GIAO DỊCH BẢO ĐẢM DÙ CÓ VÔ HIỆU CŨNG KHÔNG LÀM MẤT QUYỀN ĐƯỢC PHÁP LUẬT ĐỐI XỬ BÌNH ĐẲNG

LS. ĐỖ HỒNG THÁI

Vụ thứ nhất

Ngày 28/04/2004, vợ chồng bà L vay 360 triệu đồng của Ngân hàng H đểmua nhà, đất số 46, lô A.12, khu dân cư Phường An Bình, TP. Biên Hòa, Đồng Nai (nhà do công ty S – có chức năng kinh doanh nhà, đầu tư xây dựng và bán), thời hạn vay 84 tháng, đồng thời ký hợp đồng thế chấp (HĐTC) nhà, đất trên cho Ngân hàng H (là tài sản hình thành từ vốn vay). Do thời điểm này quan điểm của cơ quan công chứng địa phương không thực hiện công chứng đối với các giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai nên trong HĐTC, các bên đã thoả thuận: “khi có giấy chủ quyền nhà, đất, bên thế chấp sẽ làm thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm”. Cùng ngày, Ngân hàng H phát hành văn bản số 444/NHCT.BH4 thông báo cho Công ty S về khoản vay và đề nghị hỗ trợ quản lý tài sản bảo đảm (TSBĐ). Đến ngày 18/08/2006, UBND thành phố Biên Hòa ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho và giao cho Công ty S, tháng 12/2006 Công ty S đã giao giấy tờ nhà, đất (đứng tên chủ quyền là vợ chồng bà L) cho ngân hàng quản lý.

Tuy nhiên, trước đó, ngày 22/09/2005, mặc dù chưa có giấy tờ chủ quyền và chưa nhận nhà, nhưng vợ chồng bà L đã ký “hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà”, theo đó, vợ chồng bà L bán nhà số 46, lô A.12 với giá 720 triệu đồng cho vợ chồng bà Th, trong hợp đồng này, hai bên mua bán tự ghi thỏa thuận: “tuy là tài sản bảo đảm, nhưng ngân hàng H không có quyền xử lý nhà để thu hồi nợ vay”, hợp đồng đã được UBND phường An Bình xác nhận “về chữ ký” vào ngày 07/10/2005.

Đầu năm 2007, do khách hàng không trả nợ vay, không thực hiện nghĩa vụ công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ), phát hiện khách hàng đã tự ý bán tài sản thế chấp nên Ngân hàng H đã khởi kiện.

Vụ thứ hai

Ngày 28/06/2004, Ngân hàng H ký hợp đồng tín dụng cho vợ chồng ông T vay 300 triệu đồng để mua nhà, đất số 44, lô A.12, khu dân cư Phường An Bình, TP. Biên Hòa (do Công ty S đầu tư xây dựng và bán), thời hạn 84 tháng. Cùng ngày các bên ký HĐTC chính nhà, đất số 44 để bảo đảm cho khoản vay (nội dung như HĐTC nhà số 46 trên), ngày 29/06/2004, Ngân hàng H phát hành văn bản số 688/NHCT.BH4 thông báo cho Công ty S về khoản vay và đề nghị hỗ trợ quản lý TSBĐ.

Cũng trong ngày 29/06/2004, vợ chồng ông T ký bản thỏa thuận bán nhà trên cho bà L và được UBND phường An Bình xác nhận “chữ ký”. Đến ngày 04/10/2005, vợ chồng ông T một lần nữa ký “hợp đồng đặt cọc và mua bán nhà số 44” với bà N với giá 550 triệu đồng, trên hợp đồng các bên tự ghi:“tuy là TSBĐ nhưng ngân hàng không có quyền xử lý nhà để thu hồi nợ vay, người phải trả tiền vay là bà L” và vẫn được UBND xã An Bình tiếp tục xác nhận “về chữ ký” của các bên trên hợp đồng.

Ngày 27/07/2006, UBND TP. Biên Hòa ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ cho vợ chồng ông T và giao Công ty S, tháng 12/2006, Công ty S đã giao giấy tờ nhà, đất cho ngân hàng H quản lý, sau nhiều lần ngân hàng yêu cầu, đến ngày 23/05/2007, vợ chồng ông T mới thực hiện nghĩa vụ công chứng và đăng ký GDBĐ, nhưng vẫn không thực hiện trả nợ tiền vay nên bị Ngân hàng H khởi kiện.

Bản án sơ thẩm số 321/2007/DS-ST ngày 25/07/2007 (vụ 1), số 344/2007/DS-ST ngày 06/08/2007 (vụ 2) của TAND TP. Biên Hoà và bản án phúc thẩm số 281/2007/DS-PT ngày 25/09/2007 (vụ 1), số 319/2007/DS-PT ngày 08/11/2007 (vụ 2) của TAND tỉnh Đồng Nai đều chung cách nhận định:

HĐTC ngày 28/04/2004 giữa Ngân hàng H với vợ chồng bà L là vô hiệu vì khi ký không được công chứng, sau khi đã được cấp giấy sở hữu nhà, các bên không đăng ký GDBĐ, có nghĩa HĐTC tài sản hình thành từ vốn vay ký ngày 28/04/2004 là chưa có hiệu lực pháp luật nên không có giá trị để thực hiện;

– HĐTC ngày 28/06/2004 giữa Ngân hàng H với vợ chồng ông T là vô hiệu vì sau khi đã được cấp giấy sở hữu nhà các bên không đăng ký GDBĐ; đến ngày 14/02/2007, Ngân hàng H đã khởi kiện thì ngày 23/05/2007 lại lập HĐTC mới để công chứng và đăng ký GDBĐ – nên hợp đồng này cũng không có giá trị;

– Các hợp đồng bán nhà đều có xác nhận của UBND phường, dù thủ tục chưa hoàn tất nhưng là sự tự nguyện của các bên trong khi các HĐTC ngày 28/04/2004 và HĐTC ngày 28/06/2004 chưa có hiệu lực, nay bên bán đã có giấy tờ sở hữu, nên các hợp đồng ấy không vi phạm gì về nội dung và hình thức, được tiếp tục thực hiện.

Điều lưu ý là trong cả hai vụ án, các bản án đều luôn ghi nhận rõ: các bên đương sự mua – bán nhà đều không có tranh chấp gì với nhau nên toà chỉ công nhận hiệu lực việc mua bán mà không giải quyết (nhưng vẫn tuyên: ngân hàng H trả giấy tờ nhà đất để các bên hoàn thiện thủ tục mua bán!).

Trong 2 vụ án, ngoài sự khác biệt là việc ở vụ án thứ hai, Ngân hàng H đã thực hiện công chứng và đăng ký GDBĐ đối với HĐTC, còn các nội dung, tình tiết khác là hoàn toàn tương đồng. Khi xét xử 2 vụ án này, toà án 2 cấp đều tuyên HĐTC tài sản hình thành từ vốn vay của Ngân hàng H là vô hiệu (từ ngay khi xác lập) để công nhận hiệu lực các hợp đồng mua bán nhà của các đương sự. Sẽ không có gì đáng nói nếu toà án giải quyết nhất quán, khách quan, công bằng, đúng pháp luật các quan hệ liên quan. Vụ án cho ngân hàng nhiều bài học kinh nghiệm, song chính cách xử lý của toà án lại đã để lại nhiều vấn đề phải luận bàn.

Nhận thức và xử thế khác nhau về vấn đề GDBĐ bằng tài sản hình thành trong tương lai (đối với nhà, đất số 44 và 46) của các chủ thể.

Tại thời điểm xác lập GDBĐ thì nhà, đất số 44 và 46 đang hình hành (hoàn thiện phần thô), người bảo đảm vay tiền để mua nhà, chưa được giao nhà và chưa có chứng thư sở hữu. Theo quy định của pháp luật về GDBĐ(1) thìTCTD có quyền nhận bất động sản đang hình thành làm TSBĐ, việc cơ quan công chứng địa phương từ chối công chứng đối với mọi giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai (cho rằng bởi đối tượng hợp đồng không có thật), là nhận thức không đúng(2). Đây chính là nguyên nhân khởi nguồn của mọi rủi ro, đưa Ngân hàng H đến việc tự xử thế: ghi nhận trong HĐTC nội dung thoả thuận với bên bảo đảm: miễn công chứng, chứng thực HĐTC (biết rằng nếu yêu cầu công chứng sẽ bị từ chối); khi tài sản hình thành, bên thế chấp có nghĩa vụ công chứng, đăng ký GDBĐ; Chủ động phối hợp với Công ty S, để Công ty giao giấy tờ chủ quyền tài sản cho ngân hàng và ghi rõ trong hợp đồng bán nhà “khách hàng trả nợ vay xong mới được ngân hàng giải chấp”.

Thay cho việc có thể chứng thực tại UBND hay kiến nghị, khiếu nại để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền (Sở Tư pháp, Bộ Tư pháp) có ý kiến bảo vệ hoạt động kinh doanh của mình, ngân hàng H lại tự tìm cách xử lý – quyết định cho vay, xác lập và xử lý GDBĐ với phương thức như nêu trên, là sự chấp nhận rủi ro pháp lý khá mạo hiểm bởi đã đặt GDBĐ vào tình huống có thể bị xem là vô hiệu về hình thức(3). Trên thực tế, ngân hàng H đã có thoả thuận với khách hàng về trách nhiệm hoàn thiện thủ tục sau khi có giấy tờ chủ quyền, đã cố gắng tranh thủ sự phối hợp với Công ty S trong việc quản lý giấy chủ quyền tài sản của khách hàng, và dù đã làm được điều ấy, song, dường như vẫn chưa đủ, toà án 2 cấp đều vẫn đã phán quyết không công nhận hiệu lực các GDBĐ này – bởi chính lý do mà các bên đã nhận thức trước đó: hợp đồng chưa công chứng, chưa đăng ký GDBĐ.

Mặc dù vậy, việc Hội đồng xét xử cả 2 cấp ra phán quyết phủ nhận ngay hiệu lực GDBĐ bởi quan điểm: (mọi) hợp đồng thế chấp của ngân hàng một khi chưa được công chứng, chưa đăng ký GDBD (đều) là vi phạm về hình thức nên chưa có hiệu lực pháp lý – cũng là chưa chính xác, đặc biệt trong diễn biến thực tế vụ án này(4). Vấn đề ở đây, trong 2 vụ án này là: dù GDBĐ đứng trước nguy cơ vô hiệu, song, ngay cả điều ấy cộng với sự kiện thực tiễn đã xảy ra, vẫn chưa đủ để bên bảo đảm được toà trao quyền mặc nhiên được thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Sẽ thiếu toàn diện, thiếu khách quan nếu tuyên ngay sự vô hiệu của GDBĐ đã xác lập ngay tình để biện minh, thừa nhận (đúng hơn là hợp thức hoá) hiệu lực giao dịch chuyển nhượng không ngay tình đã thực hiện ngay sau đó.

GDBĐ đứng trước nguy cơ vô hiệu có thể được giải quyết như thế nào?

Về phương diện pháp lý, khi tài sản hình thành ngân hàng đã yêu cầu khách hàng tôn trọng hợp đồng, thực hiện đúng nghĩa vụ đã giao kết, tức phải tham gia thực hiện các thủ tục để công chứng và đăng ký GDBĐ, nhưng khách hàng không (trường hợp bà L) hoặc chậm (trường hợp ông T) thực hiện nghĩa vụ ấy – phải xem là sự vi phạm nghĩa vụ (xác lập theo thoả thuận) của khách hàng. Trong trường hợp này, căn cứ Điều 302, 304, 305 BLDS năm 2005 (chế định về trách nhiệm dân sự) ngân hàng hoàn toàn có cơ sở pháp lý và quyền yêu cầu và phải được tòa án chấp nhận ra phán quyết buộc người vi phạm thực hiện đúng trách nhiệm đã xác lập. Đáng tiếc là tòa án đã không giải quyết theo yêu cầu này của ngân hàng.

Ngoài ra, tòa án cũng đã có sai lầm khi áp dụng pháp luật để giải quyết vấn đề hợp đồng vô hiệu. Giả sử cho rằng 2 HĐTC tài sản (ban đầu) với ngân hàng sẽ vô hiệu về hình thức, thì theo Điều 134 BLDS năm 2005, tòa phải chấp thuận đề nghị của ngân hàng là tuyên buộc các bên thực hiện quy định về hình thức giao dịch trong một khoảng thời gian (hợp đồng với bà L) hoặc thừa nhận sự hoàn thiện về hình thức của giao dịch do các bên đã tự thực hiện xong (hợp đồng với ông T). Nhưng tòa án cả 2 cấp đã không hề đề cập đến điều này trong các án văn, cho dù là phản đối yêu cầu của nguyên đơn tại các phiên xử(5). Còn một sự khác biệt trong vụ án thứ 02: khi tài sản hình thành (được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ), chủ sở hữu nhà, đất số 44 (ông T) đã ký hợp đồng bổ sung với ngân hàng và thực hiện trách nhiệm công chứng, đăng ký GDBĐ đối với hợp đồng này theo quy định(6). Tuy nhiên, khi giải thích, xử lý loại quan hệ này trong 2 vụ án, tòa án lại lập luận không nhất quán:

– Trong vụ 1, tòa án kết luận: sau khi có giấy tờ nhà mà đến nay các bên vẫn không đăng ký giao dịch thế chấp, nên vô hiệu, giấy tờ nhà, đất ngân hàng phải trả lại cho chủ sở hữu (lưu ý: khách hàng nợ vay cũng đồng thời là bên bảo đảm) để họ hoàn thiện thủ tục bán tài sản cho người mua (tức toà công nhận việc mua bán đối với tài sản này là hợp pháp). Thực ra, GDBĐ với ngân hàng chỉ không còn ý nghĩa gì nếu đồng thời HĐTC bị xem là vô hiệu và việc mua bán (sau đó) đối với tài sản này có đủ điều kiện và được tiến hành hợp pháp.

– Trong khi đó, ở vụ thứ 2, tòa lại bác bỏ việc công chứng và đăng ký GDBĐ bởi một loạt lý lẽ chủ quan, không thuyết phục, như “Các bên lập HĐTC khác để công chứng, đăng ký là trái luật”, “Chủ sở hữu tài sản đã giao quyền chiếm hữu cho người khác và nay họ đang có tranh chấp và tòa án đang thụ lý, mà các bên lại tự đăng ký là không đúng”, “quan hệ mua bán nhà khi chưa có giấy tờ chủ quyền do không có tranh chấp nên Tòa không giải quyết”,… Trước hết, có thể nhận xét: các lập luận này tự mâu thuẫn với nhau và mâu thuẫn với chính điều mà toà án đã đòi hỏi ngân hàng phải làm trong vụ thứ nhất (mà ngân hàng và bà L không thực hiện được). Là hợp đồng bổ sung khi tài sản hình thành, được lập theo quy định của pháp luật về GDBĐ trước đó cũng như tại thời điểm thực hiện (Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP), nên nó không thể bị diễn dịch có sự khác biệt như suy diễn của án văn (HĐTC khác). Đúng là khi có tranh chấp, GDBĐ trên sẽ không được công chứng, đăng ký, song vấn đề là các bên mua bán không có tranh chấp với nhau (trong vụ án này, và thời điểm ấy cũng không có bất kỳ sự khiếu kiện, khởi kiện nào khác giữa họ với nhau) mà chỉ có ngân hàng kiện đòi người vay hoàn trả nợ (chính trong án văn, tòa đã bất nhất quan điểm khi ngay sau đó còn nêu “giành quyền khởi kiện cho họ, nếu có tranh chấp”)(7). Đối với ngân hàng và bên bảo đảm, pháp luật cho phép trong tiến trình tố tụng các bên tranh chấp có quyền thỏa thuận giải quyết với nhau về các vấn đề liên quan, ở góc độ này, việc ông T thừa nhận nghĩa vụ của mình, chấp nhận duy trì hiệu lực GDBĐ với ngân hàng, phải được toà tôn trọng, công nhận. Việc tòa 2 cấpbác bỏ quyền thỏa thuận giải quyết của các đương sự (hoàn hiện công chứng, đăng ký GDBĐ – thực hiện trách nhiệm của chính chủ sở hữu tài sản, vợ chồng ông T), mới là không thoả đáng, là trái pháp luật.

Giao dịch chuyển nhượng nhà số 44 và 46, liệu có hợp pháp?

Ngay sau khi xác lập và trong thời gian duy trì GDBĐ với ngân hàng, bên bảo đảm đều đã chuyển nhượng tài sản bảo đảm cho người khác, và việc chuyển nhượng ấy là vô hiệu về cả nội dung, hình thức. Đó là vấn đề mấu chốt của 02 vụ án nhưng đã bị toà án bỏ qua một cách đáng tiếc(8).

Công ty S là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà, theo các hợp đồng mua bán nhà đất (năm 2004) thì “bên A (Công ty) sẽ chuyển giao quyền sở hữu căn nhà cho bên B (khách mua) trong thời gian 12 tháng, bao gồm: giấy CNQSH nhà ở và QSDĐ ở… Trường hợp bên B vay tiền ngân hàng để mua nhà, thì A sẽ giao giấy CNQSHN và QSDĐ cho ngân hàng. Khi bên B trả hết nợ vay thì ngân hàng sẽ giao lại giấy tờ cho B” (Điều 4). Rõ ràng khi chưa chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho nguời mua thì Công ty S là chủ thể có quyền quản lý các giao dịch liên quan tài sản của mình (chuyển nhượng, thế chấp). Đối với người mua tài sản của Công ty S, theo quy định của pháp luật nhà ở và đất đai (Nghị định 60/1994/CP, Nghị định 95/2005/NĐ-CP, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005), khi chưa tiếp nhận chủ quyền từ Công ty S, chưa có giấy tờ chủ quyền thì nhà, đất số 44 và 46 thì người mua hoàn toàn không đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng(9). Chỉ với điều này thì việc bên mua nhà của Công ty S, đồng thời cũng là bên bảo đảm (bà L, ông T) khi thực hiện chuyển nhượng tài sản (đã cam kết bảo đảm cho khoản tiền vay) đã vi phạm cam kết với Công ty S, với ngân hàng H, thì nội dung giao dịch đã bị vô hiệu.

Sự vô hiệu của giao dịch bán nhà, với các cách tiếp cận khác nhau còn có thể xác định bởi nhiều luận cứ khác:

– Khách hàng vi phạm nghĩa vụ do chính mình đã xác lập, giao kết trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm. Ở góc độ lỗi, xét trong mối quan hệ với ngân hàng thì việc bán nhà còn là sự gian dối đối với ngân hàng (trốn tránh nghĩa vụ trả nợ có bảo đảm) nhằm chiếm dụng, chiếm đoạt tiền vay – và do vậy, một khi giao dịch chuyển nhượng nhà đã vi phạm điều cấm, trái đạo đức (khái niệm đạo đức hoàn toàn có thể mở rộng trong trường hợp này) phải được xem là giao dịch vô hiệu theo Điều 128 BLDS năm 2005 (đó là chưa xét đến các dấu hiệu của hành vi phạm tội).

– Tại thời điểm mua bán, các bên mua – bán đều nhận thức rõ (và ghi ngay trong hợp đồng) nhà được mua bán trên thực tế là chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để có thể chuyển nhượng, như: tài sản đang thế chấp cho ngân hàng; nhà chưa có quyền sở hữu; nhà chưa bàn giao; quyền sở hữu chưa xác lập,… song, các bên lại tự thoả thuận rằng: người mua tự chịu trách nhiệm về khoản vay của người bán đối với ngân hàng (!) Hiển nhiên thoả thuận này là trái luật, vừa không ràng buộc gì cho ngân hàng, vừa chính nó đã tự loại trừ yếu tố khiếu nại (nếu có) về ý thức chủ quan ngay tình, hay có nhầm lẫn của bên mua (tức không biết về khoản nợ với ngân hàng và GDBĐ của bên bán)(10).

– Ngoài văn bản mua bán nhà trình đến UBND phường (về hình thức đều được ông Phạm Văn Hải, Chủ tịch UBND phường An Bình, ký xác nhận “về chữ ký”)(11), các bên không có bất kỳ giấy tờ gì về tài sản để giao nhận cho nhau, hệ quả là các bên không (và cũng không thể) thực hiện bất cứ hành vi gì về thủ tục đăng ký xác lập mới quyền sở hữu theo luật định, điều này đồng nghĩa về thủ tục giao dịch mua bán chưa được nhà nước và pháp luật thừa nhận.

Với các vi phạm trên, hiển nhiên các giao dịch mua bán nhà chưa hội đủ yếu tố hợp pháp, hợp lệ, phải được toà tuyên hủy bỏ khi xét xử 2 vụ án ngân hàng là nguyên đơn. Việc không hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà giữa bị đơn với người thứ ba, là sự gián tiếp thừa nhận và bảo vệ (thực ra là sự hợp pháp hoá) một quan hệ trái pháp luật, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của ngân hàng H.

Giải pháp xử lý nào là hợp lý?

Đây không phải là những vụ án phức tạp. Chỉ với một thái độ công tâm, khách quan, thì đường lối xử lý đúng đắn toàn bộ vụ án là không khó xác định.

Theo giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà được UBND TP. Biên Hoà cấp, nhà, đất đã/đang thuộc chủ quyền của các bị đơn. Bị đơn là người đang có nghĩa vụ trả nợ tiền vay cho ngân hàng, nên cũng không thể loại trừ trách nhiệm dân sự (nghĩa vụ trả nợ vay) cho họ. Cho dù không là TSBĐ cho ngân hàng, thì theo yêu cầu của ngân hàng, ngay trong quá trình xét xử thì bất kỳ tài sản hợp pháp nào của họ (bị đơn) cũng vẫn có thể bị kê biên để bảo đảm thi hành án (không chỉ riêng ngân hàng mà cho cả những người được thi hành án khác, nếu có, khi họ có yêu cầu).

Trong cả 2 vụ án, một khi có quan điểm đúng đắn rằng giao dịch mua bán nhà chưa hội đủ yếu tố hợp pháp, hợp lệ, thì GDBĐ trước đó với ngân hàng sẽ được xem xét đầy đủ các yếu tố thực tế, phù hợp nguyên tắc dân sự: tôn trọng và bảo vệ sự thực, sự ngay tình, ý chí tự nguyện đích thực, hợp pháp của các bên. Dù GDBĐ về hình thức chưa hoàn thiện, bị xem là chưa phát sinh hiệu lực, tuy nhiên, việc tòa tuyên ngay hợp đồng bảo đảm vô hiệu song song việc tuyên thừa nhận quyền duy trì giao dịch bán nhà, là không thỏa đáng, chính cách xử lý này đã hợp pháp hoá việc người khác xâm hại lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Như thế, hoàn toàn có đủ cơ sở để toà tuyên rằng: bị đơn có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đã xác lập (theo yêu cầu của nguyên đơn) và định một khoảng thời gian hợp lý để các bên thực hiện các quy định về hình thức GDBĐ theo Điều 134 BLDS năm 2005 (vụ thứ nhất); công nhận hiệu lực thực tế và pháp lý của GDBĐ đã xác lập bổ sung (vụ thứ hai); và một khi đã xác định nghĩa vụ trả nợ của bị đơn (các khoản vay tại ngân hàng), thì việc kê biên tài sản (bất kỳ thuộc sở hữu bị đơn) theo yêu cầu của nguyên đơn để bảo đảm thi hành án, cũng là việc phải làm. Đáng tiếc là các phán quyết đã không chọn giải pháp này, hiển nhiên rằng song song đó, để tránh tái lập sai lầm, thì cũng cần có một quan điểm đúng đắn và thực tiễn khi phán xử các giao dịch mua bán nhà, vốn là hậu của 2 vụ án này(12). Được biết ngân hàng H cũng đã có văn bản kiến nghị các cơ quan tố tụng Trung ương xem xét, kháng nghị giám đốc thẩm đối với kết quả xét xử hai vụ án này. Lẽ dĩ nhiên, sự liên quan và hệ quả sẽ không dừng ở hai vụ án này, mà còn đến cả các vụ án khác có liên quan đến hai tài sản này. Hy vọng rằng Toà án nhân dân tối cao, Viện KSND tối cao sẽ công minh xem xét toàn diện và thoả đáng đối với mọi vấn đề liên quan từ hai vụ án.

————————————————-

(1) Tại thời điểm xác lập là BLDS năm 1995, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, trong quá trình thực hiện hợp đồng và giải quyết tranh chấp vẫn tương thích với nội dung tương ứng của BLDS năm 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006. (2) Người viết đã có dịp trao đổi trong bài “Cần bảo đảm thực thi quy định của pháp luật: tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự” (Tạp chí Ngân hàng số 7/2006); khoản 3 điều 52 Luật Các TCTD (sửa đổi năm 2004), Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã tái lập nội dung này từ 02 nghị định trước đó về GDBĐ (số 165/1999/NĐ-CP và số 178/1999/NĐ-CP) và quan điểm không đúng của cơ quan công chứng đến nay cũng đã được Bộ Tư pháp chấn chỉnh, như các văn bản: số 2057/BTP-HCTP ngày 09/05/2007; số 3744/BTP-HCTP ngày 04/09/2007; …). (3) Theo quy định thì GDBĐ đối với nhà, đất phải được công chứng, chứng thực và đăng ký, cho dù về phương diện lý luận pháp lý có thể phân tách: đối tượng trong các giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai không chỉ là tài sản mà còn là quyền tài sản – quyền sở hữu trong tương lai đối với tài sản hình thành trong tương lai. Nhưng với thoả thuận: khi tài sản hình thành khách hàng có nghĩa vụ công chứng, đăng ký – có thể xem đó là cam kết, xác lập một nghĩa vụ dân sự cho khách hàng. (4) Đó là chưa xét đến bối cảnh muốn dựa vào chính kết luận này để hòng công nhận, bảo vệ cho giao dịch mua bán mà sự trái luật của giao dịch này, như sẽ phân tích, còn hiển nhiên hơn rất nhiều.

(5) Cần lưu ý là trong suốt quá trình thụ lý, xét xử của toà án 2 cấp, các bị đơn và nguyên đơn không hề có yêu cầu toà tuyên HĐTC vô hiệu (như điều 136 BLDS), nhưng toà vẫn tuyên HĐTC vô hiệu (giải quyết vượt phạm vi yêu cầu), trong khi chính toà xác định vụ án không giải quyết đến quan hệ mua bán nhà, việc này dường như là sự dọn đuờng sẵn cho cách giải quyết vụ kiện khác sẽ phát sinh. (6) Khi xét xử, chính bị đơn yêu cầu tòa án xem xét sự tự nguyện ký kết GDBĐ để bảo vệ lợi ích hợp pháp của ngân hàng nhưng tòa lại không phán xét đến. (7) Đến đầu năm 2008, các bên mua bán mới khởi kiện nhau yêu cầu toà giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán (TAND TP.Biên Hoà đã xét xử sơ thẩm, không đưa Ngân hàng H tham gia tố tụng). Đều không khó hiểu là kết quả dường như đã được xếp định từ 2 vụ án này: công nhận hiệu lực hợp đồng mua bán bởi do “2 bên tự nguyện ký kết”, bên bán có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục bán tài sản. (8) Khi cho rằng giao dịch mua bán nhà là sự tự nguyện, là thực tế cần công nhận, không hiểu sao người ta lại không thể lập luận công bằng như thế với chính GDBĐ trước đó với ngân hàng H? (9) Theo quy định của khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở, trong các giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở phải có các điều kiện: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong khi không có văn bản pháp luật nào cho phép các cá nhân mua bán với nhau nhà ở chưa hình thành, thì việc thế chấp nhà ở đang hình thành pháp luật dân sự lại cho phép TCTD được nhận bảo đảm (bằng tài sản hình thành trong tương lai). (10) Điều 20 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: “1. Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp … mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ các trường hợp sau đây: a) Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình;…”. Ngoài ra, khoản 2, Điều 138 BLDS cũng quy định: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng kí quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu,…”. (11) Vấn đề có hay không sự khách quan khi xác nhận, không xét ở đây. Song, việc xác nhận chữ ký chưa phù hợp với thủ tục chứng thực giao dịch dân sự về nhà ở; nội dung hợp đồng cũng chỉ là đặt cọc và mua bán nhà, không đề cập đến QSDĐ. Khi công nhận hiệu lực việc mua bán này, Tòa án nêu 02 lý do: hợp đồng có sự “xác nhận” của UBND phường nên có hiệu lực ngay; đến nay bên mua và bên bán không tranh chấp gì và bên bán đã đựơc cấp giấy chủ quyền tài sản nên… mọi sai sót khác là không quan trọng (!) Thực ra, nếu muốn các bên có thể chuyển nhượng hợp đồng tại Công ty S. Giả sử các bên đã có quyền mua bán tài sản là nhà, thì theo quy định bấy giờ giao dịch mua bán nhà tại đô thị giữa các cá nhân phải được chứng thực bởi UBND TP. Biên Hoà .

12) Phía sau vụ án, các bị đơn vốn không tránh khỏi sự đeo đẳng nghĩa vụ phải trả nợ vay cho ngân hàng, họ hẳn đang có những bức xúc riêng của mình và các sự kiện liên quan có thể sẽ dần sáng tỏ. Những quan hệ vay mượn ngoài xã hội đã dẫn đến việc xiết nợ bằng tài sản, dường như đang lộ diện.

SOURCE: TẠP CHÍ NGÂN HÀNG SỐ 22/2008

Advertisements

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: