Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)
Advertisements

MỘT SỐ BẤT CẬP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THS. NGUYỄN ĐÌNH PHONG – Giảng viên Đại học Xây dựng

NGUYỄN THU HƯƠNG – Tòa án Cấp cao Hà Nội

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạng nên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền

Do đó, việc nghiên cứu làm rõ về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành là rất cần thiết. Bài viết sau đây tác giả xin bàn về một số bất cập và đưa ra một số đề xuất sửa đổi các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển của đất nước. Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, các loại hình nhà ở ngày càng đa dạng phong phú phù hợp với nhu cầu xã hội.

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Tính đến thời điểm hiện tại, nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này ảnh hưởng xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền.

Continue reading

Advertisements

TÀI SẢN VÀ SỞ HỮU TÀI SẢN TRONG LUẬT TỤC M’NÔNG

THS. NGUYỄN THỊ OANH – Giảng viên Khoa Luật, Đại học Đà Lạt

Luật tục M’nông là một trong luật tục của các dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên. Dân tộc M’nông sinh sống chủ yếu ở hai tỉnh Đắk Lắk và Đắk Nông. Tuy nhiên luật tục M’nông vẫn được các đồng bào M’nông ở cả hai tỉnh sử dụng trong cuộc sống. Do đó, việc am hiểu luật tục, truyền thống và biến đổi có ý nghĩa quan trọng trong hòa giải, trong giải quyết các vụ tranh chấp hôn nhân, tài sản ở địa phương.

Tài sản do nữ giới quản lý

Luật tục là hiện tượng xuất hiện từ xa xưa, đã tồn tại lâu đời và có những tác động mạnh mẽ tới đời sống các cộng đồng người. Trên thế giới luật tục được gọi bằng những thuật ngữ khác nhau, như: folklaw (luật dân gian), native law (luật bản địa) … Các thuật ngữ trên đều chỉ một loại luật tục phân biệt với luật nhà nước (State law). Trong đó thuật ngữ Customary law – luật tục được sử dụng phổ biến hơn cả.

Luật tục M’nông là một trong luật tục của các dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên. Dân tộc M’nông sinh sống chủ yếu ở hai tỉnh Đắk Lắk và Đắk Nông. Tuy nhiên luật tục M’nông vẫn được các đồng bào M’nông ở cả hai tỉnh sử dụng trong cuộc sống. Sau quá trình sưu tập lâu dài, hiện nay luật tục M’nông bao gồm 8 chương với 15 điều.

Trong xã hội M’nông, tài sản được phân thành hai loại chủ yếu là tài sản chung của cộng đồng và tài sản của các dòng tộc, gia đình.

Tài sản của cộng đồng là khoảnh đất, như cây cối, sông suối, bụi rậm, bến nước, các khu rừng, các loại động vật,… chưa thuộc quyền quản lý của một dòng họ hay gia đình cụ thể nào. Tài sản chung của bon (buôn làng) được giao cho thủ lĩnh (Kruanh bon) của bon trông coi, chăm sóc và quản lý. Tài sản chung của cộng đồng hay nói cách khác là phạm vi đất đai của mỗi buôn thường được định ranh giới bằng các gốc cây, một tảng đá, một con suối hay một khu rừng.

Continue reading

GIẢM GIÁ TRỊ CỦA TÀI SẢN VÀ SỰ ẢO TƯỞNG VỀ GIÁ TRỊ THỰC CỦA CÁC TÀI SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP TẠI VIỆT NAM

 TRẦN MẠNH DŨNG MBA, CPA – Đại học Macquarie, Australia

Nếu giá trị hợp lý hoặc giá trị sử dụng cao hơn giá trị ghi sổ, thì không cần tính giá trị còn lại và khi đó tài sản không bị giảm giá trị. Nếu giá trị hợp lý không xác định được, đơn vị tiến hành xác định giá trị sử dụng của tài sản. Đối với tài sản chờ thanh lý, giá trị có thể thu hồi là giá trị hợp lý trừ đi chi phí bán tài sản đó.

Giới thiệu về Chuẩn mực Giảm giá trị của tài sản

Tài sản của đơn vị được ghi nhận theo giá mua của nghiệp vụ tại thời điểm mua. Sau đó, qua thời gian đơn vị tiến hành đánh giá lại tài sản để phản ánh giá trị hợp lý của nó trên Bảng cân đối kế toán. Nếu tài sản có sự giảm giá trị, khi đó sẽ phát sinh chi phí giảm giá trị của tài sản và giá trị ghi sổ sẽ được ghi giảm xuống bằng với giá trị có thể thu hồi của tài sản. Tuy nhiên, câu hỏi khi nào và như thế nào áp dụng phương pháp kiểm tra giảm giá trị của tài sản chỉ có thể được giải đáp khi áp dụng Chuẩn mực Kế toán Quốc tế số 36 (IAS 36) “Giảm giá trị của tài sản”. IAS 36 là một trong các Chuẩn mực lập Báo cáo tài chính quốc tế (IFRS) và được sửa đổi, cập nhật hàng năm. Nhưng IAS 36 được biết và được sử dụng nhiều hơn ở nhiều quốc gia từ 1/1/2005.

Mục đích và phạm vi của chuẩn mực

Chuẩn mực này áp dụng đối với tài sản là đất đai, nhà cửa, máy móc thiết bị, tài sản cố định vô hình, lợi thế thương mại, đầu tư vào công ty con, công ty liên kết, công ty liên doanh. Nó có mục tiêu là đảm bảo tài sản được ghi nhận không cao hơn giá trị có thể thu hồi của tài sản.

Continue reading

TIỀN ẢO, ĐỜI THỰC: NHỮNG GÓC KHUẤT CỦA BITCOIN

 HUỲNH BỬU SƠN

Không một lý thuyết kinh tế nào có thể tiên đoán được sự tăng giá chóng mặt của các đồng tiền ảo trong những năm gần đây, đặc biệt là trong năm 2017. Điển hình và được nhắc đến nhiều nhất cũng như có giá cao nhất trong số gần 1.500 loại tiền ảo là đồng Bitcoin.

Ra đời từ năm 2009 – theo một câu chuyện truyền kỳ được tiết lộ – bởi một kỹ sư tin học tài ba có một cái tên rất Nhật là Satoshi Nakamoto. Ông là tác giả bài viết giới thiệu Bitcoin đầu tiên bằng một thứ tiếng Anh cực kỳ tinh tế – một người chưa ai biết mặt, biết tuổi và cũng không hề nhận mình là cha đẻ của Bitcoin.

Nhiều người cho rằng sự ẩn danh của cha đẻ đồng Bitcoin có lý do đạo đức, ông biết rằng mình đã tạo ra một thứ gì đó mà sau này sẽ gây tán gia bại sản cho vô số người mặc dù đã làm giàu cho chính ông. Cha đẻ đồng Bitcoin được biết là đã sở hữu không dưới 1 triệu đồng Bitcoin trong thời kỳ đầu tạo dựng ra nó bằng một kỹ thuật toán siêu việt và giải mã chúng.

Cho đến nay, nhiều người vẫn tin rằng các phương trình toán này được thiết lập để hạn chế số lượng Bitcoin tạo ra không vượt quá ngưỡng 21 triệu đồng. Vào cuối năm 2017, người ta ước lượng đã có 16,5 triệu đồng Bitcoin được đào xới, như vậy sẽ chỉ còn 4,5 triệu đồng Bitcoin mà những chuyên gia tin học, sử dụng những siêu máy tính và những thiết bị công nghệ cao cấp, đắt tiền có thể đào tìm được trong tương lai. Điều đó khiến mọi người dễ tin rằng đồng Bitcoin sẽ không bị lạm phát như các loại tiền giấy khác và do đó khó thể bị mất giá.

Continue reading

BITCOIN: TIN TỐT VÀ XẤU VỀ TIỀN ẢO

NEAL KOBLITZ (Hảo Linh dịch)

Đầu tháng 11 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định rằng: “việc phát hành, cung ứng, sử dụng bitcoin và các loại tiền ảo tương tự khác làm phương tiện thanh toán là hành vi bị cấm tại Việt Nam” do những rủi ro không thể lường trước.

Theo các chuyên gia, đúng là bitcoin có ẩn chứa nhiều rủi ro nhưng cũng đầy tiềm năng để thúc đẩy sự tự do, đổi mới sáng tạo của xã hội. Bài viết dưới đây của giáo sư Neal Koblitz, một trong hai tác giả độc lập sáng tạo ra Hệ mật đường cong Elliptic vào năm 1985, nền tảng cho công nghệ chữ kí số của Bitcoin nhằm phân tích về ảnh hưởng của đồng tiền này và cách tiếp cận nó

Bitcoin là gì và nó hoạt động như thế nào?

Tiền mặt là phương thức thanh toán chủ yếu cho đến gần đây. Ở nhiều nơi trên thế giới, giờ đây thanh toán bằng tiền mặt đã được thay thế bằng thanh toán điện tử, chủ yếu là thẻ tín dụng. Các hệ thống thanh toán này được kiểm soát bởi các ngân hàng lớn và sử dụng những đồng tiền chính phủ như USD, đồng Euro hay Yên Nhật.

Bitcoin là một loại tiền tệ mới, ra đời năm 2009, không cần một trung tâm kiểm soát như ngân hàng hay chính phủ, mà hoàn toàn do cộng đồng người dùng quản lý. Việc vận hành chính xác của nó được đảm bảo nhờ các tính chất toán học của một số công cụ mật mã.

Continue reading

THỊ TRƯỜNG TIỀN ẢO: HAI LUỒNG QUAN ĐIỂM TRÁI CHIỀU

XUÂN THANH (Tổng hợp từ BIS tháng 9/2017; CNBC; Coindesk; FT, IMF, Reuters)

Còn quá sớm để khẳng định, các NHTW có nên phát hành tiền ảo hay không, trong bối cảnh rất khó đánh giá đầy đủ những rủi ro liên quan đến tiền ảo và công nghệ hỗ trợ tiền ảo vẫn chưa được sáng tỏ. Dưới đây là tổng hợp một số thông tin về vấn đề này.

Sau khi giảm xuống mức giá thấp nhất 2.951 USD vào giữa tháng 9/2017, ngày 18/9/2017, tiền ảo Bitcoin bắt đầu tăng giá trở lại, chấm dứt chuỗi ngày giảm giá kéo dài khoảng hai tuần lễ, khi chính phủ Trung Quốc rầm rộ triển khai kế hoạch đóng cửa các sàn giao dịch tiền ảo của Trung Quốc. Trong những ngày đầu tháng 10/2017, đồng tiền ảo này đang dao động quanh mức giá 4.500 USD, tăng trên 300% so với đầu năm, thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức và cá nhân, nhất là các chuyên gia công nghệ và tầng lớp giàu có trong xã hội.

Yếu tố cơ bản dẫn đến xu hướng phục hồi này bắt nguồn từ những đồn đoán của các thành viên tham gia giao dịch tiền ảo với nhận định chung cho rằng, các sàn giao dịch tại Trung Quốc không còn khả năng chi phối thị trường tiền điện tử, những thị trường khác như Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư do thể chế và tính thanh khoản cao.

Theo ghi nhận của thị trường, sau khi các sàn giao dịch Bitcoin Trung Quốc đóng cửa, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng chuyển sang thị trường Nhật Bản, khiến khối lượng giao dịch tại thị trường này tăng mạnh trong ngắn hạn. Thậm chí, tỷ phú Tim Draper (nhà đầu tư mạo hiểm người Mỹ) còn đưa ra nhận định đầy lạc quan khi cho rằng, đây là tín hiệu tốt lành, tiền điện tử sẽ không bị thêm bất cứ quốc gia nào nữa khai tử. Theo trang tin Cointelegraph, thị phần giao dịch Bitcoin tại Nhật Bản đang dẫn đầu thế giới với tỷ trọng 50,75%.

Continue reading

QUYẾT ĐỊNH SỐ 1255/QĐ-TTg NGÀY 21 THÁNG 8 NĂM 2017 CỦA THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ PHÊ DUYỆT ĐỀ ÁN HOÀN THIỆN KHUNG PHÁP LÝ ĐỂ QUẢN LÝ, XỬ LÝ ĐỐI VỚI CÁC LOẠI TÀI SẢN ẢO, TIỀN ĐIỆN TỬ, TIỀN ẢO

THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Nghị định số 22/2013/NĐ-CP ngày 13 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tư pháp;

Xét đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tư pháp tại văn bản số 24/TTr-BTP ngày 05 tháng 6 năm 2017,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phê duyệt Đề án Hoàn thiện khung pháp lý để quản lý, xử lý đối với các loại tài sản ảo, tiền điện tử, tiền ảo (sau đây viết tắt là Đề án) với những nội dung sau:

I. QUAN ĐIỂM, MỤC TIÊU XÂY DỰNG ĐỀ ÁN

1. Quan điểm

Việc xây dựng Đề án dựa trên các quan điểm chỉ đạo sau đây:

a) Thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng, Nhà nước về bảo vệ quyền sở hữu, quyền tài sản nhằm giải quyết thực tiễn tất yếu đang tồn tại và sẽ diễn ra;

b) Góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư trong và ngoài nước tại Việt Nam; hạn chế, ngăn chặn và kiểm soát có hiệu quả các rủi ro, lạm dụng liên quan; cụ thể hóa các chế định về quyền tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015 trong lĩnh vực tài sản ảo, tiền điện tử, tiền ảo;

c) Nghiên cứu, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm quốc tế về tài sản ảo, tiền điện tử, tiền ảo để nhận diện, xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý liên quan theo nguyên tắc đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất, minh bạch, ổn định và có thể dự báo trước của hệ thống pháp luật, phù hợp thông lệ quốc tế.

Continue reading

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Kết quả hình ảnh cho LAW ON HOUSING IN THE FUTURETHS. HUỲNH ANH – Giảng viên Đại học An Giang

Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại (NHTM) nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung, nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm.

1. Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp

Lần đầu tiên, thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” xuất hiện trong văn bản quy phạm pháp luật như là đối tượng của giao dịch bảo đảm được nhắc đến trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP). Tuy nhiên, thuật ngữ này không được giải thích trong Nghị định[1].

Trước đó, ngày 29/11/2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2006. Luật không đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, do đó các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu dựa vào luật chung – Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành[2]. BLDS năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật này cũng không đề cập đến thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai”, thay vào đó là những quy định chung về “tài sản hình thành trong tương lai”, nhưng cũng không có mô tả cụ thể về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai[3]. Tuy nhiên, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) có quy định “…Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Với quy định “tài sản đã được hình thành” nhưng chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm cũng được xem là tài sản hình thành trong tương lai mà không có giải thích gì thêm nên khi vận dụng vào thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai đã gây nhầm lẫn với một số dạng nhà ở khác[4], dường như không còn đúng nghĩa nhà ở “tương lai”. Vì thế trong quá trình áp dụng quy định chung này đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã gặp những vấn đề vướng mắc, cả về lý luận lẫn thực tiễn.

Continue reading

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: