Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

THÁO GỠ VƯỚNG MẮC TRONG NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ

NGUYỄN THÀNH LONG – Vụ Pháp chế Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Theo qui định tại Điều 110 Luật Đất Đai 2003 thì “Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền …. a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; … d) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;…”.

Cũng tại Điều 110 Luật Đất Đai 2003 khoản 3 còn có qui định: “ 3. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này” tức là không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tương tự, Khoản 2, Điều 112 Luật Đất đai cũng qui định: “Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này.”, tức là có các quyền … a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; … d) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất … Cũng tại Khoản 2, Điều 112 Luật Đất đai còn có qui định: “Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 109 của Luật này.”, tức là không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Với các qui định rõ ràng, cụ thể như đã dẫn trên đây, các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản trên đất để bảo đảm cho các khoản vay của mình sẽ phải kiểm tra chi tiết, xác định cụ thể quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để vốn vay của tổ chức kinh tế.

Một căn cứ, cơ sở quan trọng để xác định tổ chức kinh tế có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được giao, nhận chuyển nhượng theo qui định của Luật Đất đai 2003 chính là nguồn gốc của khoản tiền được dùng để nộp tiền sử dụng đất, thanh toán cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thuộc ngân sách nhà nước hay không.

Trên thực tế, đối với tổ chức tín dụng, việc xác định nguồn gốc, bản chất của khoản tiền dùng để nộp tiền sử dụng đất khi được giao hoặc để thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thuộc ngân sách nhà nước hay không là không phải dễ dàng. Hơn nữa, quan điểm về xác định bản chất nguồn vốn được coi là có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cũng có khác nhau. Thực tế này đã đặt tổ chức tín dụng vào tình tế khó khăn, rủi ro khi nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Các rủi ro này có thể đe dọa tới tính hợp pháp, hiệu lực của hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng của sử dụng đất và thiệt hại, rủi ro (nếu có) sẽ thuộc về các tổ chức tín dụng.

Những bất cập liên quan đến xác định quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế như đã phân tích trên đây đã phát sinh từ năm 1998 tại Luật số 10/1998/QH10 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Đất Đai và tiếp tục tồn tại khi Luật Đất Đai 2003 được ban hành.

Gần đây, Bộ tài chính đã có Thông tư số 23/2006/TT-BTC ngày 24/3/2006 Hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, theo đó qui định chi tiết các trường hợp tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Theo qui định tại Thông tư này, tiền sử dụng đất đã nộp ngân sách nhà nước, tiền đã trả nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định có nguồn gốc từ Ngân sách nhà nước trong các trường hợp:

(a) Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời được Ngân sách nhà nước chi trả trực tiếp cho việc nộp tiền sử dụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khoản tiền này tổ chức kinh tế không phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc không phải ghi nhận nợ với nhà nước;

(b) Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế; đồng thời tổ chức kinh tế này không phải ghi nhận vốn nhà nước hoặc nợ phải trả cho ngân sách nhà nước;

(c) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nhưng cho miễn tiền sử dụng đất;

(d) Trước ngày Nhà nước giao vốn cho công ty nhà nước hoặc doanh nghiệp nhà nước nay đã được chuyển đổi thành Công ty Trách nhiệm hữu hạn nhà nước một thành viên sử dụng quỹ phát triển sản xuất, tiền khấu hao cơ bản, tiền thanh lý tài sản cố định để nộp tiền sử dụng đất, trả tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tiền đó được coi là tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Tiền sử dụng đất đã nộp ngân sách nhà nước, tiền đã trả nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước khi không thuộc các trường hợp từ a, b, c, d kể trên.

Bên cạnh đó, Thông tư 23/2006/TT-BTC kể trên còn qui định rõ qui trình, thủ tục, thẩm quyền cũng như trách nhiệm của các tổ chức, cơ quan liên quan trong việc xác định nguồn gốc nguồn tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách hoặc không có nguồn gốc từ ngân sách.

Với qui định cụ thể, rõ ràng của Thông tư số 23/2006/TT-BTC ngày 24/3/2006 của Bộ Tài Chính, các vướng mắc liên quan đến xác định nguồn gốc số tiền dùng để nộp ngân sách, trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được xác định rõ ràng, từ đó, các tổ chức tín dụng đã có cơ sở pháp lý rõ ràng, cụ thể để xác định quyền của tổ chức kinh tế khi thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để vay vốn. Do đó, vướng mắc, khó khăn trong nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế đã được tháo gỡ một bước căn bản.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

Trích dẫn từ: http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinnghiencuu.jsp?tin=193

Advertisements

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: