CÔNG VĂN SỐ 28/BXD-QLN NGÀY 3 THÁNG 4 NĂM 2009 CỦA BỘ XÂY DỰNG VỀ VIỆC HƯỚNG DẪN CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ THEO QUI ĐỊNH CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Kính gửi: Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hà Nội

Bộ Xây dựng nhận được công văn số 260/KH&ĐT-ĐKKD2 ngày 06/02/2009 của Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn điều kiện về chứng chỉ hành nghề đối với ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Sau khi nghiên cứu Bộ Xây dựng có ý kiến trả lời như sau :

1. Về điều kiện chứng chỉ hành nghề đối với doanh nghiệp đăng ký kinh doanh lĩnh vực dịch vụ môi giới bất động sản và dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

Tại mục 1.2, phần IV Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (gọi tắt là Thông tư 13/2008/TT-BXD ) quy định:  “Sàn giao dịch bất động sản ngoài việc thực hiện các dịch vụ về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới bất động sản còn được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dịch vụ: định giá bất động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản”. Như vậy, khi doanh nghiệp đủ điều kiện và được phép kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản thì đồng thời doanh nghiệp cũng được phép kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản của chính doanh nghiệp.

Tại phần IV, mục 1.5 Thông tư 13/2008/TT-BXD quy định: “Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Đối chiếu các quy định pháp luật nêu trên, nếu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản của chính doanh nghiệp thì khi làm thủ tục đăng ký kinh doanh cho lĩnh vực này chỉ cần đáp ứng điều kiện doanh nghiệp “phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ môi giới bất động sản”.

Tiếp tục đọc

Advertisements

ĐIỀU KHOẢN ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG DO HOÀN CẢNH THAY ĐỔI TRONG PHÁP LUẬT NƯỚC NGOÀI VÀ KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM

THS. LÊ MINH HÙNG – Đại học Luật TPHCM

Hợp đồng được thiết lập hợp pháp thì có hiệu lực như pháp luật đối với các bên từ thời điểm giao kết mà các bên không được tự ý sửa đổi, hoặc hủy bỏ (1). Đây chính là yêu cầu mang tính bản chất của hiệu lực hợp đồng và là nội dung cơ bản của nguyên tắc hiệu lực bất biến (pacta sunt servanda)(2) trong lĩnh vực hợp đồng. Nhưng quan hệ hợp đồng không phải là bất biến mà “ngày càng mang tính chất của một quá trình” và “hàm chứa nhiều loại rủi ro” (3).

Thật vậy, trong quá trình thực hiện các hợp đồng, nhất là các hợp đồng dài hạn, những người kinh doanh quốc tế thường đối mặt với những rủi ro bất thường từ thiên nhiên, xã hội, kinh tế, kỹ thuật, thậm chí là rủi ro về con người, làm đảo lộn sự cân bằng vốn có của hợp đồng, làm cho một bên gặp phải khó khăn đặc biệt trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình, thậm chí không thể thực hiện được nghĩa vụ trong hợp đồng.

Ban đầu, những trường hợp này được giải quyết bằng các cơ chế giải phóng nghĩa vụ của luật hợp đồng cổ điển (4), như cho phép bên vi phạm được chấm dứt hợp đồng và được miễn trách dựa trên điều khoản bất khả kháng. Về sau, người ta thấy rằng, điều khoản bất khả kháng không còn thích hợp để giải quyết nhiều vấn đề được đặt ra từ thực tiễn (5), vì trong nhiều trường hợp, cách giải quyết dựa trên điều khoản này không bảo đảm được sự công bằng cho các bên. Để có cơ chế khác thích hợp hơn trong việc bảo đảm lợi ích các bên nhằm phân chia hợp lý rủi ro và tái lập sự cân bằng của hợp đồng, các nhà kinh doanh thương mại quốc tế đã đưa vào hợp đồng của họ một điều khoản cho phép bên gặp khó khăn đặc biệt được yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng. Điều khoản này được gọi là điều khoản đàm phán lại hợp đồng khi có sự thay đổi do hoàn cảnh dẫn đến khó khăn đặc biệt trong việc thực hiện hợp đồng, được gọi ngắn gọn là “hardship”. Khái niệm “hardship” và các khái niệm tương tự cũng đã được thừa nhận trong nhiều hệ thống pháp luật, như “force majeure”, “commercial impracticability”, “frustration of purpose”(6) hay “change of circumstances” trong Thông luật (7), “Wegfall der Geschaftsgrundlage” trong tiếng Đức, hoặc được các học giả người Đức dùng với thuật ngữ khác là “the foundation of the transaction” (8). Nhưng thuật ngữ “hardship” được sử dụng trong bảng tiếng Pháp của Bộ nguyên tắc UNIDROIT đã được chấp nhận rộng rãi trong thực tiễn thương mại quốc tế (9), nên sẽ được sử dụng thường xuyên trong bài viết này.

Hardship – hiểu nôm na là điều khoản quy định cho phép một bên trong hợp đồng có quyền xin điều chỉnh hợp đồng, khi có những thay đổi về hoàn cảnh và môi trường kinh tế, tới mức gây ảnh hưởng đặc biệt xấu đến quyền lợi của một bên, làm mất đi cân bằng kinh tế của hợp đồng, làm cho việc thực hiện hợp đồng trở nên cực kỳ khó khăn và tốn kém. Theo đó, điều khoản hardship quy định những cơ chế can thiệp hợp lý vào hiệu lực hợp đồng, như cho phép các bên yêu cầu tòa án điều chỉnh hoặc nếu không điều chỉnh được thì cho chấm dứt hợp đồng, nhằm tái lập sự cân bằng về lợi ích giữa các bên trong hợp đồng, theo những căn cứ, thủ tục, điều kiện chặt chẽ và hạn chế.

1. Điều khoản hardship trong pháp luật các nước và tập quán thương mại quốc tế

Khái niệm hardship xuất hiện trong thực tiễn thương mại vào những năm 1960 và được trình bày lần đầu tiên trong các nghiên cứu của Marcel Fontaine, in trong quyển “Pháp luật hợp đồng quốc tế”, xuất bản năm 1989 (10). Nội dung của điều khoản hardship cũng được thể hiện trong các hợp đồng thương mại quốc tế, dưới nhiều dạng điều khoản khác nhau. Theo Marcel Fontain, từ những năm 1975, nhóm nghiên cứu của ông tập hợp được hơn 120 điều khoản hardship từ thực tiễn thương mại (11). Một số điều khoản loại này đã được Henry Lesguillons khái quát lại và trình bày trong Hội thảo quốc tế tổ chức ở Hà Nội năm 2004 (12). Có nhiều nước trên thế giới từng công nhận và xây dựng khung pháp lý và án lệ cho điều khoản hardship để điều chỉnh hợp đồng trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi. Có thể kể đến một số quốc gia sau đây:

Tiếp tục đọc

THỰC TIỄN ÁP DỤNG BỘ LUẬT LAO ĐỘNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT LAO ĐỘNG

TS. LƯU BÌNH NHƯỠNG – PCN Khoa Pháp luật kinh tế, ĐHL Hà Nội

Dự án Bộ luật lao động (sửa đổi) đã được đưa vào Chương trình chuẩn bị thuộc Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2009 của Quốc hội. Đây là văn bản trụ cột của hệ thống pháp luật lao động. Tuy nhiên, việc triển khai dự án này cũng đang gặp nhiều vấn đề vướng mắc liên quan đến việc xác định hình thức văn bản, hướng quy định và những nội dung cơ bản cần sửa đổi của Bộ luật lao động. Bài viết trên cơ sở khái quát thực trạng thi hành pháp luật lao động đã đề xuất một số phương hướng và nội dung cơ bản để tiếp tục hoàn thiện pháp luật lao động, trong đó có việc triển khai Dự án Bộ luật lao động (sửa đổi).

1. Thực trạng lao động, việc làm trong hệ thống pháp luật lao động

1.1. Những kết quả đạt được

Từ 1/1/1995 – thời điểm Bộ luật Lao động (BLLĐ) có hiệu lực – đến nay, một môi trường pháp lý về lao động mới đã được thiết lập. Các quan hệ lao động theo hợp đồng lao động càng ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong hệ thống các quan hệ lao động của Việt Nam (1). Nhờ có BLLĐ và sự phát triển của nền kinh tế, tỷ trọng lao động hoạt động làm thuê trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ đã tăng lên nhanh chóng (2). Các quy định của BLLĐ năm 1994 (được sửa đổi bổ sung các năm 2002, 2006, 2007) và các văn bản pháp luật lao động hiện hành đã mang lại sức sống mới cho thị trường lao động. Chỉ riêng trong lĩnh vực thiết lập quan hệ lao động toàn cầu, Việt Nam đã có sự tích cực đáng kể với hiệu quả đáng khích lệ, nhất là trong việc tạo ra cơ chế pháp lý và các điều kiện căn bản để đưa khoảng nửa triệu lao động đi làm việc ở nước ngoài và có quan hệ hợp tác lao động với gần 50 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới.

Từ khi có BLLĐ, quan niệm về hệ thống việc làm đã có những thay đổi căn bản. Từ chỗ đeo đẳng và chạy theo nguyện vọng vào biên chế nhà nước, người lao động đã chuyển hướng sang tìm việc làm ở khu vực ngoài nhà nước và khu vực đầu tư nước ngoài. Từ năm 2000 đến năm 2007, tỷ lệ lao động thuộc khu vực kinh tế nhà nước tăng thêm không quá 1%, đến năm 2007 tỷ lệ lao động làm việc trong khu vực này đã đột ngột giảm xuống, chỉ còn 9%(3). Số lượng lao động tham gia vào hoạt động kinh tế ở khu vực có vốn đầu tư nước ngoài đã tăng từ 0,99% năm 2000 lên 3,49% năm 2007 (4). Điều đó có nghĩa là, càng ngày, việc áp dụng pháp luật lao động và các quy định của BLLĐ vào việc thiết lập, vận hành các quan hệ lao động, làm thuê theo sự thoả thuận tự do, tự nguyện càng chiếm ưu thế trong xã hội.

Khi số lao động tham gia làm thuê theo hợp đồng lao động tăng lên thì số lượng người dân có cơ hội tham gia vào lĩnh vực an sinh xã hội, đặc biệt là bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế cũng tăng mạnh. Theo báo cáo của Bảo hiểm xã hội Việt Nam, số lượng người tham gia bảo hiểm xã hội và bảo hiểm y tế năm 2007 đã đạt 37, 85 triệu người, trong đó số lượng tham gia bảo hiểm bắt buộc là 7, 99 triệu người. Năm 2008, theo thống kê của Bảo hiểm xã hội Việt Nam số lượng tham gia đã là trên 40 triệu người. Nếu so với số lượng người lao động tham gia bảo hiểm xã hội trước đó hơn 10 năm thì có thể thấy được sự tăng trưởng mạnh mẽ trong lĩnh vực này (5).

Tiếp tục đọc

SẼ BÌNH ĐẲNG CẢ TUỔI HƯU CHO NỮ GIỚI?

H. LAN

Viện Khoa học lao động và xã hội (ILSSA) thuộc Bộ LĐ -TB&XH và Ngân hàng thế giới tại Việt Nam vừa công bố kết quả nghiên cứu về độ tuổi nghỉ hưu của lao động nữ trên khía cạnh bình đẳng giới và bền vững quỹ bảo hiểm xã hội. Theo đó, báo cáo đưa ra hai đề xuất về điều chỉnh độ tuổi nghỉ hưu của nữ giới với thời điểm thực hiện bắt đầu từ năm 2011.

Đại diện Viện Khoa học lao động và xã hội cho biết, dự án này được thực hiện trong hai năm 2007-2008 dựa trên kinh nghiệm trong nước và quốc tế, phân tích số liệu, tham khảo đối tượng phụ nữ hưu trí, đại diện doanh nghiệp, các nhà hoạch định chính sách, từ đó cho thấy chưa có bằng chứng về thống kê nào cho thấy điều kiện sức khoẻ của phụ nữ ở độ tuổi từ 55-59 kém hơn nam giới. Trong số những phụ nữ đã nghỉ hưu, 61% số người ở nhóm tuổi 50-54 vẫn tiếp tục làm việc. Tỷ lệ này giảm xuống khoảng 55% ở lứa tuổi 55-59. Báo cáo đưa ra hai đề xuất về điều chỉnh độ tuổi nghỉ hưu của nữ giới.

Giải pháp thứ nhất là lao động nữ được quyền lựa chọn nghỉ hưu sớm 5 năm; hoặc tiếp tục đóng bảo hiểm xã hội và làm việc đến 60 tuổi như nam giới với thời điểm thực hiện bắt đầu từ năm 2011. Phụ nữ vẫn được hưởng quyền lương hưu khi đủ 55 tuổi như quy định hiện tại và công thức tính lương hưu của nữ giới dần dần được thay đổi để bình đẳng với nam giới. Giải pháp thứ hai là tăng tuổi nghỉ hưu cho lao động nữ. Theo đó, lộ trình tăng tuổi nghỉ hưu của lao động nữ phụ thuộc vào tốc độ tăng tuổi nghỉ hưu với thời điểm đồng loạt áp dụng từ năm 2011. Như vậy, nếu lộ trình tăng dần 4 tháng mỗi năm thì đến năm 2025, lao động nữ sẽ nghỉ hưu ở độ tuổi 60. Nếu lộ trình 6 tháng /năm, quá trình chuyển đổi hoàn thành vào năm 2020 và với thời gian tăng độ tuổi nghỉ hưu của nữ giới lên năm /mỗi năm, giai đoạn chuyển đổi sẽ hoàn thành vào năm 2015.

Nhiều chuyên gia cho rằng, theo quy định hiện hành của Việt Nam, lao động nữ đủ 55 tuổi là phải nghỉ hưu, trong khi đó nam giới có thể tiếp tục làm việc đến 60 tuổi. Việc quy định tuổi về hưu nữ thấp hơn nam là bất bình đẳng đối với nữ giới do nếu tiếp tục được làm việc, phụ nữ sẽ có cơ hội thăng tiến. Do quy định độ tuổi nghỉ hưu của phụ nữ thấp hơn nam giới 5 tuổi nên khi xem xét đào tạo, bồi dưỡng quy hoạch, đề bạt cán bộ, phụ nữ cũng thường bị bỏ qua cơ hội này sớm hơn 5 năm so với nam giới.

Tiếp tục đọc

NHÀ TẠM LÁNH CHO NẠN NHÂN BỊ BẠO HÀNH GIA ĐÌNH: BẾN ĐỖ BÌNH YÊN

VŨ HOÀNG QUẾ NGÂN

Hàng ngày đi làm việc, tôi cũng ít nhất 2 lần đi qua Bệnh viện Đa khoa Đức Giang (ở quận Long Biên, TP. Hà Nội). Tôi không biết trên tầng 3 của bệnh viện này lại chứa đựng nhiều nỗi niềm, sự đắng cay và những giọt nước mắt của những người phụ nữ là nạn nhân của nạn bạo hành gia đình như thế.

Họ đã đến đây để lánh nạn, để tìm đến bến đỗ bình yên tạm thời nhằm thoát khỏi những suy nghĩ tiêu cực, những suy nghĩ mà trong phút chốc có thể làm cho cuộc đời của họ, của con họ rẽ sang một hướng khác… Cùng một người bạn đến thăm chị họ, tôi mới biết, ở đây có cơ man nào là những nỗi niềm, những mảnh đời khác nhau do chính người đã đầu gối, tay ấp với họ làm họ đau về thể xác, đau về tinh thần… Từ năm 2003 đến nay, đã có 7.000 người phụ nữ đến Trung tâm lánh nạn đồng nghĩa với 7.000 câu chuyện bạo hành và 7.000 mảnh đời khác nhau. Họ đến từ các miền trong cả nước và đều ở trong tâm trạng cùng đường.

Hội Phụ nữ gọi đó là Nhà tạm lánh thuộc Trung tâm Tư vấn chăm sóc sức khoẻ quận Long Biên. Nhà tạm lánh cho phụ nữ bị bạo hành gia đình là một dự án khá lớn được Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam triển khai ở nhiều nơi trên cả nước. Trung tâm này cũng chỉ là một trong nhiều trung tâm lánh nạn của người phụ nữ mà thôi. Phụ trách Trung tâm là bác sỹ nam – Nguyễn Ngọc Quyết. Với vai trò là bạn người em, tôi được bác sỹ Quyết dẫn đi nhiều phòng, nói chuyện với nhiều phụ nữ khác nhau. Bác sỹ Quyết giở cuốn sổ Nam Tào cho tôi xem những ghi chép. Quả thật, mỗi người đến Trung tâm là một mảnh đời khác nhau. Khi đọc những ghi chép ban đầu của bác sỹ, tôi giật mình vì không thể nghĩ được rằng, có những người chồng lại tàn độc đến mức như thế. Bác sỹ Quyết giấu tên người phụ nữ ấy, kể rằng: Cô ấy đến Trung tâm trong trạng thái tinh thần bị hoảng loạn. 10 ngày đầu tiên, cứ nhìn thấy bóng dáng đàn ông, cô ấy gào lên, sợ hãi, mặt thất thần. Được sự động viên của những người cùng cảnh ngộ, của bác sỹ, tinh thần cô ấy khá lên. Đó là trường hợp bị chính người chồng yêu thương thái quá. Anh chồng này coi vợ là vật sở hữu, muốn khi nào thì đòi quan hệ khi đó, bất kể vợ có khoẻ mạnh, có hợp tác hay không. Theo cô ấy thì đó là hành vi hãm hiếp chứ không phải yêu thương. Còn tệ hơn, người chồng của cô có một cái thú kinh hoàng, ai nghe cũng sợ, trước khi hãm hiếp vợ, anh ta còn trói, hoặc xích vợ vào chân giường. Cô ấy cảm thấy nhục nhã, đau đớn chứ không phải là hạnh phúc như những người phụ nữ khác được chồng âu yếm, yêu thương. Hậu quả, cô ấy bị hoảng loạn về tinh thần, âm đạo bị loét nặng… Rồi có cô bị chồng đánh gẫy chân đến 4 lần. Còn những trận đòn, roi như kiểu cha mẹ đánh con cái thì là chuyện cơm bữa. Có cô thì bị chồng vớ được bất kỳ cái gì, gặp bất kỳ bộ phận nào trên người là rạch; bị chồng xích vào chân giường; bị chồng khinh khỉnh theo kiểu sống chung nhưng như người dưng, không bỏ cũng chẳng quan tâm.

Tiếp tục đọc

TRANH GIẢ, TRANH CHÉP VÀ VẤN ĐỀ BẢN QUYỀN MỸ THUẬT

PHAN CẨM THƯỢNG

Tình hình tranh giả, tranh chép, tranh nhái theo một phong cách nào đó diễn ra rất phức tạp trong vòng hơn 25 năm qua, khiến các họa sỹ tuyệt vọng về vấn đề bản quyền không có cách gì  bảo vệ được mình. Một phần do chính các họa sỹ có lúc thấy bức tranh nào bán được thì cứ thản nhiên chép lại, hoặc thay đổi rất ít, khiến phong cách của họ trở nên nhàm chán và dễ bắt chước.

Bảo tàng cần phải là nơi chuẩn mực cho việc bảo vệ bản quyền

Trước đây tôi đã nhiều lần bày tỏ những nghi ngờ của mình về tính chân bản của một số tác phẩm hội họa treo ở Bảo tàng Mỹ thuật Việt Nam. Nghi ngờ vì trình độ vẽ của những bức tranh được gọi là của danh họa đó rất non yếu, đến mức hoặc phải khẳng định rằng đó là tranh chép lại, hoặc nếu đúng là của họa sỹ vẽ ra thì cũng chưa đáng giá. Rất nhiều người trong nghề và khán giả nước ngoài đều có cảm nhận như vậy, và ngoài việc thất vọng, không có cách gì khác.

Do chiến tranh, có thời Bảo tàng Mỹ thuật đã phải đưa nhiều tác phẩm đi sơ tán và treo những phiên bản. Những phiên bản thời đó khá tốt, vì hoặc do chính tác giả sao lại, hoặc do một họa sỹ giỏi khác làm, nhưng hội họa luôn là độc bản, sự sao chép dù tốt đến đâu cũng không thay thế được chân bản.

Thật giả trở nên lẫn lộn, cứ thế kéo dài cho đến bây giờ, càng ngày càng thấy tệ hơn, và dường như tới mức không thể xác định được thật giả nữa. Trong lưu trữ của gia đình ông Đức Minh vẫn còn biên bản về việc Bảo tàng Mỹ thuật xin phép sao lại 13 bức tranh thuộc quyền sở hữu của ông. Nhân đó, ông Đức Minh cũng nhờ họa sỹ Nguyễn Tư Nghiêm vẽ lại cho mình bức Con nghé quả thực, nhưng là một người hiểu biết, Nguyễn Tư Nghiêm đã vẽ kích thước to hơn, lộn ngược lại bố cục và vẽ theo bút pháp những năm 1970.

Gần đây, khi nghiên cứu ký họa và phác thảo của các họa sỹ, tôi càng thấy sự khác biệt vô cùng giữa công việc của họa sỹ với bức tranh treo ở bảo tàng. Trình độ của ký họa và phác thảo là mười, thì bức tranh thể hiện chỉ là một, thậm chí rất ngô nghê.

Trên đây là một ý kiến hoàn toàn cá nhân, cần có những nghiên cứu khác bổ sung, nhưng thiết nghĩ bảo tàng cần phải là nơi chuẩn mực cho việc bảo vệ bản quyền, nhất là trong thời đại hiện nay.

Họa sỹ tuyệt vọng về vấn đề bản quyền

Tình hình tranh giả, tranh chép, tranh nhái theo một phong cách nào đó diễn ra rất phức tạp, ít nhất là trong vòng 25 năm qua, khiến các họa sỹ tuyệt vọng về vấn đề bản quyền, không có cách gì bảo vệ được mình. Một phần do chính các họa sỹ có lúc thấy bức tranh nào bán được thì cứ thản nhiên chép lại, hoặc thay đổi rất ít, khiến phong cách của họ trở nên nhàm chán và dễ bắt chước.

Tiếp tục đọc

%d bloggers like this: