THUẾ NHÀ – ĐẤT CHO VIỆT NAM CẦN XÂY DỰNG THEO HƯỚNG NÀO?

GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ – Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính – Đại học Quốc gia Hà Nội

Đổi mới hệ thống thuế có liên quan đến đất đai là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước ta. Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12-3-2003 của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đã đưa ra chủ trương đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, chuyển thuế chuyển quyền sử dụng đất thành thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, xây dựng thuế sử dụng đất thống nhất.

Đổi mới hệ thống thuế có liên quan đến đất đai là một chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước ta. Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12-3-2003 của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đã đưa ra chủ trương đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, chuyển thuế chuyển quyền sử dụng đất thành thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, xây dựng thuế sử dụng đất thống nhất.

Tháng 11/2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai mới (có hiệu lực từ ngày 01/07/2004). Tháng 6/2003, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, trong đó có thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền (có hiệu lực từ ngày 01/01/2004). Tháng 11/2007, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân có nội dung về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đối với hộ gia đình và cá nhân (có hiệu lực từ ngày 01/01/2009).

Từ 2009 tới nay, Bộ Tài chính đã có nhiều nỗ lực xây dựng thuế sử dụng đất, thuế bất động sản, thuế tài sản, v.v. và trong khoảng 1 năm trở lại đây, Dự thảo Luật thuế nhà đất đã được đưa ra lấy ý kiến. Nội dung chủ yếu của Dự thảo này tập trung vào đổi mới Pháp lệnh về thuế nhà đất đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua năm 1992 và được sửa đổi, bổ sung vào năm 1994. Phạm vi điều chỉnh của thuế nhà đất là tất cả các loại đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh và mục đích để ở, tất cả các loại nhà gắn liền với đất là đúng với lý luận và nhu cầu thực tiễn hiện nay. Vấn đề còn lại là các nội dung chi tiết: một là nguyên tắc tính thuế (thuế áp trên thu nhập từ sử dụng nhà – đất, trên diện tích nhà – đất hay trên giá trị nhà – đất), hạn mức tính thuế và mức lũy tiến (hạn mức theo thu nhập từ sử dụng nhà – đất, theo diện tích hay theo giá trị), và ba là thuế suất cho từng trường hợp cụ thể. Những chi tiết này càng phù hợp với mục tiêu của sắc thuế, càng phù hợp với hoàn cảnh cụ thể ở nước ta thì hiệu quả và hiệu lực của sắc thuế càng cao.

VẤN ĐỀ CẢI CÁCH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI

Từ cuối thế kỷ 18, trên thế giới đã xuất hiện một trào lưu cải cách hệ thống thuế gần như ở hầu hết tất cả các quốc gia phát triển. Đó là xu hướng thống nhất đánh một loại thuế vào các hoạt động có liên quan đến sử dụng đất, đó là thuế đất. Ở đây phải hiểu trên một tầm rộng hơn: một hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất thì không nên đánh thuế vào hoạt động sản xuất, kinh doanh đó mà đánh thuế vào sử dụng đất để tạo ra lợi nhuận của sản xuất, kinh doanh. Một nhà máy được xây dựng trên đất để sản xuất hàng hóa thì không nên đánh thuế thu nhập doanh nghiệp từ sản xuất hàng hóa đó mà đánh thuế vào sử dụng đất của nhà máy đó. Cách thống nhất đánh thuế vào sử dụng đất tiến bộ hơn cách đánh thuế vào lợi tức từ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nếu thu nhập doanh nghiệp cao mà đánh thuế cao sẽ là mất động lực sản xuất, người ta không muốn đưa thu nhập doanh nghiệp thực tế lên cao, nhà sản xuất tìm cách tăng chi phí sản xuất để giảm thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp. Nếu đánh thuế thống nhất vào sử dụng đất thì mức thuế không thay đổi mặc cho hoạt động của doanh nghiệp có thu nhập cao hay thấp, từ đó khuyến khích được doanh nghiệp làm lợi nhiều hơn và sử dụng đất có hiệu quả hơn. Cách thức đó làm cho thuế trở thành một công cụ tạo động lực cho phát triển sản xuất.

Xu hướng chuyển mọi loại thuế có liên quan đến sử dụng đất về một loại thuế sử dụng đất là một bước đi tiến bộ của nhân loại. Trước hết, cách đánh thuế này thể hiện được tính bình đẳng giữa các tổ chức, cá nhân về mặt đất đai, ai sử dụng người đó phải nộp thuế, ai sử dụng nhiều đất thì nộp thuế nhiều. Sau đó, cách đánh thuế này tạo được động lực phát triển kinh tế, ai sử dụng đất hiệu quả hơn thì được nhiều lợi ích hơn. Cuối cùng, cách đánh thuế này khá giản dị, dễ tính toán và cũng khó lách luật để trốn thuế.

Xu hướng cải cách thuế nói trên được bắt đầu từ lý luận về hệ thống sử dụng đất, địa tô và phần địa tô Nhà nước thu dưới dạng thuế. Trong kinh tế chính trị học, vào năm 1976 nhà kinh tế học Adam Smith thuộc trường phái kinh tế học cổ điển đã đưa ra quan điểm về đất đai như nguồn gốc của sự giầu có cho các dân tộc trong tác phẩm nổi tiếng "Một đòi hỏi đối với tự nhiên và nguồn gốc thịnh vượng của dân tộc" (An Inquiry into the Nature and Cause of the Wealth of Nations, Adam Smith, 1976). Tác giả này đã đưa ra lý luận về địa tô, hay còn gọi là lợi nhuận thu được từ sử dụng đất, từ đó dẫn tới việc thu thuế từ sử dụng đất. Adam Smith đã đưa ra các nguyên tắc cơ bản của tính thuế mà cho tới nay hầu hết các nghiên cứu về thuế đều giữ nguyên các nguyên tắc đó. Khoảng 40 năm sau, nhà kinh tế học David Ricardo đã đưa ra hệ thống thuế về đất đai hợp lý tạo nên nguồn thu ổn định cho quốc gia từ đất trong tác phẩm nổi tiếng "Những nguyên tắc của kinh tế chính trị học và thuế" (On the Principles of Political Economy and Taxation, David Ricardo, 1817).

Năm 1967, Karl Marx đã phát triển lý luận kinh tế chính trị học về địa tô của Adam Smith và David Ricardo để đưa ra lý luận kinh tế chính trị học về địa tô tư bản hóa trong tác phẩm "Tư bản" (Capital, Karl Marx, 1967). Lý luận chủ yếu của Marx về địa tô là phân địa tô thành 3 loại: địa tô chênh lệch 1 có nguồn gốc do sự thuận lợi của tự nhiên mang lại, địa tô chênh lêch 2 có nguồn gốc do đầu tư của người sử dụng đất làm tăng khả sinh lợi của đất mang lại, và địa tô tuyệt đối là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất để được sử dụng đất (thực chất đó là tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải trả cho chủ sở hữu đất). Địa tô chênh lệch là hợp lý nhưng địa tô tuyệt đối là vô lý vì đất đai là tặng vật của tự nhiên cho con người, mỗi người đều có quyền bình đẳng đối với đất đai, không thể có một số người có đặc quyền về đất đai (chủ sở hữu đất đai). Để loại bỏ địa tô tuyệt đối, cần phải loại bỏ chế độ tư hữu về đất đai để không còn các chủ đất nữa, cần thực hiện chế độ sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân về đất đai. Đối với địa tô chênh lệch, địa tô 1 cần được thu vào thuế vì sự thuận lợi này không phải do người sử dụng đất tạo nên (sau này địa tô 1 không chỉ có nguồn gốc từ sự thuận lợi của tự nhiên mà còn từ sự thuận lợi của hạ tầng do Nhà nước và cộng đồng đầu tư mang lại), địa tô 2 cần để lại toàn bộ cho người sử dụng đất vì đó là công sức của nhà đầu tư mang lại. Đây chính là nguyên tắc xác định thuế sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội nước ta.

Về mặt thực tiễn, năm 1807 Chính phủ của Napoleon đã thực hiện cải cách hệ thống thuế theo hướng đánh thuế chủ yếu vào sử dụng đất và loại bỏ các loại thuế khác. Tiếp theo, vua Frederick của Đan Mạch đã thực hiện thành công cải cách thuế đất vào năm 1840-1844. Vào giữa thế kỷ 19, năm 1839 Henry George ở Hoa Kỳ đã đề nghị cải cách thuế đất và thuế tài sản trên đất theo hướng thống nhất 1 loại thuế. Cuộc vận động cải cách này mất gần 50 năm mới đưa được vào thực tế và đang tồn tại cho đến nay. Tại Australia, trong giai đoạn 1905-1920 những học trò của Henry George đã tiến hành cải cách thuế về đất theo tư tưởng của ông và lần lượt được thực thi tại các bang của đất nước này, trong đó Sydney đã thực hiện triệt để chỉ thu một loại thuế – đó là thuế đất. Tại các nước khác thuộc khối Liên hiệp Anh như New Zealand, Tây Canada, Anh cũng bắt đầu sử dụng lý thuyết thuế của Henry George từ năm 1910 để thực hiện cải cách thuế tập trung vào một loại thuế đất.

Tại các nước và vùng lãnh thổ công nghiệp mới như Đài Loan, Hồng Kông, Hàn Quốc, Singapore đã bắt đầu nghiên cứu và áp dụng lý thuyết thuế tập trung vào thuế đất của Henry George từ năm 1940. Các nước đang phát triển thực hiện cải cách hệ thống thuế (theo hướng tập trung vào thuế đất) chậm hơn các nước phát triển, khá nhiều nước thực hiện vào những năm 50 (một số nước thuộc vùng biển Caribean và Đông Phi), các nước Ả Rập thực hiện vào những năm 70, một số nước Đông Âu thực hiện vào những năm 90 của thế kỷ trước (theo Jeffery J. Smith, Ở đâu việc cải cách thuế được triển khai – Where A Tax Reform Has Worked: 28 Case Summaries, The Geonomy Society, 2004).

Hiện nay, rất nhiều nước châu Âu đang tự nhận thấy hệ thống thuế đất của mình đánh vào lợi ích từ sử dụng đất hay đánh vào diện tích đất là thiếu hiệu quả (hầu hết các nước phát triển trên lục địa Châu Âu đều ít nhiều bị ảnh hưởng của tư tưởng của Napoleon về thuế đất. Ở đây, hiện đang diễn ra một trào lưu chuyển từ nguyên tắc tính thuế trên đất (land-based tax) về nguyên tắc tính thuế trên giá trị đất (land value-based tax).

Một nghiên cứu cần phải nói tới ở Việt Nam là đề xuất của Gs. Ts. kinh tế người Mỹ Nicolaus Tideman (Đại học Bách khoa Virginia) về đổi mới thuế đất cho Việt Nam khi ông làm tư vấn cho Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam. Gs. Tideman đề xuất mô hình đất không có giá, Nhà nước giao đất không thu tiền và tăng thu thuế từ đất hàng năm (mức thuế tương đương với giá thuê đất). Mô hình này hoàn toàn phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta (Giao lưu trực tuyến của Gs. Nicolaus Tideman với độc giả báo điện tử VietnamNet ngày 14/10/2006).

HIỆN TRẠNG HỆ THỐNG THUẾ NHÀ ĐẤT Ở VIỆT NAM

Pháp lệnh về Thuế nhà, đất được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 31/7/1992 với mức thuế đối với đất phi nông nghiệp được xác định trên cơ sở mức thuế sử dụng đất nông nghiệp nhân với tỷ lệ giữa giá trị đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp (theo giá do Nhà nước quy định), đồng thời chưa đánh vào nhà gắn liền với đất. Như vậy mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không cao, phù hợp với mức thu nhập của người sử dụng đất trong giai đoạn bắt đầu đổi mới. Sau 2 năm thực hiện, ngày 19/5/1994 Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất với nội dung điều chỉnh tăng mức thuế tại khu vực đất đô thị, bổ sung mức thuế đối với đất vùng ven đô, ven trục được giao thông và điều chỉnh mức thuế đối với vùng nông thôn.

Nội dung chính của thuế đất phi nông nghiệp cho đến nay bao gồm:

1. Mức thuế bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng đối với đất thuộc thành phố, thị xã, thị trấn; mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất tại thành phố, thị xã, thị trấn.

2. Mức thuế bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng đối với đất thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông chính; mức thuế cụ thể phụ thuộc vào loại đô thị và loại đường giao thông chính.

3. Mức thuế đất bằng mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã đối với đất thuộc vùng nông thôn đồng bằng, trung du, miền núi.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tính theo biểu trên là quá thấp, nơi giá đất cao nhất cũng chỉ ở mức gấp 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp ở mức cao nhất. Mức thuế nông nghiệp cao nhất là 550 kg thóc/1 ha, tức là 0,05 kg thóc/1 m2. Như vậy, mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cao nhất cũng chỉ là 1,6 kg thóc/1 m2. Ví dụ, thuế sử dụng đất ở tính cho 100 m2 tại Trung tâm Hà Nội cũng chỉ là 160 kg thóc hàng năm, tức là khoảng 500.000 đồng theo thời giá thóc trung bình. Tại Trung tâm Hà Nội, giá đất tại thời điểm hiện nay cũng ở mức khoảng 250.000.000 đồng/1 m2, như vậy 100 m2 đất có giá khoảng 25 tỷ đồng. Mức thuế như trên tương đương với thuế suất 0,002%, trong khi mức thuế suất đối với sử dụng đất phi nông nghiệp trên thế giới là khoảng 1%. Cách đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như trên hoàn toàn không có ý nghĩa, kể cả cho mục đích điều tiết lợi ích từ sử dụng đất lẫn cho mục đích tạo nguồn thu cho Nhà nước, hơn nữa không tạo được động lực để nâng cao hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp, không tạo được công cụ để ngăn chặn tình trạng tự phát chuyển mục đích sử dụng đất từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp, không kiểm soát được tình trạng đầu cơ đất đai.

Theo phân tích như trên, có thể thấy sắc thuế nhà, đất hiện nay gần như không tạo nên được bất kỳ tác động tích cực nào cho Nhà nước, xã hội và người dân. Thậm chí, ngân sách thu được từ thuế này có thể không đủ trả cho các chi phí để thu thuế. Như vậy, việc đổi mới sắc thuế nhà, đất là một nhu cầu cần thiết và bức xúc, bảo đảm tính đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không hợp lý là nguyên nhân chính tạo nên tình trạng đầu cơ đất đai vượt giới hạn, không điều tiết được luồng vốn đầu tư vào những khu vực cần khuyến khích đầu tư.

NHỮNG ĐIỀU CHỈNH CẦN THIẾT TRONG LUẬT THUẾ NHÀ ĐẤT

1. Mục đích cần đạt được của Thuế nhà đất

Đây là một nội dung quan trọng nhất, chỉ ra đúng mục đích sẽ là cho nội dung của Luật phải phù hợp với các mục đích đề ra. Trong chuẩn bị Dự thảo của Luật Thuế nhà đất, Bộ Tài chính đã đưa ra nguyên tắc chính trị quan trọng nhất của Luật này là quán triệt chủ trương, quan điểm chỉ đạo của Đảng về nội dung tiếp tục xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đổi mới chính sách pháp luật về đất đai tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008 của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với yêu cầu: “Hoàn thiện chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng theo cam kết và các trường hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt quá hạn mức quy định, ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ bất động sản, đặc biệt là đất đai”. Chúng ta phải coi đây là sợi chỉ đỏ xuyên suốt nội dung của Luật Thuế nhà đất và là mục tiêu cần phải đạt được.

Sau đó, Bộ Tài chính đã đưa ra 4 mục tiêu, yêu cầu cụ thể trong xây dựng Luật Thuế nhà đất lại không hướng theo mục tiêu chính trị nêu trên. Các mục tiêu, yêu cầu cụ thể bao gồm: (1) tăng cường quản lý Nhà nước đối với nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; (2) khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành; nâng cao tính pháp lý của pháp luật hiện hành về thuế nhà, đất trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các quy định còn phù hợp; (3) tiếp cận với thông lệ quốc tế về thuế nhà, đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập quốc tế; (4) động viên hợp lý sự đóng góp của chủ sở hữu nhà và người sử dụng đất nhất là những đối tượng sử dụng nhà, đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước.

Nhìn vào các mục tiêu cụ thể nêu trên, có thể thấy các mục tiêu cụ thể chưa theo được mục tiêu chính trị đã đặt ra. Đối với các trường hợp "đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng theo cam kết và các trường hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt quá hạn mức quy định" chỉ là "góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất" và "động viên hợp lý sự đóng góp của chủ sở hữu nhà và người sử dụng đất nhất là những đối tượng sử dụng nhà, đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước". Chính vì vậy mà nội dung cụ thể của Dự thảo Luật Thuế nhà đất chưa hướng tới nhiệm vụ trọng tâm là điều chỉnh các trường hợp "đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng theo cam kết", "sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt quá hạn mức quy định", như vậy chắc chắn không thể "ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ bất động sản, đặc biệt là đất đai". Điều này cũng có nghĩa là khó có thể khuyến khích "sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả" và "khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh".

2. Những nội dung cụ thể cần xem xét

a. Nguyên tắc tính thuế

Đi vào cụ thể, cần làm rõ nguyên tắc tính thuế là thuế được áp trên thu nhập từ sử dụng nhà – đất hay diện tích nhà – đất hay giá trị nhà – đất. Xu hướng trên thế giới hiện nay là thuế được áp trên giá trị nhà – đất. Như trên đã phân tích, cách áp thuế như vậy là tiến bộ. Dự thảo Luật Thuế nhà đất đã chuẩn bị theo đúng nguyên tắc này, giá trị đất được tính bằng giá đấy nhân với diện tích sử dụng và giá trị nhà được tính bằng giá trị xây dựng mới gắn với tỷ lệ khấu hao trong sử dụng. Có một số ý kiến nói rằng cần xem xét lại cơ chế tính giá đất, khoảng thời gian xác định giá đất để tính thuế. Sự thực, có thể coi giá đất tính thuế là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với giá nhà tính thuế, có thể thống nhất mức tính theo diện tích sàn sử dụng, loại nhà, cấp nhà và số năm đã sử dụng, không cần phải định giá cụ thể để tính thuế.

b. Hạn mức tính thuế

Đây là vấn đề quanb trọng, đang có nhiều ý kiến thảo luận khác nhau. Dự thảo Luật Thuế nhà đất đưa ra cách thức tính hạn mức bao gồm: (1) hạn mức nhà tính thuế được xác định theo giá trị nhà, nhà từ 600 triệu đồng trở xuống không tính thuế, nhà trên 600 triệu đồng tính chung một mức thuế; (2) hạn mức đất được xác định theo diện tích, dưới hạn mức cơ bản chịu thuế suất 0,03%, từ hạn mức cơ bản tới 3 lần hạn mức cơ bản chịu thuế suất 0,06% và trên 3 lần hạn mức cơ bản chịu thuế suất 0,09%; (3) hạn mức hướng tới tính theo hộ gia đình (trong nội dung Luật là giao cho Chính phủ quy định nhưng trong giải trình, thuyết minh đều tính theo hộ gia đình).

Trước hết, cần thảo luận về một số nguyên tắc để quy định hạn mức. Có thể sử dụng các nguyên tắc sau:

1. Cần thống nhất một cách quy định hạn mức theo diện tích vì đó là một yếu tố định lượng cụ thể, có sổ sách địa chính và có thể đo đạc kiểm tra lại rất chính xác. Dự thảo xác định hạn mức theo giá trị nhà là đưa vào một yếu tố hạn mức ít tường minh hơn, khó định giá chính xác, dễ gây quan liêu hoặc tham nhũng, dễ phát sinh khiếu kiện và chắc chắn gây tốn kém rất nhiều khi cần xác định chính xác.

2. Đối với nhà – đất, cần tách riêng trường hợp có nhà – đất nhưng không đưa vào sử dụng để xác định thuế suất riêng nhằm ngăn chặn tình trạng sử dụng đất không hiệu quả, lãng phí và đầu cơ bất động sản. Sau đó, các trường hợp có đưa vào sử dụng mới tính theo các hạn mức phụ thuộc diện tích để ngăn chặn tình trạng sử dụng đất lãng phí, tích trữ vốn vào bất động sản. Nếu làm như vậy, có thể xác định 4 mức thuế suất: từ 1 lần hạn mức trở xuống có thuế suất 0,03%, từ trên 1 lần tới 3 lần hạn mức có thuế suất 0,06%, từ trên 3 lần hạn mức có thuế suất 0,09%, có đất nhưng không sử dụng có thuế suất 1,15%. Đối với nhà có thể áp dụng thấp hơn một bậc: từ 1 lần hạn mức trở xuống có thuế suất 0%, từ trên 1 lần tới 3 lần hạn mức có thuế suất 0,03%, từ trên 3 lần hạn mức có thuế suất 0,06%, có nhà nhưng không sử dụng có thuế suất 0,09% (tất nhiên cần trừ những trường hợp nhà vắng chủ có lý do chính đáng).

3. Hạn mức cần tính theo cá nhân, không tính theo hộ gia đình để tránh đi tình trạng đua nhau đi tách hộ, vừa làm khó cho cơ quan quản lý và vừa làm phức tạp cho dân. Hơn nữa, nhu cầu hưởng dụng đất là từng người và cũng cần giảm dần các yếu tố pháp lý có liên quan tới hộ gia đình.

c. Mức thuế suất

Trước mắt, có thể xác định mức thuế suất cơ bản 0,03% như Bộ Tài chính đã tính toán, điều chỉnh là tạm được. Cũng có ý kiến cho rằng để như mức cũ 0,05% là hợp lý. Ở các nước khác người ta áp dụng mức thuế suất cơ bản là 1%. Tất nhiên, mức này không thể phù hợp với thu nhập và đời sống ở nước ta hiện nay.

Việc xác định ở mức nào, tăng lên hay giảm đi cho phù hợp hơn cần chờ đợi những tín hiệu từ thực tế cuộc sống trong quá trình triển khai.

Điều cần bàn kỹ lưỡng hơn là mức thuế nào đối với đất phi nông nghiệp sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh khi có những phần bị đánh song trùng với thuế thu nhập doanh nghiệp. Đối với trường hợp thuế đánh vào hộ gia đình kinh doanh không phải là tổ chức doanh nghiệp cũng còn bất hợp lý. Đây chính là tình trạng giá đất rất cao tại nhưng nơi có lợi thế mở cửa hàng kinh doanh của hộ gia đình. Người ta không mua nhà – đất để ở mà người ta mua để kinh doanh. Theo Dự thảo Luật Thuế nhà đất, thuế suất 0,03% được áp đồng loạt cho tất cả các loại đất có mục đích sử dụng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Doanh nghiệp phải chịu thêm một khoản thuế nhà đất mà trước đây phải nộp ở mức không đáng kể, nghĩa vụ thuế chủ yếu của doanh nghiệp là thuế thu nhập doanh nghiệp. Đất ở được sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình mà chỉ chịu mức 0,03% lại có vẻ như quá ít so với thu nhập thực (sau khi đã trừ đi các nghĩa vụ thuế về kinh doanh hộ gia đình).

Những bất cập nêu trên cần đưa vào xử lý đồng bộ trong xem xét mối tương quan giữa thuế đối với sản xuất, kinh doanh và thuế nhà đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.

Luật Thuế nhà đất có vai trò rất quan trọng đối với mỗi đất nước, nhất là đối với nước ta trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay, thị trường bất động sản phát triển rất nóng nhưng đang chứa đựng trong đó nhiều tiêu cực và đầy rủi ro. Luật Thuế nhà đất, một phần quan trọng của thuế bất động sản, là một công cụ quản lý nhà nước phù hợp với cơ chế thị trường, tạo hỉệu quả cao trong điều tiết lợi ích từ thị trường bất động sản và làm lành mạnh hóa thị trường.

Một sắc thuế phù hợp sẽ tác động tích cực tới phát triển, nếu không phù hợp sẽ tác động làm kìm hãm phát triển.

SOURCE: DIỄN ĐÀN CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM

Trích dẫn từ: http://vibonline.com.vn/vi-VN/Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=2585

Advertisements

One Response

  1. nếu em mua đất chưa có sổ đỏ mà bây giờ em làm sổ đỏ thì phải nộp thuế làm sổ đỏ là bao nhiêu tiền hay bao nhiêu phần trăm ?

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: