Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)
Advertisements

MỘT SỐ ĐIỀU CHỈNH CHỦ YẾU TRONG QUAN HỆ SỞ HỮU Ở VIỆT NAM: THỰC TRẠNG VÀ VẤN ĐỀ

TS. NGUYỄN THƯỜNG LẠNG – Khoa Kinh tế và Kinh doanh quốc tế Đại học Kinh tế Quốc dân

Năm 1986, Việt Nam bắt đầu tiến hành công cuộc đổi mới nền kinh tế, chuyển từ một nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Từ đó đến nay nền kinh tế đã có những bước tiến đáng khích lệ. Tốc độ tăng trưởng kinh tế tăng liên tục trong 15 năm liền, trung bình từ 6-7%/năm. Thu nhập quốc dân tăng gấp đôi trong vòng 10 năm. Xuất nhập khẩu tăng mạnh. Đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng nhanh. Kết quả này cho thấy nguồn lực trong nước đã được khai thác có hiệu quả.

Theo một số dự báo, nền kinh tế Việt Nam đang có đà tăng trưởng cao trong thời gian tới. Những kết quả đạt được to lớn trên đây chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Trong số các yếu tố đó, việc đổi mới quan niệm về sở hữu toàn dân để dẫn đến việc điều chỉnh các quan hệ sở hữu được coi là bước “đột phá” trong tư duy hoạch định chính sách và điều hành nền kinh tế. Điều này đã mở ra những cách tiếp cận mới, rộng lớn và đa dạng hơn để nâng cao hiệu quả sở hữu mà kết quả tiếp theo là việc tăng hiệu quả của cả nền kinh tế.

Các hình thức sở hữu khác được thừa nhận và được tạo điều kiện để phát triển mạnh theo phương châm đa dạng hoá. Điều này được khẳng định rõ ràng và nhất quán trong chính sách, Hiến pháp và các văn kiện chính trị của Đảng Cộng sản Việt Nam từ khi đổi mới đến nay. Continue reading

Advertisements

THAY ĐỔI QUAN NIỆM VỀ TÀI NGUYÊN TRONG PHÁT TRIỂN

TS. NGUYỄN HIỀN

Tài nguyên có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội của mỗi quốc gia, đặc biệt trong điều kiện cạnh tranh gay gắt về thị trường tài nguyên trên thế giới hiện nay, vấn đề đánh giá tài nguyên, kiểm kê tiềm năng các dạng tài nguyên thiên nhiên phân bố theo yếu tố địa lý, khả năng và hiệu quả khai thác, thứ tự ưu tiên khai thác để vừa sử dụng có hiệu quả là một việc làm cần thiết đảm bảo yêu cầu bảo vệ và phát triển bền vững.

Theo quan niệm truyền thống tài nguyên vật chất hữu hình bao gồm tài nguyên tự nhiên, đất và sức lao động là các nhân tố cơ bản phát triển vùng, từ đó mà hình thành cơ cấu kinh tế vùng, bao gồm các ngành nghề thuộc khu vực một chủ yếu dựa vào nông nghiệp và khai khoáng… , sau đến là ngành nghề thuộc khu vực hai lấy gia công tài nguyên hoặc tái gia công là chủ yếu, tiếp đến là ngành nghề thuộc khu vực ba lấy dịch vụ là chủ yếu. Những quan niệm tiến bộ trên đây đã được định hình và coi như công nghệ trong các nội dung nghiên cứu và phổ biến trong phương pháp hoạch định kinh tế xã hội cũng như chiến lược phát triển vùng từ nhiều thế kỷ qua.

Ngày nay thông tin cùng với sự phát triển của ngành nghề công nghệ vi điện tử đang song hành phát triển thúc đẩy lẫn nhau đã được coi như một loại tài nguyên có giá trị cao, thậm chí có nơi có lúc còn được xếp loại là vô giá… đang trở thành những động lực mới thúc đẩy sư phát triển vùng, hơn nữa, đang có ảnh hưởng toàn diện đến nền kinh tế và đời sống xã hội. Trong thực tiễn cuộc sống với nền kinh tế toàn cầu hoá từ công đoạn khai thác thu thập, xử lý, lưu giữ và truyền đưa các loại thông tin trong và ngoài nước đã trở thành những chủ thể mới trong quản lý vận hành kinh tế khu vực. Do đó, có thể khẳng định ai nắm được tài nguyên thông tin, người đó sẽ nắm được quyền chủ động phát triển. Điều này không chỉ có ý nghĩa quan trọng tác động đến mọi lựa chọn trong kế hoạch kinh tế-xã hội, chiến lược an ninh chính trị quốc gia, trong lập kế hoạch của các nhà kinh doanh mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến những công việc và cuộc sống hàng ngày quanh ta. Tri thức là cơ sở và là nguồn gốc của tài nguyên thông tin. Nhân tài nắm vững khoa học công nghệ và tri thức văn hoá là người sáng tạo và phổ biến tri thức. Do vậy, trên một ý nghĩa nào đó cũng có thể khẳng định ai có nhân tài, người đó cũng có tài nguyên thông tin, cũng chính là nắm được quyền chủ động phát triển. Và như vậy cạnh tranh phát triển vùng hay khu vực trên thế giới hiện nay cũng chính là cạnh tranh nhân tài. Continue reading

LUẬT VỀ QUYỀN TÀI SẢN CỦA TRUNG QUỐC, NHÌN TỪ VIỆT NAM LUẬT TA TỐT HƠN, NHƯNG…

TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

Sau ba thập niên đổi mới, Trung Quốc vẫn chưa có một bộ luật dân sự của mình. Người ta nói rằng người cầm quyền Trung Quốc có cách riêng để hoàn thiện hệ thống quy tắc dân luật. Thay vì xây dựng ngay từ đầu một bộ luật đồ sộ, họ giải quyết các vấn đề đặc thù bằng các luật chuyên biệt, điển hình là luật về quyền tài sản mới được thông qua. Thế rồi, từ sự tổng kết việc thực hiện các luật ấy, Bộ luật Dân sự sẽ ra đời, ở thời điểm thích hợp, như một tất yếu.

Cũng như ở Việt Nam, người làm luật Trung Quốc xác định rằng tài sản cơ bản trong xã hội có tổ chức, là đất đai, được đặt dưới chế độ công hữu. Thế nhưng, so với Việt Nam – nơi cũng thiết lập chế độ công hữu về đất đai, Trung Quốc bước đi một cách khá chậm rãi trong lộ trình mở rộng các quyền của người sử dụng đất.

Nếu thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản tư, mang tính chất bất động sản và tự đặt mình vào vị trí của người chủ sở hữu tài sản đó, thì, một cách tự nhiên, người làm luật sẽ đứng trước tình huống: tài sản, được hình dung thành một khoảnh đất, một phần lãnh thổ, dứt khoát phải tiếp cận, gắn liền với những khoảnh đất khác, những phần khác của lãnh thổ, là các bất động sản thuộc sở hữu của người khác.

Những chủ sở hữu ở gần nhau tạo thành cộng đồng láng giềng con người. Các bất động sản nằm cạnh nhau tạo thành một cộng đồng láng giềng tài sản. Vấn đề đặt ra là phải làm thế nào giải quyết tốt mối quan hệ giữa người sử dụng đất lân cận, nhằm bảo đảm “cộng đồng láng giềng” thực sự là một tập thể được tổ chức tốt với các thành viên biết cư xử đúng mực, hoà thuận, văn minh trong quá trình khai thác, sử dụng “phần lãnh thổ” của mình.

Muốn có một cộng đồng như vậy, phải xây dựng một chế độ điền thổ có ba chế định căn bản, giải quyết ba vấn đề kỹ thuật lớn.

Continue reading

QUẢN LÝ, SỬ DỤNG TÀI SẢN NHÀ NƯỚC: MỘT SỐ HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC

Tác giả viết bài này trong giai đoạn thảo luận về dự thảo Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước. Luật này đã được ban hành vào ngày 3 tháng 6 năm 2008. Civillawinfor đăng lại vì những thông tin mà tác giả đưa ra vẫn còn nguyên giá trị tham khảo

LƯU HOÀI ANH

Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng đã đặt ra nhiệm vụ ban hành Luật Quản lý tài sản nhà nước nhằm quản lý, sử dụng có hiệu quả nhà, đất và các tài sản khác[1]. Như vậy, Đảng ta đã đặt ra nhiệm vụ cho công tác lập pháp không chỉ là ban hành được Luật Quản lý tài sản nhà nước, mà quan trọng hơn là đạo luật này phải thực sự góp phần quản lý, sử dụng có hiệu quả nhà, đất và các tài sản khác. Việc thông qua một đạo luật đã khó nhưng việc bảo đảm để đạo luật này thực sự đáp ứng được đòi hỏi của nhiệm vụ trên còn khó gấp nhiều lần. Chính vì vậy, một trong những yêu cầu đặt ra trong quá trình xây dựng luật này là phải đánh giá đúng thực trạng quản lý, sử dụng tài sản nhà nước hiện nay, đặc biệt là những hạn chế, bất cập, xác định đúng nguyên nhân để quy định các giải pháp khắc phục phù hợp.

Theo báo cáo của Chính phủ trước Quốc hội[2], trong thời gian qua, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành được tương đối đầy đủ văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và nhờ đó, công tác quản lý, sử dụng tài sản nhà nước đã từng bước đi vào nề nếp, kỷ cương, công khai và có hiệu quả.  Nhà nước đã thực hiện kiểm kê nắm được tổng quan về số lượng, giá trị và cơ cấu phân bố sử dụng tài sản nhà nước trong khu vực hành chính sự nghiệp và tài sản nhà nước trong các doanh nghiệp. Nhà nước cũng đã đã thực hiện được phân cấp rõ hơn một bước nhiệm vụ quản lý nhà nước về tài sản nhà nước giữa Chính phủ và chính quyền địa phương các cấp, giữa các cơ quan có chức năng quản lý chuyên ngành về tài sản nhà nước với các cơ quan, đơn vị được giao quản lý gắn với sử dụng tài sản nhà nước; đồng thời xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của từng cấp trong quản lý, trách nhiệm của từng đơn vị trong sử dụng tài sản. Từ năm 2001 đến nay, Chính phủ đã chỉ đạo thực hiện rà soát, sắp xếp lại nhà, đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, làm cơ sở để từng bước nhân rộng ra thực hiện trên phạm vi cả nước…

Tuy nhiên, bên cạnh những nỗ lực và kết quả rất đáng khích lệ đã đạt được như đã nêu ở trên, lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước hiện nay cũng còn nhiều hạn chế, rất cần được phân tích, đánh giá phục vụ cho việc xem xét, thảo luận và biểu quyết thông qua dự án Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước. 

1. Một số hạn chế

Nhìn chung, chúng tôi thấy những hạn chế cơ bản trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước đã được Chính phủ báo cáo tương đối đầy đủ trước Quốc hội[3]. Vì vậy, chúng tôi chỉ trình bày thêm về những hạn chế đó.

   1.1. Pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước quy định còn phân tán, chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, chưa điều chỉnh bao quát hết các quan hệ về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và hiệu lực pháp lý còn thấp.

Continue reading

TỌA ĐÀM VỀ SỬA ĐỔI VỀ BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005: QUI ĐỊNH VỀ QUYỀN SỞ HỮU CÒN NHIỀU BẤT CẬP

BÙI NGUYỄN

Trên cơ sở cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 1992, Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 đã quy định một cách tương đối đầy đủ, toàn diện (toàn bộ Phần II với 117 Điều) các vấn đề về quyền sở hữu. Tuy nhiên, khi đi vào cuộc sống cũng như trong mối tương quan với các đạo luật khác của hệ thống quốc luật, những quy định về quyền sở hữu trong BLDS năm 2005 cũng bắt đầu cho thấy không ít bất cập. Trong buổi “Tọa đàm về sở hữu trong pháp luật dân sự của một số nước Châu Âu – Sửa đổi BLDS Việt Nam năm 2005” diễn ra mới đây, các chuyên gia pháp lý đã dành khá nhiều thời lượng để “điểm mặt, chỉ tên” những bất cập này, cũng như cách thức để hóa giải chúng.

Quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản – có cần cụ thể hơn?

Chế định về quyền sở hữu không chỉ tập trung ở địa vị pháp lý và các quyền chủ thể của chủ sở hữu vì như vậy quyền sở hữu chỉ được nhìn nhận ở phạm vi hẹp. Do đó, trong chế định về quyền sở hữu còn có cả các quy định về quyền của người không phải chủ sở hữu đối với tài sản trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Trong BLDS Việt Nam năm 2005, quyền này đã được thể hiện qua nội dung Điều 173. Theo đó, người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật và các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và các quyền khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Tại buổi Tọa đàm, các chuyên gia pháp lý cho rằng việc quy định rõ ràng và đầy đủ hơn về quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản đã cho thấy BLDS năm 2005 đã có sự hoàn thiện nhất định so với BLDS năm 1995, tương đồng với các vật quyền theo quy định của nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, vẫn không tránh khỏi một số bật cập như: tính chưa cụ thể (ví dụ BLDS năm 2005 mới chỉ liệt kê về quyền sử dụng đất mà chưa phân chia nhỏ quyền này thành các loại quyền cụ thể như quyền sử dụng đất bề mặt, quyền sử dụng đất để xây công trình ngầm…); tính chưa đầy đủ (hiện nay trong pháp luật tuy có quy định về việc sử dụng đất để xây công trình ngầm, nhưng khái niệm thế nào là công trình ngầm và việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, cũng như mối quan hệ giữa quyền đối với công trình trên mặt đất với quyền đối với công trình ngầm chưa được luật điều chỉnh)… Từ việc chỉ ra bất cập, các chuyên gia pháp lý đề xuất khi tiến hành sửa đổi, trong phần quy định về quyền của người không phải chủ sở hữu đối với tài sản, bên cạnh những quy định đã có, BLDS cần bổ sung thêm những quy định cụ thể các loại vật quyền như: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất (đã phân chia cụ thể thành các loại cụ thể quyền sử dụng đất bề mặt để xây nhà, trồng trọt, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm…), quyền khai thác khoáng sản, quyền sử dụng suối nước nóng… Mặt khác, các loại quyền của doanh nghiệp nhà nước và cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp khi các cơ quan này được Nhà nước giao tài sản để quản lý, sử dụng cũng là đối tượng cần được nghiên cứu để có những quy định phù hợp.

Continue reading

CÁC TRƯỜNG HỢP SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN QUAN TÂM

LỮ NGỌC BÌNH – Phó chánh thanh tra tỉnh Quảng Ngãi

Tình hình khiếu nại, tranh chấp đất đai đã và đang còn diễn ra hết sức phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước, việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc mà nguyên nhân chủ yếu là do hệ thống pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, với các quy định còn chưa chặt chẽ và thiếu tính hợp lý. Trong phạm vi bài viết này xin nêu ra một số vướng mắc từ thực tiễn giải quyết các vụ khiếu nại về đất đai thời gian qua.

Thứ nhất, vấn đề xử lý đất lấn, chiếm xảy ra trước ngày 01/7/2004. Với những quy định hiện hành đã đồng nhất tình trạng sử dụng đất không còn giấy tờ chứng minh căn cứ chiếm dụng do bị thất lạc vì nguyên nhân chiến tranh, thiên tai, hoả hoạn hay rủi ro khác với tình trạng sử dụng đất không có giấy tờ do lấn, chiếm mà có; hoặc nhận chuyển nhượng từ người lấn, chiếm vào chung 01 nhóm để giải quyết là không hợp lý. Cụ thể tại khoản 4 Điều 50, Luật Đất đai quy định “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã phường, trị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với những nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất”. Khoản 6, Điều 50 Luật Đất đai cũng quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy họạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”. Điều 14, 15 Nghị định 84/2007/NĐ-CP tiếp tục cụ thể hoá vấn đề này và quy định chỉ không cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi “vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai; vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý; lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã đựơc công bố, cắm mốc; lấn chiếm lòng, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng của các tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn, nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm”.

Continue reading

TÌNH HÌNH KHIẾU KIỆN VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

TƯỞNG DUY LƯỢNG – NGUYỄN VĂN CƯỜNG – Tòa Dân sự TANDTC

I. MỘT SỐ NÉT KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH THỤ LÝ VÀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ

1. Các dạng tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới, nền kinh tế của nước ta đã phát triển và tăng trưởng nhanh, đời sống của nhân dân đã được nâng lên đáng kể. Có một bộ phận nhân dân đã trở nên giàu có. Tuy nhiên, đa phần dân chúng chỉ có mức thu nhập khiêm tốn, đối với họ tài sản giá trị nhất thường là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Từ khi quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trở thành một đối tượng của giao lưu dân sự, người dân không chỉ có quyền sử dụng đất mà còn có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất, thì các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, và đặc biệt là quyền sử dụng đất cũng hết sức đa dạng và phong phú, có thể khái quát dưới các dạng sau: tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng cho nhà, hợp đồng thuê nhà, mượn nhà, đổi nhà, hợp đồng gửi nhà, hợp đồng ủy quyền trong các giao dịch về nhà và các tranh chấp có liên quan đến nhà khác như: tranh chấp liên quan đến địa dịch, xác lập quyền sở hữu nhà theo pháp luật quy định, tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất trong lĩnh vực ly hôn, thừa kế, tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm nhà đất, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố quyền sử dụng đất; đổi đất, cho mượn, tranh chấp ranh giới, tranh chấp lối đi chung, tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất…

2. Tình hình thụ lý, giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Văn phòng Tòa án nhân dân tối cao thì hàng năm Tòa án nhân dân các cấp đã thụ lý và giải quyết một số lượng lớn các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cụ thể như sau:

a/ Năm 1999 Các Tòa án nhân dân đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 8.380 vụ và đã giải quyết được 4.916 vụ; trong đó các Tòa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý 8.000 vụ và đã giải quyết được 4.657 vụ. Các Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 1.901 vụ và đã giải quyết được 1.332 vụ.

b/ Năm 2000 Các Tòa án nhân dân đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 8.499 vụ và đã giải quyết được 5.848 vụ; trong đó các Tòa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý 8.257 và đã giải quyết được 5.176 vụ.

Các Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 667 vụ và đã giải quyết được 399 vụ.

c/ Năm 2001 Các Tòa án nhân dân đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 15.920 vụ và đã giải quyết được 10.179 vụ; trong đó các Tòa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý 15.330 vụ và

đã giải quyết được 9.812 vụ. Các Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 2.541 vụ và đã giải quyết được 8.776 vụ.

d/ Năm 2002 Các Tòa án nhân dân đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 12.690 vụ và đã giải quyết được 9.058 vụ; trong đó các Tòa án nhân dân cấp huyện đã thụ lý 12.299 vụ và đã giải quyết được 8.776 vụ. Các Tòa án nhân dân cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 2.074 vụ và đã giải quyết được 1.725 vụ.

So với số liệu các vụ án dân sự khác mà Văn phòng Tòa án nhân dân tối cao đã thống kê trong năm 2003 thì thấy rằng:

Năm 2002 các Tòa án đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 64.311 vụ án dân sự nói chung và đã giải quyết được 48.109 vụ.

Trong tổng số các vụ án dân sự nói trên thì có 12.690 vụ tranh chấp về nhà, đất chiếm tỉ lệ 19,7%. Trong số 48.109 vụ đã được giải quyết có 9.058 vụ tranh chấp về nhà, đất chiếm tỉ lệ 18,8%.

Số liệu thống kê nói trên chỉ có tính chất tương đối, vì trong biểu mẫu thống kê không có sự bóc tách rõ ràng, ví dụ: trong án ly hôn và thừa kế chỉ có mục chung là tài sản, không có đề mục thể hiện rõ có bao nhiêu vụ có sự phân chia tài sản là nhà đất… Dù vậy, qua các số liệu thống kê nói trên cũng cho chúng ta thấy:

+ Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có xu hướng gia tăng, năm sau cao hơn năm trước và phức tạp về tính chất, mức độ, loại tranh chấp.

+ Tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất xảy ra ở tất cả các vùng, các địa phương trong cả nước; có nơi, có lúc đã trở thành điểm nóng.

+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất tất cả các loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất lâm nghiệp…).

+ Nhiều chủ thể tham gia tranh chấp nhà, đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, doanh nghiệp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…), trong đó có những chủ thể không cùng cư trú ở một địa phương mà ở nhiều địa phương khác nhau (ở các thành phố về nông thôn, miền núi để chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ các tỉnh về thành phố mua nhà, đất…).

+ Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có tính chất gay gắt, kéo dài, khó thương lượng, hòa giải giữa các đương sự.

3. Nguyên nhân của các tranh chấp

a) Nguyên nhân khách quan:

a1. Do hoàn cảnh lịch sử để lại, tình hình nhà, đất ở các vùng trong cả nước trải qua nhiều thời kỳ lịch sử diễn biến phức tạp, có nơi xáo trộn lớn.

Từ sau ngày giải phóng miền Nam, Đảng và Nhà nước đã đề ra nhiều chính sách quan trọng về nhà, đất. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn còn nhiều vấn đề phức tạp cần phải giải quyết. Có những vấn đề mới phát sinh khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhưng Nhà nước chưa làm tốt chức năng quản lý trong lĩnh vực nhà, đất; có những vấn đề tồn tại từ nhiều năm được xem như hậu quả của cách quản lý, chính sách của các thời kỳ trước đây mà chưa kịp thời khắc phục.

a2. Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường nhà, đất thực sự có giá trị. Ở góc độ kinh tế nhà, đất được coi như một loại hàng hóa trên thị trường, được mang ra mua bán, trao đổi theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là quy luật tự nhiên, nhưng đối với đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài, nên Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả.

Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho mượn, cho thuê, bị quốc hữu hóa… hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây, chính quyền địa phương đã giao đất không có văn bản hoặc văn bản không rõ ràng cho người khác sử dụng ổn định.

b) Nguyên nhân chủ quan:

b1. Do từ trước đến nay có nhiều văn bản pháp luật về nhà, đất chưa phù hợp với thực tế cuộc sống, dẫn đến pháp luật về nhà, đất ở nước ta không ổn định, thường xuyên thay đổi nên chưa phát huy được hiệu quả điều chỉnh như mong muốn, làm cho các quan hệ xã hội có liên quan đến nhà, đất cũng bất ổn định theo, có những văn bản mới được ban hành phải sửa đổi, bổ sung vì không phù hợp với đời sống xã hội của đất nước cũng như xu thế phát triển. Nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn nhau.

Trong quá trình thực hiện pháp luật về đất đai giữa các cơ quan quản lý Nhà nước và cơ quan tư pháp còn có sự hiểu, vận dụng khác nhau do các quy định trong Bộ luật dân sự, Luật đất đai và văn bản dưới luật khác còn có điểm chưa hợp lý, thiếu nhất quán hoặc chưa cụ thể, thiếu sự giải thích, hướng dẫn kịp thời của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Một trong những tồn tại lớn nhất của các văn bản pháp luật về nhà, đất là khi có các thay đổi lớn về chính sách pháp luật, ví dụ: từ chỗ công dân có quyền sở hữu đất, có quyền mua bán đất, sau khi có Hiến pháp 1980, đất thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước cấm công dân mua bán đất, khi Hiến pháp 1992 có hiệu lực công dân lại có quyền chuyển nhượng. Mỗi lần có thay đổi lớn như vậy, Nhà nước ta thiếu các quy định cụ thể về các thời kỳ quá độ chuyển tiếp giữa các thời điểm ban hành văn bản pháp luật mới và các quan hệ xã hội được xác lập theo các quy định của các văn bản pháp luật cũ, do đó gây ra lỗ hổng lớn về pháp luật, gây ra sự mâu thuẫn, tranh chấp. Các cơ quan chức năng thiếu căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp. Ví dụ: nhiều giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất đai phát sinh trước ngày có luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, nhưng sau ngày các Luật này có hiệu lực mới phát sinh tranh chấp, do không có các quy định thật rõ ràng nên các cơ quan chức năng áp dụng các quy định của Luật mới hoặc có nơi áp dụng pháp luật ở thời điểm giao dịch… để giải quyết, từ đó gây nên sự bất ổn định trong xã hội.

b2. Sự yếu kém của các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc tổ chức thực hiện pháp luật về quản lý nhà, quản lý đất đai, cấp đất, giao đất, thu hồi đất, trong việc quy hoạch đất đai, công tác địa chính, xây dựng bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý, theo dõi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xử lý các vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết tranh chấp, khiếu kiện.

Sau khi có Hiến pháp năm 1980, Nhà nước cấm công dân mua bán đất và cho đến nay Nhà nước cho phép chuyển nhượng… quyền sử dụng đất, với điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 1993, nhưng cơ quan có thẩm quyền chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dù không có giấy chứng nhận công dân vẫn chuyển nhượng… quyền sử dụng đất, dẫn đến tranh chấp gay gắt, khó giải quyết. Cũng có không ít trường hợp vì lợi ích cục bộ hoặc vì động cơ tư lợi mà một số cán bộ lợi dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật đất đai như: cấp đất sai thẩm quyền, “bán” đất trái phép hoặc vì không nắm vững các quy định của Luật đất đai nên cho phép hoặc làm ngơ để cho các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất tràn lan không đúng pháp luật. Dẫn đến tình trạng các cơ quan có thẩm quyền khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chấp nhận việc chuyển nhượng đó, các bên chuyển nhượng đất bất hợp pháp sẽ đòi lại tiền, đòi lại đất dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện và việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là rất phức tạp.

b3. Nhà nước chưa có chủ trương nhất quán về việc giải quyết bồi thường giá trị quyền sử dụng đất trong các trường hợp cho ở nhờ, mượn đất, thuê đất, đất được giao khi tập đoàn giải thể… Có nơi Ủy ban nhân dân có thẩm quyền không chấp nhận yêu cầu đòi lại đất của chủ cũ và cũng không xem xét đến việc có buộc người đang sử dụng đất bồi thường thiệt hại về đất cho chủ cũ hay không, ngược lại có nơi cho bồi thường thành quả lao động, nhưng đối tượng phải bồi thường lại quy định không đúng (ví dụ: tập đoàn giao đất cho ông A, ông A đã bán qua tay nhiều người, nay anh C đang sử dụng đất, chủ cũ đòi lại đất, địa phương quy định cho C phải bồi thường thành quả lao động cho chủ đất cũ), sau đó chủ cũ lại khởi kiện ra Tòa dân sự đòi người đang sử dụng đất phải bồi thường thành quả, hoa màu, giá trị sử dụng đất.

b4. Nhà nước chưa có sự đầu tư thỏa đáng cho việc nghiên cứu, chuẩn bị các điều kiện cần thiết cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam, để nó hình thành tự phát nên đã gây nhiều hậu quả tiêu cực. Nhà nước không quản lý được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thất thu thuế, không xử lý kịp thời tình trạng đầu cơ đất.

b5. Duy trì quá lâu và chậm sửa đổi các quy định về khung giá các loại đất, việc định giá đất còn có sự chênh lệch lớn, không sát với giá trị thực tế của đất đai trên thị trường chuyển nhượng, gây nên tình trạng khiếu nại, tranh chấp về giá chuyển nhượng, đền bù, bồi thường, thanh toán giá trị khi chia đất…

b6. Ý thức pháp luật của một bộ phận nhân dân còn hạn chế. Một số người vẫn giữ quan niệm cũ về sở hữu đất đai, cho rằng mình là chủ sở hữu đất của ông, cha, dòng họ… và đòi lại đất của ông, cha, dòng họ để lại. Một số người lại cố tình vi phạm pháp luật về đất đai như: lấn chiếm đất công, chuyển nhượng trái phép đất đai để kiếm lời, vi phạm này diễn ra ở nhiều nơi trong thời gian dài nhưng không được ngăn chặn kịp thời và xử lý nghiêm minh, dẫn đến vừa qua Nhà nước đã có những quy định chấp nhận việc đã rồi, chấp nhận thực tế để giữ ổn định.

4. Một số trường hợp sai sót và vướng mắc khi giải quyết tranh chấp liên quan quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

– Tài sản chung của vợ chồng là nhà và quyền sử dụng đất nhưng một bên định đoạt không có sự đồng ý của bên kia, nhưng có Tòa án lại công nhận một phần hợp đồng, có bản án hủy toàn bộ hợp đồng mua bán.

– Nhà, đất là của đồng sở hữu, đồng thừa kế một bên đứng bán, có trường hợp Tòa án công nhận toàn một hợp đồng hoặc một phần hợp đồng là hợp pháp, có trường hợp hủy toàn bộ hợp đồng.

Cả hai trường hợp nêu trên áp dụng điều luật nào trong các điều quy định về hợp đồng vô hiệu trong Bộ luật dân sự (BLDS); có ý kiến cho rằng một trong số các đồng sở hữu định đoạt tài sản chung mà không có sự đồng ý của các đồng sở hữu là vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó, phải áp dụng Điều 137 BLDS và nếu áp dụng điều luật này là đúng thì có nhiều điểm bất hợp lý. Vì vậy, có ý kiến cho rằng trường hợp nói trên không vi phạm điều cấm của pháp luật, không áp dụng Điều 137 BLDS, nhưng những người theo quan điểm này cũng chưa chỉ ra được áp dụng điều nào trong BLDS.

– Hai bên mua bán nhà hoặc quyền sử dụng đất (đã có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật) được thể hiện bằng văn bản nhưng chưa có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền hoặc mới chỉ có xác nhận của chính quyền xã, phường, hoặc đã nộp thuế trước bạ nhưng chưa có công chứng, có trường hợp có công chứng nhưng chưa sang tên quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp, khi nào được phép công nhận hợp đồng, khi nào không được phép công nhận hợp đồng. Hiện nay, các Tòa án giải quyết chưa thống nhất và quan điểm giữa các thẩm phán, luật sư và cơ quan chức năng nhiều khi rất khác nhau.

– Trường hợp các bên mua bán đất từ những năm 80 hoặc những năm 90 nhưng khi hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng đất đó, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên mua đã làm nhà cấp 4 hay nhà cao tầng, quá trình tranh chấp kéo dài nay một bên kiện hợp đồng mua bán đất mà xử hủy hợp đồng vô hiệu như Thông tư liên tịch số 01 năm 2002 là gặp rất nhiều bất hợp lý.

– Đối với trường hợp khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, đất các bên có đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật nhưng khi thực hiện hợp đồng các bên lại thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà bằng tiền ngoại tệ, hiện nay có hai quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng, hợp đồng mua bán nhà nêu trên vi phạm vào điều cấm của pháp luật nên vô hiệu, nhưng cũng có quan điểm cho rằng, việc thanh toán bằng ngoại tệ là vi phạm các quy định về quản lý ngoại hối, nhưng ở giai đoạn thực hiện hợp đồng nên không nhất thiết phải hủy hợp đồng mua bán nêu trên, mà chỉ cần buộc các bên phải thực hiện lại giai đoạn thực hiện hợp đồng.

– Trường hợp Việt kiều về nước mua bán nhà, đất (họ không thuộc đối tượng Nghị định của Chính phủ cho phép) hoặc Việt kiều kết hôn bất hợp pháp với người Việt Nam ở trong nước và họ bỏ tiền ra mua bán nhà, đất hoặc mua đất để xây dựng nhà. Khi xảy ra tranh chấp thì giải quyết như thế nào? Có chia cho họ nhà đất không? Khi Tòa án hủy hôn nhân bất hợp pháp? Là một trong những vấn đề vướng mắc và lúng túng trong xét xử hiện nay.

– Trường hợp tặng cho có điều kiện. Trên thực tế có trường hợp chủ sở hữu tặng cho người khác nhà, đất nhưng với điều kiện người được tặng, cho phải làm một công việc nào đó (ví dụ như nuôi dưỡng chủ sở hữu hoặc một người khác đến khi chết và chịu trách nhiệm thờ cúng…), nhưng người được tặng đã không thực hiện điều kiện này một cách trọn vẹn nên chủ sở hữu, người có quyền sử dụng yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng tặng cho, hiện nay tồn tại nhiều quan điểm về vấn đề này.

– Một bên thuê nhà của nhà nước đã chuyển nhượng quyền thuê nhà cho người khác, nhưng không có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền thì giải quyết thế nào? Hiện các thẩm phán xét xử có quan điểm rất khác nhau.

II. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

1. Mặt tích cực

Tòa án nhân dân các cấp đã giải quyết được một số lượng lớn các vụ tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Thông qua việc giải quyết các vụ tranh chấp, Tòa án đã góp phần quan trọng bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền lợi của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà, sử dụng đất hợp pháp; góp phần ổn định trật tự, an toàn xã hội, phát triển kinh tế của đất nước.

2. Mặt tồn tại

Trong một số trường hợp đường lối giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất giữa cấp Tòa án còn khác nhau, chưa bảo đảm nguyên tắc áp dụng thống nhất pháp luật, tỉ lệ số vụ án bị kháng cáo, kháng nghị, bị hủy, cải sửa còn khá cao. Nhiều vụ còn phải xử đi xử lại nhiều lần, nên chưa bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, chưa được dư luận xã hội đồng tình.

Nguyên nhân của tình trạng trên bao gồm:

– Một bộ phận đội ngũ cán bộ xét xử còn hạn chế về năng lực.

– Pháp luật đất đai của nước ta thường xuyên thay đổi, thiếu nhiều quy định cụ thể, văn bản dưới luật rất nhiều nhưng tản mạn, còn chồng chéo, mâu thuẫn nhau như đã phân tích ở trên.

– Việc quản lý hồ sơ về nhà, đất của các cơ quan chức năng rất lỏng lẻo, thiếu chính xác, có trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ, có trường hợp mỗi lúc cung cấp thông tin cho Tòa án một khác, dẫn đến Tòa án ra phán quyết khác nhau.

– Bộ luật dân sự quy định về vấn đề quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đai chưa phù hợp với thực tiễn hoặc không thống nhất đối với các ngành luật khác, có vấn đề phát sinh tranh chấp mà vẫn không có điều luật điều chỉnh (ví dụ: vấn đề cầm cố nhà, đất hoặc bán quyền thuê nhà, đất…).

– Một số điều luật quy định trong Bộ luật dân sự, khi áp dụng vào thực tiễn còn nhiều bất cập, còn nhiều cách hiểu khác nhau nhưng chưa được các ngành có liên quan hướng dẫn kịp thời (ví dụ: cách xác định trường hợp nào được coi là nhà nước “giao đất”, trường hợp nào bị coi giao đất không hợp pháp… vấn đề giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu như thế nào cho phù hợp với thực tiễn…).

– Các cơ quan có trách nhiệm ở Trung ương chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai, chậm sửa đổi, bổ sung các văn bản không còn phù hợp, gây khó khăn cho các Tòa án áp dụng pháp luật khi xét xử các vụ tranh chấp.

III. KIẾN NGHỊ NHỮNG BIỆN PP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ N, ĐẤT

1. Hoàn thiện Bộ luật dân sự

– Sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự phải dựa trên cơ sở Hiến pháp 1992 và quán triệt Nghị quyết Đại hội IX của Đảng.

– Sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự phải dựa trên sự đòi hỏi của thực tế cuộc sống xã hội hiện tại và dự báo của thay đổi trong tương lai.

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường và Việt Nam đã tham gia và sẽ tham gia nhiều điều ước Quốc tế đa phương và song phương, chủ động hội nhập nền kinh tế thế giới. Do vậy, việc sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự phải phù hợp với xu thế chung của pháp luật thế giới và đồng thời chúng ta gìn giữ và tiếp tục phát huy những phong tục tập quán và truyền thống tốt đẹp của nhân dân ta đã hình thành từ lâu đời, phù hợp với cuộc sống của nhân dân.

– Sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự theo hướng là Bộ luật gốc điều chỉnh các quan hệ xã hội, có như vậy mới góp phần giải quyết tốt mối quan hệ giữa luật dân sự, luật đất đai, luật kinh tế, luật thương mại một cách hài hòa, tránh trường hợp chồng chéo hoặc tạo ra những khoảng trống không có luật điều chỉnh, không thống nhất giữa các ngành luật.

– Sửa đổi, bổ sung các điều luật điều chỉnh các mối quan hệ được xác lập trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm, tạo ra một sân chơi lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể tham gia vào các giao dịch về nhà, đất. Tránh sự can thiệp quá sâu của Nhà nước vào các giao lưu dân sự, nhất là trong quan hệ hợp đồng dân sự.

– Các điều luật phải cụ thể, rõ ràng và dễ hiểu, tránh tình trạng mang tính chất chung chung hoặc không rõ ràng, vừa ban hành đã phải có văn bản hướng dẫn.

– Cần cụ thể hơn nữa những quy định về giao dịch liên quan đến nhà, đất trong Bộ luật dân sự, đặc biệt là phần giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, xác định thiệt hại trong hợp đồng mua bán nhà, đất bị vô hiệu…

– Cần bổ sung công nhận án lệ là nguồn của luật dân sự, cho phép các nhà thực thi pháp luật được phép áp dụng án lệ.

Hiện nay, chúng ta không công nhận án lệ nên rất khó áp dụng pháp luật trong thực tế. Vì, các quan hệ phát sinh từ nhà, đất luôn thay đổi và rất sinh động nên pháp luật về nhà, đất phải thường xuyên sửa đổi và hướng dẫn bằng văn bản nhưng mỗi lần sửa đổi và hướng dẫn phải qua nhiều thủ tục rất phức tạp và khó khăn, ví dụ: muốn sửa đổi Luật, Bộ luật phải đợi mỗi kỳ họp Quốc hội hoặc Tòa án tối cao mỗi lần ra văn bản hướng dẫn phải họp rất nhiều chứ chưa nói đến các thông tư liên tịch, nhiều khi các văn bản pháp luật vừa mới ban hành ra rất công phu nhưng đã bị lạc hậu, chưa kể đến sự chồng chéo, mâu thuẫn nhau giữa các văn bản pháp luật cũ và văn bản pháp luật mới.

2. Hoàn thiện pháp luật đất đai

Việc hoàn thiện pháp luật về đất đai phải quán triệt các quan điểm sau:

– Luật đất đai sửa đổi, bổ sung phải thể hiện rõ nguyên tắc thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị hàng hóa đặc biệt một cách chính thống về luật pháp, việc giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất thông qua thị trường bất động sản do Nhà nước quản lý và điều tiết. Nhà nước thực hiện quyền năng chủ sở hữu đất đai, quản lý thống nhất đất đai.

Phải xác lập cơ chế quản lý, sử dụng đất đai trên nguyên tắc: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai, thống nhất quản lý đất đai, giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài phù hợp với quy hoạch, kế hoạch; có cơ chế hữu hiệu bảo đảm quyền sở hữu, quyền định đoạt của Nhà nước bằng pháp luật, chế tài hành chính, kinh tế và cả hình sự.

– Phải xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai đồng bộ, hoàn chỉnh, kịp thời sửa đổi, bổ sung các văn bản không còn phù hợp, sớm nghiên cứu xây dựng Bộ luật đất đai quy định đầy đủ các chế định pháp lý cần thiết cho việc quản lý, sử dụng, khai thác, chuyển nhượng, xử lý vi phạm, tranh chấp… hạn chế sự tản mạn, chồng chéo của pháp luật về đất đai hiện nay.

– Xây dựng khung pháp lý cần thiết cho việc pháp luật thị trường bất động sản ở Việt Nam, xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản, phát triển mạng lưới dịch vụ có liên quan, tăng cường vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước.

– Giải quyết dứt điểm những tồn tại về nhà đất do lịch sử để lại theo phương châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất.

– Tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước, xử lý nghiêm minh các vi phạm pháp luật về đất đai.

– Cần nghiên cứu để sớm ban hành Bộ luật đất đai.

– Cần có quy định cụ thể hơn việc phân loại đất. Mỗi loại đất cần được phân ra các hạng cụ thể hơn, để có chế độ pháp lý phù hợp.

– Cần xác định lại các trường hợp Nhà nước thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh, xây dựng các công trình phúc lợi công cộng được ưu tiên hơn các trường hợp thu hồi vì mục đích sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp hoặc cho thuê.

– Bảo đảm nguyên tắc công bằng, thống nhất việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, nhất là giá bồi thường phải được xác định theo từng thời điểm, sát giá thị trường bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất hợp pháp thu hồi đất.

– Củng cố, nâng cao năng lực Tòa án hành chính giải quyết các khiếu kiện hành chính có liên quan đến việc quản lý đất đai, cần sớm sửa đổi Luật khiếu nại, tố cáo, đơn giản hóa các thủ tục để người dân dễ dàng đến Tòa án.

– Cần có sự thay đổi cách quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo hướng dù đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa được cấp giấy, khi có tranh chấp quyền sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

– Đẩy nhanh tốc độ và sớm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

– Đề nghị Chính phủ quy định về khung giá các loại đất cho phù hợp với điều kiện hiện nay. Cho phép thành lập các trung tâm định giá nhà đất ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giúp các cơ quan Nhà nước xác định giá các loại đất theo từng thời gian, từng vùng.

SOURCE: TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SỐ  4/2003

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: