Nhhai@thongtinphapluatdansu.edu.vn

HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN và vai trò của công chứng viên ở Cộng hòa Pháp

 LAURENT DEJOIE Công chứng viên, Cộng hòa Pháp

I. Giới thiệu chung về hợp đồng mua bán bất động sản

Hợp đồng mua bán bất động sản là hợp đồng mua bán tài sản. Theo quy định tại Điều 1582, Bộ luật Dân sự (Pháp), hợp đồng mua bán tài sản là thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên cam kết giao tài sản còn một bên cam kết trả tiền mua tài sản đó.

Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ có đền bù được ký kết trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên. Hợp đồng được coi như đã ký kết, quyền sở hữu đối với tài sản được chuyển từ người bán sang người mua khi hai bên đã đạt được thoả thuận với nhau về tài sản là đối tượng của hợp đồng và về giá cả. Hình thức của hợp đồng có thể bằng văn bản hoặc ký kết bằng một hình thức khác. Hợp đồng được ký kết bằng văn bản chủ yếu là để làm chứng cứ hơn là vì hiệu lực của hợp đồng.

Continue reading

KỶ YẾU HỘI THẢO Việt–Pháp năm 2002 về sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 1995

HOÀN THIỆN CƠ CHẾ XÁC MINH ĐIỀU KIỆN THI HÀNH ÁN DÂN SỰ Ở VIỆT NAM TỪ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ - THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰTrích …

Ông Alain LacabaratsChánh tòa, Tòa Phúc thẩm Paris

Tôi có 3 nhận xét như sau:

Tôi có thể hiểu được những khó khăn hiện nay của Việt Nam. Nhận xét thứ nhất là, phải xem xét lại hệ thống lý luận về các ngành luật. Continue reading

VẤN ĐỀ ÁP DỤNG THỜI HIỆU khi hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được – Nghiên cứu so sánh pháp luật Việt Nam và Pháp

Basic RGB NCS. TRẦN QUANG CƯỜNG – Giảng viên Đại học Paris 10, Cộng hòa Pháp

Nghiên cứu so sánh chỉ ra rằng pháp luật dân sự Việt Nam và Pháp, cụ thể là BLDS có khá nhiều điểm tương đồng và Việt Nam có thể xem xét đi theo hướng này. Bài viết phân tích và đưa ra giải pháp về vấn đề áp dụng thời hiệu (II), làm rõ điều kiện áp dụng chế tài vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được tại Điều 408 BLDS 2015 (I).

Điều 408 BLDS 2015 quy định  hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được ngay từ thời điểm giao kết. Nhà lập pháp đã có sự sửa đổi tích cực so với Điều 411 BLDS 2005, cụ thể là không còn giới hạn phạm vi do nguyên nhân khách quan. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là Điều 408 chỉ quy định chế tài mà không quy định phương thức áp dụng chế tài, cụ thể là về thời hiệu – một vấn đề tiên quyết trong tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Continue reading

LUẬT SỐ 2000-230 NGÀY 13 THÁNG 3 NĂM 2000 CỦA CỘNG HÒA PHÁP về sửa đổi pháp luật về chứng cứ phù hợp với các công nghệ tin học và liên quan đến chữ ký điện tử

Hạ Nghị viện và Thượng nghị viện đã thông qua,

Tổng thống công bố đạo luật có nội dung như sau,

Điều 1

I. Điều 1316 Bộ luật Dân sự trở thành Điều 1315.1.

II. Các §1, 2, 3, 4 và 5 Mục 1 Chương VI Thiên III Quyển thứ III Bộ luật Dân sự tương ứng trở thành các §2, 3, 4, 5 và 6.

Continue reading

QUY CHẾ ĐỒNG SỞ HỮU TRONG NHÀ CHUNG CƯ (Mẫu tham khảo)

Thời gian qua tại Việt Nam, cùng với xu thế tất yếu về phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị thì cũng đã và đang phát sinh nhiều bất cập, mâu thuẫn thậm chí tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư của tam giác quan hệ chủ đầu tư- Ban quản lý – cư dân; về diện tích sử dụng chung, diện tích sử dụng riêng; quyền của các đồng sở hữu, việc đưa tài sản của đồng sở hữu vào giao dịch; việc quản trị nội bộ giữa các đồng sở hữu… Trong bối cảnh như vậy, ngoài hành lang pháp lý liên quan thì việc xây dựng Quy chế Đồng sở hữu trong các tòa nhà chung cư có vai trò đặc biệt quan trọng.
Continue reading

PHÁP LỆNH CỦA CỘNG HÒA PHÁP về trưng dụng tài sản và dịch vụ

Thiên I. Phương thức tiến hành trưng dụng phục vụ các nhu cầu quốc gia

Điều 1

Việc cung cấp tài sản và dịch vụ cần thiết cho việc đảm bảo nhu cầu quốc gia theo qui định của pháp luật có thể được tiến hành theo phương thức thoả thuận hoặc phương thức trưng dụng trong những điều kiện được quy định tại Thiên II Luật ngày 11 tháng 7 năm 1938 đã được sửa đổi bổ sung bằng các quy định sau đây.

Continue reading

FRENCH CIVIL CODE – THE CODE NAPOLEON 1804

PRELIMINARY TITLE.

OF THE PUBLICATION, EFFECT, AND APPLICATION OF THE LAWS IN GENERAL.

Degreed 5th of March, 1803. Promulgated 15th of the same Month.

Artice 1.

The laws are executory throughout the whole French territory, by virtue of the promulgation thereof made by the first consul. Continue reading

BẢO ĐẢM TÍNH AN TOÀN CHO HỢP ĐỒNG, CHO BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO GIAO DỊCH BẢO ĐẢM TRONG SỬA ĐỔI BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 1995 CỦA VIỆT NAM

 MICHEL CORDIER – Chủ tịch danh dự Hội đồng Công chứng tối cao, Cộng hòa Pháp

1. S an toàn trong hp đồng

Cũng giống như Bộ luật Dân sự Pháp[1], Bộ luật Dân sự Việt Nam (1995) có định nghĩa về hợp đồng dân sự[2], nhưng lại không quy định về các loại chứng cứ chứng minh nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Trong khi đó, để chứng minh cho các bên có liên quan và cho tòa án về sự tồn tại, về nội dung và phạm vi của một cam kết, thì nhất thiết phải có một cơ sở pháp lý. Bộ luật Dân sự Pháp[3] quy định các loại chứng cứ, bao gồm: “chng c viết, nhân chng, suy đoán, li thú nhn ca đương s và li th”. Và cũng như các nước theo “lut thành văn[4], Bộ luật Dân sự Pháp cũng xác định trật tự các loại chứng cứ, theo đó chứng cứ viết là có giá trị cao nhất, và công chứng thư có giá trị cao hơn tư chứng thư do các bên ký. Công chứng thư do một “nhân viên công quyn” (công chứng viên là người được uỷ quyền thực hiện quyền lực nhà nước) lập, nên bảo đảm hoàn toàn giá trị của hợp đồng được chứng nhận[5].

Nhất thiết Bộ luật Dân sự phải khẳng định những nguyên tắc nêu trên, vì Bộ luật Dân sự là nền tảng của hệ thống luật dân sự của mỗi quốc gia. Những nguyên tắc này có thể được đưa vào Phần III của Bộ luật Dân sự Việt Nam, phần về “Nghĩa v dân s và hp đồng dân s”.

Continue reading

BỘ LUẬT TRƯNG MUA VÌ LỢI ÍCH CÔNG CỘNG CỦA CỘNG HÒA PHÁP

PHN I Các quy định lp pháp

Thiên 1 Các quy định chung

Chương 1 – Tuyên bố lợi ích công cộng, quyết định chuyển nhượng

Điu L.11-1

Chỉ có thể trưng mua một phần hoặc toàn bộ bất động sản hoặc các quyền đối vật trên bất động sản nếu trước đó cơ quan có thẩm quyền đã tuyên bố lợi ích công cộng trên cơ sở kết quả điều tra công khai được tiến hành trước đó, đã tiến hành xác định theo thể thức tranh tụng các bất động sản sẽ trưng mua và chủ sở hữu của các bất động sản đó, những người có quyền đối vật trên bất động sản và những người khác có quyền lợi liên quan.

Việc điều tra trước khi tuyên bố lợi ích công cộng do một ủy viên hoặc một uỷ ban điều tra thực hiện. Phương thức bổ nhiệm và quyền hạn của uỷ viên điều tra hoặc các thành viên của uỷ ban điều tra được quy định tại Chương III, Thiên II Quyển I của Bộ luật về môi trường.

Điều tra viên hoặc ban điều tra phải có kết luận điều tra trong thời hạn tối đa 6 tháng kể từ ngày mở thủ tục điều tra.

Điu L.11-1-1

Trong trường hợp cần trưng mua bất động sản hoặc quyền đối vật trên bất động sản để phục vụ một dự án quy hoạch hoặc dự án xây dựng công trình công cộng theo quy định tại Điều L.123-1 của Bộ luật môi trường, cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào bản kết luận điều tra quy định tại Điều L.11.1 của Bộ luật này để tiến hành công bố dự án theo quy định tại Điều L.126-1 của Bộ luật môi trường như sau:

Continue reading

VĂN BẢN CÔNG CHỨNG Ở CỘNG HÒA PHÁP

 JEAN PAUL DECORPS – Chủ tịch danh dự Hội đồng Công chứng tối cao Pháp

Văn bản công chứng là một công cụ đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng, nói rộng hơn là một công cụ góp phần phục vụ Nhà nước pháp quyền hiện đại.

Để định nghĩa văn bản công chứng, tôi xin nêu hai tiêu chí cơ bản, đó là tính hiệu quả và an toàn của văn bản công chứng.

Hiệu quả của văn bản công chứng xuất phát từ những đặc trưng và phạm vi áp dụng của loại văn bản này.

Những đặc trưng chính của văn bản công chứng

Có những đặc trưng gắn liền với điều kiện ký văn bản công chứng, có những đặc trưng khác gắn với hệ quả của việc ký văn bản công chứng.

Có 3 điều kiện để ký văn bản công chứng

Thứ nhất, các bên đương sự phải có mặt trước công chứng viên. Điều đó cho phép kiểm tra được căn cước của các bên ký kết, năng lực pháp lý, thẩm quyền của các bên.

Continue reading

VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN TRONG THỦ TỤC THỪA KẾ

I. Những lý do chính của sự can thiệp của công chứng viên vào thủ tục thừa kế

1. Trước hết, việc thừa kế là cả một thủ tục phức tạp

Không phải cứ tuyên bố là người thân ruột thịt của người đã chết là có thể được công nhận quyền thừa kế. Người thừa kế phải chứng minh được tư cách là người thừa kế và phải yêu cầu công chứng viên lập một giấy chứng nhận theo lời khai của hai nhân chứng hoặc một biên bản kê khai. Chỉ khi nào khối tài sản thừa kế không lớn lắm, chẳng hạn như chỉ bao gồm bất động sản của người để lại di sản và tiền gửi ngân hàng thì mới có thể không cần đến văn bản công chứng. Trong trường hợp này, và với điều kiện là tình huống pháp lý thật đơn giản (chẳng hạn như khi không có chúc thư) thì có thể chỉ cần một giấy chứng nhận theo lời khai của nhân chứng hoặc một giấy chứng nhận quyền thừa kế do thị trưởng hoặc lục sự của tòa sơ thẩm thẩm quyền hẹp lập.

Ngược lại, nếu có một di chúc viết tay do người lập di chúc viết hoặc đọc cho người khác viết và di chúc này được trình cho công chứng viên để niêm phong và xác nhận trước sự chứng kiến của hai nhân chứng thì sau khi người lập di chúc chết, di chúc đó phải được trao lại cho công chứng viên. Khi đó, công chứng viên sẽ mở di chúc, lập biên bản về việc mở di chúc trong đó có ghi rõ hoàn cảnh nhận và mở di chúc. Tiếp đó, công chứng viên có nhiệm vụ lưu giữ di chúc và biên bản mở di chúc vào số các văn bản gốc của mình. Trong tháng diễn ra việc lập biên bản mở di chúc, công chứng viên có nghĩa vụ chuyển đến cho lục sự của tòa sơ thẩm thẩm quyền rộng tại nơi mở thủ tục thừa kế bản sao (thường là bản photocopie) của biên bản nói trên và của di chúc.

Continue reading

KỸ NĂNG CHUẨN BỊ HỒ SƠ BÁN BẤT ĐỘNG SẢN

clip_image002Sau khi ký hợp đồng sơ bộ, công chứng viên phải chuẩn bị hồ sơ bán bất động sản.

Công chứng viên phải tiến hành xác minh những vấn đề cơ bản sau đây trước khi hợp thức hoá một hợp đồng mua bán bất động sản theo thoả thuận.

Các vấn đề cần xác minh được trình bày theo nhóm như sau:

– Năng lực và quyền hạn của các bên (I)

– Bất động sản là đối tượng của hợp đồng (II)

– Giá trị hợp đồng (III)

– Thuế (IV).

I. Năng lực của các bên

Công chứng viên phải xác minh năng lực của các bên.

Các quy định của Bộ luật Dân sự về năng lực của các bên trong hợp đồng được áp dụng đối với trường hợp mua bán bất động sản.

Continue reading

TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI DO NGƯỜI CHƯA THÀNH NIÊN GÂY RA TỪ GÓC NHÌN PHÁP LUẬT SO SÁNH

TS. NGUYỄN THỊ PHƯƠNG CHÂM – Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

1. Chủ thể bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng do người chưa thành niên gây ra trong pháp luật Nhật Bản và pháp luật Đức

1.1. Khái niệm năng lực chịu trách nhiệm

Trong pháp luật dân sự, về nguyên tắc, một chủ thể pháp luật khi thực hiện hành vi xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể khác sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (BTTH) đối với những tổn thất do mình gây ra cho người bị hại. Tuy nhiên, nếu người thực hiện hành vi xâm hại không có khả năng nhận thức nhất định về hành vi do mình thực hiện thì không phải chịu trách nhiệm BTTH. Khả năng nhận thức về hành vi xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của người khác được khoa học pháp lý luật dân sự gọi là: “Năng lực chịu trách nhiệm BTTH”. Như vậy, “năng lực chịu trách nhiệm” như một điều kiện cấu thành trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng, và thông thường, nghĩa vụ lập chứng sẽ thuộc về bị đơn. Điều này có nghĩa rằng, khi bị đơn chứng minh mình không có năng lực chịu trách nhiệm thì không thể cấu thành trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng đối với bị đơn, cho dù tồn tại đầy đủ điều kiện cấu thành trách nhiệm BTTH như hành vi xâm hại quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, thiệt hại, lỗi và quan hệ nhân quả giữa hành vi và thiệt hại.

1.2. Mối quan hệ giữa năng lực chịu trách nhiệm và chủ thể BTTH là người chưa thành niên trong pháp luật Nhật Bản và pháp luật Đức

Điều 712 của Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định: Người chưa thành niên trong trường hợp gây thiệt hại cho người khác, không phải chịu trách nhiệm bồi thường về hành vi đó khi không được trang bị đầy đủ năng lực trí tuệ để lý giải được trách nhiệm hành vi của bản thân. Điều đó có nghĩa rằng, khi người chưa thành niên có năng lực trí tuệ lý giải được trách nhiệm phát sinh từ hành vi do mình thực hiện thì người chưa thành niên phải chịu trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng. Dưới góc độ khoa học pháp lý, cũng như luật thực định thì đối với trường hợp này không cấu thành trách nhiệm BTTH thay thế của cha mẹ/người giám hộ.

Continue reading

HỌC LUẬT ĐỂ BIẾT LUẬT, HIỂU LUẬT, VẬN DỤNG LUẬT VÀ HOÀN THIỆN LUẬT - Nhhai@thongtinphapluatdansu.edu.vn
%d bloggers like this: