Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG: BIẾN TIỀN ĐẶT CỌC THÀNH TIỀN MUA ĐẤT

VĂN ĐOÀN

TAND cùng VKSND tỉnh và Ban Pháp chế HĐND tỉnh Đồng Nai cùng thống nhất phải kiến nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm vì bản án tuyên sai.

Hơn năm năm trước, bà H. (huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai) mua một mảnh đất của vợ chồng ông C. với giá 350 triệu đồng. Hai bên thống nhất, bà H. đặt cọc trên 200 triệu đồng, sẽ thanh toán hết khi đã nhận được giấy tờ đất. Bên bán sẽ đền cọc gấp đôi nếu vi phạm thỏa thuận…

Tòa không cho phạt cọc

Theo bà H., một thời gian sau, vợ chồng ông C. không chịu thực hiện nghĩa vụ như đã cam kết nên bà kiện đòi tiếp tục hợp đồng, nếu không thì phải bồi thường thiệt hại theo giá đất thị trường…

Phía ông C. giải thích, số tiền trên 200 triệu đồng trên là ông mượn bà này chứ không phải là tiền mua bán đất. Tuy nhiên, hai bên lại thể hiện bằng hợp đồng mua bán. Khi đến hạn, vợ chồng ông nhiều lần gọi bà H. đến để trả nợ nhưng bà không tới lấy tiền mà kiện ông ra tòa. Do đó, vợ chồng ông không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.

Xử sơ thẩm đầu năm 2006, TAND huyện Nhơn Trạch đã bác khai nại của bên bán vì không có chứng cứ chứng minh việc mượn tiền. Tòa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H., buộc bên bán phải trả cho bà gần 3 tỉ đồng (giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử) vì không tiếp tục hợp đồng. Tòa nhận định bà H. đã giao trên 200 triệu đồng cho bên bán, chiếm hơn 3/4 giá trị hợp đồng chuyển nhượng đất. Điều này cho thấy khoản tiền trên mang ý nghĩa ở giai đoạn thanh toán hợp đồng chứ không phải là khoản tiền đặt cọc. Do đó, không thể cho rằng đây là tiền cọc để xử lý bồi thường gấp đôi như đôi bên đã thỏa thuận…

Xử phúc thẩm sau đó, TAND tỉnh Đồng Nai cũng giữ nguyên quan điểm trên của bản án sơ thẩm.

Án tuyên sai

Ngay sau đó, ông C. làm đơn khiếu nại nhiều nơi vì cho rằng các bản án xử không đúng. Cuối năm 2006, TAND Tối cao có công văn trả lời ông, nhận định bản án của cấp sơ thẩm và phúc thẩm là có căn cứ pháp luật. Vẫn không đồng ý, ông lại khiếu nại đến nhiều cơ quan tại địa phương.

Tháng 8-2009, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai có văn bản gửi VKSND Tối cao, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị giám sát bản án này. Theo đoàn, nhận được khiếu nại của ông C., cơ quan này đã cùng chánh án TAND tỉnh, phó viện trưởng VKSND tỉnh, trưởng Ban Pháp chế HĐND tỉnh ngồi lại “mổ xẻ” các bản án. Sau đó, các bên thống nhất, phải kiến nghị cấp có thẩm quyền xem xét lại bản án trên vì có sai lầm khi áp dụng luật. Bởi trong bản hợp đồng, hai bên đã thỏa thuận ghi rõ bên mua có đặt cọc cho bên bán hơn 200 triệu đồng. Việc đặt cọc này do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội… Bản án sơ, phúc thẩm nhận định hơn 200 triệu đồng đó không phải tiền đặt cọc là không có căn cứ pháp luật…

Dù các cơ quan địa phương đã có kiến nghị gần một năm nay nhưng ông C. cho biết vẫn chưa thấy sự phản hồi nào từ TAND Tối cao, VKSND Tối cao. Ông lại liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương thì được biết các cơ quan này sẽ tiếp tục kiến nghị…

Vi phạm nguyên tắc tự thỏa thuận

Cùng với văn bản kiến nghị nêu trên của Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai, cuối năm 2009, VKSND tỉnh cũng có công văn gửi VKSND Tối cao đề nghị kháng nghị bản án trên theo thủ tục giám đốc thẩm… Ngoài những căn cứ mà Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh nêu, VKSND tỉnh còn cho rằng theo Nghị quyết 01 ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, “Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc chỉ để đảm bảo cho giao kết hợp đồng hoặc chỉ đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa đảm bảo cho việc giao kết vừa đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, hoặc không được thực hiện, hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc…”. VKSND tỉnh khẳng định hợp đồng của hai bên có thể hiện số tiền cọc trên nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng. Khi bên bán vi phạm thì bị phạt cọc như hai bên thỏa thuận. Bản án của tòa tuyên bồi thường giá trị đất đã không đảm bảo được nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của đương sự theo quy định của luật.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM

Trích dẫn từ: http://phapluattp.vn/20101121114851278p1063c1016/bien-tien-dat-coc-thanh-tien-mua-dat.htm

Advertisements

5 Responses

  1. Nội dung các thông tin về tranh chấp như trình bày ở phần đầu chưa thể nói là đã đầy đủ ! Vì mỗi vụ việc cụ thể còn có các chứng cứ là những thông tin liên quan nằm ở… các lời khai, giấy tờ, biên nhận do các bên liên quan cung cấp … Những chứng cứ này nằm trong hồ sơ tòa án ! Vì vậy phải xem được hồ sơ này mới có thể xác định được bản chất của quan hệ PL bị tranh chấp . ( Có những vụ bên mua lúc đầu đưa 1 số tiền gọi là để đặt cọc, sau đó một thời gian thì đưa thêm một số tiền lớn nữa để trả tiếp tiền mua … Rồi hai bên làm lại giấy thỏa thuận đặt cọc với tổng số tiền đã đưa v.v…!) … Cho nên không thể đánh giá vội khi chưa đủ thông tin !!!

  2. Mình có bài viết về trọng tài, rất mong ban biên tập đăng tải để bạn đọc tham khảo!

    Giải quyết tranh chấp bằng trọng tài: con dao hai lưỡi?

    Giá trị pháp quyết trọng tài: có như bản án?
    Trước thời điểm Pháp lệnh trọng tài 2003 có hiệu lực, Phán quyết trọng tài không có tính chất bắt buộc thi hành, việc thi hành phán quyết trọng tài hoàn toàn phụ thuộc vào “thiện chí” của các bên. Theo NĐ số 116/CP/1994 về Trọng tài kinh tế, nếu bên có nghĩa vụ không thi hành phán quyết, thì bên kia có quyền khởi kiện ra tòa án để giải quyết lại tranh chấp (Điều 31). Qui định này vô hình chung đã “vô hiệu hóa” giá trị phán quyết trọng tài, dẫn đến việc giải quyết tranh chấp bằng con đường trọng tài trở nên “vô nghĩa”, khi có tranh chấp các bên sẽ kiện luôn ra tòa án để đỡ tốn kiếm tiền bạc và thời gian vì không thể trong cậy bên kia thiện chí thi hành phán quyết. Trong trường hợp các bên tiếp tục đưa tranh chấp ra tòa án thì bản án của tòa án sẽ “phủ nhận” pháp quyết trọng tài.

    Chọn trọng tài là “loại trừ” Tòa án?
    Kể từ ngày Pháp lệnh Trọng tài 2003 có hiệu lực (1/7/2003), nếu các bên đã có thỏa thuận lựa chọn trọng tài và thỏa thuận này không vô hiệu thì tòa án không được xét xử lại tranh chấp đó. Qui định này cũng được tiếp tục kế thừa trong Luật trọng tài 2010 (có hiệu lực từ 1/1/2011). Tuy nhiên, sự loại trừ tòa án ở đây chỉ là loại trừ thẩm quyền xét xử nội dung tranh chấp, còn tố tụng trọng tài vẫn cần đến sự hỗ trợ của tòa án như tòa án hỗ trợ giải quyết các khiếu nại về thỏa thuận trọng tài vô hiệu, chỉ định trọng tài viên trong trọng tài vụ việc, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời…

    Phán quyết chung thẩm và cơ hội “sửa sai”?
    Theo Pháp lệnh trọng tài 2003 và Luật trọng tài 2010, Pháp quyết trọng tài là chung thẩm, nghĩa là phán quyết này là phán quyết cuối cùng đối với tranh chấp, tòa án và kể cả trọng tài không được xét xử lại tranh chấp đó, đồng thời phán quyết trọng tài lập tức có hiệu lực thi hành và không bị kháng cáo. kháng nghị trong mọi trường hợp. Có thể nói, tính chung thẩm của phán quyết trọng tài là tuyệt đối, khác với bản án của tòa án có thể bị kháng cáo, kháng nghị và tranh chấp có thể được xét xử lại nhiều lần. Cũng theo Pháp lệnh và Luật trọng tài, phán quyết trọng tài được nhà nước đảm bảo thi hành, nếu một bên không thi hành, bên kia có quyền yêu cầu cơ quán thi hành án dâu sự cấp tỉnh thi hành. Tuy nhiên, phán quyết trọng tài có thể sai, gây thiệt hại cho các bên nhưng các bên buộc phải thi hành nếu không sẽ bị “cưỡng chế”. Việc không có quyền kháng cáo, kháng nghị đã làm hạn chế rất nhiều cơ hội sửa sai các phán quyết trọng tài. Dù phán quyết trọng tài có thể bị toà án hủy bỏ, nhưng các căn cứ hủy bỏ phán quyết trọng tài chỉ là những căn cứ về mặt hình thức, thủ tục chứ không phải là những căn cứ về mặt nội dung pháp quyết, ví dụ như các bên không có thỏa thuận trọng tài, hay thỏa thuận vô hiệu, thành phần hội đồng trọng tài, tố tụng trọng tài không đúng với thỏa thuận…Khi xem xét hủy bỏ phán quyết trọng tài, tòa án không xét đến nội dung xét xử tranh chấp trong phán quyết trọng tài. Tuy nhiên, nếu phán quyết trọng tài có thể bị kháng cáo, kháng nghị thì sẽ không tạo ra được “ưu thế” của trọng tài so với tòa án, tính chung thẩm sẽ làm cho việc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài được nhanh chóng, dứt điểm – đây là một ưu điểm của trọng tài. Mặt khác, bản chất của tố tụng trọng tài là có sự đồng thuận lựa chọn của tất cả các bên, các bên đã tự nguyện chọn trọng tài giải quyết thì cũng phải tự nguyện thi hành phán quyết của trọng tài.

    “Cẩn thận” khi lực chọn trọng tài?
    Mặt dù so với tòa án, thì việc giải quyết tranh chấp bằng trọng tài có rất nhiều ưu điểm lớn, đặc biệt là những tranh chấp về kinh doanh, thương mại như tính nhanh chóng, gọn nhẹ, bảo mật, chất lượng trọng tài viên và quyền tự định đoạt…Tuy nhiên, xuất phát từ tính chung thẩm tuyệt đối của phán quyết trọng tài, các doanh nghiệp khi lựa chọn trọng tài giải quyết tranh chấp cần hết sức cẩn trọng và suy tính vì cơ hội “sửa sai” nội dung phán quyết trọng tài là rất thấp.

    Từ Thảo

  3. Các thông tin trong vụ tranh chấp trên có thể chưa đầy đủ, nhưng luật gia cần và chỉ làm việc trên các thông tin hiện có, chứ không thể đợi đủ thông tin và cũng không đoán mò. Còn thông tin có đủ xác định, phán quyết một vấn đề nào đó không là việc khác.
    Dựa vào các thông tin nêu trong bài viết của tác giả Văn Đoàn nêu trên, có thể khẳng định hai cấp tòa ở ĐỒng nai đã vi phạm nguyên tắc tự do thỏa thuận. Tiền đặt cọc là tiền đặt cọc, không phải là tiền thanh toán trước. Pháp luật không có qui định số tiền đặt cọc là bao nhiêu, 10%, 20% hay 200%.

    • Tuy nhiên, có trường hợp trong HĐ đặt cọc có ghi rõ là số tiền đặt cọc này sẽ trừ vào số tiền thanh toán trong hợp đồng mua bán. Như vậy, đây vừa là đặt cọc nhưng cũng đồng thời là số tiền thanh toán trước.

  4. nen cho toa di hoc lai co ban .hoi truong nao dao tao cho toa dong nai vay.

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: