TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG: RẮC RỐI TỪ MỘT BẢN HỢP ĐỒNG

THANH QUANG

Mới đây, TAND thị xã Sơn Tây đã tiến hành xét xử sơ thẩm vụ án dân sự về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà giữa nguyên đơn là chị Nguyễn Thanh Huyền (SN 1971, trú tại số 1 Quang Trung) và bị đơn là ông Hoàng Văn Quang, bà Lê Thị Thạch (trú tại số 8 Quang Trung) đều thuộc phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây, TP Hà Nội.

Đưa vụ việc ra tòa

Theo nội dung của Bản án số 15/2009/DSST của TAND thị xã Sơn Tây: Ngày 13-6-2009 chị Nguyễn Thanh Huyền và vợ chồng ông Quang, bà Thạch ký hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà với nội dung: ông Quang và bà Thạch thống nhất chuyển nhượng thửa đất số 40B, diện tích 41,3m2 tại số 8 phố Quang Trung, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây (đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng) cho chị Huyền với giá 790 triệu đồng. Chị Huyền đã đặt cọc 30 triệu đồng và thống nhất, ngày 20-6-2009 sẽ trả nốt số tiền còn lại, nếu bên nào phá hợp đồng sẽ bị phạt gấp 10 lần là 300 triệu đồng.

Tại phiên tòa cũng như đơn khởi kiện ngày 17-6-2009, chị Huyền cho rằng, sau khi làm hợp đồng đặt cọc, để chuẩn bị cho việc xây nhà chị đã phải vay tiền của ngân hàng… thì ngày 16-6-2009, ông Quang đến mời chị sang nhà ông trao đổi việc các con ông không đồng ý về việc bố mẹ bán nhà. Do vậy họ bảo chị sang thương lượng với các con ông Quang.

Khi chị đến thì 3 con của ông Quang là Huyền, Tuấn và Vũ nói: bố mẹ họ bán nhà nhưng chưa trao đổi gì với các con nên họ không nhất trí với quyết định bán nhà, đề nghị chị nhận lại tiền đặt cọc nhưng chị không đồng ý. Ngày 17 và 18-6, chị Huyền sang nhà ông Quang để trả số tiền còn lại trước ngày hẹn nhưng ông Quang, bà Thạch đều từ chối. Chị Huyền đã gửi đơn kiện đến Tòa dân sự TAND thị xã Sơn Tây. Sau đó, ngày 19-6 chị đã làm đơn gửi đến cơ quan Công an TX Sơn Tây.

Căn cứ vào các tài liệu của hồ sơ vụ án, HĐXX đã xử hủy hợp đồng đặt cọc cho việc mua nhà này và buộc ông Quang, bà Thạch trả lại số tiền 30 triệu đồng chị Huyền đã đặt cọc và số tiền phạt theo hợp đồng là 300 triệu đồng. Tổng số tiền ông Quang, bà Thạch phải trả cho chị Huyền là 330 triệu đồng. Đồng thời, ông Quang, bà Thạch phải nộp án phí sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Ai là bị hại?

Trước những phán quyết chưa thỏa đáng của TAND thị xã Sơn Tây, ông Hoàng Văn Quang (bị đơn) trong vụ kiện tranh chấp Hợp đồng đặt cọc mua nhà đã làm đơn kháng cáo đến Tòa phúc thẩm… 

Không đồng tình với phán quyết của Tòa, ông Hoàng Văn Quang đã làm đơn kháng cáo lại bản án sơ thẩm này vì cho rằng: “Bản án sơ thẩm đã đánh giá chứng cứ không đầy đủ, không khách quan toàn diện. Bản án sơ thẩm xác định bị đơn có lỗi trong việc vi phạm hợp đồng đặt cọc chỉ căn cứ vào lời khai của phía nguyên đơn”.

Theo các tình tiết có trong bản tự khai và lời khai của nguyên đơn, biên bản hòa giải của UBND phường, lời khai của bị đơn và tại phiên tòa, trong thời gian từ ngày 13 đến 20-6, phía bị đơn chưa bao giờ có ý kiến bằng văn bản hoặc bằng miệng về việc sẽ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho nguyên đơn cả. Đồng thời, trong thời gian này, chưa bao giờ nguyên đơn mang tiền sang trả nốt hoặc mang tiền sang nhưng bị đơn từ chối nhận để thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng đặt cọc.

Chỉ đến ngày 28-6, tức là sau 8 ngày kể từ ngày hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn cùng với một người đi cùng mang theo một bao tải đen, không biết bên trong chứa đựng cái gì, nói là để thanh toán tiền nhưng khi đó, đã quá lâu so với thời hạn quy định trong nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc. Bên cạnh đó, HĐXX cũng không làm rõ được trong các ngày từ 16 đến 20-6-2009, bị đơn có vi phạm hợp đồng hay không?

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn khẳng định ngày 17-6-2009, nguyên đơn đã làm đơn khởi kiện ra tòa án. Trong khi đó, theo thỏa thuận hợp đồng, đến hết ngày 20-6-2009 mới kết thúc thời điểm giao tiền. Như vậy rõ ràng, nguyên đơn chưa có quyền khởi kiện theo quy định tại điều 161 Bộ luật Tố tụng Dân sự và căn cứ vào điểm b khoản 1 điều 168 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Tòa án phải trả lại đơn khởi kiện cho đương sự. Tuy nhiên, trong vụ việc này không hiểu vì lý do gì mà Tòa án cấp sơ thẩm đã giữ đơn khởi kiện trước đó lại, chờ đến sau ngày 20-6-2009 để tiến hành thụ lý vụ án. Rõ ràng, đây là sự vi phạm thủ tục tố tụng.

Luật sư Nguyễn Thanh Sơn (Trưởng Văn phòng luật sư Thành Sơn và đồng sự), người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho phía bị đơn khẳng định: “Trước hết, chúng tôi khẳng định giữa các bên chưa tiến hành xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở. Thực chất, các bên mới xác lập hợp đồng đặt cọc nhằm để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở. Bằng hợp đồng này, hai bên đã xác định rõ đây chỉ là hợp đồng đặt cọc cho việc đảm bảo giao kết hợp đồng sau này.

Những nội dung trong hợp đồng đặt cọc đó hoàn toàn chưa đủ các yếu tố, các điều khoản cơ bản và quan trọng nhất của một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điều 698 BLDS. Vì thế không thể xác định hợp đồng đặt cọc là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ lập luận này, chúng tôi khẳng định rằng đã có đủ cơ sở và chứng cứ để chứng minh cho hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc của phía nguyên đơn. Căn cứ vào khoản 2 điều 358 BLDS cần buộc nguyên đơn phải chịu phạt cọc cho bị đơn theo yêu cầu phản tố của bị đơn”.

SOURCE: BÁO AN NINH THỦ ĐÔ

Trích dẫn từ:

http://www.anninhthudo.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=59702&ChannelID=80

Advertisements

2 Responses

  1. Lập luận của Luật sư Nguyễn Thanh Sơn về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà giữa nguyên đơn là chị Nguyễn Thanh Huyền (SN 1971, trú tại số 1 Quang Trung) và bị đơn là ông Hoàng Văn Quang” là chưa đủ cơ sở thực tiễn và pháp lý để thuyết phục. Thế nào là “một bao tải đen, không biết bên trong chứa đựng cái gì” “không làm rõ được trong các ngày từ 16 đến 20-6-2009, bị đơn có vi phạm hợp đồng hay không?”… Những nhận định trên của Luật sư còn mang tính chủ quan.
    Trình bày của nguyên đơn là quá rõ về hành vi không thực hiện hợp đồng đặt cọc của bị đơn, việc tòa sơ thẩm tuyên án yêu cầu bị đơn thực hiện như đã nêu là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên tòa cần xem xét đến những thiệt hại của nguyên đơn và những cam kết về khoản tiền phạt có phù hợp với quy định pháp luật không?

  2. sao những vụ việc như vậy xảy ra nhiều quá

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: