MỘT SỐ QUAN ĐIỂM KHÁC NHAU VỀ DỰ ÁN LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN VIẾT THỊNH – VỊ PHÁP LUẬT, VĂN PHÒNG CHÍNH PHỦ

Luật Đăng ký bất động sản đang trong giai đoạn chuẩn bị trình ra Quốc hội xem xét và cho ý kiến, nhưng vẫn còn một số quan điểm khác nhau về dự án Luật này.

1. Về sự cần thiết ban hành Luật Đăng ký bất động sản

Một số chuyên gia pháp lý cho rằng không cần thiết phải ban hành luật Đăng ký bất động sản vì nội dung đăng ký bất động sản đã được Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành quy định như luật Đất đai, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, … chỉ cần sửa đổi bổ sung những luật chuyên ngành những quy định về thủ tục đăng ký bất động sản là đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn.

Cơ quan chủ trì soạn thảo đã phản biện theo hướng cần thiết ban hành Luật này. Thứ nhất, Dự án luật Đăng ký bất động sản nhằm thể chế hoá chủ trương, đường lối của Đảng về xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thể hiện trong các văn bản sau:

– Báo cáo về phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội 5 năm 2006 – 2010 tại Đại hội Đảng lần thứ X có nêu: “Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin về bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản”;

– Nghị quyết số 21/NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa khẳng định: “Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch… tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản”;

– Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2008: “Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật Đất đai, giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc”.

Thứ hai, cụ thể hóa các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 167, 173), pháp luật đất đai (khoản 19 Điều 4, Điều 46, khoản 2 Điều 107 Luật Đất đai), pháp luật về nhà ở (khoản 5 các điều 46, 47, 48 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Nhà ở), Luật Bảo vệ và phát triển rừng (Điều 31).

Thứ ba,khắc phục bất cập, vướng mắc hiện nay của pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản thông qua các quy định nhằm đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản theo nguyên tắc “một cửa” để đăng ký tập trung các bất động sản và thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ tư, xuất phát từ nhu cầu của người dân về cải cách thủ tục đăng ký và xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký theo hướng “một cửa”, để thuận tiện cho dân và bảo vệ tốt hơn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản của cá nhân, tổ chức. Đồng thời, thông qua Dự án Luật phát huy tác dụng tích cực của hệ thống đăng ký bất động sản đối với đời sống kinh tế – xã hội, người dân và Nhà nước. Cụ thể là: Từ phía người dân, doanh nghiệp thì thuận lợi trong việc thực hiện quyền của mình; giảm được chi phí khi tham gia giao dịch; bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của mình (chỉ phải thực hiện một thủ tục, một bộ hồ sơ, một cơ quan đăng ký). Từ phía Nhà nước thì giảm được chi phí từ ngân sách nhà nước do hệ thống đăng ký tập trung, thống nhất; phòng ngừa những tiêu cực có thể phát sinh; theo dõi được sự chuyển dịch của bất động sản để thu thuế và quản lý thị trường bất động sản; loại bỏ hiện tượng tham nhũng trong việc cấp Giấy chứng nhận; có căn cứ để giải quyết các tranh chấp. Từ phía thị trườngthì có đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản để xem xét, quyết định đầu tư (do hiện nay thông tin bị phân tán, thiếu thống nhất, thiếu minh bạch) và từ các thiết chế khácthìLuật Đăng ký bất động sản là sự bổ trợ quan trọng và cần thiết cho việc thực thi các luật khác (ví dụ: thông qua hệ thống đăng ký sẽ có đầy đủ thông tin về bất động sản của bên phải thi hành án, của doanh nghiệp phá sản và có chứng cứ trong giải quyết tranh chấp…).

Thứ năm, kinh nghiệm quốc tế cho thấy, việc ban hành Dự án Luật Đăng ký bất động sản là xu hướng tất yếu để có một thị trường minh bạch, an toàn, công khai. Đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch; ngăn ngừa và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp thông qua cơ chế công khai, minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác có liên quan; góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

2. Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Tại nhiều cuộc hội thảo khoa học về dự án Luật này có nhiều ý kiến đề nghị, hiện nay đang tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận, vậy không nên ban hành thêm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo như dự thảo Luật Đăng ký bất động sản. Quan điểm này xuất phát từ tinh thần tạo điều kiện thuận lợi cho cộng đồng (dân) trong việc yêu cầu nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp của họ đối với bất động sản.

Cơ quan chủ trì soạn thảo cho rằng, hiện nay ở nước ta tồn tại rất nhiều loại giấy chứng nhận.  Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại Giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất (giấy trắng). Người dân tiếp tục phải đến nhiều cơ quan đăng ký, nộp nhiều bộ hồ sơ để được cấp nhiều loại giấy chứng nhận như đã nêu trên. Do đó, nếu Quốc hội không ban hành Luật Đăng ký bất động sản để thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì sẽ tiếp tục tồn tại nhiều loại Giấy chứng nhận và sẽ không thể đạt được mục tiêu thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận nhằm thực hiện Nghị quyết số 07/2007/NQ-QH của Quốc hội khoá XII.

Để khắc phục hạn chế của việc tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản đã đưa ra phương án cấp một loại Giấy chứng nhận duy nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Như vậy, về lâu dài chúng ta sẽ đạt được mục tiêu thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận về bất động sản.

3. Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Có ý kiến cho rằng, hành vi cấp Giấy chứng nhận là hành vi quản lý nhà nước; Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý thể hiện quyền của chủ sở hữu, người sử dụng, phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Nếu giao cho Văn phòng đăng ký bất động sản (với tư cách là đơn vị dịch vụ công) thực hiện thì không phù hợp.

Về vấn đề này, Cơ quan chủ trì soạn thảo lập luận, Thứ nhất, nói như trên là chưa xác định đúng bản chất của hành vi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên dẫn đến hệ quả là đồng nhất thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận với thẩm quyền quản lý nhà nước như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện, cũng như đồng nhất quan hệ mang tính chất dịch vụ công với quan hệ hành chính. Thứ hai, không nhất quán khi điều chỉnh hành vi xác lập quyền sử dụng đất cho người dân, cụ thể là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì Uỷ ban nhân dân thực hiện, trong khi quyền sử dụng đất đó được chuyển nhượng cho người tiếp theo (xác lập quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng) thì lại do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đơn vị dịch vụ công) thực hiện.

Vì vậy, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do Văn phòng đăng ký bất động sản thực hiện là phù hợp và không nhất thiết phải thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện như hiện nay.

– Dự thảo Luật đã tách bạch thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện trong việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với hoạt động đăng ký bất động sản. Các quyết định này của Ủy ban nhân dân cũng như bản án, quyết định của Tòa án và giao dịch là căn cứ xác lập quyền của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, không phụ thuộc vào việc đăng ký các quyền đó;

– Quyền lực Nhà nước vẫn được bảo đảm, vì Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền của mình thông qua hành vi giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì người dân thực hiện đăng ký để bất động sản tham gia các giao dịch, cũng như để đối kháng với người thứ ba và công khai hóa thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản.

– Đăng ký bất động sản thực chất là việc cơ quan đăng ký ghi nhận các quyền đối với bất động sản vào Sổ đăng ký bất động sản, do đó, thông tin trong Sổ là quan trọng và Sổ đăng ký bất động sản là văn bản gốc, còn Giấy chứng nhận chỉ là bản ghi nhận các thông tin đã được lưu trong Sổ đăng ký bất động sản;

– Rút ngắn thời gian đăng ký, vì Văn phòng đăng ký bất động sản không phải trình hồ sơ sang Ủy ban nhân dân có thẩm quyền.

Dự án Luật Đăng ký bất động sản là một dự án luật phức tạp, có tầm ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống xã hội, việc có nhiều quan điểm khác nhau là vấn đề dễ hiểu. Đây là dự án luật có nhiều nội dung pháp lý đòi hỏi nghiên cứu sâu về lý luận và thực tiễn từ công tác quản lý bất động sản Việt Nam. Càng có nhiều ý kiến phản biện thì nội dung của dự án luật sẽ trở nên thú vị và hữu ích cho các cơ quan hoạch định chính sách trong giai đoạn phát triển hiện nay.

 

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỂN TỬ CHÍNH PHỦ

Trích dẫn từ:

http://xaydungphapluat.chinhphu.vn/portal/page?_pageid=34,1639388&_dad=portal&_schema=PORTAL&pers_id=1639296&item

_id=1739319&p_details=1

Advertisements

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: