ÁP DỤNG VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐỂ XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỀU CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU

CHÂU VŨ – Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Hiện nay các văn bản pháp luật như Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Bộ luật dân sự ngày 14/6/2005 và Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất khác nhau, nên trong quá trình tổ chức thi hành án phát sinh những khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định của pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản là quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất, cụ thể:

1. Thực trạng xung đột pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất:

* Điều 168 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản) – Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định:

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

* Điều 692 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) – Bộ Luật dân sự ngày 14/6/2005 quy định:

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

* Điều 46 (Đăng ký quyền sử dụng đất ) – Luật Đất đai ngày 26/11/2003 quy định:

Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

3. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

4. Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

* Khoản 4, Điều 146 (Hợp đồng về quyền sử dụng đất) – Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

* Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) – Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định:

Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.

2. Áp dụng văn bản pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất:

Để việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở và quyền sự dụng đất trong trường hợp có xung đột pháp luật như trên trong quá trình tổ chức thi hành án, theo quan điểm của tôi cần thực hiện như sau:

Đối tài sản là đất và nhà ở xây dựng trên đất:

1. Đối với nhà ở xây dựng trên đất mà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở ngày 29/11/2005.

2. Đối với nhà ở xây dựng trên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 168 – Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005, Điều 46 – Luật Đất đai ngày 26/11/2003 và khoản 4, Điều 146 – Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

3. Đối với nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định như sau:

Căn cứ khoản 3 – Điều 83 (Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật) – Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 03/6/2008 quy định: …Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau…”

Như vậy, Bộ Luật dân sự ban hành ngày 14/6/2005, Luật Đất đai ban hành ngày 26/11/2003 và Luật Nhà ở ban hành ngày 29/11/2005 (đều do Quốc hội ban hành) và Luật Nhà ở là văn bản luật được ban hành sau cùng nên việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được áp dụng theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở là kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở.

Đối với tài sản là quyền sử dụng đất (không có nhà trên đất):

Thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất được xác định kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 168 – Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005, Điều 46 – Luật Đất đai ngày 26/11/2003 và khoản 4, Điều 146 – Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

Xin trao đổi cùng các đồng nghiệp về hướng giải quyết như trên./.

SOURCE: TÁC GIẢ CUNG CẤP

NGHIÊN CỨU THÊM BÀI VIẾT CÙNG TÁC GIẢ VỀ VẤN ĐỀ NÀY TẠI ĐÂY

Advertisements

4 Responses

  1. anh Châu Vũ à !
    Bài viết của anh tôi có đọc qua nhưng đến đoạn này tôi thấy chưa thuyết phục lắm, tôi dẫn nguyên văn nhé:

    3. Đối với nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định như sau:

    Căn cứ khoản 3 – Điều 83 (Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật) – Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 03/6/2008 quy định: “…Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau…”

    Như vậy, Bộ Luật dân sự ban hành ngày 14/6/2005, Luật Đất đai ban hành ngày 26/11/2003 và Luật Nhà ở ban hành ngày 29/11/2005 (đều do Quốc hội ban hành) và Luật Nhà ở là văn bản luật được ban hành sau cùng nên việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được áp dụng theo quy định tại Điều 93 – Luật Nhà ở là kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở.

    Anh đã dẫn Điều 83 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 03/6/2008 để nói rằng: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau”

    Nhưng tôi thấy ở đây việc chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở và việc chuyển quyền sở hữu tài sản là đất ở là 2 vấn đề khác nhau, 2 đối tượng sở hữu khác nnhau được quy định ở hai Luật khác nhau, mặc dù 2 luật trên đều do Quốc hội ban hành.

    Tôi nghĩ như vậy không biết có chính xác không, mong được phản hồi rộng rãi từ anh Châu Vũ và anh em đồng nghiệp gần xa.

    Chào !

    • Gửi bạn Phấn Khanh!
      Cám ơn bạn đã có sự quan tâm, trao đổi cùng tôi về vấn đề trên. Đây cũng là vướng mắc mà hiện nay các cơ quan THADS thuộc tỉnh BR-VT đang gặp phải. Điều bạn nói là hợp lý vì đây là 02 vấn đề khác nhau. Tuy nhiên, chúng tôi vướng là nhà và đất ở không tách rời nhau khi cả 02 đều có giấy CNQSDĐ trong thực tiễn xử lý việc thi hành án. Tôi nghỉ rằng không thể bán nhà mà không có đất hoặc chuyển quyền sở hữu đất mà không bán nhà! cho nên chúng tôi cũng trăn trở và trao đổi.
      Mong bạn chia sẽ thêm. Trân trọng!

  2. Gửi bạn Phấn Khanh!
    Xin được trao đổi thêm: Tôi đồng tình với bạn Phấn Khanh, vấn đề nếu như nhà đã có giấy CN.QSH nhà và đất chưa có giấy CN.QSDĐ thì ta áp dụng Luật Nhà ở để xác địnhh và nếu đất có giấy CN.QSDĐ và nhà chưa có, thì áp dụng theo Luật Đất Đai. Tuy nhiên nếu cả 02 cùng có giấy CNQSH và QSDĐ thì là xung đột về áp dụng văn bản pháp luật giữ 02 Luật trên. Và theo tôi trường hợp này nhà và đất không tách rời nhau được ở chổ khi thực tế chúng tôi kê biên tài sản đương sự đã bán nhà và chuyển QSDĐ, thế thì phải áp dụng văn bản pháp luật nào để xác định thời điểm chuyển QSH nhà và đất, khi ra công chứng, chứng thực hay là khi làm thủ tục đăng ký tại văn phòng đăng ký QSDĐ. Do đó rất vướng bạn ạ! Vì vậy, tôi đề xuất áp dụng Luật ban hành văn bản QPPL để điều chỉnh vấn đề này. Mong các bạn đồng nghiệp chia sẽ thêm

  3. ok.nhat tri voi anh phan khanh.ưu tien ap dung luat chuyen ngành neu co quy dinh khac

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: