THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT: LÀM SAO ĐỂ TÒA KHỎI “LẤN SÂN” ỦY BAN?

SONG NGUYỄN

Tranh chấp tài sản gắn liền với đất chưa có giấy tờ có thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa hay không đang gây tranh cãi.

Tranh chấp đất lẽ ra do UBND giải quyết thì tòa lại thụ lý là hiện tượng mà Tòa Dân sự TAND TP.HCM đã chỉ ra trong một buổi tổng kết về nghiệp vụ xét xử mới đây. Có chuyện này cũng bởi thẩm phán chưa hiểu đúng quy định pháp luật hoặc do thiếu hướng dẫn…

Theo Điều 136 Luật đất đai 2003, tranh chấp về quyền sử dụng đất (đã được hòa giải không thành tại UBND cấp xã), nếu đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 luật này sẽ do tòa án giải quyết. Các trường hợp khác thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Hiểu luật chưa đúng

Theo thẩm phán Dương Bửu Chánh – Chánh Tòa Dân sự TAND TP.HCM, nhiều tòa đã hiểu không đúng quy định trên, dẫn đến thụ lý sai thẩm quyền. Cụ thể, có hai tình huống các tòa thường hay bị nhầm lẫn.

Tình huống thứ nhất: Đương sự mới chỉ có tên trong sổ mục kê (quản lý việc sử dụng) hoặc sổ dã ngoại (phục vụ công tác tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất) nhưng tòa lại chấp nhận thụ lý tranh chấp. Việc này là nhầm lẫn về thẩm quyền bởi đương sự phải có tên trong sổ ruộng đất, sổ địa chính mới được coi là có giấy tờ về quyền sử dụng đất để ngành tòa án thụ lý tranh chấp. Đương sự chỉ có tài liệu liên quan trong hai loại sổ mục kê, sổ dã ngoại thì không phải là người đăng ký quyền sử dụng đất được ghi trong sổ địa chính. Họ không nằm trong diện điều chỉnh của Luật Đất đai và tranh chấp của họ không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa.

Tình huống thứ hai: Đương sự có đăng ký trong sổ địa chính nhưng là do hợp tác xã, tập đoàn sản xuất đăng ký rồi phân bổ lại cho họ sử dụng. Nay hợp tác xã, tập đoàn sản xuất đó giải thể và phát sinh tranh chấp thì dù thửa đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa cũng vẫn thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa. Vấn đề là gặp trường hợp đương sự đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng diện tích, vị trí đất tranh chấp không nằm trong giấy chứng nhận, đúng ra thẩm quyền giải quyết thuộc UBND thì có tòa vẫn “lấn sân”.

Thiếu hướng dẫn

Ngoài ra, có một tình huống khác mà các tòa cũng lúng túng về thẩm quyền do luật chưa quy định rõ là tình huống tranh chấp tài sản gắn liền với đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai.

Một ví dụ được đưa ra: Năm 2008, ông N. khởi kiện yêu cầu tòa buộc người khác trả lại cho ông hơn 1.000 m2 đất cùng vườn cây ăn trái. Nhận đơn, TAND một huyện đã tách ra, không thụ lý yêu cầu đòi đất vì đất chưa có giấy tờ nhưng lại thụ lý, giải quyết yêu cầu đòi vườn cây ăn trái (tài sản gắn liền với đất). Sau đó, TAND tỉnh đã tuyên y án sơ thẩm. Tuy nhiên đến năm 2010, Tòa Dân sự TAND Tối cao đã xử giám đốc thẩm, hủy cả hai bản án trên vì cho rằng tranh chấp không thuộc quyền giải quyết của tòa án do đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai.

Theo Tòa Dân sự TAND TP.HCM, quanh vụ án trên đã có hai cách hiểu: Cách hiểu thứ nhất cho rằng tòa không được thụ lý, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất nhưng có quyền giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất nếu các đương sự nộp đủ chứng cứ. Cách hiểu thứ hai cho rằng tòa chỉ được giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với đất nếu mảnh đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai. Trong vụ này, lẽ ra tòa phải tạm đình chỉ việc giải quyết tranh chấp vườn cây, chuyển giao cho UBND cấp huyện giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất trước. Sau đó, trên cơ sở UBND giao đất cho bên nào sử dụng thì tòa mới quay lại giải quyết phần tranh chấp vườn cây.

Trước hai cách hiểu này, Tòa Dân sự TAND TP đã đề nghị TAND Tối cao sớm có hướng dẫn cụ thể để áp dụng thống nhất.

Một số kinh nghiệm xét xử

– Với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, phải nghiên cứu Nghị quyết 02 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao.

– Với các giao dịch cho mượn, cầm cố, tặng cho thực hiện trước khi có Luật Đất đai 2003 đều bị xem là vô hiệu.

Với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tòa chỉ công nhận khi có đủ các điều kiện: Người tham gia ký kết có đủ năng lực hành vi dân sự; hoàn toàn tự nguyện; mục đích ký kết không vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội và đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Với các hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu người chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tòa phải tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu (trừ khi đặt cọc để đảm bảo việc hợp thức hóa trước khi chuyển nhượng).

– Với các hợp đồng cho tặng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tòa phải chú ý thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho tặng để xác định đúng văn bản quy phạm pháp luật áp dụng…

(Một số hướng dẫn về đường lối giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa Dân sự TAND TP.HCM)

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5.  Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định…

(Trích khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai)

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM

Trích dẫn từ: http://phapluattp.vn/20110213103847518p0c1063/lam-sao-de-toa-khoi-lan-san-uy-ban.htm

Advertisements

One Response

  1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất khác hoàn toàn với tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Luật đất đai 2003 đã nói rõ là Tranh chấp về quyền sử dụng đất nếu đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai sẽ do Tòa án giải quyết. Luật đâu có bảo Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà đương sự phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai thì mới thuộc thẩm quyền của Tòa án. Như vậy, người dân hoàn toàn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết Tài sản gắn liền đất khi mảnh đất đó chưa có giấy tờ nêu ở trên (không yêu cầu giải quyết tranh chấp về QSDĐ).
    Cứ luật mà làm

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: