QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI – KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA VIỆT NAM

Land-page-photo-PS-680x381-2TÁC GIẢ CHƯA XÁC ĐỊNH

Quyền sử dụng đất của người nước ngoài là một vấn đề khá “nhạy cảm” được bàn thảo, cân nhắc trong một thời gian dài ở Việt Nam trước khi có những quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và mới được sửa đổi, bổ sung ở Luật Đất đai năm 2013. Trên thế giới, QSDĐ của người  nước ngoài được các quốc gia quy định khá cởi mở nhằm khuyến khích và thu hút các nguồn lực đầu tư. 

Kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới

Hàn Quốc: Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến QP-AN, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: Bảo vệ cơ sở quân sự, Bảo tồn di sản văn hoá, Luật Bảo tồn môi trường.

Trung Quốc: Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng QSDĐ cho một mục đích và thời hạn cụ thể. QSDĐ không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất. Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất được cấp: Là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, KH-CN, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. QSDĐ được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp.

Quyền sử dụng đất được giao: Là hình thức QSDĐ được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng, ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao QSDĐ. Tuy nhiên, do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, QSDĐ được giao trước tiên nên được chuyển thành QSDĐ được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn.

Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn. Thuê QSDĐ không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng.

Đài Loan: Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau: Loại I – Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang. Loại II – Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ… Loại III – Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê… Loại IV – Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết.

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan – Điều 18, Luật Đất đai).

Mục đích SDĐ của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. (Điều 19, Luật Đất đai).

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia. (Điều 17, Luật Đất đai).

Thụy Điển: Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân Thụy Điển). Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và SDĐ và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, SDĐ đai so với công dân trong nước. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa.

Quy định của pháp luật đất đai Việt Nam

Luật Đất đai năm 2013 quy định nhiều điểm mới về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ tại Việt Nam. Những quy định của pháp luật góp phần tháo gỡ nhiều vướng mắc dân sự về đất đai, bất động sản chưa có hướng giải quyết.

Quyền SDĐ để thực hiện dự án đầu tư: Luật quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau: quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170; quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích xác định trong thời hạn thuê đất còn lại; quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê  khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189; quyền cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau: Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170; thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử SDĐ; góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn sử dụng đất; chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN có quyền, nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong KCN có các quyền và nghĩa vụ sau: Nếu trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại thì có quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế SDĐ thuê trả tiền thuê đất hằng năm.

Quyền và nghĩa vụ về sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam. Bao gồm: Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170; chuyển QSDĐ ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với QSDĐ ở. Người được sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Quyền cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian sử dụng.

Trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài  không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế theo quy định sau:

Nếu chuyển nhượng QSDĐ thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp tặng, cho QSDĐ thì người được tặng, cho phải là hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở. Trong đó, người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho. Trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng, cho QSDĐ thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Nếu trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế QSDĐ cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Người nhận thừa kế trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng, cho QSDĐ và trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế QSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai mà chưa phân chia thừa kế QSDĐ cho từng người nhận thừa kế thì được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm SDĐvà thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TẠP CHÍ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG, BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Advertisements

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s

%d bloggers like this: