Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

NHỮNG CẢI CÁCH GÓP PHẦN HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LÝ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

TS. NGUYỄN THỊ TUYẾT NHƯ

1- Đặt vấn đề

Hiện nay các nhà đầu tư khai thác bất động sản thưởng gặp vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản… với nhiều nguyên nhân khác nhau: có thể là do những quy định chưa phù hợp, hay do sự chống chéo của những Điều Luật, hoặc là do sự hạn chế về trình độ nghiệp vụ của người thihành công vụ khi vận dụng các Điều Luật, cũng không loại trừ những hành vi nhũng nhiễu của cán bộ thực thi… Cần sớm có những cải cách để xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Trong phạm vi nghiên cứu này, tác giả trình bày những vấn đề cơ bản đã gây ra vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê đất đối với các chủ đầu tư, thông qua tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng; trình bày những chồng chéo của Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản như sau:

2- NHỮNG BẤT CẬP TRONG CÁC ĐIỀU LUẬT VIỆC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành

2.1.1. Quy định đơn giá tính tiền sử dụng đất, phương pháp tính tiền sử dụng đất

Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay đơn giá đất tính tiền sử dụng đất, phương pháp tính tiền sử đất đã qua nhiều sửa đổi theo các quy định:

· Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

· Nghị Định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

· Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 11/12/2004 hướng dẫn thi hành nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.

· Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về Sửa đổi bổi sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

· Thông tư 70/2006/TT-BTC Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung thông tư 117/2004/TT-BTC

· Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 22/7/2007 sửa đổi Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

· Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 sửa đổi, bổ sung Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đấ t

· Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư

· Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi bổ sung 1 số điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

· Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 sửa đổi bổ sung thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 11/12/2004 của bộ tài chính hướng dẫn thi hành nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.

Trong đó, có sự chồng chéo giữa quy định của Luật đất đai 2003 với Nghị định 120/2010/NĐ-CP về trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: tại Khoản 4, Điều 50 Luật đất đai 2003: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ hợp lệ, nhưng đã sử dụng đất ổn địnhtrước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtkhông phải nộp tiền sử dụng đất. Trong khi Khoản 5, Điều 2 của Nghị định 120/2010/NĐ-CP: Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, thu tiền sử dụng đất bằng 50% theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở mới; thu bằng 100%theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở.

Về tiền sử dụng đất thì trước khi có Nghị định 17/2006/NĐ-CP, giá đất tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất được tính trên khung giá đất do Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh quy định tại năm được giao đất. Với cách này, chủ đầu tư chủ động được nguồn tài chính khi thực hiện dự án, cũng như ước lượng được suất đầu tư và hiệu quả kinh doanh chính xác hơn. Từ năm 2006 đến nay, qua nhiều cải cách sửa đổi, quy định mới trong cách tính tiền sử dụng đất là tính theo giá thị trường. Văn bản mới nhất là thông tư 93 ban hành ngày 29/06/2011 (bắt đầu có hiệu lực từ 15/08/2011), quy định như sau:

Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”

Chủ đầu tư được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp số tiền ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp.

TSDĐ = (ĐGoTT x DTo) – GĐB (1)

Trong đó:

TSDĐ : Tiền sử dụng đất.

ĐGoTT : Đơn giá đất ở theo thị trường

DTo : Diệntích đất ở của dự án

GĐB : Số tiền đã đền bù (theo giá phương án đền bù được duyệt)

Quy định này gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp:

Một là , đưa chủ đầu tư vào thế bị động khi tiến hành thực hiện dự án, vì không xác định được kế hoạch chi tiêu tài chính cho khoản tiền sử dụng đất phải nộp, do đó cũng không dự kiến được hiệu quả hoạt động khai thác kinh doanh trong tương lai để ra quyết định đầu tư.

Hai là , trong từng trường hợp giao đất khác nhau, không có chuẩn mực nào để cho rằng: giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, phải chăng là hoàn toàn phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của cơ quan thuế.

Ba là , đưa chủ đầu tư vào thế bị lệ thuộc vào hội đồng thẩm định giá dễ dẫn đến tình trạng có “xin” mới “cho”, tạo điều kiện cho sự nhũng nhiễu tiêu cực.

Bốn là , theo công thức (1) chủ đầu tư bị thiệt khi giá đất thực tế đền bù theo giá thị trường thường cao hơn so với giá của phương án đền bù được duyệt, nhưng chỉ được khấu trừ theo giá đất của phương án đền bù được duyệt (giá phi thị trường). Ngoài ra, những thỏa thuận khác mang tính chất đền bù hỗ trợ di dời để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, nhưng không được khấu trừ vào tiền sử dụng đất (GĐBK). Vì thế, trường hợp (ĐGoTT x DTo) > GĐB thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất trong khi không được khấu trừ những khoản (GĐBK), đây là khoản tiền mà chủ đầu tưđã phải chi ra 2 lần để trả cho cùng một diện tích đất: lần đầu trả cho các hộ dân có đất, lần thứ 2 là trả cho nhà nước vào tiền sử dụng đất. Với cách tính này, vô tình đã làm tăng suất đầu tư, đẩy giá thành bất động sản lên cao.

Năm là , với cách tính này vừa mất nhiều thời gian, vừa làm tăng chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp, cũng là làm tăng suất đầu tư, đẩy giá thành bất động sản lên cao, khó tiếp cận đối với những người có thu nhập chưa thấp…

Sáu là , có sự chồng chéo giữa Điều 28 trong Nghị định 84//2007/NĐ-CP và Điều 2 trong Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 về khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiều sử dụng đất đối với trướng hợp không có phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt

2.1.2. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng để bàn giao đất thực tế

Tất cả các chủ đầu tư để được bàn giao đất thực tế thực hiện dự án đầu tư khai thác bất động sản, đều phải vượt qua công đoạn đền bù giải phóng mặt bằng, đây là công đoạn nhiêu khê nhất trong quá trình thực hiện dự án. Sau nhiều cải cách, bổ sung, sự ra đời của Nghị định 84//2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 đã gợi mở nhiều vấn đề khơi thông cho chủ đầu tư khi giải tỏa đền bù, nhưng đến nay vẫn chưa phát huy được tác dụng, bởi những lý do như sau:

Một là , chưa có hướng dẫn cụ thể đối với những dự án đã thỏa thuận đền bù dở dang từ trước khi ban hành Nghị định 84//2007/NĐ-CP, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thiện. Chủ đầu tư hầu như bất lực trước nhóm cư dân không đồng thuận, mặc dù đã giải phóng được hơn 80% diện tích cần giải tỏa.

Hai là , tại Điều 63 của Nghị định 84//2007/NĐ-CP cho phép người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan được khiếu nại với Ủy ban Nhân dân cấp Huyện khi không chấp thuận quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính và tiếp tục khiếu kiện ra tòa án nếu không chấp thuận những giải quyết khiếu nại của chính quyền. Điều này, vô tình các nhà làm luật đã cho phép “một con sâu làm rầu cả nồi canh”. Thực tế có nhiều dự án ở Bình Dương đã gần 10 năm vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng, do phải chờ giải quyết khiếu kiện của vài cá nhân chiếm tỷ lệ diện tích đất không đáng kể.

Ba là , tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay là Trung tâm phát triển quỹ đất, thực hiện dịch vụ bồi thường giải phóng mặt bằng cho chủ đầu tư, nhưng vẫn chưa phát huy tác dụng, vẫn còn tình trạng dự án da beo.

2.2. Những bất cập giữa Luật Kinh Doanh Bất Động Sản và các văn bản hướng dẫn luật khác.

Tại Điều 5 của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản quy định: tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẵng trước pháp luật,tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. Nhưng Bộ Tài chính lại quy định tại Mục c), Khoản 4, Điều 2 của Thông tư 12 /2011/TT-BTC, ngày 26/01/2011 như sau: “Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và trong Tờ khai thuế không phù hợp với giá thị trường thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo Biên bản làm việc) giá tại sàn giao dịch bất động sản của chủ dự án hoặc sàn giao dịch bất động sản nơi có bất động sản chuyển nhượng”.
Phải chăng thông tư của Bộ Tài chính đã phủ nhận sự bình đẵng trước pháp luật của các chủ thể tham gia thị trường mà Luật kinh doanh bất động sản đã cho phép là được tự do thỏa thuận thông qua hợp đồng.

2.3- Những hạn chế về năng lực, trình độ của cán bộ khi vận dụng Luật

Điều 21 của Nghị định 84//2007/NĐ-CP cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, nếu như cơ quan điều tra, thanh tra kết luận là đã cấp trái với quy định của pháp luật, mà không quy định hình thức kỹ luật nào đối với hành vi này, phải chăng “Trăm dâu đổ đầu tằm” để chủ đầu tư là nạn nhân gánh chịu mọi thiệt hại từ sự sai trái này?

Tình trạng hiện nay, đội ngũ cán bộ viên chức trong lãnh vực kinh doanh bất động sản chưa được đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu, thiếu kinh nghiệm thực tế, thiếu kỹ năng mềm trong ứng xử, hạn chế về năng lực, nhất là tại các xã, huyện, nên không tránh khỏi những sai sót không đáng có trong khi thi hành công vụ, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Tình huống chuyện đã xảy ra tại một Doanh nghiệp A đầu tư dự án B xây dựng khu dân cư nông thôn (xin phép không nêu đích danh chủ đầu tư)

Dự án B tiến hành bồi thường giải tỏa từ năm 2002, đến năm 2006 đã giải phóng mặt bằng được > 90% diện tích. Tuy nhiên, đến nay đồ thị đã đi ngược, diện tích đất giải phóng mặt bằng chẳng những không tăng lên mà còn phải giảm đi do có hai trường hợp oan sai, cụ thể như sau:

Một là, Doanh nghiệp A bị UBND cấp Huyện yêu cầu thu hồi Giấy Chứng nhận Quyền Sử dụng Đất với lý do: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trái pháp luật”, mặc dù Doanh nghiệp A đã chi đền bù giải phóng mặt bằng trên 500 triệu đồng từ 5 năm trước đây (từ năm 2006) để nhận lại Giấy Chứng nhận Quyền Sử dụng Đất đó dưới sự chứng thực của UBND cấp Xã.

Hai là , Doanh nghiệp A bị Ủy Ban Huyện yêu cầu thu hồi quyết định cưởng chế 3.000 m2 đất mà đã tiến hành cưởng chế hơn 3 năm trước đây (từ năm 2008) của một hộ dân có vị trí đất ngay trên trục đường chính dẫn vào dự án, do chưa đúng trình tự thủ tục cưởng chế. Cũng nói thêm rằng, theo thủ tục cưởng chế, Doanh nghiệp A đã chuyển khoản tiền bồi thường cho hộ dân đó trên 2,5 tỷ đồng vào tài khoản Kho bạc nhà nước từ hơn 3 năm trước đây.

Sau những sự vụ đó, Doanh nghiệp A đã đề nghị với chính quyền địa phương rằng Doanh nghiệp A sẽ mời luật sư tư vấn, trực tiếp “săn tay” cùng hỗ trợ Ủy Ban Nhân dân Huyện lập lại thủ tục cưởng chế, nhưng chính quyền địa phương đã đáp lại bằng cái lắc đầu ngao ngán. Cũng nói thêm rằng lãnh đạo chính quyền cấp Xã, Huyện nhiều lần thi hành công vụ đã phải “bỏ của chạy lấy người” khi gặp phải những phản ứng miệt thị thiếu văn hóa của các hộ dân không đồng thuận.

Phải chăng cán bộ địa phương là những người có tình cảm họ hàng, láng giềng với những cư dân nơi đó, nên giải quyết vấn đề còn cả nễ, không được dứt khoát rõ ràng, hay do trình độ nghiệp vụ còn non kém, thiếu kinh nghiệm, nên chưa vận dụng hết các điều luật để xử lý các tình huống phức tạp và khi cần thiết khó áp dụng biện pháp mạnh.

3- Một số giải pháp cải cách, góp phần hoàn thiện hệ thống luật pháp về bất động sản

Từ những bất cập trên đây cần có những giải pháp cải cách phù hợp, góp phần hoàn thiện hệ thống luật pháp về bất động sản, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp như sau:

3.1. Giải pháp chiến lược đối với giao đất, cho thuê đất

Việc giao đất, cho thuê đất, nếu không qua đấu giá quyền sử dụng đất thì thông thường được thực hiện sau khi nhà đầu tư đã giải tỏa, đền bù. Cách làm này vô tình đã buộc nhà đầu tư phải mua đất 2 lần, mà lần nào cũng nhiêu khê: lần đầu mua của dân thì không dễ dàng được đồng thuận 100%; khi đã thuyết phục được dân đồng thuận rồi thì phải mua lại của nhà nước và chờ nhà nước duyệt giá, thẩm định lại giá… mới được giao đất, cho thuê đất, xem ra là chưa đối xử công bằng với nhà đầu tư.

Trong lâu dài, nên thống nhất phương thức giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với tất cả các tổ chức, cá nhân (gọi là nhà đầu tư khai thác) thực hiện các dự án phát triển kinh tế. Trung Tâm Phát Triển Quỹ Đất với vai trò tạo lập nguồn đất sạch phù hợp với quy hoạch, để cung ra thị trường sơ cấp cho các nhà đầu tư khai thác thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Với giải pháp này góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường sơ cấp về bất động sản, rút ngắn thời gian đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất.

3.2. Nhóm giải pháp khắc phục hiện trạng trong giao đất và cho thuê đất

3.2.1. Giải pháp về đơn giá đất và phương pháp tính tiền sử dụng đất

Áp dụng theo Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 cần sửa đổi một số điều liên quan đến đơn giá tính tiền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất , giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong tất cả các trường hợp thống nhất theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, giá này ổn định trong 5 năm (5 năm mới điều chỉnh Bảng Giá Đất một lần).

Thứ hai , cho phép chủ đầu tư được khấu trừ tất cả các khoản chi phí cho dù có hay không có có phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt và những thỏa thuận khác có tính chất đền bù hỗ trợ di dời, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp, số còn lại (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư của dự án. Số tiền đã trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp thì không được hạch toán vào chi phí đầu tư của dự án.

Thứ ba , nên có văn bản thông báo về sự thay thế Điều 28 của Nghị định 84//2007/NĐ-CP bằng Điều 2 của thông tư 93/2011/TT-BTC về cách tính tiền sử dụng đất đối với “trường hợp nhà đầu tư tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng; khi được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch được duyệt thì không thực hiện khấu trừ mà nộp tiền sử dụng đất theo chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tại cùng thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất”. Giá đất áp dụng là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Nhóm giải pháp này giúp nhà đầu tư nhanh chóng thẩm định dự án đầu tư để ra quyết định đầu tư. Khi trở thành chủ đầu tư thì chủ động được nguồn vốn đầu tư, rút ngắn được thời gian đầu tư, góp phần ổn định được giá cả thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho nhóm có thu nhập thấp tiếp cận được với thị trường. Mặt khác, khi chủ đầu tư không phải “hồi hộp” chờ duyệt giá đất để tính tiền sử dụng đất, thì khắc phục được tình trạng tiêu cực nhũng nhiễu chốn quan trường.

3.2.2. Giải pháp để bàn giao đất thực tế theo đúng tiến độ

Để bàn giao đất thực tế đúng tiến độ, ngoài năng lực của chủ đầu tư cần có sự hỗ trợ tích cực của các cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương, tác giả đề xuất một số giải pháp như sau:

Thứ nhất , bổ sung sửa đổi Điều 63 của Nghị định 84//2007/NĐ-CP bằng cách đưa vào hạn mức tối thiểu giải tỏa đền bù cho chủ đầu tư: nếu tỷ lệ diện tích đồng thuận giải tỏa đền bù đạt được ≥ 80%, số còn lại phải phục tùng theo đa số, có như thế mới khắc phục được tình trạng chỉ có vài cá nhân với diện tích nhỏ đã làm dỡ dang một dự án lớn. Liên hệ thực tế trong các cuộc kiểm phiếu bầu cử, không vì một vài cử tri không đồng thuận mà phải tổ chức bỏ phiếu lại, hay hủy bỏ kết quả bầu cử. Cần chấm dứt tình trạng để cho “một con sâu làm rầu cả nồi canh” như trong thực tế doanh nghiệp A đã phải chịu đựng gần 10 năm nay, chỉ vì vài hộ dân trên diện tích không đáng kể và không biết còn phải chịu đến bao giờ nếu như luật pháp chưa có những cải cách phù hợp.

Thứ hai , phải có quy định cho phép cưởng chế trên phần diện tích ≤ 20% còn lại không đồng thuận, khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng được ≥ 80% diện tích.

3.2.4. Giải pháp để tiếp sức đầu tư kinh doanh bất động sản

Nhà đầu tư cần được tôn trọng và bình đẵng trước pháp luật, vì thế cần có những quy định bồi thường thiệt hại cho nhà đầu tư khi có sai trái trong thủ tục hành chính, không chờ người bị thiệt hại phải đi khiếu kiện như trường hợp của Doanh nghiệp A nêu trên khi phải thu hồi 2 quyết định hành chánh.

Về giá trị chuyển nhượng bất động sản căn cứ trên hợp đồng chuyển nhượng do tự thỏa thuận để tính thuế, thì không có lý do gì mà cơ quan thuế có quyền ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế nếu không phù hợp với giá thị trường. Trong thực tế đầu tư, có khi phải bán tháo, chịu lỗ để thu hồi vốn thì làm sao theo được với giá thị trường mà cơ quan thuế ấn định giá để thu thuế thu nhập? Vì thế, hoặc là luật định ra một khung giá tối thiểu để tính thuế, còn nếu căn cứ theo giá hợp đồng chuyển nhượng của các bên, thì phải tôn trọng chứ không có quyền ấn định giá chuyển nhượng.

3.2.4. Giải pháp để nâng cao năng lực quản lý

Để nâng cao năng lực quản lý, việc cần làm ngay là cải cách thủ tục hành chính, trước tiên là cải cách nhân lực, cải cách bộ máy quản lý, cải cách tư duy của cán bộ quản lý… xóa bỏ tư tưởng bao cấp cửa quyền trong cách nghĩ, cách làm, thay vào đó là tư tưởng quản lý dân chủ, quản lý là phục vụ. Cần phải lựa chọn, bố trí đội ngũ cán bộ quản lý có đức, có tài, có trách nhiệm, không ngừng nâng cao kiến thức và kỹ năng cho con người. Thường xuyên đào tạo trình độ nghiệp vụ, trình độ ứng dụng khoa học kỹ thuật quản lý cho hệ thống cán bộ chuyên trách từ trung ương đến địa phương, cần tin học hóa trong công tác quản lý nhà đất. Cán bộ quản lý các cấp phải hiểu sâu rộng luật pháp, chính sách liên quan đến bất động sản, trên cơ sở vận dụng có hiệu quả vào thực tế, xử lý tình huống nhanh, nhạy theo yêu cầu của thị trường, giải quyết thỏa đáng yêu cầu của các tổ chức, cá nhân – người bị quản lý.

Hệ thống pháp luật, chính sách, quy hoạch là các công cụ quản lý thị trường bất động sản, do con người thực thi. Khả năng vận dụng các công cụ này đến đâu, có phát huy tác dụng tích cực hay không, nó phụ thuộc vào mức độ hiểu, nắm bắt vấn đề và cách ứng xử của cán bộ thực thi. Ngoài kiến thức chuyên môn, cần chú ý rèn luyện bổ sung kỹ năng mềm trong giao tiếp ứng xử cho cán bộ, công chức khi tác nghiệp. Thành lập tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng với đội ngũ cán bộ tinh nhuệ, có thể điều chuyển cán bộ từ tuyến trên xuống, để tránh tình trạng quen biết, riêng tư khó xử lý.

Kết luận:

Các giải pháp trên nhằm góp phần cải cách hệ thống pháp luật về bất động sản, nhằm khơi thông những vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản. Thực hiện theo những giải pháp này cũng góp phần tinh giảm bớt thủ tục hành chính, minh bạch hóa thị trường bất động sản.

Gần 4 năm nay (từ cuối quý I năm 2008 đến nay), các nhà đầu tư bất động sản lần lượt rút khỏi thị trường, nếu không nói là phá sản, số còn lại đang thoi thóp không biết còn tồn tại được đến ngày nào. Từ những đặc điểm riêng có của thị trường bất động sản: thời kỳ phát triển mang lại thu nhập rất cao, nhưng thời kỳ tiêu điều thì cũng thiệt hại rất lớn, các công ty còn cầm cự được chính là sống nhờ vào những thu nhập của thời kỳ hưng thịnh. Các công cụ quản lý thị trường bất động sản cần “khoan dung” hơn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, để tiếp sức cho các doanh nghiệp tồn tại và phát triển.

SOURCE: DIỄN ĐÀN CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM

Trích dẫn từ: http://www.vibonline.com.vn/vi-VN/Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=4224

Advertisements

3 Responses

  1. bài viết rối rắm ,không có ý nghĩa thực tiễn theo tôi chỉ cần các nhà hành pháp đưa ra một quy trình chuẩn dựa trên nền tảng các bộ luật đã được thông qua.tất nhiên quy trình này phải thẩm định bởi hội đồng các chuyên gia ở tất cả các lĩnh vực liên quan.Có thể thời gian và công sức để xây dựng quy trình là rất nhiều và công phu.nhưng đó là nhiệm vụ của các công chưc nhà nước khi đã có quy trình chuẩn,đúng hoàn thiện ,hợp lòng dân thì việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế và các lĩnh vực khác trở nên rất thông thoáng ,có thể ví như mở đường vậy.Và các quan quản lý sẽ rất nhàn và sướng.

  2. Thông tư 70/2006/TT-BTC Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung thông tư 117/2004/TT-BTC ở trên đã hết hiệu lực và thay thế bằng Thông tư 93/2011/TT-BTC sửa đổi Thông tư 117/2004/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (có hiệu lực 15/8/2011)

  3. Bài viết rất hay và rất thực tế, tuy nhiên có những nội dung, đề xuất cần phải suy nghẫm, chẳng hạn:
    “Nếu tỷ lệ diện tích đồng thuận giải tỏa đền bù đạt được ≥ 80%, số còn lại phải phục tùng theo đa số”
    Cái này khó khả thi vì đối với các dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất thì phải tiến hành thương lượng và thỏa thuận với người sử dụng đất. Không thể bắt người sử dụng đất phải tuân theo trong khi pháp luật không bắt buộc. Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với các trường hợp “không nhận tiền đền bù” vì chưa thỏa đáng cần phải cân nhắc đến giá trị văn hóa. lịch sử, tập quán của vùng miển. Hơn nữa, một doanh nghiệp khi quyết định đầu tư một dự án nhà ở thông thường họ đã nắm trong tay 50-60% quỹ đất và công tác cho việc giải tỏa đền bù phải chuẩn bị thấu đáo.
    Tôi cũng có ý kiến bổ sung liên quan đến việc áp dụng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường như sau:
    Khái niệm về Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường không phải là mới mẽ vì Luật Đất đai 2003, nghị định 188/2004 đã nhắc đến nó. Tuy nhiên, từ khi Nghị định 69/2009 ban hành quy định về giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường đã làm cho việc triển khai các dự án lúc đó đi vào thế bế tắc, Các doanh nghiệp cứ trông ngóng và chờ Sở tài chính, Cục thuế ban hành giá đất đến mõi cả cổ. Từ khi có quy định trên, chưa có dự án nào mà khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cơ quan nhà nước nói đã sát giá thị trường. Vì thế Doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian cho các cuộc họp với Cơ quan nhà nước để rồi trông chờ vào kết quả thẩm định giá từ cơ quan thẩm định.
    Cách đây một năm, có một dự án khu du lịch sinh thái ở Bình Châu – Bà Rịa Vũng Tàu khi tiến hành tính tiền sử dụng đất cho phần diện tích giao cơ quan thẩm định giá không biết lấy cơ sở gì để định giá vì ở đó chưa có trường hợp nào chuyển nhượng. Vậy là ông Định giá mới lấy giá đất của một dự án khác cách đó 40 cây số để áp cho doanh nghiệp. Thiết nghĩ, kết quả thẩm định trên có đúng hay không?
    Một thực tế nữa là quy định của thông tư 93/2011 quy định về thẩm định giá đất theo kiểu “độc quyền”. Vì ngoài cơ quan nhà nước ra thì DN không được áp dụng kết quả định giá của các tổ chức định giá khác. trường hợp nếu kết quả thẩm định giá của Sở tài chính chênh lệch khá lớn so với kết quả thẩm định giá đất mà doanh nghiệp thuê các đơn vị thẩm định thì giải quyết thế nào?

Gửi phản hồi

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: