Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

GIẢI QUYẾT KHỦNG HOẢNG TRONG QUAN HỆ CHUNG CƯ: CẦN CẢI CÁCH PHÁP LUẬT VỀ SỞ HỮU

TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

Các vụ tranh chấp giữa chủ căn hộ chung cư và chủ đầu tư nổ ra ngày càng nhiều, càng phức tạp, dai dẳng. Đáng chú ý là trong tất cả những cuộc đôi co ấy, chủ đầu tư luôn được cho là bên “gây chuyện” bằng cách cố ý đặt bên kia, các chủ căn hộ, vào tình thế phải chấp nhận giao kèo với những điều kiện không bình đẳng khiến người ta bức xúc, rồi phản ứng.

Nhà chức trách, về phần mình, cứ loay hoay không biết làm thế nào để giải quyết cho ổn thoả xung đột giữa các bên, dù ai cũng thấy tình trạng bị chèn ép rành rành của chủ căn hộ trong mối quan hệ với chủ đầu tư.

Khó khăn ở chỗ không thể tước “vũ khí” của chủ đầu tư; nói rõ hơn là không thể lấy đi những tài sản mà họ dùng làm vật khống chế đối với chủ căn hộ, chẳng hạn, nhà để xe, các thiết bị phục vụ sinh hoạt hàng ngày như hệ thống dẫn điện, nước, mạng internet,… Những thứ đó vốn là của họ, một cách hợp pháp, từ khi toà nhà chung cư được xây dựng.

Ở các nước tiên tiến cũng có chung cư, thậm chí nhiều hơn mình nhiều lần; nhưng xã hội không phải chứng kiến tình cảnh khủng hoảng trong quan hệ giữa các bên theo kịch bản đó. Từ rất sớm, người làm luật đã nhận thức rõ tính chất phức tạp của loại hình sở hữu chung này và đã chủ động mổ xẻ, phân tích, nhận dạng những điểm nóng tiềm tàng trong quan hệ sở hữu để có cách ngăn ngừa sự bộc phát các trận chiến pháp lý.

Đặc biệt, người ta nói rằng một bất động sản chỉ được gọi là chung cư một khi nó được “hộ hoá” toàn bộ, nghĩa là được phân chia toàn bộ thành các căn hộ. Mỗi căn hộ gồm có những phần tài sản thuộc sở hữu riêng biệt của chủ căn hộ và những phần tài sản mà chủ căn hộ có quyền sở hữu chung với các chủ căn hộ khác. Tất cả các yếu tố tạo thành bất động sản đều phải được xác định tính chất, chỉ có thể hoặc riêng của chủ căn hộ, hoặc chung của tất cả các chủ căn hộ.

Cần tiến hành cải cách rộng hệ thống pháp luật sở hữu, nhất là phải xây dựng hoàn chỉnh một luật chuyên biệt về chung cư trên nền một quan niệm đúng đắn về loại sở hữu này.

Thực ra, không ai cấm chủ đầu tư, đồng thời là chủ nhân đầu tiên của toàn bộ bất động sản, giữ lại những tài sản vốn là của mình, không đưa vào các căn hộ. Nhưng khi đó, bất động sản không thể được gọi là chung cư: đó là một loại quan hệ sở hữu khác, chịu sự chi phối của một chế độ pháp lý khác.

Ví dụ, nếu chủ đầu tư giữ lại nhà để xe không đưa vào phần chung của căn hộ chung cư, thì luật pháp nói rằng trong mối quan hệ với nhà để xe, chủ căn hộ coi như ở trong tình trạng bị vây bọc và do đó, đương nhiên có một quyền địa dịch cho phép họ sử dụng nhà để xe, mà chủ đầu tư không thể từ chối.

Tất nhiên, nếu sử dụng tài sản của người khác mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường. Hai bên có thể ngồi lại để thoả thuận về mức bồi thường; nếu thoả thuận không xong, thì có thể nhờ toà án ấn định bằng bản án. Đáng chú ý là khi ra toà, thì chính chủ đầu tư phải chứng minh thiệt hại của mình để yêu cầu bồi thường theo mức do mình đưa ra. Nói chung, chủ đầu tư mà giữ lại các tài sản đáng lý ra là của chung, thì chỉ rước phiền phức, rắc rối cho mình; lợi bất cập hại.

Ở Việt Nam, do luật không nói rõ ràng, các chủ đầu tư khi tiến hành chung cư hoá bất động sản thường chủ động giữ lại một số tài sản giữ vị trí “yết hầu” đối với cơ thể của chung cư, trong đó có nhà để xe. Lúc mua căn hộ, người mua có thể không chú ý đến chuyện này, do chưa có kinh nghiệm về cuộc sống trong không gian chung. Sau khi vào ở, chủ hộ mới thấy những thứ đó cần thiết cho sinh hoạt hàng ngày của mình.

Nhưng, không như chủ căn hộ ở các nước, chủ căn hộ ở nước mình không đương nhiên có quyền địa dịch để được phép sử dụng các tài sản ấy. Muốn có những thứ đó, họ phải đi thuê. Thế là chủ đầu tư lại tái xuất hiện, lần này trong tư thế của người nắm đàng chuôi trong thương thảo. Nói rằng người mua trong câu chuyện bị chủ đầu tư cho vào tròng thì hơi quá đáng; nhưng rõ ràng người mua hầu như không có sự lựa chọn và cũng không ở vị trí cho phép tự do mặc cả.

Rõ ràng, muốn giải quyết tận gốc cuộc khủng hoảng xã hội chung cư hiện tại, cần tiến hành cải cách rộng rộng hệ thống pháp luật sở hữu, nhất là phải xây dựng hoàn chỉnh một luật chuyên biệt về chung cư trên nền một quan niệm đúng đắn về loại sở hữu này, chứ không thể chỉ ra một văn bản đóng khung việc thu phí quản lý của chủ đầu tư.

SOURCE: BÁO SÀI GÒN TIẾP THỊ

Trích dẫn từ: http://sgtt.vn/Ban-doc/131694/Can-cai-cach-phap-luat-ve-so-huu.html

Advertisements

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: