CHÍNH SÁCH THUẾ MỚI “GIẢM CHI PHÍ CHO GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN”

LS. ĐỖ ĐĂNG KHOA – Công ty Vinaland Invest

Trước đây đối với hoạt động mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu hai khoản thuế đó là: thuế chuyển quyền sử dụng đất ở với mức là: 4% (theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ban hành ngày 22/06/1994 đã sửa đổi bổ sung một số điều theo luật số 17/1999/QH10); và thuế trước bạ với mức là: 1% (theo Nghị định số: 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003).

Hiện nay Điều 34 Luật thuế thu nhập cá nhân số: 04/2007/QH12, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2009 đã bãi bỏ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, như vậy giờ đây người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời lệ phí trước bạ đối với nhà, đất chỉ còn là: 0,5% (theo Nghị định số: 80/2008/NĐ- CP ngày 29/07/2008).

Thay vào đó thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước. Nhưng người chuyển nhượng bất động sản chỉ phải nộp thuế thu nhập nếu việc chuyển nhượng đó có thu nhập chịu thuế “có lãi” (thu nhập chịu thuế = giá bán – giá mua và chi phí), như vậy nếu lỗ hoặc hòa vốn thì không phải nộp thuế thu nhập.

Hơn nữa một số trường hợp có thu nhập từ bất động sản hoặc “có lãi” từ chuyển nhượng bất động sản nhưng vẫn không phải nộp thuế thu nhập đó là:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

Cụ thể cách tính thuế và thuế suất đã được Luật thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn như: Nghị định số: 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008; Thông tư số: 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 và Công văn về chính sách thuế của Bộ tài chính số: 16181/BTC-TCT ngày 31/12/2008, quy định “Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo hai phương pháp: Áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản hoặc áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Để tạo thuận lợi cho người nộp thuế, đề nghị Cục thuế chỉ đạo cơ quan thuế áp dụng tính thuế theo mức 2% tính trên giá chuyển nhượng bất động sản (theo giá do UBND cấp tỉnh quy định). Các trường hợp nếu tính theo mức thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng có số thuế phải nộp cao hơn thì được áp dụng theo mức thuế suất 25% tính trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (nếu lỗ thì không phải nộp thuế TNCN). Cá nhân áp dụng mức thuế suất 25% khi có đầy đủ hóa đơn, chứng từ để làm căn cứ xác định được thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.”

Do vậy khi giao dịch mua bán bất động sản, đầu tư vào bất động sản như: xây nhà, san lấp mặt bằng, cải tạo, sửa chữa và các chi phí khác mọi người cần phải lấy và lưu trữ các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ để bảo vệ quyền lợi cho mình, bởi trong trường hợp việc mua bán bất động sản là không có lãi hoặc hòa vốn thì không phải nộp thuế thu nhập nếu mình có đủ hợp đồng mua bán, hóa đơn chứng từ chứng minh. Mặt khác nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan vì không có hợp đồng mua, hóa đơn, chứng từ chi phí thì sẽ phải nộp thuế theo mức 2% tính trên giá bán.

Từ phân tích ở trên cho thấy hiện nay chính sách thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản theo hướng người nộp thuế có quyền lựa chọn phương án nộp thuế nào có lợi cho mình; đồng thời hầu hết các trường hợp chi phí thuế, lệ phí đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã giảm hoặc được miễn so với trước đây. Chính sách đúng đắn này sẽ góp phần thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo hướng ngày càng minh bạch đảm bảo quyền lợi của người sở hữu bất động sản và sự quản lý của Nhà nước.

SOURCE: TẠP CHÍ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHÀ ĐẤT THÁNG 02/2009

CÁM ƠN TÁC GIẢ ĐÃ CHIA SẺ BÀI VIẾT

Advertisements

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: