Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)
Advertisements

QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015

THS. NGUYỄN THỊ HƯỜNG – Viện Nhà nước và Pháp luật, Viện Hàn lâm KHXH Việt Nam

Cũng như pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới, pháp luật dân sự Việt Nam cũng quy định quyền địa dịch nhưng với một tên gọi dài hơn và dễ hiểu hơn đó là quyền đối với bất động sản liền kề. Quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp luật được ghi nhận từ rất sớm, ngay từ thời La Mã cổ đại và đã có những bước tiến dài về việc áp dụng trong thực tiễn. “Địa địch được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Với cách định nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ thể, đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài và để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác, trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội” . Như vậy, địa dịch là một sự phiền lụy áp đặt cho một bất động sản, theo đó một ngôi nhà hay thửa đất chịu địa dịch sẽ phải chịu sự khai thác, sử dụng hạn chế nhằm phục vụ cho việc sử dụng, vận hành của một bất động sản liền kề .

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền phái sinh từ chế định sở hữu. Ở Việt Nam, quyền này được quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995, năm 2005 và tiếp tục ghi nhận trong BLDS 2015 ở một mục riêng tại Chương XIV “Quyền khác đối với tài sản” gồm 12 điều (từ Điều 245 đến Điều 256). So với BLDS năm 2005, quyền đối với bất động sản liền kề trong BLDS năm 2015 có những điểm mới cơ bản sau:

Thứ nhất, đưa ra khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề

Theo nghĩa rộng, quyền đối với bất động sản liền kề là một chế định pháp luật dân sự, là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng một bất động sản liền kề thuộc sở hữu của một chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình một cách hợp lý. Theo nghĩa hẹp, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản (bị vây bọc) trong những điều kiện do pháp luật quy định, được sử dụng bất động sản (vây bọc) của người khác trong những phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng một cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu của mình[1].

Continue reading

Advertisements

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT: KIỆN CHỦ RUỘNG KẾ BÊN VÌ … MẤT MÙA LÚA

MINH KHÁNH – Báo Pháp luật TP.HCM

Lúa mất mùa, nguyên đơn đổ thừa cho chủ ruộng kế bên cố tình thả nước tràn vào gây ngập úng và đòi bồi thường 30 triệu đồng nhưng bị tòa bác.

Ông N. có thửa đất rộng hơn 10.000 m2, tọa lạc tại ấp 2, xã Mỹ Tân, huyện Cái Bè, Tiền Giang. Giáp ranh với phần đất của ông N. là thửa đất ruộng của ông V. Hai gia đình canh tác trồng lúa nhiều năm trước không xảy ra xích mích, cãi cọ gì.

Nhưng đến ngày 6-10-2015 âm lịch, ông N. sạ vụ lúa mới trên ruộng của mình trong khi ruộng của ông V. sạ trước đó bốn ngày. Lần gieo trồng này lúa của ông N. không đạt năng suất như ông mong muốn và ước tính. Sau một thời gian nghiên cứu nguyên nhân mất mùa, ông N. cho rằng lúa năng suất thấp là do ông V. làm ảnh hưởng tới. Từ đó ông N. đâm đơn ra TAND huyện Cái Bè khởi kiện yêu cầu ông V. phải bồi thường thiệt hại. Lý do ông V. đã thả nước tràn qua ruộng của ông khiến lúa ảnh hưởng đến sinh trưởng và phát triển, kéo theo là giảm năng suất đáng kể.

Trong đơn khởi kiện và trình bày của mình, ông N. cho rằng thời điểm đó ông V. có hỏi ông để khơi nước qua ruộng nhưng ông không đồng ý. Vào đêm 8 và 9-10-2015 âm lịch, ông V. đã thả nước vào ruộng của mình rồi tự ý đào ranh giáp với đất của ông N. Mục đích của việc này là để cho nước tràn qua ruộng của ông N. Đến hôm sau có người cùng ấp báo thì ông N. mới biết ruộng lúa của mình ngập băng nước. Ông N. lập tức đến xả nước ra để cứu lúa, thấy cây lúa yếu ông còn phải xịt thuốc, rải phân để phục hồi lại.

Continue reading

TẶNG CHO TÀI SẢN CÓ ĐIỀU KIỆN VÀ MỘT SỐ VƯỚNG MẮC TỪ THỰC TIỄN

PHẠM THỊ HẰNG – Vụ pháp chế và quản lý khoa học, TANDTC

Trường hợp tặng, cho tài sản được lập thành văn bản thì gọi là hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho tài sản lại có hai trường hợp khác nhau là Hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện và hợp đồng tặng cho tài sản không có điều kiện. Trong thực tiễn vấn đề tặng cho tài sản có những vướng mắc cần được hướng dẫn.

1. Đặt vấn đề

Trong đời sống việc việc tặng cho bao gồm cả việc tặng cho tài sản giữa cá nhân với cá nhân và việc tặng cho người khác tài sản hợp pháp của mình là chuyện bình thường. Nhiều cơ quan, tổ chức và cá nhân tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương đối với cá nhân, gia đình người có công đối với đất nước trong công cuộc bảo về, xây dựng đất nước và đối với người có hoàn cảnh khó khăn đặc biệt được thực hiện hàng năm để tri ân đối với các gia đình, cá nhân được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và để gắn bó tính đoàn kết với người có hoàn cảnh khó khăn.

Về mặt pháp luật, các giao dịch dân sự về tặng cho tài sản nêu trên được hiểu như thế nào là hợp pháp. Vấn đề này, chúng tôi có ý kiến như sau:

Việc tặng cho tài sản có thể bằng hình chức hợp đồng, cũng có thể là hành vi pháp lý đơn phương của chủ sở hữu tài sản làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự đối với bên tặng cho tài sản và đối với bên nhận tài sản tặng cho. Còn tài sản tặng cho, có thể là bất động sản hoặc là động sản.

Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự hiện hành về “Bất động sản và động sản” thì: “1) Bất động sản bao gồm:Đất đai;Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Continue reading

QUYỀN BỀ MẶT THEO QUY ĐỊNH CỦA BLDS NĂM 2015 VÀ DỰ BÁO MỘT SỐ VƯỚNG MẮC, BẤT CẬP

THS. LÊ ĐĂNG KHOA – Giảng viên Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội

Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, bao gồm 689 điều, đã có những quy định rất mới tại phần thứ hai “Quyền sở hữu và Quyền khác đối với tài sản”. Trong đó, quyền bề mặt là một trong những quyền quan trọng, cần được nghiên cứu cụ thể về lý luận để có thể đưa vào thực tiễn tiễn áp dụng một cách hiệu quả và tránh được những vướng mắc, bất cập trong việc thực hiện quyền này. Nội dung bài viết này nhằm khái quát một số vấn đề về quyền bề mặt đồng thời đưa ra những kiến nghị liên quan đến quy định về quyền bề mặt trong BLDS năm 2015.

1. Bản chất và phạm vi tác động của quyền bề mặt

Trong pháp luật La Mã trước đây, các Luật gia cho rằng về bản chất quan hệ tài sản do tính xác định của các quan hệ đó. Để đáp ứng một nhu cầu nào đó, một chủ thể có thể tạo ra một tài sản hoặc mua một tài sản, trên cơ sở đó họ là chủ sở hữu đối với tài sản đã tạo ra, đã mua. Khi đã trở thành chủ sở hữu tài sản, họ có toàn quyền đối với tài sản đó, thực hiện tất cả những hành vi tác động lên tài sản để thỏa mãn yêu cầu của mình và không phụ thuộc vào ý chí cũng như hành vi của người khác. Trường hợp này, họ là người có quyền tuyệt đối đối với tài sản và “hình như” chỉ tồn tại quan hệ giữa họ với tài sản, quyền tài sản ở dạng này gọi là vật quyền (quyền đối vật)[1].

Pháp luật các nước trên thế giới ghi nhận vào trong pháp luật của họ các loại vật quyền khác nhau tùy theo điều kiện kinh tế xã hội và quan điểm pháp luật của từng nước. Trong việc phân loại các vật quyền đó, có thể phân thành vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc hoặc có thể phân loại thành quyền trên tài sản của mình và quyền trên tài sản của người khác. Quyền sở hữu là vật quyền chính yếu và là một quyền tuyệt đối tác động lên tài sản, trong đó người có quyền có thể thông qua hành vi của mình mà không phụ thuộc hành vi của người khác.

Continue reading

QUYỀN BỀ MẶT THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2015

 BÙI AI GIÔN

Quyền bề mặt là khái niệm mới được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, nhưng đối với các nước trên thế giới thì đây là khái niệm không hề mới, được quy định từ rất lâu trong luật dân sự La Mã.

Ở luật La Mã, các quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền địa dịch, quyền dụng ích cá nhân, quyền bề mặt và quyền cầm cố. Quyền bề mặt có hai dạng đặc biệt là: quyền của người thuê trường kỳ đất canh tác và quyền xây dựng các công trình trên đất của người khác[1]. Các vật quyền này được chia thành hai loại: vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc. Trong đó, quyền bề mặt là vật quyền phụ thuộc, là vật quyền được xác lập đối với tài sản của người khác, là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng có quyền sử dụng và hưởng những lợi ích mà tài sản đó đem lại. Vật quyền phụ phải phát sinh trên cơ sở vật quyền chính (vật quyền chính luôn có trước), tác động hạn chế lên vật, không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vật, nên vật quyền phụ còn được gọi là vật quyền hạn chế. Quyền bề mặt được pháp luật các quốc gia quy định là vật quyền phụ thuộc hay vật quyền hạn chế.

Theo luật La Mã, quyền bề mặt được định nghĩa là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất và quyền bề mặt ở đây chỉ được sử dụng với mục đích duy nhất là xây dựng công trình. Mỗi công trình xây dựng đều được coi là một phần của đất mà nó được đặt trên. Còn khi bề mặt được sử dụng để trồng trọt thì đó lại là quyền canh tác trường kỳ. Như vậy, quyền bề mặt, giống như quyền canh tác, là vô thời hạn hoặc trong một thời gian dài. Quyền bề mặt được xác lập, chuyển dịch và chấm dứt cũng như quyền canh tác. Quyền bề mặt cũng có thể để thừa kế và chấm dứt khi hết thời hạn thuê, hoặc không trả tiền thuê trong một khoảng thời gian nhất định. Ngoài ra, ở La Mã, nếu một người nhận được giấy phép xây dựng trên một vị trí thì bằng cách đó, anh ta có quyền bề mặt.

Continue reading

QUYỀN HƯỞNG DỤNG TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015

PGS.TS. ĐỖ VĂN ĐẠI – Đại học Luật TPHCM, Trọng tài viên VIAC

BLDS năm 2015 ghi nhận thêm một loại quyền đối với tài sản: quyền hưởng dụng. Đây là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định (Điều 257)[1].

Với quy định trên, trong quan hệ hưởng dụng đối với một tài sản, có hai chủ thể là chủ sở hữu và người có quyền hưởng dụng. Trong quan hệ BTTH, có thể xảy ra hai trường hợp: trường hợp thứ nhất, tài sản có quyền hưởng dụng gây thiệt hại (như nhà bị sập gây thiệt hại); trường hợp thứ hai, tài sản có quyền hưởng dụng bị xâm phạm (như nhà bị thiệt hại). Câu hỏi đặt ra là: đối với trường hợp thứ nhất, ai chịu trách nhiệm BTTH và đối với trường hợp thứ hai, ai được BTTH? Bài viết tập trung luận giải hướng xử lý cho hai câu hỏi này.

1. Trường hợp tài sản có quyền hưởng dụng gây thiệt hại

– Tài sản là nguồn nguy hiểm cao độ, súc vật gây thiệt hại

Pháp luật dân sự ở nước ta hiện nay quy định về trách nhiệm BTTH do tài sản gây ra. Theo đó, người chiếm hữu, sử dụng tài sản chịu trách nhiệm bồi thường nếu tài sản gây thiệt hại ở thời điểm người này đang chiếm hữu, sử dụng tài sản. Trong trường hợp tài sản là nguồn nguy hiểm cao độ gây thiệt hại, “nếu chủ sở hữu đã giao cho người khác chiếm hữu, sử dụng thì người này phải bồi thường” (khoản 2 Điều 601 BLDS). Tương tự, theo quy định tại khoản 1 Điều 603 BLDS “người chiếm hữu, sử dụng súc vật phải BTTH trong thời gian chiếm hữu, sử dụng súc vật”.

Continue reading

NGƯỜI NÔNG DÂN TRONG CÔNG NGHIỆP HÓA – HIỆN ĐẠI HÓA: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Kết quả hình ảnh cho FARMERS IN VIETNAMPGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA – Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fullbright

Bối cảnh nghiên cứu: Người nông dân và tranh chấp trong thu hồi đất đai

Công nghiệp hóa, đô thị hóa đã và sẽ diễn ra ở Việt Nam trong nhiều thập kỷ tới với tốc độ ngày càng nhanh. Trong quá trình đó, nông dân có thể sẽ là lực lượng xã hội chịu thiệt thòi nếu phúc lợi tạo ra từ công nghiệp hóa không được san sẻ cho họ một cách công bằng. Khi lợi ích giữa Nhà nước, các chủ đầu tư phát triển quỹ đất và người nông dân bị thu hồi đất không được phân bổ hài hòa, có nguy cơ xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến thu hồi đất đai. Bài viết dưới đây bàn về các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khi nông dân bị thu hồi đất. Những tranh chấp này cần được nhận diện và giải quyết một cách thỏa đáng từ góc độ chính sách và pháp luật.

Để công nghiệp hóa và đô thị hóa, tất yếu cần thu hồi đất nông thôn và đất nông nghiệp để chuyển thành đất công nghiệp, đất đô thị, với hy vọng hiệu quả sử dụng đất sẽ nâng cao, đất sẽ có giá hơn. Về kinh tế, theo một đánh giá của Ngân hàng thế giới và Viện Khoa học xã hội Trung Quốc, khoảng một nửa tới 2/3 của cải của các dân tộc được gắn liền với đất đai [2]. Muốn trở thành quốc gia công nghiệp, hàng triệu nông dân phải mất nghề để chuyển sang khu vực công nghiệp hoặc dịch vụ, 60% dân số Việt Nam sống bằng nghề nông trong khu vực nông thôn chắc chắn sẽ tiếp tục giảm xuống 10-15%, hàng chục triệu nông dân sẽ tiếp tục phải đối mặt với những thách thức to lớn về sinh kế trong các thập niên tới đây. Continue reading

THEO TOÀ VÔ GIÁ TRỊ, THEO BỘ VÔ HIỆU LỰC (!?)

LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Chủ nhiệm CLB Pháp chế Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của người khác đang bị đẩy vào một cuộc tranh chấp pháp lý đặc biệt nguy hiểm: Làm đúng mọi yêu cầu pháp lý mà vẫn bị coi là trái pháp luật, phù hợp với luật định mà vẫn bị Toà án tuyên vô hiệu.

Thực trạng hết sức nguy hiểm

Hợp đồng thế chấp tài sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng, để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho người khác là một việc làm khá phổ biến và hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, một số Toà án do hiểu sai pháp luật, cho rằng quan hệ này phải được gọi là hợp đồng bảo lãnh, nên đã máy móc tuyên huỷ hợp đồng thế chấp. Hàng vạn hợp đồng thế chấp nhà đất, với hàng nghìn tỷ đồng dư nợ của ngành Ngân hàng đã và đang đứng trước nguy cơ bị thất thoát do phán quyết của Toà án biến các khoản vay từ có thành không có tài sản bảo đảm.

Một số ngân hàng như Vietcombank, Eximbank, MB,… đã bị tuyên huỷ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, mà theo Bản án là chỉ vì lý do dùng “nhầm” giữa từ bảo lãnh và thế chấp. Ví dụ như các Bản án sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05-8-2011, ngày 22-9-2011 của TAND tỉnh Quảng Ngãi, số 49/2012/KDTM-ST ngày 24-9-2012 của TAND huyện Củ Chi; Bản án phúc thẩm số 105/2013/KDTM-PT ngày 18-01-2013 của TAND TP HCM. Một số Bản án khác của TAND cấp tỉnh cũng như TAND tối cao, tuy không huỷ hợp đồng, nhưng vẫn nhận định việc tên gọi hợp đồng thế chấp là sai pháp luật.

Bác bỏ thực tế hợp lý

Hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh được coi là một hợp đồng phụ của các hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng lại có vai trò đặc biệt quan trọng, nhất là trong hoạt động cấp tín dụng. Nó cũng được quy định khác biệt so với các loại hợp đồng phụ khác ở chỗ: Dù hợp đồng chính là tín dụng vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là thế chấp vẫn có hiệu lực (khoản 2, Điều 410 về “Hợp đồng dân sự vô hiệu”, Bộ luật Dân sự năm 2005).

Continue reading

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: