NHẬN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở

 TS.LS. BÙI ĐỨC GIANG – Giảng viên Công ty TNHH tư vấn và đào tạo BankPro

Trong thực tế thực hiện các dự án nhà ở thương mại, việc huy động vốn từ các ngân hàng hết sức phổ biến. Do pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản không có các quy định chuyên biệt giúp bảo vệ bên cho vay nên việc có các biện pháp bảo đảm hiệu quả từ chủ đầu tư là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Bài viết tập trung phân tích một số khía cạnh pháp lý của việc xác lập hợp đồng thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án nhà ở cũng như việc giải chấp vốn đang đặt ra một số vướng mắc trong thực tế.

Mục đích và điều kiện thế chấp

Điều 147, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (Luật nhà ở) quy định “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”. Như vậy, điều luật này cho phép chủ đầu tư có hai lựa chọn là thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở tương lai thuộc dự án để vay vốn. Tuy nhiên, cần lưu ý bên nhận thế chấp chỉ có thể là các tổ chức tín dụng và mục đích thế chấp phải là để vay vốn cho việc đầu tư chính dự án hoặc xây dựng chính nhà ở đó. Nói cách khác, chủ đầu tư không thể sử dụng dự án hay nhà ở thuộc dự án này để thế chấp phục vụ cho việc vay vốn đầu tư vào một dự án khác hay nhà ở thuộc dự án đó. Nếu vi phạm, hợp đồng thế chấp có thể vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Điều 148, Luật nhà ở cho phép chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở với điều kiện phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các điều kiện này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp trước đó.

Continue reading

Advertisements

QUẢN LÝ VĨ MÔ RUỘNG ĐẤT VIỆT NAM THẾ KỶ XIX – XX, MỘT CÁCH NHÌN VỀ QUÁ KHỨ

 PGS. VŨ HUY PHÚC – Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam

Vấn đề ruộng đất gắn liền với vấn đề nông dân và nông nghiệp.  Vi vậy, việc quản lý ruộng đất là nhân tố tác động, thậm chí quyết định mạnh mẽ đến đến người nông dân cũng như nền sản xuất nông nghiệp.

Khái niệm quản lý ruộng đất bao gồm từ chế độ chung cho đến những biện pháp cụ thể. Nhưng ở đây khái niệm đó chỉ được quan sát trên bình diện tổng quát, hay nói cách khác là quản lý vĩ mô. Đó là chế độ ruộng đất do nhà nước thiết lập nhằm quy định một cơ chế chung nhất và quyết định nhất cho sự hình thành và tồn tại, cũng như cho sự phát triển một kết cấu ruộng đất nhất định. Trong thế kỷ XIX va XX, đất nước ta trải qua nhiều giai đoạn lịch sử khác nhau, dưới những thể chế chính trị khác nhau, do đó có những chế độ ruộng đất khác nhau.

Đất nước ta cùng với cùng với ruộng đất Việt Nam có một quá trình hình thành trải dài theo năm tháng kể cả theo không gian từ Bắc vào Nam. Do vậy trong lĩnh vực này, những dấu ấn của quá khứ luôn luôn kế tiếp nhau trầm tích lại, tạo nên những tầng lớp tiến triển khác nhau. Miền Bắc là xuất phát điểm rồi đến miền Trung và sau cùng là miền Nam. Bước vào thế kỷ XIX  toàn thẻ nước ta từ Nam chí Bắc đặt dưới chính thể quân chủ tập quyền triều Nguyễn, hay còn được gọi là chế độ phong kiến. Mặc dù Nhà nước và nhân dân  hăng hái tích cực khai phá mở mang khắp nơi nhưng tổng số ruộng đất canh tác được trên toàn quốc cũng mới đạt tới con số hơn 4,6 triệu mẫu (theo thống kê chưa chính xác và còn thấp hơn số liệu của cuốn Đại Nam nhất thống chí). Cũng theo tài liệu này thì Bắc Kỳ có số ruộng đất lớn nhất (hơn 2,6 triệu mẫu), Trung Kỳ gần 1,5 triệu mẫu, Nam Kỳ mới có hơn nửa triệu mẫu. Ruongj đất trong nước có thể chia ra ba loại chính:

1. Ruộng đất tư nhân;

2. Ruộng đất công làng xã;

3. Ruộng đất của Nhà nước.

Continue reading

CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN: CON ĐƯỜNG KẾT NỐI GIỮA THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Kết quả hình ảnh cho CONNECT stock market TO REAL ESTATE MARKETTẠP CHÍ CHỨNG KHOÁN – Thực tế diễn biến thị trường bất động sản (BĐS) những năm gần đây cho thấy, nguồn vốn từ các định chế tài chính vẫn là kênh huy động lớn nhất, cung cấp tới 60% thị phần. Tính đến cuối năm 2015, tín dụng từ hệ thống ngân hàng đã tăng khoảng 18% so với đầu năm, cao hơn mức tăng cùng kỳ các năm 2011 – 2014 (bình quân khoảng 12,6%). 

Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS năm 2015 đạt khoảng 14,5%, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 8,05% tổng dư nợ tín dụng (khoảng 358.000 tỷ đồng) và năm 2016 tăng 8,5% so với năm 2015. Do nhiều nguyên nhân khác nhau nên hiện nay, các ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam đang nắm giữ một khối lượng lớn các khoản nợ tồn đọng (khoảng 23.000 tỷ đồng) vượt vốn tự có của ngân hàng.

Điều này dẫn đến tình trạng một lượng vốn lớn của nền kinh tế bị đóng băng, không được khai thác, gây tổn hại cho chính hoạt động của ngân hàng và cả hệ thống tài chính. Kinh nghiệm quốc tế từ các cuộc khủng hoảng gần đây cho thấy, các khoản thế chấp chủ yếu từ BĐS nếu không được giải quyết một cách cơ bản và nhanh chóng sẽ gây tác động tiêu cực cho hệ thống ngân hàng nói riêng và toàn bộ hệ thống tài chính nói chung.

Quan điểm của Đảng và Nhà nước đã được cụ thể hóa tại Đề án tái cơ cấu các tổ chức tín dụng (TCTD) với mục tiêu giải quyết triệt để các khoản nợ tồn đọng, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu xây dựng Đề án chứng khoán hóa các khoản nợ BĐS nhằm mục tiêu minh bạch và phát triển đồng bộ các phân mảng thị trường trong hệ thống tài chính Việt Nam.

BĐS luôn là tài sản có giá trị lớn thường chiếm trên 40% lượng của cải vật chất của một quốc gia. Do vậy, thị trường BĐS là một thị trường quan trọng của nền kinh tế vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn về quy mô, phức tạp về tính chất và có giá trị quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Vì là tài sản có giá trị lớn, nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn.

Continue reading

NGHỊ QUYẾT SỐ 63/NQ-CP NGÀY 25 THÁNG 7 NĂM 2017 VỀ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ NHÀ Ở ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ CÔNG VỚI CÁCH MẠNG THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 22/2013/QĐ-TTG NGÀY 26 THÁNG 4 NĂM 2013 CỦA THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ

CHÍNH PHỦ

Căn cứ Luật tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở;

Xét đề nghị của Bộ Xây dựng,

QUYẾT NGHỊ:

Điều 1.

1. Tiếp tục thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở đối với người có công với cách mạng giai đoạn 2 theo quy định tại Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg ngày 26 tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ.

2. Phê duyệt số lượng hộ gia đình được hỗ trợ về nhà ở trong giai đoạn 2 là 313.707 hộ; kinh phí cần bổ sung thêm từ nguồn ngân sách Trung ương khoảng 840 tỷ đồng (ngoài 7.300 tỷ đồng đã được bố trí).

3. Đồng ý chủ trương xử lý một số đề xuất của các địa phương như sau:

a) Đối với các hộ gia đình thuộc diện được hỗ trợ nhưng chưa được Nhà nước cấp kinh phí mà đã tự ứng trước kinh phí để xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà ở thì sẽ hoàn trả ngay cho các hộ gia đình này sau khi có kinh phí phân bổ từ ngân sách Trung ương trong năm 2017.

b) Đối với trường hợp thuộc diện được hỗ trợ nhưng đã chết mà vợ (hoặc chồng) còn sống, có hộ khẩu thường trú và đang ở tại nhà ở đó thì được hỗ trợ theo mức quy định tại Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg ngày 26 tháng 4 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ để xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở.

Continue reading

TÍCH TỤ RUỘNG ĐẤT VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG NGHIỆP CÔNG NGHỆ CAO: ĐÔI ĐIỀU TRĂN TRỞ

Kết quả hình ảnh cho AGRICULTURAL ECONOMY IN VIETNAMTRẦN ĐỨC VIÊN

Trong lúc còn đang lúng túng để tìm ra một động lực mới cho phát triển nông nghiệp, người ta tin rằng những mảnh ruộng nhỏ bé với tư duy manh mún kiểu ‘tiểu nông’ của người nông dân cá thể và công nghệ sản xuất hiện tại đang là lực cản cho phát triển nông nghiệp hàng hóa theo cơ chế thị trường, và thúc đẩy nông nghiệp công nghệ cao (CNC) để nâng cao giá trị gia tăng nông sản là nhu cầu bức thiết. Vậy có phải tích tụ ruộng đất, nới hạn điền, có phải nông nghiệp CNC thực sự là cứu cánh cho nền nông nghiệp đang bị trì trệ và không bền vững của chúng ta?

PHẦN I: TÍCH TỤ ĐẤT ĐAI VÀ HẠN ĐIỀN 

Tư duy cần phát triển “đại nông” để gỡ bế tắc cho nông nghiệp

Nhiều người cho rằng, để gỡ bế tắc trong phát triển nông nghiệp hiện nay, cần phải phát triển nền ‘đại nông’ theo kiểu phương Tây, nghĩa là phát triển tư bản nông nghiệp. Để làm được điều này thì cần phải xóa bỏ hay nới rộng hạn điền, cần phải tập trung ruộng đất vào tay những người ‘biết làm ruộng’, những người có vốn, có công nghệ, biết tổ chức sản xuất. Thậm chí ở một số địa phương, chính quyền đứng ra thuê đất của nông dân trên 20 năm, rồi giao cho doanh nghiệp (DN) thuê lại [1]. Việc chính quyền tham gia vào quá trình tích tụ này được coi là bước đi đột phá, là sáng tạo. Cũng có nơi DN trực tiếp thuê đất của nông dân hoặc thông thông qua chính quyền địa phương làm trung gian để thuê đất của nông dân [2].

Những người cổ súy cho trào lưu này tin rằng: (1) Tích tụ ruộng đất để thúc đẩy phát triển nông nghiệp theo hướng công nghiệp, áp dụng công nghệ cao, nâng cao hiệu quả sản xuất, tăng khả năng cạnh tranh của nông sản hàng hóa là xu hướng tất yếu, cần có chính sách khuyến khích để phát triển nông nghiệp theo hướng này; Nông nghiệp công nghiệp áp dụng CNC sẽ thay thế cho nông nghiệp tiểu nông; (2) Các DN, tập đoàn lớn đầu tư vào nông nghiệp sẽ thúc đẩy quá trình tích tụ đất đai, thúc đẩy tái cơ cấu sản xuất nông nghiệp, đẩy nhanh sản xuất hàng hóa, khẳng định vị thế của nông sản Việt Nam (VN) trên thị trường nông sản thế giới.

Continue reading

PHÁT TRIỂN KINH TẾ NÔNG NGHIỆP: TÍCH TỤ RUỘNG ĐẤT KHÔNG PHẢI LÀ YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH

Hình ảnh có liên quan NGUYỄN MINH NHỊ – Nguyên Chủ tịch UBND tỉnh An Giang

Gần đây, có nhiều kiến nghị về chính sách khuyến khích tích tụ, tập trung đất nông nghiệp, coi đó là một yếu tố quyết định cho sự phát triển nhanh và bền vững của nông nghiệp Việt Nam. Tôi cho rằng, không hoàn toàn như vậy. Phát triển kinh tế nông nghiệp phải bắt đầu từ con người, từ niềm tin chứ không phải từ đất – hạn điền, tiền vốn hay khoa học công nghệ nào khác.

Vài năm gần đây, những mô hình sản xuất lớn như “Cánh đồng (lúa) mẫu lớn” do tập đoàn Lộc Trời hợp tác với nông dân, làm lúa giống kết hợp trồng cỏ nuôi bò trên quy mô lớn của ông Sáu Đức, nuôi heo theo mô hình hiện đại của ông Huỳnh Chánh Huy ở An Giang… hay những chủ trang trại nuôi cá tra với sản lượng hàng ngàn, thậm chí cả vạn tấn/năm/hộ đang xuất hiện nhiều hơn. Các doanh nghiệp này có mô hình khép kín, tự cung cấp từ con giống, thức ăn, tự nuôi thương phẩm và được ưu đãi hoàn thuế VAT. Tuy nhiên, nhiều hộ sản xuất và cả các doanh nghiệp có qui mô lớn đó… lại đang rất “bí” đầu ra, đang chờ… khó khăn mới.
Hiện nay, hầu như không có doanh nghiệp nào kêu bí “hạn điền” cả. Mặc dù về lâu dài, cũng có tâm lý chưa an tâm về “quyền tài sản” đối với đất, nhưng trước mắt Điều 129 và 130 Luật đất đai 2013 đã cho phép sang nhượng, nhận quyền sử dụng đất cao hơn 10 lần hạn điền cũ, tức là tối đa 30 ha đất sản xuất cây hằng năm, 100 ha đất cây ăn quả và 300 ha đất trồng rừng. Thiết nghĩ, một hộ sản xuất lớn sở hữu quy mô chừng đó là cũng có phần quá sức so với thực tế; còn nếu muốn sản xuất ở quy mô lớn hơn thì các hộ sản xuất phải đăng ký thành doanh nghiệp, lúc đó thì đâu có hạn điền nào bó buộc. Vì vậy việc nông sản các nước ồ ạt vào Việt Nam, thị trường nông sản của Việt Nam ở các nước khác đang bị teo tóp hoặc bị mất chủ yếu do thiếu chữ tín, chất lượng hàng hóa không ổn định và thường là thấp kém… chứ không thể “đổ tội” cho hạn điền. Thậm chí, sản xuất lớn, đưa sản lượng tăng vọt mà sản phẩm chưa khẳng định được chỗ đứng trên thị trường mới càng khiến giá rơi thảm hại, người sản xuất lao đao. Bài học gạo, cá… và mới đây là chuối, heo cho thấy rõ điều này.

Continue reading

CÔNG VĂN SỐ 152/TANDTC-PC NGÀY 19 THÁNG 7 NĂM 2017 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG, XỬ LÝ NỢ XẤU

Kính gửi:

– Các Tòa án nhân dân cấp cao;
– Các Tòa án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;
– Các đơn vị thuộc Tòa án nhân dân tối cao.

Thời gian qua, Tòa án nhân dân tối cao nhận được phản ánh của một số Tòa án, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, một số tổ chức tín dụng và Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam về vướng mắc khi giải quyết tranh chấp nhằm xử lý tài sản bảo đảm của các hợp đồng tín dụng.

Liên quan vấn đề nêu trên, ngày 19-6-2014, Quốc hội thông qua Luật Phá sản số 51/2014/QH13, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01-01-2015; ngày 24-11-2015, Quốc hội thông qua Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (sau đây gọi là Bộ luật Dân sự năm 2015) và Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 (sau đây gọi là Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015). Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01-01-2017; Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01-7-2016 trừ một số quy định có liên quan đến quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì có hiệu lực thi hành từ ngày 01-01-2017; Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cũng đã ban hành các Nghị quyết hướng dẫn thi hành một số quy định của các đạo luật này. Đặc biệt, ngày 21-6-2017, tại kỳ họp thứ 3, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, trong đó giao cho Tòa án nhân dân tối cao có trách nhiệm tổ chức thực hiện Nghị quyết và hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật về giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu quy định tại Nghị quyết này.

Để bảo đảm giải quyết các tranh chấp hiệu quả, góp phần xử lý nợ xấu, Tòa án nhân dân tối cao yêu cầu các Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao, các Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, thủ trưởng các đơn vị thuộc Tòa án nhân dân tối cao tiếp tục triển khai thực hiện các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Luật Phá sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành; trong đó, lưu ý một số nội dung sau đây:

Continue reading

NGHỊ ĐỊNH SỐ 73/2017/NĐ-CP NGÀY 14 THÁNG 6 NĂM 2017 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ THU THẬP, QUẢN LÝ, KHAI THÁC VÀ SỬ DỤNG THÔNG TIN, DỮ LIỆU TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

CHÍNH PHỦ

Căn cứ Luật tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật khoáng sản ngày 17 tháng 11 năm 2010;

Căn cứ Luật tài nguyên nước ngày 21 tháng 6 năm 2012;

Căn cứ Luật đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Luật bảo vệ môi trường ngày 23 tháng 6 năm 2014;

Căn cứ Luật khí tượng thủy văn ngày 23 tháng 11 năm 2015;

Căn cứ Luật tài nguyên, môi trường biển và hải đảo ngày 25 tháng 6 năm 2015;

Căn cứ Luật lưu trữ ngày 11 tháng 11 năm 2011;

Căn cứ Luật sở hữu trí tuệ ngày 29 tháng 11 năm 2005; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật sở hữu trí tuệ ngày 19 tháng 6 năm 2009;

n cứ Luật công nghệ thông tin ngày 29 tháng 6 năm 2006;

Căn cứ Luật an toàn thông tin mạng ngày 19 tháng 11 năm 2015;

Căn cứ Luật tiếp cận thông tin ngày 06 tháng 4 năm 2016;

Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;

Chính phủ ban hành Nghị định về thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu tài nguyên và môi trường.

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Nghị định này quy định việc thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu về đất đai, tài nguyên nước, địa chất và khoáng sản, môi trường, khí tượng thủy văn, biến đổi khí hậu, đo đạc và bản đồ, viễn thám, tài nguyên môi trường biển và hải đảo (sau đây gọi là thông tin, dữ liệu tài nguyên và môi trường); cơ chế phối hợp, kết nối, chia sẻ thông tin, dữ liệu tài nguyên và môi trường; trách nhiệm và quyền hạn của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng thông tin, dữ liệu tài nguyên và môi trường.

Continue reading

%d bloggers like this: