Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)
Advertisements

ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẤN ĐỀ MINH BẠCH HÓA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

NGUYỄN QUANG HƯƠNG TRÀ – Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm

1. Dẫn đề

  Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp trên thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ làm suy thoái nền kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới đã chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế – xã hội. Điều này cho thấy rằng, quản lý hiệu quả đối với thị trường này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhóm chủ thể tham gia trên thị trường trong sự hài hoà lợi ích của Nhà nước luôn là một đòi hỏi mang tính thường trực đối với các nhà hoạch định chính sách.

Để đạt được mục tiêu này, một hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô tác động và điều tiết các hoạt động trên thị trường bất động sản sẽ phải được sử dụng, trong đó công khai thông tin nhằm lành mạnh hoá các giao dịch được xem là vấn đề cốt lõi. Tuy nhiên, không phải ở đâu và vào bất kỳ thời điểm nào cũng có thể dễ dàng tìm ra những lời giải thoả đáng cho bài toán minh bạch hoá thị trường bất động sản. 

Tại Việt Nam, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản năm 2006 đứng cuối bảng xếp hạng 56 nước trong vùng lãnh thổ Châu Á – Thái Bình Dương theo xếp hạng của Tập đoàn Jones Lang LaSalle, một tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản. Đánh giá về chỉ số này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xếp hạng của Jones Lang LaSalle là hoàn toàn có cơ sở. Bởi lẽ, cả 5 tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch của thị trường bất động sản bao gồm: các chỉ số hoạt động đầu tư, các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản, sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán, các yếu tố pháp luật và quy định, tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp; Việt Nam đều không đáp ứng được. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn sự bứt phá trong chính sách và pháp luật của Việt Nam trong việc xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh, có sức thúc đẩy mạnh mẽ đối với sự phát triển kinh tế – xã hội.

Continue reading

Advertisements

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHỨNG MINH TÀI SẢN KHI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC DI CHÚC

LS. NGUYỄN HỒNG LÂM – CÔNG CHỨNG VIÊN. PHAN VĂN CHEO

1.  Lập di chúc khi chưa có tài sản thật?

Theo quy định của pháp luật dân sự, di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Tài sản của người lập di chúc để lại được gọi là di sản. Người lập di chúc có toàn quyền định đoạt đối với di sản của mình (để lại cho ai, tỉ lệ thừa hưởng…).

Hiện nay, khi có yêu cầu công chứng, chứng thực di chúc, người lập di chúc phải chứng minh tài sản của mình là hợp pháp và có thật (nếu là nhà, xe, cổ phần, cổ phiếu… thì phải có chứng từ sở hữu; nếu là tiền thì được thể hiện qua tài khoản ngân hàng). Nói cách khác, đó phải là tài sản cụ thể. Nếu không chứng minh đuợc tài sản ấy có thật thì cơ quan thẩm quyền sẽ từ chối công chứng, chứng thực di chúc. Đáng nói là có nhiều người lập di chúc có yêu cầu để lại những tài sản của mình có được tại thời điểm qua đời, tức bao gồm cả những tài sản hình thành trong tương lai. Mà những tài sản này thì không thể chứng minh tính có thật. Từ đó làm phát sinh tình huống mỗi lần được sở hữu một tài sản mới thì chủ sở hữu phải lập di chúc mới, có liệt kê thêm tài sản mới thì mới đảm bảo quyền định đoạt của mình đối với di sản.

Được biết, nhiều công chứng viên đang hành nghề tại các phòng công chứng và văn phòng công chứng đều không đồng ý công chứng vào di chúc có đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai. Việc từ chối được căn cứ vào các quy định của Luật Công chứng. Cụ thể, người đi công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng phải nộp bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định.

Continue reading

NHỮNG BẤT CẬP VỀ KHÁI NIỆM TÀI SẢN, PHÂN LOẠI TÀI SẢN CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VÀ ĐỊNH HƯỚNG CẢI CÁCH

TS. NGÔ HUY CƯƠNG – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Tài sản là một khái niệm quen thuộc đối với bất kỳ ai, bởi đơn giản tài sản là công cụ của đời sống con người. Tuy nhiên, quan niệm pháp lý và quan niệm đời thường về tài sản lại có đôi chút khác biệt. Về mặt pháp lý, nhận thức đúng về tài sản và phân loại tài sản có vai trò rất quan trọng trong việc tạo lập các quy định pháp luật và giải quyết các tranh chấp pháp lý. Nhưng ngay Bộ luật Dân sự 2005 của Việt Nam cũng đã diễn đạt khác nhiều so với quan niệm của thế giới về khái niệm tài sản và phân loại tài sản. Hệ quả là nhiều quy chế pháp lý liên quan tới tài sản đã không thỏa đáng về mặt khoa học và thực tiễn, gây ảnh hưởng không nhỏ tới giao lưu dân sự và phát triển kinh tế, thương mại.

1. Nhìn lại quan niệm về tài sản của Bộ luật Dân sự 2005

Điều 163, Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 giải nghĩa: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Có lẽ, đây là một giải nghĩa tài sản đặc biệt nhất đã từng được biết đến, bởi khó có thể tìm được một giải nghĩa tài sản tương tự ở trong các quyển từ điển thuật ngữ pháp luật và ở các BLDS của các nước trên thế giới, mặc dù con người không thể sống mà không có tài sản và pháp luật nói chung thì đã chú ý tới câu chuyện này từ nhiều thiên niên kỷ. Giải nghĩa này kế thừa có phát triển giải nghĩa tài sản tại Điều 172, BLDS năm 1995. Thế nhưng, chưa từng một lần những người “có trách nhiệm” giải thích cho giới luật học hiểu tính đúng đắn của những giải nghĩa như vậy. Tất nhiên quy định thì dễ, nhưng giải thích cho tính đúng đắn của quy định thì bao giờ cũng khó.

Gắn trực tiếp với Điều 163, có một số điều luật thể hiện rõ quan niệm của nhà làm luật về tài sản, như Điều 164, Điều 173, Điều 174, Điều 181… của BLDS 2005. Qua giải nghĩa khái niệm tài sản tại Điều 163 và các điều luật này của BLDS 2005, có thể rút ra mấy nhận xét sơ bộ như sau: thứ nhất, giải nghĩa được đưa ra theo kiểu liệt kê các loại tài sản, chứ không xác định phạm vi dứt khoát của tài sản; thứ hai, các quy định tiếp đó tại “Chương XI- Phân loại tài sản” (các Điều từ 174 đến 181) diễn giải cụ thể các loại tài sản được nêu ra trong giải nghĩa này không đề cập gì tới tiền và giấy tờ có giá; thứ ba, Điều 173, Điều 181 và toàn bộ các quy định của BLDS 2005 không diễn giải một cách có thể hiểu được phạm vi của quyền tài sản; thứ tư, quyền sở hữu được quy định dường như tách biệt với tài sản tại Điều 164 và Điều 174, BLDS 2005, có nghĩa là khái niệm tài sản dường như không bao trùm quyền sở hữu, trong khi vẫn quy định các vấn đề chuyển dịch tài sản gắn với quyền sở hữu tại rất nhiều các quy định.

Continue reading

ĐỎ, HỒNG, XANH: NHỮNG SẮC MÀU GIAN TRUÂN CỦA TRƯỚC BẠ

PGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA – Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Cao vọng của đăng ký bất động sản là gì và vì sao vừa mới công bố, dự luật về giấy xanh đã vấp phải sự phê phán của công luận. Hợp lòng dân thì luật sống, trái với lòng dân thì luật chết. Kế tiếp Luật đất đai năm 2003, Bộ luật dân sự năm 2005 vừa mới được ban hành sẽ là Luật kinh doanh bất động sản, Luật đăng ký bất động sản, Luật nhà ở và vô số các đạo luật khác về nhà đất. Liệu những đạo luật đồ sộ này có sống được trong tâm thức của người dân nước ta.

Minh định sở hữu và bảo hộ quyền tài sản tư: Người dân thời nào cũng mong nhà nước công nhận, bảo hộ nhà đất và công sức tôn tạo như một quyền tài sản tư thiêng liêng của họ. Trong kinh doanh, doanh nhân muốn có được quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng chi phí thấp nhất như có thể. Nói cách khác, (i) minh định về sở hữu và (ii) bảo hộ quyền tài sản tư về nhà đất là dân nguyện thời nay. Luật pháp, nếu làm rõ điều đó thì chi phí giao dịch giảm, kinh doanh phát triển, có lợi cho quốc dân. Ngược lại thì đất đai sẽ không có chủ rõ ràng, nguồn tài nguyên khan hiếm này được sử dụng kém hiệu quả, quốc gia sẽ đói nghèo. Hệ thống chước bạ sinh ra trước hết để bảo vệ quyền tài sản tư về nhà đất của người dân, sau đó bảo vệ các bên hữu quan trong giao dịch và góp phần thúc đẩy thị trường này phát triển công khai. Tạo an toàn pháp lý và làm cho nhà đất dễ dàng biến thành hàng hoá là mục đích chính, bảo đảm quản lý nhà nước và tăng thu thuế từ nhà đất chỉ là mục đích phụ.

Ghi nhận quyền tài sản: Nếu nhìn nhận như vậy thì sổ đỏ cho quyền sử dụng đất, sổ hồng cho sở hữu nhà, sắp tới đây có thể là sổ xanh cho đăng ký bất động sản, và biết đâu Bộ tài chính lại nghĩ thêm ra sổ tím cho nhà đất đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước.. tất cả những giấy tờ đó không thể xác lập ra quyền tài sản. Cũng như giấy khai sinh không đẻ ra con người, tài sản tư của người dân về nhà đất được xác lập một cách tự nhiên, thủa hoang sơ thì do tranh đoạt, trong nền văn minh thì do tổ tiên để lại, hoặc qua tôn tạo, hoặc qua mua bán, tặng cho.. mà có. Luật pháp thường ghi nhận những quyền tài sản được hình thành một cách tự nhiên như thế, chứ hi hữu người làm luật mới có cái quyền ban phát sở hữu cho người dân. Ghi nhận đúng thì công lý và an toàn xã hội được xác lập, ghi nhận lệch lạc thì vòng xoáy của các xung đột lợi ích về nhà đất khó mà chấm dứt.

Continue reading

NHỮNG VƯỚNG MẮC KHI ÁP DỤNG NGHỊ QUYẾT 1037/2006/NQ-UBTVQH11 NGÀY 27-07-2006 CỦA UBTVQH VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ Ở CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI.

THU CHINH

Ngày 27/7/2006, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

Sự kiện này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với những người tham gia giao dịch có yếu tố nước ngoài mà phát sinh tranh chấp, quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm, bởi vì trước đây họ là những chủ thể chưa được cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết do Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24-08-1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định. Đến nay họ đã có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi cho mình..

Những quy định của Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11  là cơ sở pháp lý nhằm giải quyết các vướng mắc trong giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1-7-1991 có yếu tố nước ngoài còn tồn đọng cho đến nay.

Nghiên cứu Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH! thì thấy các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1-7-1991 có yếu tố nước ngoài được NQ điều chỉnh có 2  nội dung giao dịch thực tế phát sinh tranh chấp nhiều nhất là mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở và mua bán nhà ở.

Đối với nội dung mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở, Nghị quyết 1037 quy định về thời hạn, cách thức, hình thức thay đổi, chấm dứt giao dịch các trường hợp cụ thể như sau:

Với trường hợp bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; bên mượn, bên ở nhờ nhà ở thường trú tại Việt Nam .

Trường hợp thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ nhà ở được lấy lại nhà ở, trừ trường hợp có thoả thuận khác nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ nhà ở biết trước ít nhất sáu tháng.

Continue reading

XỬ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI: CÒN NHIỀU CÁI RỐI

KHẢI HÀ

Tranh chấp mồ mả: Tòa không giải quyết vì thiếu quy định.

Mới đây, ngành TAND TP.HCM đã tổ chức tập huấn về nghiệp vụ xét xử các vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai. Một số sai sót đã được tòa nhắc nhở để thống nhất quan điểm xét xử chung của ngành.

Thiếu quy định về tranh chấp mồ mả

Một vấn đề được các tòa quan tâm và thường hỏi ý kiến chỉ đạo nghiệp vụ là chuyện các tranh chấp đất đai nhưng liên quan đến mồ mả trên phần đất đó thì giải quyết chuyện mồ mả như thế nào. Không ít tòa bảo họ rất thường gặp các tranh chấp dạng này và lúng túng khi xử lý vì luật gần như chưa có quy định.

Tòa án TP.HCM cho biết trước đây, khi tranh chấp này ra đến tòa thì đã có tòa nhận đơn thụ lý giải quyết nhưng có tòa không thụ lý. Sự không thống nhất này khiến nhiều người dân phàn nàn khá nhiều về cách làm việc của tòa. Quan điểm chung của ngành tòa án thành phố là nếu có tranh chấp về mồ mả thì phần mồ mả tòa sẽ không thụ lý giải quyết.

Đơn cử như vụ của bà N. ở quận Bình Tân. Bà được cha mẹ cho một miếng đất ở phường Bình Hưng Hòa. Sau đó, bà được quận cấp giấy chủ quyền. Do trên đất rải rác có một vài ngôi mộ của gia đình nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi mục đích sử dụng là đất nghĩa địa.

Hai năm trước, một người anh của bà qua đời. Gia đình người anh đã qua hỏi xin chôn trên đất của bà nhưng bà không đồng ý. Nhưng do ở xa, không trực tiếp quản lý đất nên gia đình người anh vẫn tiếp tục chôn, bà không hay biết. Năm 2007, khi biết việc, bà đã làm đơn khởi kiện vụ việc ra tòa, nhờ tòa tuyên dời mộ người anh ra khỏi đất của bà. Tuy nhiên, nhận đơn, tòa đã lắc đầu không thể thụ lý vì không thuộc thẩm quyền.

Continue reading

SỰ CẦN THIẾT XÂY DỰNG MÔ HÌNH CƠ QUAN ĐĂNG KÝ TẬP TRUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ THU HẰNG

I. Một số đặc điểm của mô hình tổ chức hệ thống các cơ quan đăng ký giao dịch về bất động sản hiện nay

Hiện nay, giao dịch về bất động sản và đăng ký bất động sản (đăng ký lần đầu và đăng ký biến động) đang được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự, Luật Đất đai và Luật Nhà ở và một số văn bản khác có liên quan. Theo đó, hiện tồn tại hai hệ thống cơ quan khác nhau, đó là cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý nhà ở.

1. Về đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2003 và Điều 9 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công, có chức năng đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất (đăng ký chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, cho thuê lại, góp vốn, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất).

a. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

b. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện có chức năng đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước được quyền mua nhà ở, gắn liền với quyền sử dụng đất ở (những nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).

Continue reading

BÁO CÁO SỐ 248/BC-UBTVQH12 NGÀY 17 THÁNG 6 NĂM 2009 CỦA ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI KHÓA 12 GIẢI TRÌNH, TIẾP THU, CHỈNH LÝ DỰ THẢO LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG ĐIỀU 126 CỦA LUẬT NHÀ Ở VÀ ĐIỀU 121 CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

Kính gửi: Các vị đại biểu Quốc hội

Dự án Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai được các vị đại biểu Quốc hội đã thảo luận ở Tổ (chiều ngày 22/5/2009) và tại Hội trường (sáng ngày 02/6/2009). Qua ý kiến thảo luận và một số ý kiến tham gia bằng văn bản, cho thấy, về cơ bản các đại biểu Quốc hội nhất trí với Tờ trình của Chính phủ, Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và nội dung của Dự án Luật. Đồng thời, cũng còn một số ý kiến tập trung vào một số vấn đề về: sự cần thiết, đối tượng được sở hữu nhà, số lượng nhà được sở hữu, quyền và nghĩa vụ của người mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất… Ủy ban thường vụ Quốc hội đã chỉ đạo nghiên cứu ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội và xin báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai như sau:

1. Về sự cần thiết

Đa số ý kiến đại biểu đều nhất trí với sự cần thiết phải sửa đổi Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai để điều chỉnh các đối tượng và điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Có một số ý kiến đề nghị cần phải làm rõ tính cấp thiết của việc sửa đổi, bổ sung Dự án Luật này và sử ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ở trong nước.

Continue reading

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: