Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)
Advertisements

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM TỪ QUAN ĐIỂM BẢO VỆ NGƯỜI TIÊU DÙNG

PHAN THỊ THANH THỦY – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

1. Đề dẫn

Từ đầu năm 2000 đến nay, do tốc độ đô thị hóa gia tăng mạnh mẽ ở các đô thị lớn, hàng loạt nhà chung cư được xây dựng ồ ạt để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân thành phố khi quỹ đất ở ngày càng hẹp lại. Các tranh chấp giữa người bán – các chủ đầu tư (CĐT) và người mua trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán chung cư (HĐMBCC) cũng bùng phát mạnh mẽ về cả số lượng lẫn tính phức tạp. Sự xung đột lợi ích giữa hai bên do không được nhìn nhận và giải quyết thấu đáo bởi các bên có liên quan và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã dẫn đến tranh chấp đối đầu gay gắt, và gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực đối với đời sống và sinh hoạt của cư dân, ảnh hưởng đến sự ổn định trật tự – xã hội tại địa bàn có dự án.

Bài viết này sẽ tập trung vào làm rõ bản chất và các đặc điểm của tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC, các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và đưa ra những gợi mở v ề giải pháp nhằm giảm thiểu xung đột và giải quyết tranh chấp hiệu quả từ góc nhìn bảo vệ người tiêu dùng (NTD). Về phạm vi, bài viết chỉ giới hạn trong các tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC giữa CĐT và người mua thuộc các dự án xây dựng và kinh doanh chung cư thương mại, không đề c ập đến loại hình chung cư do cá nhân/ hộ gia đình tự xây dựng để kinh doanh chỗ ở. Bài viết cũng không mở rộng đến các tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng chung cư ở giai đoạn hậu mãi.

2. Khái quát về hợp đồng mua bán chung cư

HĐMBCC được ký kết giữa người bán – CĐT- với người mua (khách hàng). Theo đó CĐT thu được một khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ (chủ hộ).

Continue reading

Advertisements

TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN CÁC NGUYÊN TẮC PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG ASEAN (HOẶC CHÂU Á)

TS. ROLAND AMOUSSOU-GÚENOUS – Chuyên viên hợp tác pháp luật khu vực ASEAN,  Đại sứ quán Pháp tại Thái Lan, giảng viên Viện Công nghệ Châu á  (AIT), Băng Cốc, Thái Lan

 

Phần mở đầu

Sự phát triển của các quốc gia Đông Nam Á với vai trò là những tác nhân quan trọng của quá trình toàn cầu hoá và là động lực phát triển nền kinh tế thế giới, dường như kéo theo sự chuyển dịch nhu cầu đàm phán hợp đồng quốc tế sang khu vực này của thế giới.  Trong sự phát triển năng động của khu vực, tình hình này đặt ra một vấn đề hoàn toàn mới, đó là xây dựng “Các nguyên tắc pháp luật hợp đồng ASEAN (hoặc Châu Á)” dựa trên mô hình “Các nguyên tắc pháp luật hợp đồng Châu Âu” cũng vừa mới ra đời.

Như chúng ta biết, hợp đồng vừa là công cụ pháp lý cơ bản để thực hiện giao dịch, vừa là công cụ quan trọng để tạo thuận lợi phát triển thương mại quốc tế. Nếu quan niệm về hợp đồng với tư cách là khuôn khổ điều chỉnh các quan hệ về quyền và nghĩa vụ, có tính trung lập và toàn cầu, thì môi trường pháp lý quy định về việc giao kết và thực hiện hợp đồng cũng như triết lý bên trong của các quy định này có thể kéo theo những hậu quả có tính quyết định.

Thách thức này không thể bị xem nhẹ. Chính vì vậy, nắm chắc pháp luật hợp đồng của một nước hoặc một khu vực, đối với các nước muốn xuất khẩu pháp luật, có thể là một yếu tố tạo dựng ảnh hưởng, và đối với các chủ thể kinh tế, có thể là một yếu tố quan trọng trong đàm phán hợp đồng thương mại quốc tế.

Hiểu rõ hơn về “Các nguyên tắc pháp luật hợp đồng ASEAN (hoặc Châu Á)” sẽ cho phép hiểu rõ hơn các khía cạnh liên quan đến các nguyên tắc này, nếu có, và làm rõ nội dung và xác định hệ quả của các nguyên tắc đó.

Continue reading

ĐIỀU KHOẢN “HARDSHIP” TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN HÀNG HÓA QUỐC TẾ

TRẦN THANH TÂM & NGUYỄN MINH HIỂN – Đại học Ngoại thương, cơ sở II TP.HCM

1. Khái niệm Hardship

Khái niệm “Hardship” xuất hiện trong thực tiễn thương mại vào những năm 1960 và được trình bày lần đầu tiên trong các nghiên cứu của Marcel Fontaine, in trong quyền “Pháp luật hợp đồng quốc tế”, xuất bản năm 1989. Điều khoản Hardship được biết đến là điều khoản đàm phán lại hợp đồng khi có sự thay đổi hoàn cảnh dẫn đến khó khăn đặc biệt trong việc thực hiện hợp đồng. Ngày nay, điều khoản này trở nên phổ biến hơn trong thực tiễn thương mại quốc tế và đã trở thành cơ sở thực tiễn quan trọng trong PICC và PECL. Mặc dù vậy, khái niệm này cho đến nay vẫn chưa có sự thống nhất. Cụ thể:

Theo định nghĩa nêu tại Điều 6.2.2 của UNIDROIT trong PICC năm 2010 thì “Một hoàn cảnh được gọi là Hardship, nếu nó gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự cân bằng của hợp đồng, hoặc làm cho phí thực hiện tăng quá cao, hoặc giá trị nhận được do thực hiện nghĩa vụ giảm quá thấp…”.

Từ định nghĩa này có thể thấy một hoàn cảnh có được xem là Hardship hay không cần phải xem xét sự thay đổi hoàn cảnh đó có làm ảnh hưởng (tăng lên hoặc giảm xuống) 50% hoặc hơn tổng giá trị hợp đồng sẽ được xem là sự thay đổi cơ bản. Như vậy, theo định nghĩa để phân tích sự mất cân bằng trong hợp đồng, nhóm tác giả sẽ phân tích việc gia tăng trong chi phí thực hiện và thiệt hại của bên có quyền do giá trị nhận được khi nghĩa vụ được thực hiện bị hạ xuống quá thấp.

Continue reading

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU TRONG PHÁP LUẬT TƯ HIỆN HÀNH CỦA VIỆT NAM

NGUYỄN HỒNG HẢI – Vụ Pháp luật dân sự – kinh tế, Bộ Tư pháp

Hợp đồng vô hiệu dưới góc độ khái niệm

Xét về chính sách pháp lý và phương pháp tiếp cận, quy định về hợp đồng vô hiệu trong BLDS năm 2015 chịu ảnh hưởng bởi các triết lý pháp lý chung, cơ bản trong xây dựng BLDS đó là: bảo đảm BLDS là luật của tôn trọng, bảo vệ quyền dân sự; luật của các quan hệ thị trường và phù hợp với tập quán, thông lệ quốc tế; bảo đảm được 2 giá trị căn bản nhất của xã hội kinh tế thị trường là chủ thể bình đẳng, tự do – tự nguyện trong quan hệ tư; nhà nước, cơ quan nhà nước khi tham gia quan hệ tư bình đẳng với các chủ thể khác; hạn chế tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào các quan hệ tư.[1]Xét về kết cấu, do bản chất pháp lý của hợp đồng chính là hành vi pháp lý dân sự hay còn gọi là sự tuyên bố ý chí (BLDS Việt Nam gọi là giao dịch dân sự) và do cấu trúc của BLDS[2] cho nên bên cạnh quy định liên quan tại Phần thứ 2 “ Nghĩa vụ và hợp đồng” thì quy định chung về hiệu lực của giao dịch dân sự và giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 116 – Điều 133, Phần thứ nhất “Quy định chung”) cũng là những căn cứ pháp lý cơ bản trong điều chỉnh hợp đồng, hợp đồng vô hiệu. [3]

Trong quy định về hợp đồng vô hiệu, BLDS và luật khác có liên quan của Việt Nam không có một giải nghĩa cụ thể nào về “hợp đồng vô hiệu”.[4] Tuy nhiên, qua quy định tại Điều 122 BLDS về việc giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của BLDS thì vô hiệu, trừ trường hợp BLDS có quy định khác và qua các quy định về công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm quyền dân sự (Điều 2 BLDS năm 2015), nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự (Điều 3 BLDS năm 2015), nguyên tắc giới hạn thực hiện quyền (Điều 9, Điều 10 BLDS năm 2015), tự bảo vệ quyền dân sự (Điều 12 BLDS năm 2015)…, và đường lối giải quyết các trường hợp vô hiệu cụ thể thì dưới góc độ khái niệm, có thể đưa ra các nhận định sau đây:

Continue reading

NGHĨA VỤ BẢO MẬT THÔNG TIN KHÁCH HÀNG THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM

THS. NGUYỄN THỊ KIM THOA – Khoa Luật kinh tế, Đại học Ngân hàng TP.HCM

1. Việc ghi nhận nghĩa vụ bảo mật thông tin khách hàng của tổ chức hoạt động ngân hàng trong pháp luật một số nước theo hệ thống dân luật và thông luật

Nghĩa vụ bảo mật thông tin khách hàng của các tổ chức hoạt động ngân hàng (TCHĐNH)[1] đã manh nha hình thành cách đây khoảng 4000 năm[2] và được ghi nhận lần đầu tiên trong các quy định của ngân hàng Banco Ambrosiano Milano năm 1593.[3] Ngày nay, nghĩa vụ này được quy định trong pháp luật của nhiều nước theo hệ thống dân luật như Pháp, Đức, Thụy Sĩ… và hệ thống thông luật như Anh, Mỹ Australia… nhưng bản chất của nghĩa vụ, các trường hợp ngoại lệ, hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ bảo mật này lại khác nhau ở từng nước và theo thời gian.

1.1. Bản chất của nghĩa vụ bảo mật thông tin khách hàng của các tổ chức hoạt động ngân hàng

Bản chất của nghĩa vụ bảo mật thông tin khách hàng của TCHĐNH được thể hiện qua một số nội dung dưới đây:

a. Bảo mật thông tin khách hàng – một bộ phận của quyền riêng tư Continue reading

BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI MUA, NGƯỜI THUÊ MUA KHI BẢO LÃNH MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN & NHÓM TÁC GIẢ – Phó Trưởng Khoa luật kinh tế, Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM

Trong thời gian qua, trên thị trường mua bán bất động sản, không ít trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không nhận được nhà ở, do bên bán không hoàn thành xong việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành xong, nhưng nhà ở không đáp ứng các yêu cầu như thỏa thuận, thậm chí vi phạm pháp luật đến mức không được nghiệm thu và vì vậy không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mặc dù người mua nhà đã trả gần như, thậm chí là toàn bộ số tiền cho bên bán. Các rủi ro này xuất phát từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Các yếu tố mang tính chủ quan phổ biến dễ nhận thấy như: bên bán không đủ năng lực tài chính để thực hiện việc xây dựng, bên bán không sử dụng tiền ứng trước từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai để thực hiện dự án nhà ở đúng mục đích, nên không thể hoàn thành việc xây dựng nhà… Các yếu tố mang tính khách quan bao gồm: sự kiện bất khả kháng, điều kiện, hoàn cảnh thay đổi cơ bản so với thời điểm ký kết hợp đồng làm cho việc thực hiện nghĩa vụ trở nên không thể thực hiện được nếu không thay đổi thỏa thuận cho phù hợp với điều kiện mới, hoàn cảnh mới. Để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên cạnh các quy định mang tính phòng ngừa[1], pháp luật cần đưa ra các quy định nhằm khắc phục hậu quả khi xảy ra rủi ro, bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở mới được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) chính là nhằm mục đích này.

1. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai

1.1 Chủ thể

Tham gia vào quan hệ bảo lãnh gồm các chủ thể: bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh.

Bên bảo lãnh: Bên bảo lãnh là các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Các ngân hàng này được công bố bởi Ngân hàng Nhà nước (Điều 56 Luật KDBĐS). Các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh theo quy định của Ngân hàng Nhà nước là các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động (điểm d khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/ TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi là Thông tư 07).

Continue reading

ĐIỀU KHOẢN LẠM DỤNG TRONG PHÁP LUẬT VỀ TIÊU DÙNG Ở CỘNG HÒA PHÁP VÀ CHÂU ÂU

ALEXANDRE DAVID – Thẩm phán, Ban Pháp luật tố tụng và pháp luật lao động, Vụ Dân sự và Ấn tín, Bộ Tư pháp, Cộng hòa Pháp[1]

Điều khoản lạm dụng là một quy định đặc thù trong pháp luật về tiêu dùng ở  Pháp và châu Âu. Trong khoảng một thập kỷ, từ năm 1970, ở Pháp, châu Âu và nhiều nước khác trên thế giới, người ta bắt đầu xem xét lại những quy định chung về hiệu lực hợp đồng và nhận thấy rằng những quy định đó không đủ để bảo vệ người tiêu dùng khỏi bị các tổ chức, cá nhân kinh doanh lợi dụng.

Trong hợp đồng, có một số quy định bất lợi cho người tiêu dùng nhưng ngay chính bản thân họ lại không nhận thức được điều đó. Nhà làm luật cảm thấy phải quan tâm đặc biệt hơn nữa đến các điều khoản lạm dụng để có thể thiết lập một mối quan hệ bình đẳng giữa bên mua và bên bán. Với mục đích đó, đã có rất nhiều hợp đồng theo mẫu được soạn thảo và rất nhiều nước lựa chọn áp dụng các hợp đồng này như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Đan Mạch, Đức và Pháp (năm 1978)…

Cách tiếp cận của Pháp đặc biệt ở chỗ dành nhiều ưu tiên cho việc phòng ngừa thiệt hại hơn là các giải pháp nhằm bồi thường thiệt hại. Chính vì thế, giải quyết bằng biện pháp hành chính được ưu tiên hơn là giải quyết qua con đường tài phán. Các nhà làm luật lo ngại nhiều nguy cơ phát sinh từ các giải pháp khác nhau mà tòa án có thể đưa ra cho cùng một vấn đề.

Continue reading

TỔNG THUẬT PHÁP LUẬT NƯỚC NGOÀI VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN

BỘ TƯ PHÁP

A. Văn bản pháp luật về bán đấu giá tài sản của các nước trên thế giới

Cũng tương tự như các ngành luật khác, pháp luật về bán đấu giá tài sản của các quốc gia trên thế giới về cơ bản được chia thành hai dòng pháp luật gồm pháp luật về bán đấu giá tài sản thành văn (pháp luật Châu Âu lục địa) và pháp luật án lệ (pháp luật Anh – Mỹ).

Theo đó, tại đa số các quốc gia, pháp luật về bán đấu giá tài sản được quy định trong các Bộ luật Dân sự, với tính chất là một đạo luật gốc, có vị trí quan trọng trong pháp luật dân sự của các nước như Bộ luật Dân sự và Bộ Luật thương mại Cộng hòa Pháp, Luật Thương mại Hoa kỳ, Luật Thương mại Cộng hòa liên bang Đức, Bộ luật Dân sự và thương mại Thái Lan, Bộ luật Dân sự Nhật Bản…). Một số quốc gia khác lại ban hành luật về bán đấu giá tài sản với tư cách là một đạo luật độc lập như Luật về bán đấu giá của nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Trung Hoa…

B. Quy định pháp luật của các nước về đấu giá tài sản

I. Quy định chung

1. Khái niệm về đấu giá tài sản

Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, theo quy định cảu pháp luật của hầu hết các nước, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3, Luật về bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà dân chủ nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất. Còn Quy chế của Ủy ban đấu giá bang Alabama (Hoa kỳ) đưa ra khái niệm: “Bán đấu giá là việc bán công khai một tài sản cho người trả giá cao nhất”.

Continue reading

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: