơn nhưng ông đã ở nhờ từ lâu lắm rồi nên chỉ chấp nhận trả cho ông Sơn 15 triệu đồng. Về phần mình, ông Sơn vẫn giữ nguyên yêu cầu, chỉ bớt cho ông Đ. xuống còn gần 50 triệu đồng.

TAND quận Ô Môn nhận định phần đất này phía ông Đ. đã sử dụng ổn định lâu dài tuy ở không có đóng thuế, không đăng ký quyền sử dụng đất, ngoài ra hiện không có chỗ ở khác nên ông Sơn chịu trách nhiệm tách phần đất đó cho ông Đ. Ngược lại, ông Đ. phải thanh toán tiền giá trị đất cho ông Sơn theo đúng yêu cầu.

Ông Đ. làm đơn kháng cáo, đề nghị được tiếp tục ở trên phần đất này mà không phải trả tiền. Mới đây, TAND TP Cần Thơ đã xử phúc thẩm, sửa toàn bộ án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông Đ. và bác yêu cầu khởi kiện của ông Sơn.

Theo TAND TP Cần Thơ, gia đình ông Đ. đã ở ổn định, ngay tình, liên tục trên mảnh đất này qua ba đời, trong khi phía ông Sơn từ lâu đã không quản lý, sử dụng đất nữa. Do đó, căn cứ vào khoản 1 Điều 247 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS) thì yêu cầu kháng cáo của ông Đ. là có cơ sở nên tòa tuyên cho ông tiếp tục ở ổn định, không phải bồi hoàn giá trị đất.

Sai luật!

Nhiều chuyên gia khẳng định rằng trong trường hợp này, tòa phúc thẩm đã vận dụng sai Điều 247 BLDS.

Cụ thể, điều luật này quy định về việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu như sau: Người chiếm hữu, người được lợi về bất động sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu (quy định này loại trừ tài sản thuộc sở hữu nhà nước). Như vậy, chỉ khi người nào chiếm hữu, được lợi về bất động sản không có căn cứ pháp luật thì mới tính để xem xét thời hiệu xác lập quyền sở hữu. Còn ở đây, gia đình ông Đ. sử dụng đất thông qua một cam kết ở nhờ, tức là thông qua giao dịch dân sự, biết rõ nguồn gốc, tình trạng đất, thuộc trường hợp chiếm hữu có căn cứ pháp luật nên không thể vận dụng điều luật trên để tước bỏ quyền sử dụng đất của người cho ở nhờ.

Đồng tình, một thẩm phán TAND tối cao phân tích thêm theo Điều 189 BLDS, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình phải hiểu là người đó không biết hoặc không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó không có căn cứ pháp luật. Ở đây, gia đình ông Đ. biết rõ mình ở trên đất đó là nhờ sự cho phép của ông Sơn thì không thể xem là chiếm hữu ngay tình được. Vì thế, với những tranh chấp dạng này, nếu các tòa thiếu cân nhắc sẽ vô tình “tiếp tay” cho việc chiếm đoạt quyền sử dụng đất của người khác.

Ở góc độ khác, có ý kiến cho rằng vụ kiện của ông Sơn là tranh chấp quyền sử dụng đất, phải giải quyết theo pháp luật đất đai chứ không phải theo pháp luật dân sự. Như vậy, việc TAND TP Cần Thơ áp dụng BLDS là không đúng, lẽ ra phải áp dụng Luật Đất đai năm 2003 cùng các văn bản hướng dẫn liên quan. Mà theo quy định của pháp luật đất đai, ông Sơn là người có quyền sử dụng đất hợp pháp (có hợp đồng cho ở nhờ, có đóng thuế, có kê khai, được cấp “giấy đỏ”), còn ông Đ. chỉ là người ở nhờ nên phải trả đất hoặc thanh toán lại giá trị đất cho ông Sơn nếu muốn tiếp tục sử dụng.


Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

Điều 247/BLDS NĂM 2005.

1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/news/toa-an/view.aspx?news_id=208557

Advertisements

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: