Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

BÁO CÁO SỐ 111/BC-BTP NGÀY 11/7/2008 CỦA BỘ TƯ PHÁP VỀ TỔNG HỢP KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

(Tài liệu phục vụ công tác xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm)

Báo cáo này tổng hợp kết quả nghiên cứu, tham khảo một số văn bản pháp luật của một số quốc gia về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, cụ thể là: Bộ quy tắc thương mại thống nhất (Uniform Commercial Code) của Hoa Kỳ (sau đây gọi là Bộ quy tắc thương mại thống nhất), pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của một số quốc gia xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản trên cơ sở tham khảo các quy định của Bộ quy tắc thương mại thống nhất như một số tỉnh của Canada, New Zealand; pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản của một số quốc gia có hệ thống đăng ký phát triển như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Cộng hòa liên bang Nga; các báo cáo của các đoàn khảo sát tại một số bang của Canada, Cộng hòa Pháp, đồng thời khái quát một số điểm về hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản của một số bang Hoa Kỳ, cụ thể là bang California và bang Vermont.

I. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG ĐỘNG SẢN

Ngoài Hoa Kỳ là nước soạn thảo Bộ quy tắc thương mại thống nhất và xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản trên cơ sở các quy định của Điều 9 Bộ quy tắc thương mại thống nhất, chỉ có số tỉnh của Canada, Úc, NewZealand và một số quốc gia xây dựng các quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản trên cơ sở tiếp thu các quy định của Bộ quy tắc thương mại thống nhất của Hoa Kỳ.

Có thể nói hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản hoạt động theo cơ chế đăng ký thông báo theo kiểu Điều 9 Bộ quy tắc thương mại thống nhất hiện chưa được xây dựng phổ biến trên thế giới. Nhìn chung, pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm của các quốc gia này có một số đặc điểm cơ bản sau:

1. Đối tượng đăng ký

Đối tượng đăng ký quy định trong các hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm nói trên nhìn chung khá thống nhất, do hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm được xây dựng chủ yếu trên nền tảng Điều 9 Bộ quy tắc thương mại thống nhất. Đối tượng đăng ký được hạn chế là các quyền lợi bảo đảm (security interest) gắn với động sản, trừ tàu bay, tàu biển. Theo quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia nói trên, giao dịch bảo đảm được xác định một cách đơn giản là “giao dịch được giao kết nhằm xác lập việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản”, không phụ thuộc vào hình thức cũng như tên gọi của giao dịch. Thông qua các giao dịch này, sẽ bên nhận bảo đảm sẽ xác lập một quyền tài sản (được gọi là quyền lợi bảo đảm-security interest) đối với động sản của bên bảo đảm, và trong trường hợp bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ, bên nhận bảo đảm sẽ có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ. Tài sản bảo đảm có thể là bất cứ động sản nào, trừ tàu bay, tàu biển, bao gồm cả tài sản hữu hình và tài sản vô hình, tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản cũng có thể là bất kỳ nghĩa vụ nào, không chỉ hạn chế ở nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, Bộ quy tắc thương mại thống nhất không đưa ra khái niệm cụ thể về quyền lợi bảo đảm.

Luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản của một số quốc gia lại đưa ra khái niệm cụ thể về quyền lợi bảo đảm. Điều 2 Luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản của tỉnh Nova Scotia-Canada xác định: “Quyền lợi bảo đảm được hiểu là

(i) Quyền lợi gắn với động sản nhằm bảo đảm cho việc thanh toán một khoản nợ hoặc việc thực hiện nghĩa vụ, trừ quyền lợi của người bán trong quá trình vận chuyển hàng để giao cho người mua theo vận đơn hoặc theo các hình thức tương tự theo yêu cầu của người mua hoặc của người đại diện của người mua, trừ trường hợp các bên có bằng chứng về việc xác lập quyền lợi bảo đảm đối với hàng hóa đó, và

(ii) Quyền lợi của:

a. Người gửi bán hàng theo hợp đồng gửi bán thương mại;

b. Người cho thuê theo hợp đồng cho thuê tài sản có thời hạn từ 1 năm trở lên;

c. Người nhận chuyển nhượng trong trường hợp chuyển nhượng tài khoản nợ hoặc chứng thư bảo đảm

d. Người mua tài sản nhưng không nhận chuyển giao tài sản mà không nhằm bảo đảm việc thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ”.

Điều 1 Luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản của tỉnh British Columbia-Canada quy định: “Quyền lợi bảo đảm được hiểu là:

a. Quyền lợi gắn liền với hàng hóa, chứng thư bảo đảm, giấy tờ chứng minh quyền, văn kiện, tiền hoặc tài sản vô hình nhằm bảo đảm cho việc thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ ,ngoại trừ quyền lợi của người bán hàng đang vận chuyển cho người mua theo vận đơn hoặc các văn bản tương tự theo yêu cầu của người mua hoặc của người đại diện của người mua, trừ trường hợp các bên có bằng chứng về việc xác lập quyền lợi bảo đảm gắn với tài sản đó :

b. Quyền lợi của

– Người nhận chuyển nhượng phát sinh từ việc chuyển nhượng nợ hoặc chuyển nhượng chứng thư bảo đảm;

– Người chuyển giao tài sản cho người khác theo hợp đồng gửi bán thương mại;

– Người cho thuê tài sản theo hợp đồng cho thuê tài sản có thời hạn từ một năm trở lên

Không phụ thuộc vào việc quyền lợi đó có bảo đảm cho việc thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ hay không” .

Như vậy, từ khái niệm “quyền lợi bảo đảm” nói trên, có thể thấy trong hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của các quốc gia nói trên, đối tượng đăng ký được xác định khá rộng rãi, là các giao dịch có bản chất làm phát sinh quyền lợi gắn với một hoặc một số động sản, trừ tàu bay, tàu biển để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ, không phụ thuộc vào tên gọi của giao dịch. Ví dụ như các giao dịch được gọi là “cầm tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, “cầm giữ tài sản để yêu cầu thanh toán”… cũng được xác định là giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, có một số giao dịch không làm phát sinh quyền lợi gắn với tài sản nhằm mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như: “chuyển nhượng nợ”, “gửi bán thương mại”, “thuê tài sản có thời hạn từ một năm trở lên”, “mua trả chậm”… cũng được coi là giao dịch bảo đảm và được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Nguyên nhân là mặc dù không nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng các giao dịch nói trên có khả năng gây hiểu lầm về quyền sở hữu tài sản (do người chiếm hữu tài sản không phải là chủ sở hữu đích thực của tài sản), dẫn đến khả năng gây thiệt hại cho bên thứ ba khi tham gia vào giao dịch liên quan đến tài sản đó. Mặt khác, người thực tế có quyền đối với tài sản (chủ sở hữu tài sản cho thuê, người gửi bán tài sản…) cũng cần có cơ chế để công bố công khai quyền đối với tài sản, để qua đó bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình.

2. Giá trị pháp lý của việc đăng ký

Theo quy định của hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm của các quốc gia nói trên, quyền lợi bảo đảm có giá trị đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Đồng thời, thời điểm đăng ký cũng là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, một vấn đề cần đặc biệt lưu ý là thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm không phải là căn cứ duy nhất để xác định thứ tự ưu tiên giữa các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm. Trong hệ thống pháp luật của các quốc gia nói trên, thứ tự ưu tiên của các quyền lợi bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm được xác định căn cứ vào thời điểm quyền lợi bảo đảm đó được công bố công khai để mọi người có thể tìm hiểu[1]. Thời điểm quyền lợi bảo đảm được công bố công khai được xác định theo một trong ba căn cứ sau: chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm, hoặc kiểm soát tài sản bảo đảm (đối với một số loại tài sản bảo đảm đặc biệt, ví dụ như tài khoản tiền gửi, tài sản đầu tư…).

3. Cơ chế và nguyên tắc đăng ký

Cơ chế và nguyên tắc đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định trên cơ sở quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký. Đối với tất cả các giao dịch bảo đảm bằng động sản, việc đăng ký thường được thực hiện theo nguyên tắc đăng ký tự nguyện, tùy thuộc vào yêu cầu các bên tham gia giao dịch. Đồng thời, việc đăng ký được thực hiện theo cơ chế đăng ký thông báo (notice filling). Theo cơ chế này, cơ quan đăng ký không thẩm tra về tính xác thực và hợp lệ của các giao dịch bảo đảm mà thực hiện đăng ký theo nội dung kê khai của các bên tham gia giao dịch, và các bên tham gia giao dịch phải tự chịu trách nhiệm về những nội dung kê khai. Cơ quan đăng ký chỉ chịu trách nhiệm bảo đảm tính toàn vẹn và chính xác của thông tin mà người yêu cầu đăng ký gửi đến cơ quan đăng ký. Do đó, thông tin mà cơ quan đăng ký cung cấp chỉ có giá trị cảnh báo (warning) về khả năng tồn tại của giao dịch, mà không có giá trị xác nhận sự tồn tại của giao dịch.

Nguyên nhân của việc áp dụng cơ chế đăng ký thông báo đối với các giao dịch bảo đảm bằng động sản là do động sản là loại tài sản rất khó đặc định và dễ dàng luân chuyển trong thị trường. Mặt khác, số giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, cũng như số lượng động sản tham gia vào giao dịch rất lớn, nên khó có thể thực hiện đăng ký theo cơ chế đăng ký xác minh. Việc thực hiện đăng ký theo cơ chế đăng ký thông báo cũng thuận tiện hơn; đồng thời tiết kiệm chi phí cho người yêu cầu đăng ký và cơ quan đăng ký.

4. Hệ thống cơ quan đăng ký

Hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản được tổ chức theo nhiều mô hình khác nhau, tùy thuộc vào mỗi quốc gia. Tại tỉnh Nova Scotia-Canada, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản là cơ quan thực hiện đăng ký tập trung các quyền lợi bảo đảm gắn liền với động sản, được tin học hóa và thường thực hiện đăng ký qua mạng. Tuy nhiên, cơ quan này vẫn có bộ phận thực hiện đăng ký trực tiếp, nằm trong Cơ quan đăng ký đất. Cơ quan đăng ký đất cũng có chức năng thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu và các giao dịch liên quan đến đất như: chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê…. Tại tỉnh British Colombia-Canada, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản lại do cơ quan đăng ký động sản chuyên trách thực hiện. Cơ quan này có chức năng đăng ký các quyền lợi gắn liền với động sản phát sinh từ các trường hợp: cho thuê, gửi giữ, nợ thuế, thế chấp, cầm giữ, chuyển nhượng nợ. Cơ quan đăng ký động sản nằm trong Cơ quan đăng ký thuộc Bộ Tài chính[2]. Tại tỉnh Northwest Territories-Canada, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản do Cơ quan đăng ký động sản thực hiện, gần giống với mô hình của Nova Scotia. Tuy nhiên, khác với British Colombia, tại tỉnh Northwest Territories, cơ quan đăng ký trực thuộc Sở Tư pháp, thực hiện đăng ký các quyền lợi bảo đảm bằng động sản. Tại tỉnh Ontario-Canada, Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có tên là Chi nhánh đăng ký bảo đảm tài sản cá nhân và các công ty-Companies and Personal Property Security Branch (CPPSB) thuộc Bộ Dịch vụ của Ontario.

II. HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN

Tại các quốc gia nói trên, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản chỉ là một nội dung đăng ký của trong hoạt động đăng ký bất động sản. Và các nội dung về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản của các quốc gia nói trên thường được quy định trong các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản chứ không được quy định trong các văn bản pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

1. Đối tượng đăng ký

Trong hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản của các quốc gia có hệ thống đăng ký bất động sản phát triển, đối tượng đăng ký được xác định tương đối hạn chế. Việc đăng ký được thực hiện đối với quyền cầm cố và thế chấp bất động sản. Ngoài ra, hệ thống đăng ký cũng thực hiện đăng ký đối với các số quyền phát sinh từ các giao dịch không phải là giao dịch bảo đảm, nhưng có thể gây nhầm lẫn về quyền sở hữu của người đang chiếm hữu bất động sản, cụ thể là các quyền phát sinh từ việc cho thuê bất động sản, cho thuê có đặt cọc Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định về đối tượng đăng ký như sau: “Hiện trạng của bất động sản hoặc việc xác lập, bảo lưu, chuyển giao, thay đổi, hạn chế quyền định đoạt hoặc chấm dứt một trong các quyền liên quan đến bất động sản sau đây đều phải đăng ký: quyền sở hữu, quyền sử dụng bề mặt, quyền thuê đất dài hạn để chăn nuôi, canh tác, quyền địa dịch, quyền ưu tiên, quyền cầm cố, quyền thế chấp, quyền thuê bất động sản, quyền khai thác đá” (Điều 1).

Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc cũng có quy định tương tự về đối tượng đăng ký: “Phải thực hiện đăng ký hiện trạng của phần công trình xây dựng, đồng thời phải thực hiện đăng ký trong trường hợp xác lập, bảo lưu, chuyển nhượng, thay đổi, hạn chế quyền định đoạt hoặc chấm dứt các quyền: quyền sở hữu, quyền sử dụng bề mặt, quyền địa dịch, thuê có đặt cọc, thế chấp, cầm cố, thuê bất động sản” (Điều 2).

Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Phải đăng ký Nhà nước quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản theo quy định tại các Điều 130, 131, 132 và 146 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, trừ các quyền đối với tàu bay, tàu biển, tàu nội địa và tàu vũ trụ. Cùng với việc đăng ký Nhà nước các vật quyền đối với bất động sản còn phải đăng ký Nhà nước sự hạn chế các quyền đối với bất động sản, bao gồm các giao dịch, quyền thế chấp bất động sản, quản lý, ủy quyền, quyền thuê bất động sản” (Khoản 1 Điều 4).

2. Phạm vi đăng ký

Về phạm vi đăng ký, pháp luật của Nhật Bản và Hàn Quốc cũng quy định khá hạn chế. Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản[3] chỉ quy định đăng ký các quyền liên quan đến hai loại tài sản là đất và công trình xây dựng. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Đăng ký được chia làm hai loại: Đăng ký đất và đăng ký công trình xây dựng” (Khoản 1 Điều 14). Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Sổ đăng ký bao gồm hai loại là sổ đăng ký đất và sổ đăng ký công trình” (Điều 14). Như vậy, có thể thấy hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản và Hàn Quốc chỉ tập trung việc đăng ký, bao gồm cả đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến đất và công trình xây dựng là các loại bất động sản quan trọng, tương đối ổn định, có giá trị cao và là đối tượng chủ yếu tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Pháp luật của Cộng hòa liên bang Nga lại quy định phạm vi đăng ký khá rộng, không chỉ hạn chế ở đất và công trình xây dựng. Điều 1 Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định về các loại tài sản phải đăng ký quyền: “Tài sản là bất động sản mà quyền đối với các tài sản đó phải được đăng ký theo quy định của Luật này, là các thửa đất, vùng lòng đất, công trình độc lập dưới nước và tất cả các vật gắn liền với đất ở dưới nước mà nếu di chuyển chúng thì không thể không gây tổn hại nghiêm trọng đến công dụng của chúng, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng, phòng ở, và phòng không phải để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu chung cư, doanh nghiệp như một khối tài sản thống nhất”.

3. Cơ chế và nguyên tắc đăng ký

3.1. Cơ chế đăng ký

a. Đăng ký bắt buộc

Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Phải đăng ký Nhà nước quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản theo quy định tại các Điều 130, 131, 132 và 146 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, trừ các quyền đối với tàu bay, tàu biển, tàu nội địa và tàu vũ trụ. Cùng với việc đăng ký Nhà nước các vật quyền đối với bất động sản còn phải đăng ký Nhà nước sự hạn chế các quyền đối với bất động sản, bao gồm các giao dịch, quyền thế chấp bất động sản, quản lý, ủy quyền, quyền thuê bất động sản” (Khoản 1 Điều 4).

Đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng thực bởi nhà nước sự phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền đối với bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự Liên bang Nga” (khoản 1 Điều 3).

Như vậy, có thể thấy trong hệ thống đăng ký bất động sản của Liên bang Nga, việc đăng ký được thực hiện bắt buộc, không quy định các trường hợp đăng ký tự nguyện. Nếu không thực hiện đăng ký, các giao dịch bảo đảm bằng bất động sản sẽ không được Nhà nước công nhận và bảo vệ, từ đó không xác lập quyền của các bên tham gia giao dịch.

b. Đăng ký tự nguyện

Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản không quy định cụ thể về nguyên tắc đăng ký. Tuy nhiên, có thể xác định việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện, căn cứ vào quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký. Điều 117 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định: “Chủ nhân của bất động sản không được chống lại bên thứ ba[4] nếu không thực hiện đăng ký việc sở hữu, thất lạc hoặc thay đổi của Luật Đăng ký bất động sản”. Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản cũng quy định giá trị pháp lý của việc đăng ký một cách gián tiếp thông qua quy định về thứ tự ưu tiên của các quyền đối với bất động sản: “Trừ trường hợp có quy định khác, thứ tự các quyền được đăng ký với cùng một bất động sản sẽ được xác định theo thứ tự đăng ký các quyền đó” (Điều 6). Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc cũng có quy định tương tự: “Thứ tự ưu tiên của các quyền đối với cùng một bất động sản đã đăng ký được xác định theo thứ tự thực hiện đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Khoản 1 Điều 5). Căn cứ vào các quy định này, có thể xác định việc đăng ký bất động sản là không bắt buộc. Tuy nhiên, nếu người có quyền với bất động sản không thực hiện việc đăng ký, thì không được hưởng quyền đối kháng với bên thứ ba.

3.2. Nguyên tắc đăng ký

Trong hệ thống đăng ký của các quốc gia nói trên, việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc đăng ký xác minh tài liệu (document filling), theo đó cơ quan đăng ký kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký căn cứ vào những tài liệu có trong hồ sơ đăng ký. Riêng trong hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản, đối với trường hợp đăng ký liên quan đến hiện trạng của bất động sản thì ngoài việc xác minh tài liệu, đăng ký viên còn có thể thực hiện việc xác minh trên thực địa nếu xét thấy cần thiết. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Trong trường hợp có đơn xin đăng ký hiện trạng đất đai hoặc công trình hoặc trong trường hợp nhân viên đăng ký giải quyết việc đăng ký nói trên một cách đương nhiên theo thẩm quyền, thì nếu thấy cần thiết, nhân viên đăng ký sẽ có quyền điều tra hiện trạng đất đai hay công trình đó.

Trong trường hợp tiến hành điều tra theo quy định tại đoạn trên, thì nếu cần thiết và trong khoảng thời gian trong ngày, nhân viên đăng ký có quyền thanh tra khu đất hay công trình đó hoặc yêu cầu chủ sở hữu của khu đất đó hay công trình đó hay những người khác có liên quan xuất trình những tài liệu cần thiết hoặc trả lời chất vấn. Trong trường hợp đó, nhân viên đăng ký phải mang theo chứng minh thư và xuất trình cho những người có liên quan.” (Điều 50).

4. Giá trị pháp lý của việc đăng ký

Tùy thuộc từng hệ thống đăng ký bất động sản, việc đăng ký bất động sản có giá trị pháp lý khác nhau. Tuy nhiên, về cơ bản, có thể phân ra hai loại giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản là giá trị pháp lý đối với người thứ ba (việc đăng ký có hiệu lực đối kháng với người thứ ba) và giá trị pháp lý giữa các bên (việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh quyền đối với bất động sản).

4.1. Việc đăng ký có hiệu lực đối kháng với người thứ ba

Pháp luật về đăng ký bất động sản của Pháp, Nhật Bản và Hàn Quốc đều quy định giá trị của việc đăng ký các giao dịch liên quan đến bất động sản, theo đó việc đăng ký có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Tuy nhiên, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản và Hàn Quốc không quy định trực tiếp về giá trị pháp lý của việc đăng ký mà quy định gián tiếp thông qua thứ tự ưu tiên của các quyền được đăng ký: Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản quy định: “Trừ trường hợp có quy định khác, thứ tự các quyền được đăng ký với cùng một bất động sản sẽ được xác định theo thứ tự đăng ký các quyền đó” (Điều 6). Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc cũng có quy định tương tự: “Thứ tự ưu tiên của các quyền đối với cùng một bất động sản đã đăng ký được xác định theo thứ tự thực hiện đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Khoản 1 Điều 5).

4.2. Việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh quyền đối với bất động sản

Trái với Pháp, Nhật Bản và Hàn Quốc, pháp luật về đăng ký bất động sản của Cộng hòa liên bang Nga quy định giá trị của việc đăng ký các quyền đối với bất động sản, theo đó việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh quyền đối với bất động sản. Luật Đăng ký bất động sản của Cộng hòa liên bang Nga quy định:

“Việc đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản (dưới đây gọi là đăng ký Nhà nước các quyền) là sự kiện pháp lý được công nhận và chứng thực bởi nhà nước sự phát sinh, hạn chế, dịch chuyển hoặc chấm dứt các quyền đối với bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự Liên bang Nga.

Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn tại của quyền đăng ký. Quyền đăng ký đối với bất động sản chỉ có thể bị tranh chấp theo thủ tục thông qua Tòa án”(khoản 1 Điều 2).

“Các quyền đối với bất động sản mà giấy tờ xác lập quyền đối với bất động sản đó được hoàn thành sau khi Luật này có hiệu lực cũng phải bắt buộc đăng ký Nhà nước” (khoản 2 Điều 4).

5. Hệ thống cơ quan đăng ký

Tại Pháp, Hàn Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Nga và tỉnh Quebec-Canada, hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản nhìn chung được tổ chức theo mô hình tập trung, quản lý thống nhất trong cả nước.

quan đăng ký bất động sản của Cộng hòa Pháp là Phòng đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản (gọi tắt là Phòng đăng ký giao dịch bảo đảm). Tuy có tên gọi là đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng trên thực tế, Phòng này đăng ký toàn bộ các giao dịch mà hậu quả pháp lý là xác lập các vật quyền đối với bất động sản, ví dụ như: mua bán, thế chấp, quyền hưởng dụng, quyền địa dịch, quyền ưu tiên mua, trừ việc cho thuê bất động sản … Cả nước Pháp hiện nay có 354 Phòng đăng ký. [5]

Cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc thuộc hệ thống Tòa án. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Việc đăng ký được thực hiện tại tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án cấp huyện hoặc phòng đăng ký có thẩm quyền trong phạm vi khu vực mà bất động sản được đăng ký tọa lạc” (Điều 7).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản là Cục Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Cục Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương hoặc chi nhánh hay văn phòng chi nhánh của cơ quan này, nơi có bất động sản được đăng ký, sẽ giải quyết việc đăng ký với tư cách là cơ quan đăng ký có thẩm quyền” (Điều 8).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng thuộc hệ thống tư pháp. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Việc đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản được tiến hành bởi cơ quan tư pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản” (Điều 9).

Tại tỉnh Québec-Canada, pháp luật quy định quyền sở hữu tại 73 quận (đơn vị hành chính) do Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý. Do đó có 73 văn phòng đăng ký tại 73 quận. Hệ thống tin học được xây dựng căn cứ trên 73 quận đó. Trung tâm xử lý tập trung về tin học tại Montreal (có 1 trung tâm thay thế tại Mỹ). Các trung tâm nhỏ (8 trung tâm ở Huntington, Vaudreuil, Chateaguay, Laprairie, Vercheres, Montreal, Beauhainois) có các văn phòng nhỏ nhưng hoạt động tập trung, thống nhất. 8 trung tâm tin học đăng ký bằng điện tử; 73 văn phòng (quầy) đăng ký bằng giấy (vì hệ thống khuyến khích khách hàng đăng ký bằng điện tử chứ không phải bắt buộc), nhưng sau một thời gian thì số khách hàng đăng ký bằng điện tử ngày càng nhiều hơn. Có 98% tìm hiểu thông tin bằng điện tử. Căn cứ trên báo cáo của Công chứng viên thì có 25-35% đăng ký quyền sở hữu đất đai bằng điện tử và khoảng 70% đơn đăng ký bằng giấy qua 73 văn phòng. [6]

III. MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA BANG CALIFORNIA VÀ BANG VERMONT [7]

1. Việc đăng ký giao dịch về bất động sản tại bang Vermont

Theo bản Báo cáo này, Cơ quan đăng ký của bang Vermont thực hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm liên quan đến các loại tài sản, nghĩa là bao gồm cả giao dịch bảo đảm bằng bất động sản. Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản là không bắt buộc, được tiến hành theo yêu cầu của người có nhu cầu đăng ký. Mục đích chủ yếu của việc đăng ký là công khai hóa thông tin về giao dịch. Đồng thời với việc đăng ký tại cơ quan đăng ký của bang, giao dịch bảo đảm về bất động sản còn được đăng ký tại các cơ quan đăng ký địa phương (có vị trí tương tự như UBND ở Việt Nam). Thông thường, các bên tham gia giao dịch bảo đảm thường tiến hành đồng thời việc đăng ký ở cơ quan đăng ký địa phương và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm của bang để công bố công khai giao dịch bảo đảm về bất động sản.

2. Việc đăng ký giao dịch về bất động sản tại bang California

Cơ quan đăng ký của bang (còn gọi là cơ quan lưu trữ của bang-Record Hall) là cơ quan trong tòa thị chính. Cơ quan này thực hiện lưu trữ thông tin về giao dịch nhằm công bố công khai giao dịch để mọi người có thể tiếp cận. Lấy ví dụ trong trường hợp cơ quan lưu trữ nhận được yêu cầu đăng ký hợp đồng mua bán tài sản, thì cán bộ nhận hồ sơ xem xét xem bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã có tên trong cơ sở dữ liệu hay chưa và không quan tâm là trong thực tế có tài sản chuyển nhượng hay không. Cơ quan đăng ký chịu trách nhiệm về khả năng lưu trữ của hồ sơ và đăng ký viên xác nhận các bên yêu cầu đăng ký đã ký vào đơn yêu cầu. Hầu hết các giao dịch liên quan đến bất động sản đều được đăng ký ở đây. Cơ quan đăng ký này thực hiện đồng thời cả việc đăng ký quyền sở hữu và đăng ký giao dịch.

IV. NHẬN XÉT VỀ HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM CỦA CÁC QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI

Sau khi tham khảo pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, cũng như pháp luật về đăng ký bất động sản của một số quốc gia có hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc có hệ thống đăng ký bất động sản phát triển, có thể rút ra một số nhận xét về pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (bao gồm cả giao dịch bảo đảm liên quan đến động sản và giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản) như sau.

1. Về pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

Dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật của các nước mà chúng tôi thu thập được (Hoa Kỳ và một số quốc gia theo hệ thống pháp luật Common Law) thì hệ thống pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm của các quốc gia này có đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản được quy định phân tán trong nhiều văn bản khác nhau. Điều này xuất phát từ những nguyên nhân về lịch sử và truyền thống lập pháp của từng quốc gia, cụ thể là: Các văn bản pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, tàu bay, tàu biển có lịch sử tồn tại từ rất lâu và hiện vẫn đang có hiệu lực, phù hợp với thực tiễn; trong khi đó, các văn bản về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản (trừ tàu bay, tàu biển) mới được xây dựng sau này.

Thứ hai, các quy định về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản thường được quy định trong cùng một văn bản.

2. Về đối tượng đăng ký

Đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, đối tượng đăng ký thường được quy định rất rộng, không chỉ bao gồm các giao dịch bảo đảm truyền thống (hiểu theo pháp luật dân sự truyền thống) mà còn bao gồm các giao dịch khác được coi là có tính chất của giao dịch bảo đảm. Nhìn chung, đối tượng đăng ký đăng ký giao dịch bảo đảm là các giao dịch làm xác lập quyền lợi gắn liền với một hoặc một số động sản của bên bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ; không phụ thuộc vào tên gọi của giao dịch. Ngoài các giao dịch bảo đảm (giao dịch xác lập quyền lợi gắn liền với động sản nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ), cơ quan đăng ký còn thực hiện đăng ký đối với một số giao dịch khác như: cho thuê động sản dài hạn, gửi bán thương mại (bán ký gửi), bán hàng có bảo lưu quyền sở hữu (bán trả chậm), chuyển nhượng nợ… Những giao dịch này có điểm chung với giao dịch bảo đảm là có khả năng gây nhầm lẫn về quyền sở hữu đối với tài sản (do người giữ tài sản không phải là chủ sở hữu tài sản), do đó cũng cần được đăng ký để công khai hóa thông tin cho mọi người có khả năng tìm hiểu, từ đó hạn chế việc ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thứ ba khi tham gia giao dịch liên quan đến tài sản đó.

Đối với các giao dịch bằng bất động sản, đối tượng đăng ký cũng được quy định khá rộng. Ngoài các giao dịch bảo đảm là cầm cố và thế chấp, một số giao dịch khác liên quan đến bất động sản cũng được đăng ký là: cho thuê, cho thuê có đặt cọc hoặc thỏa thuận về quyền khai thác, sử dụng bề mặt… Đây chính là

các giao dịch dẫn đến việc xác lập quyền liên quan đến bất động sản, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thứ ba tham gia vào giao dịch liên quan đến bất động sản, nên cần được đăng ký để công bố công khai cho mọi người có khả năng tìm hiểu.

3. Về cơ chế đăng ký

Các giao dịch bảo đảm bằng động sản thường được đăng ký theo nguyên tắc đăng ký thông báo (notice filing), theo đó cơ quan đăng ký không kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký. Cơ quan đăng ký chỉ thực hiện đăng ký theo nội dung yêu cầu đăng ký, và chỉ bảo đảm tính toàn vẹn và chính xác của thông tin được đưa vào cơ sở dữ liệu của cơ quan đăng ký. Người yêu cầu đăng ký phải chịu trách nhiệm đối với thông tin đăng ký.

Các giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, kể cả trong hệ thống đăng ký chứng thư và hệ thống đăng ký xác lập quyền, thường được đăng ký theo nguyên tắc đăng ký xác minh, theo đó cơ quan đăng ký kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký (trừ hệ thống đăng ký của California và Vermont như đã trình bày ở trên. Tại hệ thống đăng ký này, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản cũng chỉ được thực hiện theo nguyên tắc đăng ký thông báo). Nguyên nhân của việc áp dụng cơ chế đăng ký này, là do bất động sản là những loại tài sản có độ ổn định cao, có giá trị lớn và cần có sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi tham gia vào giao dịch.

Trên đây là tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký giao dịch bảo đảm./.

Nơi nhận:

– Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (để báo cáo);

– Thủ tướng Chính phủ (để báo cáo);

– Phó Thủ tướng CP Trương Vĩnh Trọng (để báo cáo);

– Bộ trưởng (để báo cáo);

– Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội (để thẩm tra);

– Văn phòng Quốc hội (để phối hợp);

– Văn phòng Chính phủ (để phối hợp);

– Lưu: VT, Cục ĐKQGGDBĐ

KT. BỘ TRƯỞNG

THỨ TRƯỞNG

Đinh Trung Tụng

.


 

Chú thích:

[1] Tùy thuộc từng hệ thống pháp luật khác nhau, có thể là thời điểm “hoàn thiện quyền lợi bảo đảm” (perfection of security interest) như quy định trong Bộ quy tắc thương mại thống nhất của Hoa Kỳ hoặc “công khai hóa quyền lợi bảo đảm” (publicization of security interest) như trong quy định của Luật mẫu về giao dịch bảo đảm của các quốc gia châu Mỹ. Tuy nhiên, về bản chất, đó là thời điểm quyền lợi bảo đảm được công bố công khai để mọi người có thể biết về sự tồn tại của quyền lợi bảo đảm đó.

[2] Cơ quan đăng ký của British Colombia thuộc Bộ Tài chính bao gồm 4 bộ phận: Cơ quan đăng ký kinh doanh, Cơ quan đăng ký động sản (thực hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm liên quan đến động sản), Cơ quan đăng ký nhà lưu động (thực hiện đăng ký quyền sở hữu và đăng ký lưu hành đối với nhà lưu động) và Cơ quan đăng ký tổ chức (thực hiện đăng ký các đoàn thể, tổ chức…).

[3] Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản chỉ điều chỉnh việc đăng ký liên quan đến hai loại bất động sản có giá trị lớn và thường xuyên tham gia vào giao dịch là đất và công trình xây dựng. Tuy nhiên, hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản có thực hiện đăng ký liên quan đến một số loại bất động sản khác như hầm mỏ, cây lấy gỗ… Việc đăng ký các loại bất động sản này được do các văn bản pháp luật khác điều chỉnh (ví dụ như việc đăng ký cây lấy gỗ do Luật về cây lấy gỗ ngày 5 tháng 4 năm 1909 điều chỉnh) và cũng thực hiện trên cơ sở các quy định của Luật Đăng ký bất động sản.

[4] Không có quyền đối kháng với người thứ ba.

[5] Nguồn: “Báo cáo sơ bộ kết quả nghiên cứu, khảo sát về công tác địa chính, công chứng và đăng ký bất động sản tại Cộng hòa Pháp” của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm

[6] Nguồn: “Báo cáo kết quả chuyến khảo sát hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của tỉnh Ontario và Québec-Canada” của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm ngày 10/05/2007.

[7] Nguồn: “Báo cáo hành chính về khảo sát đăng ký giao dịch bảo đảm tại Hoa Kỳ” của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, ngày 26/10/2002.

Advertisements

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: