Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)
Advertisements

BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI MUA, NGƯỜI THUÊ MUA KHI BẢO LÃNH MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN & NHÓM TÁC GIẢ – Phó Trưởng Khoa luật kinh tế, Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM

Trong thời gian qua, trên thị trường mua bán bất động sản, không ít trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không nhận được nhà ở, do bên bán không hoàn thành xong việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành xong, nhưng nhà ở không đáp ứng các yêu cầu như thỏa thuận, thậm chí vi phạm pháp luật đến mức không được nghiệm thu và vì vậy không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mặc dù người mua nhà đã trả gần như, thậm chí là toàn bộ số tiền cho bên bán. Các rủi ro này xuất phát từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Các yếu tố mang tính chủ quan phổ biến dễ nhận thấy như: bên bán không đủ năng lực tài chính để thực hiện việc xây dựng, bên bán không sử dụng tiền ứng trước từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai để thực hiện dự án nhà ở đúng mục đích, nên không thể hoàn thành việc xây dựng nhà… Các yếu tố mang tính khách quan bao gồm: sự kiện bất khả kháng, điều kiện, hoàn cảnh thay đổi cơ bản so với thời điểm ký kết hợp đồng làm cho việc thực hiện nghĩa vụ trở nên không thể thực hiện được nếu không thay đổi thỏa thuận cho phù hợp với điều kiện mới, hoàn cảnh mới. Để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên cạnh các quy định mang tính phòng ngừa[1], pháp luật cần đưa ra các quy định nhằm khắc phục hậu quả khi xảy ra rủi ro, bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở mới được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) chính là nhằm mục đích này.

1. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai

1.1 Chủ thể

Tham gia vào quan hệ bảo lãnh gồm các chủ thể: bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh.

Bên bảo lãnh: Bên bảo lãnh là các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Các ngân hàng này được công bố bởi Ngân hàng Nhà nước (Điều 56 Luật KDBĐS). Các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh theo quy định của Ngân hàng Nhà nước là các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động (điểm d khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/ TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi là Thông tư 07).

Continue reading

Advertisements

ĐIỀU KHOẢN LẠM DỤNG TRONG PHÁP LUẬT VỀ TIÊU DÙNG Ở CỘNG HÒA PHÁP VÀ CHÂU ÂU

ALEXANDRE DAVID – Thẩm phán, Ban Pháp luật tố tụng và pháp luật lao động, Vụ Dân sự và Ấn tín, Bộ Tư pháp, Cộng hòa Pháp[1]

Điều khoản lạm dụng là một quy định đặc thù trong pháp luật về tiêu dùng ở  Pháp và châu Âu. Trong khoảng một thập kỷ, từ năm 1970, ở Pháp, châu Âu và nhiều nước khác trên thế giới, người ta bắt đầu xem xét lại những quy định chung về hiệu lực hợp đồng và nhận thấy rằng những quy định đó không đủ để bảo vệ người tiêu dùng khỏi bị các tổ chức, cá nhân kinh doanh lợi dụng.

Trong hợp đồng, có một số quy định bất lợi cho người tiêu dùng nhưng ngay chính bản thân họ lại không nhận thức được điều đó. Nhà làm luật cảm thấy phải quan tâm đặc biệt hơn nữa đến các điều khoản lạm dụng để có thể thiết lập một mối quan hệ bình đẳng giữa bên mua và bên bán. Với mục đích đó, đã có rất nhiều hợp đồng theo mẫu được soạn thảo và rất nhiều nước lựa chọn áp dụng các hợp đồng này như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Đan Mạch, Đức và Pháp (năm 1978)…

Cách tiếp cận của Pháp đặc biệt ở chỗ dành nhiều ưu tiên cho việc phòng ngừa thiệt hại hơn là các giải pháp nhằm bồi thường thiệt hại. Chính vì thế, giải quyết bằng biện pháp hành chính được ưu tiên hơn là giải quyết qua con đường tài phán. Các nhà làm luật lo ngại nhiều nguy cơ phát sinh từ các giải pháp khác nhau mà tòa án có thể đưa ra cho cùng một vấn đề.

Continue reading

TỔNG THUẬT PHÁP LUẬT NƯỚC NGOÀI VỀ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN

BỘ TƯ PHÁP

A. Văn bản pháp luật về bán đấu giá tài sản của các nước trên thế giới

Cũng tương tự như các ngành luật khác, pháp luật về bán đấu giá tài sản của các quốc gia trên thế giới về cơ bản được chia thành hai dòng pháp luật gồm pháp luật về bán đấu giá tài sản thành văn (pháp luật Châu Âu lục địa) và pháp luật án lệ (pháp luật Anh – Mỹ).

Theo đó, tại đa số các quốc gia, pháp luật về bán đấu giá tài sản được quy định trong các Bộ luật Dân sự, với tính chất là một đạo luật gốc, có vị trí quan trọng trong pháp luật dân sự của các nước như Bộ luật Dân sự và Bộ Luật thương mại Cộng hòa Pháp, Luật Thương mại Hoa kỳ, Luật Thương mại Cộng hòa liên bang Đức, Bộ luật Dân sự và thương mại Thái Lan, Bộ luật Dân sự Nhật Bản…). Một số quốc gia khác lại ban hành luật về bán đấu giá tài sản với tư cách là một đạo luật độc lập như Luật về bán đấu giá của nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Trung Hoa…

B. Quy định pháp luật của các nước về đấu giá tài sản

I. Quy định chung

1. Khái niệm về đấu giá tài sản

Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, theo quy định cảu pháp luật của hầu hết các nước, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3, Luật về bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà dân chủ nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất. Còn Quy chế của Ủy ban đấu giá bang Alabama (Hoa kỳ) đưa ra khái niệm: “Bán đấu giá là việc bán công khai một tài sản cho người trả giá cao nhất”.

Continue reading

GIAO DỊCH MUA BÁN TÀI SẢN NHẰM CHE DẤU GIAO DỊCH VAY TÀI SẢN

TS. ĐẶNG THỊ THƠM – Tòa án nhân dân Cấp cao tại Hà Nội

Giao dịch giả tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập. Thực tiễn công tác đã cho thấy, các giao dịch dân sự về vay tài sản phát triển nhưng ngoài việc phải chịu lãi suất cao thì người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà) với giá chuyển nhượng (mua, bán) thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế.

1. Quy định của pháp luật

Điều 124 BLDS (BLDS) 2015 quy định: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Quy định này vẫn kế thừa Điều 129 BLDS 2005 nhưng bổ sung thêm cụm từ “hoặc luật khác có liên quan” để nhằm làm rõ yêu cầu tham chiếu các đạo luật khác khi đánh giá hiệu lực của giao dịch được che giấu bởi giao dịch dân sự khác đã được xác lập một cách giả tạo.

Có thể hiểu, giao dịch giả tạo là giao dịch mà ý chí được biểu đạt ra ngoài khác với ý chí đích thực và có tồn tại sự khác biệt giữa kết quả thực tế đã thực hiện giao dịch so với mục đích của giao dịch dân sự được xác lập. Thực tiễn công tác đã cho thấy, các giao dịch dân sự về vay tài sản phát triển nhưng ngoài việc phải chịu lãi suất cao thì người đi vay thường phải ký kết với người cho vay giao dịch mua bán tài sản (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà) với giá chuyển nhượng (mua, bán) thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế. Mục đích của việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản là đảm bảo bên vay thực hiện hợp đồng vay. Đây là giao dịch giả tạo mà bên cho vay thườngsử dụng khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thanh toán tiền vay gốcvà lãi không đúng hạn, thì bên cho vay yêu cầubên vay phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản. Thậm chí, bên cho vay còn thực hiện thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản vốnđang thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bên vay.

Continue reading

LUẬT HỢP ĐỒNG NƯỚC CỘNG HOÀ NHÂN DÂN TRUNG HOA

(Ðược thông qua và ban hành tại Kỳ họp Thứ hai Ðại hội Ðại biểu Nhân dân Trung Quốc khoá IX)

Chương 1

CÁC QUI ĐỊNH CHUNG

Ðiều 1. Mục đích

Luật này được ban hành nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng, giữ gìn trật tự kinh tế và xã hội, thúc đẩy công cuộc hiện đại hoá xã hội chủ nghĩa.

Ðiều 2. Ðịnh nghĩa hợp đồng; Các quan hệ không thuộc đối tượng điều chỉnh

Trong Luật này, một Hợp đồng được hiểu là một thoả thuận giữa các thể nhân, pháp nhân hoặc các tổ chức khác có địa vị bình đẳng, nhằm thiết lập, thay đổi hoặc chấm dứt một quan hệ về các quyền và nghĩa vụ dân sự. Một thoả thuận liên quan đến quan hệ cá nhân như hôn nhân, nhận nuôi con nuôi, giám hộ v.v…. sẽ do các luật liên quan khác điều chỉnh.

Ðiều 3. Vị thế bình đẳng của các bên

Các bên trong hợp đồng có địa vị pháp lý bình đẳng, không bên nào được quyền áp đặt ý chí của mình cho bên kia.

Continue reading

QUYỀN CON NGƯỜI VÀ GIỚI HẠN TỰ DO HỢP ĐỒNG

THS. NGUYỄN THỊ THU TRANG

I. Quyền con người và giới hạn tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng

Tự do ý chí là nền tảng hình  của hợp đồng. Không có tự do ý chí không thể hình thành quan hệ hợp đồng và ngược lại, ‘tự do ý chí có vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nhằm biến các dự định hoặc kế hoạch trở thành hiện thực.’ (Ngô Huy Cương, 2013, tr 25). Tự do ý chí nói chung và tự do hợp đồng nói riêng là quyền cơ bản của con người nhưng quyền này không phải là quyền tuyệt đối. Bởi vì, để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích chung và lợi ích riêng, nếu tuyệt đối tự do ý chí sẽ không giải quyết được hài hòa một số giao dịch phát sinh trên thực tế. Vì vậy, ‘hạn chế tự do ý chí cũng có nghĩa tương đối, nhưng là một nguyên tắc được ghi nhận trong quan hệ dân sự’ (Ngô Huy Cương, 2013, tr 27). Do đó, (Nguyễn Trọng Điệp và Cao Thị Hồng Giang, 2016) cho rằng giới hạn của tự do ý chí nói chung và tự do hợp đồng nói riêng có ý nghĩa tích cực nhất định như: (i) Cân bằng lợi ích giữa cá nhân và lợi ích chung của toàn xã hội; (ii) Bảo vệ người yếu thế trong các giao dịch nhất định; (iii) đảm bảo trật tự và có định hướng trong sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội.

Continue reading

ĐÀM PHÁN VỚI MÃ LỆNH: HỢP ĐỒNG THÔNG MINH VÀ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CÒN BỎ NGỎ

VŨ THỊ DIỆU THẢO

Hợp đồng thông minh được thực hiện hoàn toàn trên môi trường mạng, do đó việc xác định hệ thống pháp luật điều chỉnh hoặc lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp cũng là một vấn đề rất đáng quan tâm.

Xung đột pháp luật – Câu đố chưa có lời giải

Có thể thấy rằng, việc xác định biên giới mạng, phạm vi lãnh thổ quốc gia trên môi trường mạng đang là một câu hỏi hóc búa. Hơn nữa, Hợp đồng thông minh hoạt động thông qua các nút mạng phi tập trung (decentralized node) có thể được phân bổ trên khắp thế giới, do đó, rất khó để xác định luật áp dụng hiện hành và thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Điều này cũng làm tăng rủi ro cho các bên khi giải quyết những tranh chấp phái sinh từ hợp đồng thông minh.

Đứng trước vấn đề trên, một số nhà nghiên cứu luật quốc tế đã đưa ra đề xuất xây dựng một bộ quy tắc riêng để điều chỉnh hợp đồng thông minh. Theo đó, Incochains có thể ra đời, giữ vai trò tương tự như các bản Incotermsđang được sử dụng hiện nay [1].Và trong tương lai không xa, Lex Cryptographia (tương đương với Lex Mercatoria – tập hợp các tập quán thương mại quốc tế dùng giữa các thương nhân) có thể được xây dựng với kỳ vọng là không chỉ là bộ quy tắc điều chỉnh hợp đồng thông minh mà còn có thể điều chỉnh hoạt động của các tổ chức tự trị phi tập trung (Decentralized Autonomous Organization- DAO)[2].

Continue reading

MỘT SỐ BẤT CẬP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THS. NGUYỄN ĐÌNH PHONG – Giảng viên Đại học Xây dựng

NGUYỄN THU HƯƠNG – Tòa án Cấp cao tại Hà Nội

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạng nên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền

Do đó, việc nghiên cứu làm rõ về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành là rất cần thiết. Bài viết sau đây tác giả xin bàn về một số bất cập và đưa ra một số đề xuất sửa đổi các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển của đất nước. Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, các loại hình nhà ở ngày càng đa dạng phong phú phù hợp với nhu cầu xã hội.

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Tính đến thời điểm hiện tại, nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này ảnh hưởng xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền.

Continue reading

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: