Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

TRANH CHẤP PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN: MUA BÁN NHÀ, NÊN GIAO VÀNG LÚC NÀO?

image THỤY CHÂU

Người bán bảo chừng nào nhận được vàng thì mới ký hợp đồng. Người mua nói phải ký hợp đồng xong thì mới giao vàng.

Vụ án này cũng đơn giản và có lẽ đã không lớn chuyện nếu khi giao dịch, các bên cố gắng thỏa thuận cụ thể cách thức thực hiện hợp đồng.

Giữa năm 2006, sau khi ly hôn và được tòa xử mỗi bên được hưởng nửa căn nhà (tại phường Phú Thạnh, quận Tân Phú), ông bà L. đồng ý bán nhà cho bà H. và đã nhận cọc của bà H. 25 lượng vàng SJC. Sau đó, bà H. giao thêm 20 lượng vàng SJC. Tổng số vàng bên bán đã nhận là 45 lượng vàng SJC.

Hai bên thỏa thuận trong giấy nhận cọc: nếu bên bán không bán nhà thì phải bồi thường gấp đôi số vàng đặt cọc. Ngược lại, nếu bên mua không mua nhà trong thời hạn một tháng kể từ ngày đặt cọc thì mất cọc, bên bán được quyền bán nhà cho người khác.

Giao vàng trước hay ký hợp đồng trước?

Các bên hẹn cùng nhau đến Phòng Công chứng số 4 TP.HCM để lập hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, việc mua bán sau đó không thành. Vì thế, bà H. nộp đơn kiện bên bán ra tòa để yêu cầu họ tiếp tục thực hiện việc mua bán nhà.

Trong đơn khởi kiện, bà H. cho biết mình đã chuẩn bị đủ tiền, chỉ chờ bên bán ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng và giao nhà thì bà sẽ giao nốt số vàng còn lại. Nhưng khi đến phòng công chứng, ông L. yêu cầu bà phải giao đủ vàng trước đã. Chừng nào bà giao vàng xong thì ông mới ký hợp đồng.

Phía ông L. khẳng định bà H. đã cam kết thanh toán xong tiền mua nhà ngay tại phòng công chứng. Thế nhưng tại phòng công chứng, bà H. không mang đủ vàng để giao cho ông nên ông không thể ký hợp đồng. Vì vậy, bà H. xin gia hạn thêm năm ngày nữa.

Năm ngày sau, bà H. không đến phòng công chứng. Theo ông L., việc bà H. cố ý không đến phòng công chứng như đã hẹn là vi phạm hợp đồng. Bà H. có lỗi nên phải chịu mất cọc.

Đầu năm 2008, TAND quận Tân Phú mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án. Tại phiên tòa, bà H. đề xuất hai giải pháp: hoặc bên bán tiếp tục bán nhà hoặc trả lại 45 lượng vàng mà không cần phạt cọc. Vẫn xác định bà H. có lỗi, ông L. nhất quyết không tiếp tục bán nhà, cũng không trả cọc.

Như vậy, tranh chấp của hai bên xuất phát từ lý do đơn giản là giao vàng trước hay ký hợp đồng trước. Theo nhận định của cấp sơ thẩm, ông L. có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Chính ông đã ghi trong giấy nhận cọc rằng số vàng còn lại “bà H. sẽ trả hết khi được công chứng và giao nhà”. Vào tháng 11-2007, TAND quận Tân Phú đã buộc các bên đến cơ quan thẩm quyền lập hợp đồng mua bán nhà nhằm tuân thủ quy định về hình thức giao dịch. Tuy nhiên, ông L. không chấp hành quyết định này. Trong khi đó, bà H. có thiện chí mua nhà. Kết quả xác minh cho thấy bà đã mua số vàng còn lại để chuẩn bị cho việc thực hiện hợp đồng.

Cấp sơ thẩm tuyên hủy giấy nhận cọc, buộc bên bán trả lại cho bà H. số vàng đã đặt cọc. Không đồng ý, ông L. đã kháng cáo.

Tòa: Ký hợp đồng xong mới nhận vàng

Tháng 6-2008, TAND TP.HCM mở phiên tòa phúc thẩm và tuyên xử như cấp sơ thẩm. Cấp phúc thẩm nhận định biên nhận cọc không có thỏa thuận nào cho rằng bà H. phải giao vàng cho bên bán tại phòng công chứng. Thậm chí nếu hợp đồng đã được công chứng mà bên bán chưa giao nhà, bên mua có quyền chưa giao vàng như thỏa thuận trong giấy nhận cọc.

Theo cấp phúc thẩm, ông L. nại rằng bà H. không có đủ tiền để giao cho ông tại phòng công chứng nên ông không ký hợp đồng là không có cơ sở để chấp nhận. Khi chưa có hợp đồng công chứng, bên bán chưa giao nhà thì bên mua không thể giao nốt số vàng còn lại cho bên bán.

Bản án phúc thẩm buộc bên bán trả cọc. Ông L. không hài lòng: “Căn nhà đang trong tình trạng phải thi hành án. Chúng tôi cần bán nhà thật nhanh để phân chia tài sản chứ đâu phải không có thiện chí thực hiện hợp đồng”.

Ông L. lập luận: Câu “bà H. sẽ trả hết khi có công chứng và giao nhà” có nghĩa là việc giao vàng và ký hợp đồng đều phải diễn ra ngay tại phòng công chứng. Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng. Nếu hợp đồng đã công chứng mà việc giao nhận tiền chưa thực hiện thì sẽ bất lợi cho bên bán. Thế nên trước mặt công chứng viên, bên bán phải nhận được vàng rồi ký hợp đồng thì mới công bằng, giống như tiền phải trao thì cháo mới múc…

Được biết, ông L. đã có đơn yêu cầu xem xét lại bản án theo thủ tục giám đốc thẩm.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=220453

Advertisements

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: