Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

CẦN TÁCH BẠCH CHỦ THỂ HỢP ĐỒNG TRONG GIAO DỊCH THẾ CHẤP VÀ BẢO LÃNH

LƯ QUANG VINH

Việc xác định đúng chủ thể trong giao dịch hợp đồng dân sự là hết sức cần thiết. Giúp dễ thực hiện hợp đồng cũng như xác định quan hệ tranh chấp (nếu có) sau này. Trong thời gian qua, do việc vận dụng ngôn ngữ pháp lý không rõ ràng tại các tổ chức tín dụng đã vô tình tiếp sức cho các phần tử cơ hội lừa đảo.

Đơn cử là những vụ tranh chấp có liên quan đến hoạt động thế chấp, vay vốn trên địa bàn Hà Nội, cũng như những vụ "gom sổ đỏ" của hàng nghìn hộ dân ở một số tỉnh để đi thế chấp chiếm đoạt tiền vay. Sự việc nổi cộm đến mức Ls. Trương Thanh Đức – Chủ tịch công ty luật Basico đã bút chiến qua bài viết “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp” đăng trên Tạp chí thị trường tài chính tiền tệ, số ra tháng 3/2011 để phản bác lại bài viết “Hợp đồng ủy quyền, những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật” đăng trên tạp chí T. của tác giả N.V.B – Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Theo đó, Thẩm phán B nêu lên một vụ án “Ông Th. uỷ quyền cho ông D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn tại một Chi nhánh Ngân hàng ở thành phố Q”. Ông D. không trả được nợ vay và đã bị kết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên các cấp Toà đã quyết định phát mại tài sản thế chấp của ông Th. để thu nợ cho ngân hàng.

Qua đó, Thẩm phán B đã cho rằng, có một loạt vấn đề đã bị nhận thức và áp dụng sai pháp luật trong vụ việc này như: Hợp đồng uỷ quyền sai trái; Hợp đồng tín dụng vi phạm pháp luật và có sự nhập nhằng giữa hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh. Ls. Đức lại đặt vấn đề: Chẳng lẽ, một vấn đề cơ bản và rõ ràng như hợp đồng uỷ quyền, mà từ chủ sở hữu cho đến phòng công chứng, từ ngân hàng cho đến một loạt cơ quan pháp luật tiến hành tố tụng là công an, viện kiểm sát và toà án mấy cấp, đều nhầm lẫn, sai trái (!?).

Cuộc bút chiến thú vị này bắt đầu từ lập luận của thẩm phán B cho rằng: ông D đã lợi dụng hợp đồng ủy quyền có chứng thực để vay tiền cho D thay vì cho Th. Ls. Đức phản bác: Thế chấp có thể được hiểu là một trong những quyền định đoạt khác đối với tài sản. Chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện hoặc uỷ quyền cho người khác thực hiện quyền đó. Và kết luận, trong trường hợp này, đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình.

Ls. Đức tiếp tục lập luận: Bản chất của vụ việc nói trên là ông D. vay vốn ngân hàng, có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (theo uỷ quyền) của ông Th.. Trong vụ án nói trên, ông D. là người ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng “vay vốn cho chính bản thân mình” chứ không phải là “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng” để vay vốn ngân hàng. Vì là hợp đồng tín dụng giữa ông D. với ngân hàng, nên ông D. phải ký hợp đồng bằng chính tư cách của mình, chứ không thể nhân danh ông Th. để ký hợp đồng vay vốn. Vì vậy, ông Th. không có lý do gì lại phải ký vào hợp đồng tín dụng như thắc mắc của tác giả. Còn trong hợp đồng tín dụng có nhắc đến tên người thế chấp và tài sản thế chấp là hoàn toàn cần thiết và đúng pháp luật. Việc này cũng tương tự như trong hợp đồng thế chấp có nhắc đến tên người vay vốn và hợp đồng tín dụng. Ls. Đức tiếp tục quy kết: tác giả đã nhầm lẫn một cách cơ bản từ uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp sang uỷ quyền ký hợp đồng tín dụng, nên mới cho rằng đã có sự “nhập nhằng” trong vụ việc nói trên. Trong trường hợp này, ông Th. chỉ ký một hợp đồng uỷ quyền thế chấp là đủ yếu tố pháp lý, chứ không có bất kỳ lý do nào bắt phải ký thêm một hợp đồng thế chấp hay hợp đồng “bảo lãnh” nữa.

Nếu kết luận như Thẩm phán B, thì hàng vạn hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản được ký kết trên cơ sở uỷ quyền thế chấp từ trước đến nay đều vô hiệu do vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật. Và như vậy cũng đồng nghĩa với việc hợp đồng uỷ quyền nói chung, hợp đồng uỷ quyền thế chấp nói riêng không có giá trị pháp lý (!?). Chỉ có Thẩm phán B mới hiểu và nhận xét không đúng về nội dung và hình thức của hợp đồng uỷ quyền để ký hợp đồng thế chấp vay vốn ngân hàng. Nếu các thẩm phán khác của Toà án cũng phán xử như tác giả, thì thật là một thảm hoạ đối với ngành ngân hàng.

Nhân tiện Ls. Đức nhắc đến nội dung và hình thức của hợp đồng ủy quyền, tôi muốn nói rõ về chủ thể của loại hợp đồng này. Về nguyên tắc, chủ sở hữu tài sản (SHTS) có thể ủy quyền cho người khác mua bán, thế chấp… tài sản của mình. Tuy nhiên, người được ủy quyền không được nhân danh chính mình, mà nhân danh chủ SHTS để đàm phán, ký kết. Phải thể hiện rõ ý chí của chủ SHTS và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó, theo khoản 1 Điều 584 Bộ luật Dân sự (BLDS) về nghĩa vụ của bên được ủy quyền. Người được ủy quyền được nhân danh và vì lợi ích của người uỷ quyền, xác lập giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện. Bởi pháp luật dân sự quy định người ủy quyền phải là chủ SHTS:

– Khoản 1 Điều 320 BLDS: Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch;

– Khoản 1 Điều 342 BLDS: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp);

– Điều 715 BLDS: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận của các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp), chứ không phải với kiểu lập luận ngược đời xưa nay hiếm của ông luật sư là “đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình”!. Hay kiểu “Bản chất của vụ việc nói trên là ông D. vay vốn ngân hàng, có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (theo uỷ quyền) của ông Th.”. Chính sự nhằm lẫn việc bảo đảm bằng… ủy quyền mới đáng sợ! Ngay điểm lập luận này, chắc bản thân ông luật sư cũng ngờ ngợ nhận ra đây là giao dịch bảo lãnh nhằm bảo đảm khoản vay rồi chăng?!

Nếu như ông luật sư cho rằng Thẩm phán B đã nhầm lẫn một cách cơ bản từ uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp sang uỷ quyền ký hợp đồng tín dụng thì tôi e rằng, bản thân ông đã nhầm lẫn về các chủ thể trong hợp đồng thế chấp và hợp đồng bảo lãnh tiền vay? Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản sở hữu (TSSH) của chính người vay, thì gọi là thế chấp, việc bảo đảm tiền vay bằng TSSH của người khác thì gọi là bảo lãnh! Bởi nghĩa vụ của bên bảo lãnh được quy định như sau:

– Điều 369 BLDS: Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh;

– Khoản 1 Điều 4 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm: Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền…

Như vậy, cả hai loại hợp đồng nêu trên đều có chung thuộc tính là tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu của chính mình. Nhưng do chủ thể hợp đồng giao dịch khác nhau nên hệ quả pháp lý cũng khác nhau: Với hợp đồng ủy quyền thế chấp thì quyền tài sản thế chấp phải giao nộp ngay khi hợp đồng được công chứng cho bên nhận thế chấp; đối với hợp đồng bảo lãnh thì chủ SHTS chỉ phải giao nộp tài sản bảo đảm khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đủ nghĩa vụ trả nợ của mình. Có không sự thiếu đồng bộ, chồng chéo giữa Bộ luật dân sự, Luật Đất đai và Nghị định 163/2006/NĐ-CP,… Hay tâm lý lo ngại quy định lỏng lẻo về nghĩa vụ bảo lãnh của chủ HSTS sẽ là “một thảm hoạ” mà các ngân hàng đang lảng tránh hợp đồng bảo lãnh?

———————————————————————————————————

  1. “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp” đăng lại ngày 03/07/2011 by Civillawinfor

SOURCE: TÁC GIẢ CUNG CẤP

VIỆC SỬ DỤNG BÀI VIẾT VÀO MỤC ĐICH THƯƠNG MẠI CẦN ĐƯỢC SỰ ĐỒNG Ý CỦA TÁC GIẢ

Advertisements

23 Responses

  1. Bản chất của quan hệ thế chấp nếu trên là bảo lãnh. Tuy nhiên theo quy định của BLDS 2005 thì đây là việc thế chấp tài sản của Bên thứ ba. Do đó, ý kiến của LS Trương Thanh Đức hoàn toàn phù hợp với pháp luật hiện hành.

    • Nếu quan hệ về tài sản của ông Th là bảo lãnh cho khoản vay tín dụng của ông D, thì ông Th phải ký hợp đồng bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh, chứ không phải ký với bên được bảo lãnh. rõ ràng, có hai quan hệ bảo lãnh, và quan hệ tín dụng là độc lập với nhau. Vì thế, không thể cho rằng, ông Th bảo lãnh cho khoản vay của ông D

  2. Nói như ông (bà) Dần, thì phải xem lại thủ tục bảo lãnh của ngân hàng và quy định công chứng về giao dịch bảo lãnh!

  3. NGUOI TA DANG NOI VE LUAT HINH THUC QUY DINH VE THE CHAP VA BAO LANH, ONG DAN LAI NOI VE BAN CHAT CUA QUAN HE???

  4. Rất tiếc là tôi chưa được đọc bài của vị Thẩm phán. Nhưng qua nguyên cứu thì tôi thấy cái lý thì Luật sư Đức không thể lập luận khác hơn được khi phải bảo vệ quyền lợi cho ngành Ngân hàng, có vẻ hợp lý hơn trong giải quyết vấn đề thực tiễn. Chứ tôi thấy nó không đúng pháp luật, đặc biệt là Bộ luật dân sự 2005.
    Ta không thể bỏ qua được bản chất của Hợp đồng ủy quyền là gì?
    Ủy quyền làm việc gì? Thực việc ủy quyền đem lại lợi ích cho ai? Ai là người chịu trách nhiệm hậu quả, rủi do? Ở đây ông Th ủy quyền, ông D ký HĐ vay vốn cho ông D vì quyền lợi của ông D, rủi do ông Th chịu.

  5. Tôi cũng đã đọc bài của L sư TTD, đối với đoạn: “đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình”, tôi cũng ngờ ngợ về cách diễn đạt của luật sư TTD vì chưa rõ hợp đồng thế chấp ký với vai của ai, bên thế chấp hay bên được ủy quyền. Tôi đồng ý với tác giả khi cho rằng, cho dù là ủy quyền để thực hiện giao dịch gì, bên được ủy quyền phải nhân danh bên ủy quyền thì mới có giá trị. Việc ủy quyền chỉ là để ký thay, thay vì người ủy quyền ký thì người được ủy quyền ký, nhất là giao dịch liên quan đến tài sản có ghi rõ tên người ủy quyền. Chẳng hạn, A ủy quyền cho B bán nhà cho C, thế thì hợp đồng bán nhà phải mang tên là A bán chứ không thể là B bán cho C, B chỉ là bên ký thay, còn sau đó, xét giấy hay văn bản ủy quyền giữa A và B có hợp pháp hay không là vấn đề khác. Sẽ không đúng nếu cho rằng hợp đồng, giao dịch giữa B và C về việc B đứng tên bán nhà cho C là hợp pháp mà phải là A bán nhà cho C, B chỉ đại diện đàm phán, ký thay A. Tôi cho rằng, Luật sư TTD cũng nghĩ như vậy nhưng cách diễn đạt có thể gây hiểu sai.

  6. Qua đọc thông tin của cả 02 bài viết, tôi nhận thấy cả hai tác giả chưa chú ý đến một vấn đề quan trọng đối với Hợp đồng thế chấp, bởi theo quy định của Khoản 5, Điều 144 BLDS 2005 có quy định:
    “Người đại diện không được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì vậy khi ông D tham gia giao dịch với tư cách đại diện cho chủ tài sản là ông Th để bảo đảm cho khoản vay của chính ông D (Có nghĩa là ông đang giao dịch với chính mình), ông D đã vi phạm điều cấm của pháp luật, cho nên Hợp đồng thế chấp có thể vô hiệu.

  7. Tôi chưa có dịp tiếp xúc với bài viết của tác giả N.V.B – Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đăng trên tạp chí T.Song tôi đã đọc bài viết của LS TTĐ và bài viết phản hồi của Lư Quang Vinh. Tôi đòng tình với quan điểm của bạn Lư Quang Vinh và chỉ xin nhán mạnh một số điểm như sau:
    – Thứ nhất về hợp đồng ủy quyền: Theo Điều 581 Bộ luật Dân sự năm 2005 định:nghĩa “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền”
    – Thứ hai về hợp đồng thế chấp: Theo khoản 1 Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Khoản 1 Điều 342 BLDS: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”;
    Từ đó có thể thấy rằng ông Th. ủy quyền cho ông D (ông D là người nhận ủy quyền) trong đó có nội dung ủy quyền là ông D có quyền nhân danh mình thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình (của ông D) chứ không thể cho rằng việc ông D nhận ủy quyền thế chấp của ông Th là đồng nghĩa với chuyển quyền sở hữu tài sản đó cho ông D được. Thêm nữa, theo quy định thì thế chấp là vviệc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia, trong khi đó ông D lại dùng tài sản thuộc sở hữu của ông Th để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình với khoản vay tín dụng cho chính mình là sai với quy định về thế chấp. Đến đây phát sinh hai nhánh; nhánh thứ nhất:
    + Giả sử nếu ngân hàng A nào đó ký kết Hợp đồng tín dụng với ông D, theo đó ông D nhân danh chính mình trong hợp đồng tín dụng vay của ngân hàng A khoản tiền 10 tỷ VND, kèm với Hợp đồng tín dụng đó là hợp đồng thế chấp bằng tài sản của ông Th (ông Th ủy quyền cho ông D có quyền thế chấp tài sản của mình theo một hợp đồng ủy quyền có công chứng), ở hợp đồng thế chấp này, ông D nhân danh bên ủy quyền (nhân danh ông Th) ký kết với bên nhận thế chấp (ngân hàng A). Đến một ngày “Đẹp trời” nào đó, ông Th đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền (theo quy định tại khoản 1 Điều 588 Bộ luật dân sự 2005), theo đó thì bên ủy quyền “phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng”, ở giả định này, ông Th chỉ cần thông báo với ngân hàng A về việc ông Th chấm dứt hợp đồng ủy quyền cho ông D nhân danh mình thực hiện việc thế chấp tài sản đó mà không cần chờ sự đồng ý hay không của “người thứ ba” tức là ngân hàng A. Đến lúc này, hợp đồng tín dụng của Ngân hàng A và ông D không có tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của ông D với ngân hàng – rủi ro thuộc về ngân hàng;
    + Giả sử nếu có ngân hàng A cho ông Th vay tiền 10 tỷ VNĐ thông qua đại diện là ông D, khi đó ông D nhân danh ông Th ký kết hợp đồng tín dụng với ngân hàng A và cùng với hợp đồng đó, ông D ký kết nhân danh ông Th hợp đồng thế chấp tài sản thuộc sở hữu của ông Th với ngân hàng theo hợp đồng ủy quyền giữa ông Th và ông D. Trường hợp ông Th đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền với ông D có thông báo với người thứ ba (ngân hàng A) thì hiệu lực của hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp vẫn giữ nguyên, chỉ có thay đổi người trực tiếp ký kết trong các hợp đồng đó mà thôi chứ không thay đổi quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên, khi đó ông Th chỉ có nghĩa vụ thanh toán thù lao (nếu có) với ông D.
    – Việc hiểu như LS TTĐ thì hợp đồng ủy quyền thế chấp tài sản như một dạng bảo lãnh là hoàn toàn nhầm lẫn, vì như vậy theo giả sử thứ nhất trên đây thì tài sản đó sẽ được rút khỏi việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho “bên được bảo lãnh” – theo cách luận giải của LS TTĐ một cách nhẹ nhàng; khi đó rỉu ro sẽ thuộc hệ thống ngân hàng.

    • Vấn đề ở đây đơn giản thế này thôi:

      Ông D. vay vốn ngân hàng.

      Ông Th. đồng ý dùng tài sản của mình để thế chấp cho khoản vay đó.

      Vậy ông Th. ký hợp đồng thế chấp hay uỷ quyền cho ông X. nào đó hay cho chính ông D. ký hợp đồng thế chấp, thì cũng không có gì khác nhau về bản chất.

  8. tiếc là tôi chưa được đọc bài viết của vị thẩm phán, nhưng sau khi đọc bài viết của luật sư TTD tôi thấy luật sư TTD có đôi chút nhầm lẫn thì phải. Theo quy định của Điều 581 BLDS 2005 thì người được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền như vậy ở đây người được ủy quyền sẽ tham gia giao dịch dân sự theo nội dung được ủy quyền với tư cách là người đại diện theo ủy quyền. Theo quy định về đại diện trong BLDS 2005, thì người đại diện theo ủy quyền chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi được ủy quyền, vì lợi ích của người được đại diện và không được giao dịch với mình. Như vậy, ong D dã vi phạm điều cấm của pháp luật. Hợp đồng thế cháp là vô hiêu. Lại nói đến hợp đồng tín dụng, việc ong D ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng với tư cách là ông D thì đương nhiên nghĩa vụ trả nợ thuộc ông D, do Ngân hàng chấp nhận cho ông D ký hộp đồng tín dụng này mà không xét kỹ đến tài sản chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của D là gì, vậy nên coi như Ngân hàng phải chấp nhận rủi ra là khoản vay không có bảo đảm, chứ cũng không thể bắt ong Th chiuj trách nhiệm thay được, trừ trường hợp hợp đồng tín dụng có nhắc đến việc ông D đại diện cho ông Th ký họp đồng tín dụng và trong Hợp đồng ủy quyền giữa ông Th và ông D có ủy quyền cho việc ký tín dụng.

  9. Trong quan hệ ủy quyền, người được ủy quyền phải nhân danh và vì lợi ích của người ủy quyền, nếu chỉ nhân danh người ủy quyền mà không vì lợi ích của người ủy quyền mà xác lập một giao dịch thì giao dịch này có bị vô hiệu không? Ví như người được ủy quyền vì lợi ích của họ hoặc của người thân của họ hoặc bất ký ai.

    Tôi nhân thấy ý kiến của bạn “lehuan” cũng rất có lý.

    Luật sư Đức là luật sư của Ngân hàng, ông phải lập luận vậy để bảo vệ quyền lợi của các Ngân hàng chứ. trong thực tiễn, ngày ngày các Ngân hàng vận nhận thế chấp theo kiểu: A ủy quyền cho B ký kết hợp đồng thế chấp nhưng không nói rõ thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ của ai. B đem tài sản thế chấp để bảo đàm nghĩa vụ trả nợ của Công ty C ở ngân hàng D.

    Theo tôi, nếu có tranh chấp, giao dịch thế chấp trên sẽ bị tuyên vô hiệu. Lý do: các bên không thỏa thuận về việc thế chấp để làm gì thì phải căn cứ váo quy định pháp luật, luật quy định B phải vì lợi ích của A mà xác lập và thực hiện giao dịch. B vì lợi ích của C là trái luật.

    Tôi thống nhất với bạn Vinh về bản chất quan hệ thế chấp và bảo lãnh khác nhau về chủ thể. Đây là hai quan hệ pháp luật không thể nhập nhằn. Thế nhưng hiện nay Nghị định 163 (khoản 4 Đei6ù 72) có quy định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, quy định tại khoản 5 Điều 32, khoản 4 Điều 33, khoản 4 Điều 34, khoản 4 Điều 35 và khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba.” NHư vậy, Nghị định này gộp chung hai quan hệ thành một trong quan hệ đất đai, khác Bộ luận dân sự. Nay ngân hàng chắc không ai dám cho ký hợp đồng bảo lãnh vì không công chứng được, không đăng ký được.

  10. Tôi chưa đọc bài của thẩm phán B., đã đọc qua bài của Ls.Đức và bạn Vinh và có vài ý như sau.
    Việc tranh luận như trên đem đến rất nhiều điều thú vị cho những người quan tâm nnhư chúng tôi. Tuy nhiên, tôi cho rằng để đánh giá ai đúng, ai sai thì thật khó đưa ra câu trả lời trong tình huống này. Việc viện dẫn vụ án cụ thể của thẩm phán B. có thể chưa đầy đủ dẫn đến Ls. Đức có những phản biện như thế là có thể hiểu được. Để có thể khẳng định có sự lợi dụng hợp đồng ủy quyền hay không? có cơ quan nào hiểu sai, là sai hay không? cần phải nắm rõ chi tiết vụ án như khi thế chấp có nêu rõ bảo đảm cho hợp đồng tín dụng nào hay không? phạm vi ủy quyền là đến đâu? Khi thực hiện ủy quyền ông D. đã báo lại cho ông Th. biết hay chưa? và nhiều tình tiết khác nữa. Tiếc rằng, chúng ta đều quá chú tâm vào vụ án cụ thể trên, trong khi dụng ý của thẩm phán B. có thể khác nhiều trong bài viết đó. Chúng ta chỉ nên xem xét chủ thể, khách thể trong quan hệ thế chấp-nhận thế chấp-vay-cho vay thông qua ủy quyền đã được quy định như thế nào? Còn điều gì bất cập? Có thể ảnh hưởng đến quyền lợi bên nào mà thôi. Chúng tôi mong sẽ tiếp cận được nhiều bài viết hay, ý nghĩa để tham khảo, phục vụ công việc từu nhiều góc độ khác nhau. Trân trọng.

  11. bai nay duoc day

  12. Cũng như nhiều bác khác (kể cả nhiều thẩm phán), bác Vinh lại nhầm lẫn cơ bản khi nhận định:

    “Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản sở hữu (TSSH) của chính người vay, thì gọi là thế chấp, việc bảo đảm tiền vay bằng TSSH của người khác thì gọi là bảo lãnh!”

    Đó là quy định của Bộ luật Dân sự năm 1985.

    Còn theo Bộ luật Dân sự năm 2005 hiện hành, thì bảo lãnh là không có bất kỳ tài sản cụ thể nào kèm theo. Nếu có tài sản để bảo đảm thì chỉ có thể gọi là cầm cố (nếu chuyển giao tài sản) hoặc thế chấp (nếu không chuyển giao tài sản).

    Nhà đất của chính bên bảo đảm hay của người khác đưa vào bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự thì cũng chỉ còn một khái niệm duy nhất là thế chấp.

  13. Chúng ta đang bị luẩn quẩn bởi các vấn đề như HĐ Ủy quyền, HĐ ủy quyền thế chấp, và HỢp đồng bảo lãnh. mà chúng ta không đi từ gốc của vấn đề. Vấn đề trên được giải quyết nếu ta trả lời các câu hỏi:
    1. Những quan hệ pháp luật ở đây giữa ông Th, ông D và Ngân Hành là quan hệ gì?
    2. Quan hệ đó có phù hợp với quy định pháp luật ko?
    3. Nếu không phù hợp thì giải quyết như thế nào?

    Hợp đồng ủy quyền thế chấp không thể coi là hợp đồng bảo lãnh bởi chủ thể ký kết và mục đích ký kết là khác nhau. vì thế, ở đây, theo tôi, cả LS TTD, ông Vinh đều chưa chuân xác/

    Tôi đặt tình huống này mong moi người trả lời giúp: Nếu sau khi ông D thế chấp ngân hàng để vay tiền, sau đó, ông Th thông báo chấm dứt ủy quyền với ông Th thì sẽ xử lý ra sao?ông D có lấy được lại TS của Mình. và Ngân Hàng sẽ làm gì để bảo vệ mình.
    Thanks!

    • Việc chấm dứt hợp đồng uỷ quyền chỉ đặt ra với những giao dịch chưa thực hiện. Còn phần công việc đã được thực hiện theo uỷ quyền một cách hợp pháp (như việc ký hợp đồng thế chấp và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng này), thì không ảnh hưởng gì khi chấm dứt hợp đồng uỷ quyền (điển hình là người uỷ quyền chết).

  14. Cách đặt vấn đề của bạn welcomelaw cũng khá hay. Vấn đề ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro và không rõ ràng ở nhiều góc độ. Có lẽ ngành Ngân hàng cần phải cẩn thận quan hệ pháp luật này.

    Cảm ơn mọi người đã mổ xẻ nhiều góc độ.

  15. – HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN THẾ CHẤP là đúng pháp luật?
    @ Hoàn toàn phù hợp với pháp luật hiện hành và được phép. Nhưng bên đứng ra thế chấp trong giao dịch này phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, hoặc của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp.

    Trong trường hợp này, D không có tài sản nên không thể ủy quyền cho Th đứng ra giao dịch thế chấp cho khoản vay của mình. Nếu lập luận như Ls Đức thì e rằng hợp đồng ủy quyền của Th cho D trước đó lại trở thành hợp đồng mua bán “núp” dưới hình thức ủy quyền! Điều này dẫn đến việc Nhà nước không thu được thuế trong giao dịch chuyển quyền. Ngược lại, rủi ro pháp lý thì D phải gánh chịu.

    Chúc sức khỏe!

  16. Nếu đã “Hoàn toàn phù hợp với pháp luật hiện hành và được phép.”, thì còn gì để tranh luận nữa đây?

    Ông D., là bên vay, đồng thời cũng là “bên đứng ra thế chấp trong giao dịch này” đã dùng tài sản thuộc sở hữu “của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp.” thế thì có gì là không được?

    Trong vụ việc trên, Th. uỷ quyền cho D., chứ đâu có chuyện “Trong trường hợp này, D không có tài sản nên không thể ủy quyền cho Th đứng ra giao dịch thế chấp cho khoản vay của mình.”

    “Nếu lập luận như Ls Đức thì e rằng hợp đồng ủy quyền của Th cho D trước đó lại trở thành hợp đồng mua bán “núp” dưới hình thức ủy quyền! Điều này dẫn đến việc Nhà nước không thu được thuế trong giao dịch chuyển quyền. Ngược lại, rủi ro pháp lý thì D phải gánh chịu.” Ở đây chỉ bàn đến việc đúng sai của uỷ quyền thế chấp, đâu đã bàn đến uỷ quyền thay cho chuyển hẳn quyển trong mua bán. Mà nếu có thật như thế, thì vẫn là đúng luật 100% cơ mà? Còn việc tận thu thuế với giao dịch uỷ quyền thì giới luật sư cả nước chả mổ sẻ và phản đối ầm ầm đó thôi!

  17. Hợp đồng ủy quyền thế chấp là hợp pháp, không gì bàn cãi. Tuy nhiên, trong bài “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp” đăng trên Tạp chí thị trường tài chính tiền tệ, số ra tháng 3/2011 của Ls. Đức mới đáng nói, đáng bàn!

    Chính Ls. Đức lập luận: “đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình”. Theo tôi, đây là kiểu lập luận có một không hai trong giới hành nghề hay am hiểu pháp luật hiện nay như tôi đã phân tích trong bài viết và phần bình luận nêu trên. Nói cho cùng, theo HĐUQ ban đầu, D. không thể giao dịch nhân danh chính mình hay “lái” Th. thành bên thứ ba đễ Ngân hàng giành lấy “cán” thay vì đã lỡ nắm “lưỡi” rồi.

    Hay kiểu “Bản chất của vụ việc nói trên là ông D. vay vốn ngân hàng, có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất (theo uỷ quyền) của ông Th.”. Một lần nữa, ông luật sư lại “vịn” vào khoản 4 Điều 72 NĐ 163/2006/NĐ-CP để “tráo” khái niệm bảo lãnh thành thế chấp!

    Như tựa bài viết tôi đã khẳng định: Cần tách bạch hai chủ thể này ra cho rạch ròi. Nếu vướn, nên kiến nghị sửa đổi, bãi bỏ cho phù hợp chứ Nghị định không thể “đè” lên luật khi đem ra đối chiếu, phân minh được.

    lQ.Vinh 05/08/2011

  18. Tôi làm ở Ngân hàng No. Hiện tại trường hợp nêu như tranh chấp ở trên chúng tôi đã và đang gặp trong thực tế.
    – Trường hợp ủy quyền như trên nếu bạn nào làm NH, khi đọc qua điều 1 của HDTC TS của bên thứ 3 của chúng tôi, trong đó có xác định nghĩa vụ và thời gian bảo lãnh rất rõ (tối đa 60 tháng), kể từ ngày chứng thực
    – Trên hợp đồng TCTS của bên thứ 3 có 3 chủ thể tham gia ký kết: 1 là NH, 2 là Bên bảo lãnh (bên tc), 3 là bên vay vốn. Các điều khoản trong hợp đồng của chúng tôi rất chặt chẽ và vẫn xử lý bình thường.
    – Giấy ủy quyền chúng thế chấp tài sản của A cho B chúng tôi cũng có quy định về nghĩ vụ và thời gian cụ thể.
    – Làm cán bộ TD, khi cho vay chúng tôi sẽ gặp trực tiếp 2 bên (bên vay và bên BL) đề giải thích cặn kẽ về quyền, nghĩa vụ của 2 bên với NH, và thời gian ủy quyền….
    Cho nên tôi thấy nhiều bạn nói ở trên hơi mang nặng tính lý thuyết, chưa gặp thực tế, thậm chí chưa nhìn thấy HDTC ts của bên thứ 3 ntn (của NH) và quy định cụ thể trong hợp đồng đó.

  19. Tôi ủng hộ quan điểm giải thích của Luật sư Đức

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: