Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)
Advertisements

CÓ THỊ TRƯỜNG CHO VAT DƯỚI CHUẨN Ở VIỆT NAM KHÔNG?

TS. PHAN MINH NGỌC – THS. PHAN THÚY NGA

Cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn (supprime crisis) đang hoành hành ở Mỹ và nhiều nước trên thế giới, để lại đằng sau nhiều ngân hàng phá sản và nhiều ngân hàng và tổ chức tài chính lớn nhỏ khác chìm ngập trong những khoản thua lỗ khổng lồ.

Chuyện trên thế giới là vậy, còn ở Việt Nam, mặc dù hàng ngày, các phương tiện đại chúng không ngừng cập nhật tin tức nóng hổi về những diễn biến và thiệt hại mới của cuộc khủng hoảng này, hầu như không một ai đặt ra câu hỏi liệu Việt Nam có hay không một thị trường cho vay dưới chuẩn và Việt Nam có “bình yên vô sự” thoát khỏi cuộc khủng hoảng mang tính toàn cầu này không. Bài viết này sẽ đi tìm câu trả lời cho những câu hỏi này, trước hết bằng việc phân tích trường hợp của Mỹ, sau đó liên hệ với trường hợp của Việt Nam.

1.Thị trường cho vay dưới chuẩn ở Mỹ

Về khái niệm, thị trường cho vay dưới chuẩn có nghĩa là một thị trường mà ở đó, người có vốn (ngân hàng) cho vay những người có lịch sử (quá khứ) tín dụng xấu. Theo đó, chủ nợ nhận thức rõ rằng chất lượng khoản cho vay của mình là xấu; rủi ro tín dụng được bù đắp chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và còn bằng tài sản thế chấp. Ở Mỹ, những khoản cho vay có tài sản thế chấp là bất động sản xem ra chẳng có vấn đề gì rủi ro, hồi mấy năm trước đây, khi mà nền kinh tế Mỹ đang phát triển thịnh vượng và mọi thứ xem ra đều mang lại lợi nhuận cho giới chủ nợ cũng như giới quản lý quỹ đầu tư.

Cho đến tận năm 2000, giá cả bất động sản và giá thuê bất động sản ở Mỹ biến động gắn bó với nhau. Sau đó, giá cả bất động sản tăng vọt lên so với tốc độ tăng giá thuê. Tín dụng dư thừa và miễn thuế là lý do chính cho tình trạng này. Vốn cho vay cầm cố bất động sản trở nên dồi dào và việc chứng khoán hóa các khoản cho vay này đã đẩy quả bóng rủi ro ra khỏi tay người cho vay ban đầu. Các tiêu chuẩn cho vay cũng trở nên dễ dãi hơn. Việc mua nhà trở thành một cơ hội đầu tư “không thể cưỡng lại” cho phần lớn dân chúng Mỹ. Sẽ không khỏi ngạc nhiên khi biết người mua nhà dễ dàng vay được hàng trăm nghìn đôla chỉ bằng việc nói với ngân hàng số tiền họ kiếm được hàng tháng – không cần bất cứ chứng từ nào. Khoản cho vay kiểu này được gọi là cho vay với “thu nhập tự khai báo”. Khoảng 40% tổng số thị trường cho vay dưới chuẩn (với quy mô khoảng 400 đến 500 tỷ USD dư nợ) là những khoản cho vay kiểu này. Kể cả trong những ước tính sát thực nhất thì có đến hơn phân nửa những khoản cho vay cầm cố bất động sản là không có chứng nhận thu nhập.

Với những tiêu chuẩn cho vay dễ dãi như vậy, nhiều người đã trở thành chủ sở hữu bất động sản mà thậm chí không có đủ thu nhập để trang trải cuộc sống hàng ngày chứ chưa nói gì đến việc trả góp vay mua nhà hàng tháng. Tại đỉnh cao của phong trào cho vay này, một tỷ trọng lớn người vay không hề có thu nhập hoặc có việc làm. Để dụ dỗ những đối tượng đi vay này, các chủ tín dụng áp dụng chiến lược “ăn thịt”. Họ cố tình cho vay mặc dù biết rằng những con nợ này sẽ không có khả năng trả nợ và, khi điều đó xảy ra, họ sẽ tịch biên những ngôi nhà đó và bán lại cho những nhà đầu tư khác kèm theo lợi nhuận (vì giá nhà tăng liên tục).

Toàn bộ cơ chế làm ăn kiểu này đã sụp đổ tan tành khi gió đổi chiều, với giá cả bất động sản giảm nhanh chóng và lãi suất tăng lên. Vào đầu năm 2007, khi New Century Financial, một chủ nợ cho vay dưới chuẩn lớn, sụp đổ đã để lại cho Ngân hàng Barclays một khoản thua lỗ 900 triệu USD. Vào tháng 2 năm 2007, HSBC báo cáo những khoản thua lỗ khổng lồ phát sinh từ việc cho vay dưới chuẩn ở thị trường Mỹ. Nhiều ngân hàng Pháp, Đức và Canada cũng chịu chung số phận, cũng như rất nhiều ngân hàng đầu tư lớn của Mỹ.

2. Thực tế ở Việt Nam

Điểm yếu trong việc đánh giá rủi ro tín dụng ở Việt Nam

Thực tế là ở Việt Nam cho đến nay vẫn chưa hề có một công cụ nào có thể đánh giá được rủi ro tín dụng của người xin vay vốn. Các đề nghị được vay vốn trong nghiệp vụ ngân hàng bán lẻ do đó được xem xét và đánh giá chủ yếu dựa vào chính sách tín dụng nội bộ của ngân hàng, mức độ chấp nhận rủi ro của ngân hàng đó và tình hình lãi suất trên thị trường.

Nếu như ở ngay cả một số nước đang phát triển, người ta vẫn có những hệ thống lưu trữ và cung cấp thông tin trung ương tập trung, nơi chuyên cung cấp thông tin lịch sử tín dụng của toàn bộ con nợ cá nhân, thì ở Việt Nam, những hệ thống này còn là điều xa xỉ. Bởi vậy, các ngân hàng Việt Nam phải tự xây dựng những chính sách và bộ máy để đánh giá và lưu trữ mức độ rủi ro tín dụng của cá nhân. Và bởi vậy, những cơ sở dữ liệu về lịch sử tín dụng kiểu này chỉ thuần túy mang tính cá biệt, của ngân hàng nào thì ngân hàng ấy biết và tiếp cận được. Chuyện đơn giản như con nợ A của ngân hàng B đã từng “quịt nợ” nhưng ngân hàng C không hay biết và vẫn xếp anh ta vào loại con nợ hạng nhất và được vay chỉ là một trong những hậu quả của tình trạng cát cứ này.

Cũng từ vấn đề này mà các ngân hàng Việt Nam còn có cơ phải đối mặt với tình trạng vay nợ quá mức của con nợ, cũng là một nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng hiện nay ở Mỹ. Một tỷ trọng không nhỏ các khoản vay được hình thành trên cơ sở cho vay mà chỉ dựa đơn thuần vào quá khứ trả nợ vay của người xin vay ở những ngân hàng khác. Kết cục rất thường xuyên là một cá nhân có nhiều khoản vay cùng một lúc tại nhiều ngân hàng vượt quá mức độ vốn vay cần thiết và khả năng trả nợ của anh ta. Và như vậy sẽ tạo ra một thói quen là người vay cứ tiếp tục đi vay ở các ngân hàng khác để đập vào các khoản vay đã đáo hạn ở các ngân hàng hiện tại đang vay cho đến khi anh ta mất hoàn toàn khả năng chi trả, tương tự như việc “bể hụi”.

Tất nhiên, các ngân hàng thường xem xét đến những vấn đề này trước khi quyết định có thông qua đơn xin vay vốn của một cá nhân hay không. Nhưng về phía ngân hàng có những hạn chế mà họ không thể vượt qua được, như đã nói ở trên, bao gồm việc thiếu vắng một hệ thống cơ sở dữ liệu trung ương tập trung cung cấp thông tin về lịch sử tín dụng của toàn bộ các con nợ cá nhân, việc cấp hạn mức cho vay quá khả năng chi trả của con nợ, cũng như vấn đề liên quan đến thời gian đáo hạn và tình trạng cạnh tranh trên thị trường cho vay v.v… Kết quả là những hồ sơ cho vay tại một ngân hàng nào đó theo dạng dựa vào quá khứ tín dụng của người vay ở những ngân hàng khác thường được cho vay quá khả năng chi trả của con nợ, mặc dù tất nhiên là những hồ sơ đó thỏa mãn được các điều kiện để được vay các khoản vay mới vì lịch sử trả nợ cho cùng mục đích vay của cá nhân con nợ là rất tốt. Yếu tố chủ chốt ở đây là các ngân hàng không có bất cứ một công cụ nào để biết được rằng người xin vay đã khai báo toàn bộ những khoản nợ mà anh ta đang có hay không.

Vai trò của ngân hàng trong thị trường bất động sản Việt Nam

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, hễ giá bất động sản tăng lên thì thông thường nó là hệ quả của (hoặc đi kèm với) một cơn sốt cung tín dụng trong ngành ngân hàng hoặc sự nới lỏng chính sách tiền tệ, hay sự dư dả thanh khoản trên thị trường tiền tệ. Sau đó, nếu chính sách tiền tệ bị thắt chặt hoặc giá bất động sản tụt giảm thì rủi ro tín dụng sẽ tăng mạnh. Quan hệ giữa giá bất động sản và dư nợ cho vay bất động sản vì thế phải được giám sát chặt chẽ. Bản chất của cho vay cầm cố là cho vay trong một thời hạn dài, đi kèm với lãi suất thấp, cũng có thể sẽ ảnh hưởng mạnh đến các ngân hàng nếu lãi suất tăng lên mạnh. Hơn nữa, mức độ cạnh tranh tăng lên cũng sẽ dẫn đến sự dễ dãi trong tiêu chuẩn cho vay, là điều mà khi giá bất động sản tụt giảm sẽ làm tăng mạnh mức độ rủi ro tín dụng mà các ngân hàng phải đối mặt.

Trong trường hợp của Việt Nam, giá bất động sản đã tăng chóng mặt cho đến tận đầu năm nay. Nguồn gốc của bong bóng bất động sản bắt nguồn từ tình trạng dư dả tín dụng trên thị trường tiền tệ do chính sách tiền tệ nới lỏng của Ngân hàng Nhà nước, đi kèm với nó là sự tăng trưởng nóng của thị trường chứng khoán, với một lượng lợi nhuận khổng lồ đã được những nhà đầu tư chứng khoán thành công rút ra khỏi thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, bên cạnh những tác nhân khác như sự thông thoáng hơn về môi trường kinh doanh cho các nhà đầu tư phát triển bất động sản. Lạm phát bắt đầu tăng từ năm trước cũng là một yếu tố kích thích cơn sốt đầu tư vào bất động sản như một công cụ để phòng tránh lạm phát trong bối cảnh lãi suất tiền gửi VND và USD ở mức thực âm.

Với thanh khoản dư dật và giá bất động sản tăng chóng mặt, các ngân hàng Việt Nam đều tích cực cho vay thế chấp, cầm cố bất động sản. Trước tín hiệu này, các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản cá nhân và tổ chức cũng không chậm chễ chớp thời cơ vay mượn ném tiền vào thị trường này. Và kết quả là tăng trưởng tín dụng trong hệ thống ngân hàng năm trước đã vọt lên đến 54%/năm, một mức tăng trưởng quá nóng và quá nguy hiểm.

Tuy nhiên, thị trường đã bước sang khúc ngoặt mới với việc tăng mạnh lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước nhằm đối phó với lạm phát tăng cao liên tục. Lạm phát cũng làm giảm khả năng chi tiêu của người tiêu dùng/nhà đầu cơ. Kết quả là các nhà đầu cơ đã lần lượt rút ra khỏi thị trường bất động sản, còn người mua cho nhu cầu ở thực sự thì thận trọng hơn, đợi cho giá bất động sản tiếp tục giảm thêm. Số lượng giao dịch bất động sản đã giảm mạnh trên cả nước, kèm theo là giá bất động sản cũng giảm rất mạnh, đặc biệt, ở những thành phố lớn nơi đã có cơn sốt bất động sản trước đó.

3. So sánh với trường hợp của Mỹ

Ít nhất ta có thể thấy hai điểm trùng hợp có thể rút ra từ sự so sánh biến động trên thị trường bất động sản của Việt Nam với của Mỹ.

Thứ nhất, giống như ở Mỹ, giá bất động sản ở Việt Nam đã tăng nhanh chóng, thậm chí nhiều nơi lên vài trăm phần trăm chỉ trong thời gian tính bằng tháng. Và cũng giống như ở Mỹ, giá cả bất động sản ở Việt Nam như vậy cũng đã tăng mạnh hơn tốc độ tăng thu nhập cá nhân, được thể hiện một phần qua giá cho thuê bất động sản (vì giá cho thuê bất động sản không chỉ phụ thuộc vào tình hình cung cầu bất động sản cho thuê mà còn phụ thuộc vào khả năng chi trả của người đi thuê, mà tức là phụ thuộc vào mức thu nhập của họ). Điều này chứng tỏ sự hiện hữu của nạn đầu cơ như là một nguyên nhân chính cho bong bóng bất động sản. Rồi sau cơn sốt nóng là sự nguội lạnh, với giá cả bất động sản đã tụt giảm thậm chí 50-60% so với đỉnh điểm ở nhiều nơi trong Việt Nam với số lượng giao dịch nhỏ giọt.

Thứ hai, các ngân hàng Việt Nam đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong việc hình thành bong bóng bất động sản thông qua việc chạy đua mở rộng tín dụng đầu tư và phát triển bất động sản. Họ cũng bị cuốn vào cơn lốc bất động sản vì càng cho vay nhiều, giá bất động sản càng tăng cao, lợi nhuận hứa hẹn càng lớn. Những yếu tố như cho vay quá khả năng chi trả của con nợ, thiếu vắng cơ sở dữ liệu về lịch sử tín dụng của con nợ, sự rắc rối về thủ tục pháp lý, giá cả bất động sản đang trên chiều hướng tăng không ngừng, luật lệ yếu kém và không đầy đủ về xử lý thu hồi những khoản vay khó đòi v.v… đã thổi bùng nạn đầu cơ trong ngành này ở Việt Nam.

Một kết cục tất yếu, tuy chưa có những thống kê đầy đủ và chính xác, của tình trạng sụp đổ trên thị trường cho vay bất động sản là tỷ trọng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng sẽ tăng vọt, thậm chí còn đẩy một số ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao đến bờ vực phá sản.

4. Kết luận

Theo định nghĩa và thông qua so sánh với thực tế xảy ra ở Mỹ, Việt Nam đã và đang có một thị trường cho vay dưới chuẩn nhìn từ góc độ cơ chế đánh giá rủi ro tín dụng của hệ thống ngân hàng. Sẽ là không có vấn đề gì lớn nếu giá bất động sản tiếp tục tăng và tín dụng vẫn tiếp tục được cấp tràn lan với lãi suất thấp. Nhưng sự việc đã thay đổi theo chiều hướng bất lợi và mức nợ xấu của các ngân hàng đang tăng lên mạnh cả về tuyệt đối lẫn tương đối. Vấn đề nợ xấu trầm trọng đến đâu? Câu trả lời phụ thuộc phần lớn vào biến động của lạm phát, lãi suất, và giá bất động sản trong thời gian tới, là những yếu tố không dễ dự đoán. Nhưng có một hàm ý quan trọng có thể rút ra từ đây là trừ khi:

– Có một cơ chế hữu hiệu áp dụng trong toàn bộ hệ thống ngân hàng nhằm phát hiện và áp đặt một giới hạn về số lượng và hạn mức mà một cá nhân hoặc tổ chức có thể vay từ một ngân hàng hoặc nhiều ngân hàng.

– Có một hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung để cung cấp các thông tin về rủi ro tín dụng của con nợ cho bất cứ ngân hàng nào có nhu cầu tiếp cận.

– Các ngân hàng có trách nhiệm và sẵn sàng chia sẻ dữ liệu liên quan về khách hàng với nhau và với các tổ chức đánh giá tín dụng thì chắc chắn vấn đề cho vay dưới chuẩn sẽ tồn tại với những mức độ nghiêm trọng khác nhau. Cho dù hiện nay các ngân hàng có thể vẫn an tâm với mức độ mất khả năng chi trả thấp trong số các con nợ của họ nhưng cần lưu ý rằng tổng dư nợ trong hệ thống ngân hàng vẫn đang tăng lên mạnh (cho dù đã được Ngân hàng Nhà nước kiềm chế ở mức 30%/năm). Một khi nhu cầu về bất động sản bão hòa hay tụt giảm và các khoản cho vay bất động sản đến hạn thanh toán, số nợ mất khả năng thu hồi có thể sẽ trở nên quá lớn vượt ra khỏi tầm kiểm soát, đẩy ngành Ngân hàng vào tình trạng bất ổn nghiêm trọng.

SOURCE: TẠP CHÍ NGÂN HÀNG SỐ 17/2008

Advertisements

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: