Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)
Advertisements

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM TỪ QUAN ĐIỂM BẢO VỆ NGƯỜI TIÊU DÙNG

PHAN THỊ THANH THỦY – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

1. Đề dẫn

Từ đầu năm 2000 đến nay, do tốc độ đô thị hóa gia tăng mạnh mẽ ở các đô thị lớn, hàng loạt nhà chung cư được xây dựng ồ ạt để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân thành phố khi quỹ đất ở ngày càng hẹp lại. Các tranh chấp giữa người bán – các chủ đầu tư (CĐT) và người mua trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán chung cư (HĐMBCC) cũng bùng phát mạnh mẽ về cả số lượng lẫn tính phức tạp. Sự xung đột lợi ích giữa hai bên do không được nhìn nhận và giải quyết thấu đáo bởi các bên có liên quan và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã dẫn đến tranh chấp đối đầu gay gắt, và gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực đối với đời sống và sinh hoạt của cư dân, ảnh hưởng đến sự ổn định trật tự – xã hội tại địa bàn có dự án.

Bài viết này sẽ tập trung vào làm rõ bản chất và các đặc điểm của tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC, các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và đưa ra những gợi mở v ề giải pháp nhằm giảm thiểu xung đột và giải quyết tranh chấp hiệu quả từ góc nhìn bảo vệ người tiêu dùng (NTD). Về phạm vi, bài viết chỉ giới hạn trong các tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC giữa CĐT và người mua thuộc các dự án xây dựng và kinh doanh chung cư thương mại, không đề c ập đến loại hình chung cư do cá nhân/ hộ gia đình tự xây dựng để kinh doanh chỗ ở. Bài viết cũng không mở rộng đến các tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng chung cư ở giai đoạn hậu mãi.

2. Khái quát về hợp đồng mua bán chung cư

HĐMBCC được ký kết giữa người bán – CĐT- với người mua (khách hàng). Theo đó CĐT thu được một khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ (chủ hộ).

Continue reading

Advertisements

TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN CÁC NGUYÊN TẮC PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG ASEAN (HOẶC CHÂU Á)

TS. ROLAND AMOUSSOU-GÚENOUS – Chuyên viên hợp tác pháp luật khu vực ASEAN,  Đại sứ quán Pháp tại Thái Lan, giảng viên Viện Công nghệ Châu á  (AIT), Băng Cốc, Thái Lan

 

Phần mở đầu

Sự phát triển của các quốc gia Đông Nam Á với vai trò là những tác nhân quan trọng của quá trình toàn cầu hoá và là động lực phát triển nền kinh tế thế giới, dường như kéo theo sự chuyển dịch nhu cầu đàm phán hợp đồng quốc tế sang khu vực này của thế giới.  Trong sự phát triển năng động của khu vực, tình hình này đặt ra một vấn đề hoàn toàn mới, đó là xây dựng “Các nguyên tắc pháp luật hợp đồng ASEAN (hoặc Châu Á)” dựa trên mô hình “Các nguyên tắc pháp luật hợp đồng Châu Âu” cũng vừa mới ra đời.

Như chúng ta biết, hợp đồng vừa là công cụ pháp lý cơ bản để thực hiện giao dịch, vừa là công cụ quan trọng để tạo thuận lợi phát triển thương mại quốc tế. Nếu quan niệm về hợp đồng với tư cách là khuôn khổ điều chỉnh các quan hệ về quyền và nghĩa vụ, có tính trung lập và toàn cầu, thì môi trường pháp lý quy định về việc giao kết và thực hiện hợp đồng cũng như triết lý bên trong của các quy định này có thể kéo theo những hậu quả có tính quyết định.

Thách thức này không thể bị xem nhẹ. Chính vì vậy, nắm chắc pháp luật hợp đồng của một nước hoặc một khu vực, đối với các nước muốn xuất khẩu pháp luật, có thể là một yếu tố tạo dựng ảnh hưởng, và đối với các chủ thể kinh tế, có thể là một yếu tố quan trọng trong đàm phán hợp đồng thương mại quốc tế.

Hiểu rõ hơn về “Các nguyên tắc pháp luật hợp đồng ASEAN (hoặc Châu Á)” sẽ cho phép hiểu rõ hơn các khía cạnh liên quan đến các nguyên tắc này, nếu có, và làm rõ nội dung và xác định hệ quả của các nguyên tắc đó.

Continue reading

NHỮNG VẤN ĐỀ RÚT KINH NGHIỆM KHI GIẢI QUYẾT VỤ ÁN LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

TS. NGUYỄN THÚY HIỀN – Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao

Trong quá trình giải quyết các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại, hôn nhân và gia đình, nhiều vụ án phải xét xử nhiều lần, qua nhiều vòng tố tụng do có thiếu sót trong việc áp dụng các quy định của pháp luật về tố tụng và nội dung liên quan đến giao dịch bảo đảm. Qua công tác giám đốc việc xét xử, các thiếu sót Toà án nhân dân các cấp  – thường gặp sau đây:

1. Xác định thiếu người tham gia tố tụng

– Theo quy định tại Điều 56, Điều 61 BLTTDS 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011); Điều 68, Điều 73 BLTTDS năm 2015; Điều 106 BLDS Điều 101 BLDS 2015 thì khi giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của hộ gia đình Toà án cần phải đưa các thành viên trong gia đình tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Đối với tranh chấp hợp đồng vay tài sản có tài sản bảo đảm (thường là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất) là tài sản chung của vợ chồng hoặc là tài sản của hộ gia đình nhưng Tòa án chưa xác minh, làm rõ tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hộ gia đình này gồm những ai để đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là không đúng các quy định nêu trên [1].

Ví dụ: Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 02/2013/KDTM-ST ngày 30/9/2013 của TAND tỉnh S và Bản án số 05/2014/KDTM-PT ngày 11/3/2014 của Toà Phúc thẩm TANDTC về việc “tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Ngân hàng NP với bị đơn là ông Trương B, chủ Doanh nghiệp tư nhân Trương B.

Continue reading

NGUYÊN TẮC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG THEO BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015

THS. LS. LÊ VĂN SUA

Trách nhiệm bồi thường thiệt hại (BTTH) ngoài hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ bồi thường và từ nghĩa vụ phải BTTH tạo ra quan hệ nghĩa vụ tương ứng. Căn cứ phát sinh trách nhiệm BTTH là cơ sở pháp lý mà dựa vào đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xác định trách nhiệm BTTH.

Bồi thường thiệt hại (BTTH) ngoài hợp đồng là trách nhiệm dân sự do hành vi gây ra thiệt hại phát sinh giữa các chủ thể. Bên có hành vi trái pháp luật phải bồi thường cho bên bị thiệt hại. Theo quy định tại Điều 275 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, một trong những căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ dân sự là “gây thiệt hại do hành vi trái pháp luật” và tương ứng với căn cứ này là các quy định tại Chương XX, Phần thứ ba Bộ luật này về “Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng”. Trong trường hợp này, trách nhiệm được hiểu là bổn phận, nghĩa vụ của bên gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bị thiệt hại. Trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ bồi thường và từ nghĩa vụ phải BTTH tạo ra quan hệ nghĩa vụ tương ứng. Căn cứ phát sinh trách nhiệm BTTH là cơ sở pháp lý mà dựa vào đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xác định trách nhiệm BTTH.

Theo khoản 1 Điều 584 BLDS 2015: “Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác”. Như vậy, căn cứ xác định trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng là “hành vi xâm phạm của người gây thiệt hại. Qua nghiên cứu có thể thấy, BLDS 2015 đã quy định về căn cứ làm phát sinh trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng theo hướng có lợi cho bên bị thiệt hại. Theo đó, trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng phát sinh khi có các điều kiện:

Continue reading

ĐIỀU KHOẢN “HARDSHIP” TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HÓA QUỐC TẾ

TRẦN THANH TÂM & NGUYỄN MINH HIỂN – Đại học Ngoại thương, cơ sở II TP.HCM

1. Khái niệm Hardship

Khái niệm “Hardship” xuất hiện trong thực tiễn thương mại vào những năm 1960 và được trình bày lần đầu tiên trong các nghiên cứu của Marcel Fontaine, in trong quyền “Pháp luật hợp đồng quốc tế”, xuất bản năm 1989. Điều khoản Hardship được biết đến là điều khoản đàm phán lại hợp đồng khi có sự thay đổi hoàn cảnh dẫn đến khó khăn đặc biệt trong việc thực hiện hợp đồng. Ngày nay, điều khoản này trở nên phổ biến hơn trong thực tiễn thương mại quốc tế và đã trở thành cơ sở thực tiễn quan trọng trong PICC và PECL. Mặc dù vậy, khái niệm này cho đến nay vẫn chưa có sự thống nhất. Cụ thể:

Theo định nghĩa nêu tại Điều 6.2.2 của UNIDROIT trong PICC năm 2010 thì “Một hoàn cảnh được gọi là Hardship, nếu nó gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự cân bằng của hợp đồng, hoặc làm cho phí thực hiện tăng quá cao, hoặc giá trị nhận được do thực hiện nghĩa vụ giảm quá thấp…”.

Từ định nghĩa này có thể thấy một hoàn cảnh có được xem là Hardship hay không cần phải xem xét sự thay đổi hoàn cảnh đó có làm ảnh hưởng (tăng lên hoặc giảm xuống) 50% hoặc hơn tổng giá trị hợp đồng sẽ được xem là sự thay đổi cơ bản. Như vậy, theo định nghĩa để phân tích sự mất cân bằng trong hợp đồng, nhóm tác giả sẽ phân tích việc gia tăng trong chi phí thực hiện và thiệt hại của bên có quyền do giá trị nhận được khi nghĩa vụ được thực hiện bị hạ xuống quá thấp.

Continue reading

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG PHÁP LUẬT TƯ HIỆN HÀNH CỦA VIỆT NAM

NGUYỄN HỒNG HẢI – Vụ Pháp luật dân sự – kinh tế, Bộ Tư pháp

Hợp đồng vô hiệu dưới góc độ khái niệm

Xét về chính sách pháp lý và phương pháp tiếp cận, quy định về hợp đồng vô hiệu trong BLDS năm 2015 chịu ảnh hưởng bởi các triết lý pháp lý chung, cơ bản trong xây dựng BLDS đó là: bảo đảm BLDS là luật của tôn trọng, bảo vệ quyền dân sự; luật của các quan hệ thị trường và phù hợp với tập quán, thông lệ quốc tế; bảo đảm được 2 giá trị căn bản nhất của xã hội kinh tế thị trường là chủ thể bình đẳng, tự do – tự nguyện trong quan hệ tư; nhà nước, cơ quan nhà nước khi tham gia quan hệ tư bình đẳng với các chủ thể khác; hạn chế tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào các quan hệ tư.[1]Xét về kết cấu, do bản chất pháp lý của hợp đồng chính là hành vi pháp lý dân sự hay còn gọi là sự tuyên bố ý chí (BLDS Việt Nam gọi là giao dịch dân sự) và do cấu trúc của BLDS[2] cho nên bên cạnh quy định liên quan tại Phần thứ 2 “ Nghĩa vụ và hợp đồng” thì quy định chung về hiệu lực của giao dịch dân sự và giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 116 – Điều 133, Phần thứ nhất “Quy định chung”) cũng là những căn cứ pháp lý cơ bản trong điều chỉnh hợp đồng, hợp đồng vô hiệu. [3]

Trong quy định về hợp đồng vô hiệu, BLDS và luật khác có liên quan của Việt Nam không có một giải nghĩa cụ thể nào về “hợp đồng vô hiệu”.[4] Tuy nhiên, qua quy định tại Điều 122 BLDS về việc giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của BLDS thì vô hiệu, trừ trường hợp BLDS có quy định khác và qua các quy định về công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm quyền dân sự (Điều 2 BLDS năm 2015), nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự (Điều 3 BLDS năm 2015), nguyên tắc giới hạn thực hiện quyền (Điều 9, Điều 10 BLDS năm 2015), tự bảo vệ quyền dân sự (Điều 12 BLDS năm 2015)…, và đường lối giải quyết các trường hợp vô hiệu cụ thể thì dưới góc độ khái niệm, có thể đưa ra các nhận định sau đây:

Continue reading

NGHĨA VỤ BẢO MẬT THÔNG TIN KHÁCH HÀNG THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM

THS. NGUYỄN THỊ KIM THOA – Khoa Luật kinh tế, Đại học Ngân hàng TP.HCM

1. Việc ghi nhận nghĩa vụ bảo mật thông tin khách hàng của tổ chức hoạt động ngân hàng trong pháp luật một số nước theo hệ thống dân luật và thông luật

Nghĩa vụ bảo mật thông tin khách hàng của các tổ chức hoạt động ngân hàng (TCHĐNH)[1] đã manh nha hình thành cách đây khoảng 4000 năm[2] và được ghi nhận lần đầu tiên trong các quy định của ngân hàng Banco Ambrosiano Milano năm 1593.[3] Ngày nay, nghĩa vụ này được quy định trong pháp luật của nhiều nước theo hệ thống dân luật như Pháp, Đức, Thụy Sĩ… và hệ thống thông luật như Anh, Mỹ Australia… nhưng bản chất của nghĩa vụ, các trường hợp ngoại lệ, hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ bảo mật này lại khác nhau ở từng nước và theo thời gian.

1.1. Bản chất của nghĩa vụ bảo mật thông tin khách hàng của các tổ chức hoạt động ngân hàng

Bản chất của nghĩa vụ bảo mật thông tin khách hàng của TCHĐNH được thể hiện qua một số nội dung dưới đây:

a. Bảo mật thông tin khách hàng – một bộ phận của quyền riêng tư Continue reading

BẢO ĐẢM SỰ THUẬN LỢI, CÔNG BẰNG VÀ HỢP LÝ TRONG TỰ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM KHI VI PHẠM NGHĨA VỤ TRẢ NỢ THEO CÁC HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG

PGS.TS. LÊ THỊ THU THỦY Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 đã được ban hành và sẽ có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2017. BLDS 2015 được coi là có nhiều điểm mới trong đó có nhiều nội dung liên quan đến bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Các Điều từ 303 đến 308 của BLDS 2015 quy định về xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, để các quy định này đi vào cuộc sống cần có những hướng dẫn cụ thể nhằm bảo đảm sự thuận lợi, công bằng và hợp lý trong xử lý tài sản bảo đảm nói chung và trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo các hợp đồng tín dụng nói riêng.

1. Thực trạng các quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm trước khi Bộ Luật dân sự 2015 có hiệu lực

Hiện nay, các qui định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm được thể hiện trong BLDS năm 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN ngày 06/06/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. Về mặt lý thuyết, các văn bản qui phạm pháp luật đã xây dựng được hai phương thức xử lý tài sản bảo đảm bao gồm phương thức xử lý tài sản bảo đảm bằng con đường tòa án và phương thức tự xử lý tài sản bảo đảm thông qua bán đấu giá, bán tài sản bảo đảm không qua đấu giá và nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và các phương thức xử lý khác.

Continue reading

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: