VỀ THẨM QUYỀN CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG NHÀ GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

NGUYỄN XUÂN

Hiện nay, có nhiều văn bản quy định thẩm quyền chứng thực của UBND cấp xã và cấp huyện, dẫn đến một số quy định vênh nhau. Tuy nhiên, nếu áp dụng đúng hiệu lực của văn bản thì thẩm quyền chứng thực các loại hợp đồng liên quan quyền sử dụng đất và nhà ở không vướng mắc.

Không rối khi chứng thực hợp đồng có nhà và đất

Nghị định 75 về công chứng, chứng thực quy định UBND cấp huyện có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản theo thẩm quyền địa hạt. Như vậy các loại hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản sẽ do UBND huyện chứng thực, UBND xã không có thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản nêu trên. Khi Luật Đất đai, Thông tư liên tịch số 04 được ban hành thì lại giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất cho UBND cấp xã và Phòng Công chứng. Tuy nhiên, Điều 174 Bộ luật Dân sự quy định bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. Quy định này cho thấy, bất động sản không chỉ đất đai mà còn có nhà gắn liền với đất, nên UBND cấp huyện vẫn có thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan. Mặt khác, tại Khoản 3, Điều 93 Luật Nhà ở quy định hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Điều 11 Luật Nhà ở cũng quy định, Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, nếu sử dụng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì theo quy định của Luật Nhà ở chắc chắn sẽ có thông tin về quyền sử dụng đất, vì nhà ở luôn gắn liền với đất. Do đó các hợp đồng, giao dịch của người dân liên quan đến quyền sở hữu nhà ở, trong đó có cả quyền sử dụng đất thì UBND cấp huyện có thẩm quyền chứng thực.

Phải áp dụng Luật Nhà ở

Đối với các hợp đồng giao dịch liên quan đến nhà ở phải áp dụng Luật Nhà ở- tức UBND cấp huyện vẫn có thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về  một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau. Luật Nhà ở (2005) ra đời sau Luật Đất đai (2003), do đó trong trường hợp chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở, bao gồm cả quyền sử dụng đất mà nhà ở đó gắn liền, UBND cấp huyện vẫn có thẩm quyền chứng thực và điều đó không vi phạm pháp luật, Tòa án có thụ lý khi tranh chấp phát sinh cũng không thể tuyên vô hiệu. 

Về vấn đề này, Sở Tư pháp tỉnh Đồng Tháp đã có văn bản hướng dẫn việc chứng thực các hợp đồng  nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất. Cụ thể, áp dụng Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, UBND cấp huyện sẽ là cơ quan có thẩm quyền chứng thực các hợp đồng giao dịch nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở đô thị. Sở cũng yêu cầu Phòng Tư pháp các huyện, thị, thành phố trong tỉnh hướng dẫn UBND các xã, phường, thị trấn không thực hiện chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở đô thị. Như vậy, nếu người dân thực hiện hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất thì UBND cấp xã sẽ chứng thực theo quy định của Luật Đất đai và Thông tư liên tịch số 04. Các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì căn cứ Luật Nhà ở, UBND cấp huyện sẽ chứng thực đối với nhà ở đô thị và UBND cấp xã chứng thực đối với nhà ở nông thôn. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật, không vướng khi áp dụng để giải quyết yêu cầu cho công dân.

SOURCE: BÁO NGƯỜI ĐẠI BIỂU NHÂN DÂN

Trích dẫn từ:

http://nguoidaibieu.com.vn/Trangchu/VN/tabid/66/CatID/7/ContentID/81182/Default.aspx

Advertisements

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: