NGHĨ VỀ GIẢI PHÁP CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

NGUYỄN TẤN DŨNG – Hai Bà Trưng, Quận 3, Tp. Hồ Chí Minh

Tác phẩm “Chiến lược đại đương xanh” (The Ocean Blue Strategy) của W.Chan Kim và Renee Mauborgne, cho các nhà kinh tế niềm tin rằng“những nhà tư bản (hay các doanh nhân) không kiếm được lợi nhuận bằng cách bóc lột sức lao động của người lao động, mà thay vào đó, các nhà tư bản tìm được lợi nhuận vì kết quả tiêu thụ, chấp nhận rủi ro và tổ chức sản xuất tốt”. Tổng hợp lại điều đó là, muốn thành công và có lợi nhuận trong kinh doanh thì cần có một chiến lược kinh doanh tốt với một giải pháp tối ưu.

Có phải thị trường bất động sản tại Việt Nam đã và đang tiếp tục bị “đóng băng”? Có phải khả năng thu lợi nhuận cũng như triển vọng tăng trưởng ngày càng giảm xuống trên thị trường này? Có phải người dân và các nhà kinh doanh không muốn tham gia vào thị trường đó? Điều này dường như đang tồn. Vậy có giải pháp nào để “vực dậy” một thị trường lớn, đầy niềm năng với tỷ suất lợi nhuận là rất lớn? Với “Chiến lược đại dương xanh” chúng ta sẽ tìm ra được giải pháp toàn diện.

Một nguyên nhân của thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam

Đối với nhiều người có thu nhập không cao-mà đây là những người chiếm phần lớn dân số Việt Nam-lo lắng là nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quyết định của họ có mua hay không mua nhà. Điều gì sẽ xảy ra khi mà một ngôi nhà trị giá 400 triệu đồng chỉ còn lại 300 triệu đồng? Và điều gì sẽ xảy ra tiếp khi nhiều người dùng nhà đó để vay thế chấp? Người mua nhà thường vay tới 80% giá mua, khi giá nhà giảm thì có lẽ họ sẽ mất hầu như toàn bộ. Giả sử như: một người mua căn nhà trị giá 400 triệu đồng và trả trước là 80 triệu, nợ thế chấp còn lại là 320 triệu. Nếu giá nhà giảm 25% thì người mua sẽ nợ thế chấp là 320 triệu cho một căn nhà giá 300 triệu. Như vậy, người mua không chỉ mất 80 triệu tiền trả trước mà còn lỗ 20 triệu. Và nếu thị trường bất động sản tiếp tục giảm thì sẽ ra sao cho người mua nhà và các nhà đầu tư nhà, đất?

Đó là một trong những lý do mà tại sao nguyên lý cung-cầu không phải lúc nào cũng đúng trên thì trường bất động sản. Thông thường, giá giảm thì nhu cầu tăng lên, nhưng với bất động sản, nếu thấy giá giảm, người mua sẽ lo rằng mình đang mua một căn nhà sẽ tiếp tục rớt giá. Như vậy, giảm giá có thể dẫn đến giảm cầu và do đó giá sẽ còn giảm nữa. Kết quả là một vòng luẩn quẩn đang tồn tại trong thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Chiến lược đại dương xanh cho thị trường bất động sản Việt Nam

Các công ty bảo hiểm, các ngân hàng hiện nay có kinh doanh loại hình dịch vụ bảo hiểm giá trị nhà không? Tôi tin chắc rằng, chúng ta đã mua và tiếp tục sẽ mua bảo hiểm y tế, ô tô, xe máy… nhưng với căn nhà-có thể nói là tài sản lớn nhất của nhiều người Việt Nam-thì việc mua bảo hiểm là một vấn đề không được thực hiện, chứ nói gì đến việc mua bảo hiểm cho giá trị căn nhà. Đây có thể coi là một cơ hội để tạo ra lợi thế cho nhiều công ty khi bước vào kinh doanh loại hình dịch vụ này, tạo ra một đại dương xanh đầy tiềm năng.

Các công ty không muốn bán bảo hiểm cho người mua bảo hiểm dựa trên giá trị căn nhà bởi vì giá nhà có thể giảm do nền kinh tế đi xuống, cũng có thể do chủ sở hữu sử dụng, bảo dưỡng nó không tốt. Hoặc có thể do chủ sở hữu không cố hết sức để tối đa hoá giá trị của căn nhà trên thị trường nếu biết rằng mọi tổn thất sẽ được công ty bảo hiểm chi trả. Cách tránh vấn đề trên tốt nhất không phải là bán bảo hiểm nhà với thoả thuận về định giá và các thoả thuận về bảo dưỡng căn nhà giữa công ty bảo hiểm và người mua bảo hiểm, vì chi phí cho chúng và cả chi phí kiện tụng sẽ làm cho khoản bảo hiểm trở nên rất phức tạp và tốn kém. Mà là, thay vì tính bảo hiểm dựa trên giá trị một căn nhà cụ thể, chúng ta có thể tính theo mức giá trung bình của các căn nhà ở khu vực lân cận. Như vậy, nếu giá trị nhà trên thị trường giảm 10% thì người mua bảo hiểm có thể đòi công ty bảo hiểm thanh toán 10% giá trị căn nhà khi chủ sở hữu mua. Phương pháp này thật rõ ràng và đơn giản. Chủ sở hữu có động cơ để tối đa hoá giá trị căn nhà vì mục tiêu lợi nhuận.

Về lý thuyết, phương pháp trên có vấn đề như, có thể xảy ra hiện tượng khi trên thị trường căn nhà được mua bảo hiểm có giá lại tăng nhưng trung bình của các căn nhà trong khu vực lại giảm, và ngược lại. Không có một giải pháp nào là hoàn hảo cả. Giải quyết được nữa vấn đề một cách ít tốn kém nhất còn tốt hơn nhiều so với việc không thực hiện gì. Bởi vì đây là một giải pháp chưa được thực hiện trên thực tế, nên việc xác định phí bảo hiểm là một vấn đề khó khăn, và thường nên có một mức phí không quá cao, khoảng 1% đến 2% giá trị căn nhà. Và các công ty bảo hiểm sẽ không thực hiện bảo hiểm 100% giá trị căn nhà, cũng như là không chịu bảo hiểm khi người mua bảo hiểm không bảo dưỡng tốt căn nhà và việc giá nhà thấp hơn mức trung bình là lỗi của họ.

Bảo hiểm giá trị nhà giúp ổn định giá nhà, do đó nó sẽ phá vỡ cái vòng luẩn quẩn “giá thấp – cầu giảm” trên thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này sẽ đựơc khẳng định với hai kết quả lớn mà bảo hiểm gía trị căn nhà sẽ mang lại là:

Thứ nhất, chính sự tồn tại của loại hình bảo hiểm giá trị nhà sẽ làm giảm mối nguy hiểm đối với giá trị ngôi nhà được bảo hiểm. Bảo hiểm giá trị nhà sẽ làm tăng nhu cầu mua nhà và như thế sẽ giúp làm giảm nguy cơ công ty bảo hiểm phải chi trả. Chính điều này đã tạo sự khác biệt giữa loại bảo hiểm này với hầu hết các loại hình bảo hiểm khác;

Thứ hai, bảo hiểm giá trị nhà tạo cho mọi người có động cơ để nâng cấp căn nhà của mình. Kết quả cuối cùng sẽ là giá nhà được giữ ổn định, nếu không muốn nói là có xu hướng tăng lên.

SOURCE: TÁC GIẢ

VIỆC ĐĂNG LẠI BÀI VIẾT VÌ MỤC ĐÍCH THƯƠNG MẠI PHẢI CÓ SỰ ĐỒNG Ý CỦA TÁC GIẢ

Advertisements

One Response

  1. Theo tôi , ý kiến của tác giả khá hay, bảo hiểm giá trị căn nhà giúp người mua nhà yên tâm không sợ nhà mất giá. Các công ty bảo hiểm nên nghiên cứu loại bảo hiểm này

Gửi phản hồi

%d bloggers like this: