CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI DÂN CỦA SINGAPORE

THS. NGUYỄN VĂN QUANG – Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM

1. Ủy ban Nhà ở và phát triển Singapore (HDB), cơ quan chuyên lo nhà ở cho người dân Singapore:

Năm 1960, phần lớn người dân Singapore sống trong những điều kiện chật chội đông đúc, tiêu chuẩn vệ sinh kém và thậm chí không có đủ khả năng sở hữu nhà ở. Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) được Chính phủ giao nhiệm vụ đương đầu với thách thức đó, tiếp thu đất đai và biến những quy hoạch táo bạo thành hành động. Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) đã thiết kế và xây dựng nhà ở giá cả phải chăng có chất lượng trên toàn đảo quốc Singapore. Gần nửa thế kỷ qua, Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) đã cung cấp nhà ở cho người Singapore. Họ luôn đưa ra những chương trình và chính sách nhà ở đầy sáng kiến: họ không chỉ xây các nhà ở tập thể mà còn tạo nên những tổ ấm cho người dân; họ không chỉ xây lên các đô thị mà còn hình thành những cộng đồng cho người dân sống gắn bó với nhau. Đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho hơn 80% dân số Singapore, với khoảng 900.000 căn hộ. HDB cũng đã giúp cho 9 trong số 10 người dân Singapore sở hữu ngôi nhà mà họ đang sống. Có thể nóiSingapore là nước duy nhất trên thế giới đạt được thành tựu là hầu như người dân Singapore ai cũng được sỡ hữu nhà ở.

2. Đô thị sôi động:

Ở Singapore, mỗi ngôi nhà và cộng đồng đều khởi đầu tư một trang giấy trắng từ đó triển khai dần những ý tưởng mới. Từ đó mỗi một khu đô thị đều có những nét độc đáo từ cảnh quan đường phố cho đến không gian bầu trời, tạo nên bản sắc riêng. Mỗi khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, với các tiện nghi đáp ứng nhu cầu của từng cá nhân, dễ dàng tiếp cận để sử dụng. Các khu đô thị mới được nối với nhau bằng những hệ thống giao thông nối kết chặt chẽ. Cùng với thời gian, các quy hoạch và thiết kế cũng được cải tiến điều chỉnh phù hợp với ước muốn ngày càng tăng của người dân theo ý tưởng là ngày nay con người không chỉ đơn thuần muốn có một ngôi nhà để cư trú mà còn muốn một nơi nào đó mà họ có thể biến những ước mơ của mình trở thành sự thật. Từ ý tưởng đó HDB đảm bảo rằng khi các khu đô thị mới mọc lên, các khu đô thị cũ cũng không bị tụt lại phía sau, bằng cách họ cải tạo nâng cấp khu đô thị cũ đạt tiêu chuẩn của khu đô thị mới. HDB cũng đưa ra các chương trình tái định cư sang khu dân cư mới gần đó để những blốc nhà cũ được đập bỏ để xây lại ngay trên nền đất đó để tối ưu hóa việc sử dụng đất. Điều này không những góp phần tạo sinh lực mới cho các khu dân cư cũ mà còn giữ gìn những giềng mối cộng đồng mạnh mẽ hình thành sau nhiều năm.

Continue reading

Advertisements

KHÔNG ĐƯỢC BÁN NHÀ TRÊN GIẤY

ĐỨC MINH

Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Xây dựng rà soát lại Nghị định 02/2006 về việc ban hành quy chế khu đô thị mới.

Ngày 14-6-2010, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (QPPL), Bộ Tư pháp tiếp tục có văn bản phản đối việc Bộ Xây dựng bật đèn xanh cho phép các doanh nghiệp bán nhà trên giấy.

Văn bản của Bộ Tư pháp khẳng định hai công văn 02 và 03 mà Bộ Xây dựng ban hành để trả lời hai doanh nghiệp nhưng nội dung lại chứa QPPL, tức là có thể áp dụng chung cho những trường hợp tương tự. Cụ thể, Công văn 03 của Bộ Xây dựng hướng dẫn: “Việc huy động vốn chỉ được phép áp dụng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công ty chứng minh được khả năng về tài chính để đầu tư xây dựng dự án theo quy định hiện hành và thực hiện khởi công công trình”. Theo Bộ Tư pháp, điều này có thể dẫn đến việc các doanh nghiệp hiểu và thực hiện việc huy động vốn đầu tư vào nhà ở trái với Điều 39 Luật Nhà ở.

“Hiện nay, tại nhiều dự án khu đô thị mới, các chủ đầu tư đã thực hiện việc huy động vốn đối với các dự án nhà ở căn cứ vào hướng dẫn nêu trên. Thực tế này dư luận gọi là “bán nhà trên giấy”, “bán lúa non”, có thể gây thiệt hại cho tổ chức, cá nhân trong khu đô thị mới, nguy cơ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, gây ra những hậu quả khó lường về kinh tế-xã hội” – văn bản của Cục Kiểm tra văn bản nêu rõ.

Ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra VBQPPL, cho biết thêm Cục không có ý kiến về việc huy động vốn đối với các loại hạ tầng khác trong khu đô thị mới. Tuy nhiên, việc huy động vốn tại các dự án nhà ở (cũng là một nội dung hướng dẫn có trong Công văn 02 và 03) cần phải bảo đảm phù hợp với Luật Nhà ở với nội dung như sau: Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Cũng Luật Nhà ở đã quy định rõ: Trường hợp có sự khác nhau của luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở… thì áp dụng quy định của luật này. Continue reading

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – CẦN CHẾ TÀI ĐỦ MẠNH

HÀ AN

Sự phát triển của kinh tế thị trường làm xuất hiện nhiều loại hình dịch vụ môi giới, với hình thức, quy mô hoạt động ngày càng rộng rãi và được công nhận là nghề trong xã hội. Trong đó phải kể đến nghề môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của bên thứ 3 (cá nhân hoặc tổ chức) với mục đích giới thiệu, giải quyết những vấn đề liên quan giữa các bên: bên bán, cho thuê với bên mua, bên thuê trong giao dịch như mua, bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản… với khoản phí theo hợp đồng môi giới.

Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán, cho thuê với bên mua, cần thuê từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch.

Trước khi hoạt động môi giới diễn ra thì bên môi giới phải tiếp xúc với khách hàng của mình để nắm được nhu cầu của khách hàng và khả năng tài chính thực sự của họ. Đây là khâu cần thiết trong bất kỳ hoạt động môi giới nào. Bằng kinh nghiệm, khả năng phân tích, phán đoán hoặc sự nhạy cảm nghề nghiệp bên môi giới có thể xác định được độ khả thi của kết quả môi giới đến đâu giúp cả 3 bên (bên môi giới, bên bán, cho thuê và bên mua, thuê) tiết kiệm được thời gian, cũng như các khoản chi phí không cần thiết khác…

Để trở thành nhà môi giới thành công, có thương hiệu, uy tín lớn, ngoài sự am hiểu về kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, các dự án quy hoạch, kiến thức phong thủy… thì họ cần phải chứng tỏ cho khách hàng biết khả năng nhạy bén thị trường của mình cũng như sự hiểu biết kiến thức thông qua việc tư vấn cho khách hàng (bên mua, bên thuê) các khoản vay tín dụng có hỗ trợ lãi suất từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng… Đây là điều mà bất kỳ khách hàng nào khi tham gia giao dịch cũng mong muốn có được từ các nhà môi giới và tạo ra điểm khác biệt giữa môi giới bất động sản chuyên nghiệp và các loại hình môi giới khác. Chính nhà môi giới là người cung cấp thông tin về pháp luật, chính sách của Nhà nước một cách đầy đủ và trung thực cho khách hàng từ việc dự án quy hoạch xây dựng như thế nào cho đến những những chính sách pháp luật mới thay đổi ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ra sao? Sự linh hoạt nhạy bén cùng với sự trung thực của nhà môi giới sẽ tạo nên uy tín, thương hiệu cũng như sự tin cậy từ phía khách hàng. Tực tế thời gian qua một số nhà môi giới đã làm rất tốt, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta sôi động hơn. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số yếu kém cần phải thay đổi.

Continue reading

TRÁNH MÁY MÓC KHI GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN VỀ ĐẤT ĐAI

PHẠM THÁI

Những năm qua, tình hình khiếu nại và khởi kiện liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất ngày một gia tăng, tính chất, mức độ khá phức tạp. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đã quy định rõ các dấu hiệu để phân định thẩm quyền giải quyết các khiếu kiện về vấn đề này. Tuy nhiên, các cơ quan có thẩm quyền thường căn cứ vào yếu tố hình thức là đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thẩm quyền giải quyết mà ít quan tâm đến bản chất của tranh chấp cũng như yêu cầu của đương sự.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc hai hệ thống: cơ quan hành pháp (UBND cấp huyện, cấp tỉnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường) và cơ quan tư pháp (Tòa án nhân dân). Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003 quy định dấu hiệu phân định thẩm quyền giải quyết giữa hai hệ thống cơ quan này, tuy có phạm vi khác nhau (Luật Đất đai 2003 mở rộng thẩm quyền của Tòa án hơn so với Luật Đất đai 1993) nhưng đều có dấu hiệu chung: tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết; tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có GCNQSDĐ thì do UBND giải quyết.

Các tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra rất nhiều dạng nhưng chủ yếu thuộc hai nhóm quan hệ. Nhóm thứ nhất, tranh chấp trong quan hệ pháp luật đất đai (ai là người có quyền sử dụng đất) do Luật Đất đai điều chỉnh. Loại tranh chấp này thường phát sinh từ hành vi chiếm dụng, sử dụng trái phép, cơi nới, lấn chiếm đất. Nhóm thứ hai, tranh chấp trong quan hệ pháp luật dân sự do Bộ luật Dân sự điều chỉnh. Nhóm này gồm hai dạng: tranh chấp liên quan đến các hợp đồng dân sự mà quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng (hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất) và tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất.

Continue reading

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – CẦN CHẾ TÀI ĐỦ MẠNH

HÀ AN

Sự phát triển của kinh tế thị trường làm xuất hiện nhiều loại hình dịch vụ môi giới, với hình thức, quy mô hoạt động ngày càng rộng rãi và được công nhận là nghề trong xã hội. Trong đó phải kể đến nghề môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của bên thứ 3 (cá nhân hoặc tổ chức) với mục đích giới thiệu, giải quyết những vấn đề liên quan giữa các bên: bên bán, cho thuê với bên mua, bên thuê trong giao dịch như mua, bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản… với khoản phí theo hợp đồng môi giới.

Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán, cho thuê với bên mua, cần thuê từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch.

Trước khi hoạt động môi giới diễn ra thì bên môi giới phải tiếp xúc với khách hàng của mình để nắm được nhu cầu của khách hàng và khả năng tài chính thực sự của họ. Đây là khâu cần thiết trong bất kỳ hoạt động môi giới nào. Bằng kinh nghiệm, khả năng phân tích, phán đoán hoặc sự nhạy cảm nghề nghiệp bên môi giới có thể xác định được độ khả thi của kết quả môi giới đến đâu giúp cả 3 bên (bên môi giới, bên bán, cho thuê và bên mua, thuê) tiết kiệm được thời gian, cũng như các khoản chi phí không cần thiết khác…

Để trở thành nhà môi giới thành công, có thương hiệu, uy tín lớn, ngoài sự am hiểu về kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, các dự án quy hoạch, kiến thức phong thủy… thì họ cần phải chứng tỏ cho khách hàng biết khả năng nhạy bén thị trường của mình cũng như sự hiểu biết kiến thức thông qua việc tư vấn cho khách hàng (bên mua, bên thuê) các khoản vay tín dụng có hỗ trợ lãi suất từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng… Đây là điều mà bất kỳ khách hàng nào khi tham gia giao dịch cũng mong muốn có được từ các nhà môi giới và tạo ra điểm khác biệt giữa môi giới bất động sản chuyên nghiệp và các loại hình môi giới khác. Chính nhà môi giới là người cung cấp thông tin về pháp luật, chính sách của Nhà nước một cách đầy đủ và trung thực cho khách hàng từ việc dự án quy hoạch xây dựng như thế nào cho đến những những chính sách pháp luật mới thay đổi ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ra sao? Sự linh hoạt nhạy bén cùng với sự trung thực của nhà môi giới sẽ tạo nên uy tín, thương hiệu cũng như sự tin cậy từ phía khách hàng. Tực tế thời gian qua một số nhà môi giới đã làm rất tốt, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta sôi động hơn. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số yếu kém cần phải thay đổi.

Continue reading

ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CƠ BẢN CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÌN TỪ KHÍA CẠNH THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

TS. DOÃN HỒNG NHUNG – Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội

Thuê mua nhà ở xã hội, thuê mua công trình xây dựng đang trở thành chủ đề được giới kinh doanh địa ốc của Việt Nam quan tâm và nhiều tầng lớp dân chúng bình luận. Nhà ở xã hội được đánh giá là sự hội tụ cao của tính đa mục tiêu của chính sách quốc gia[i]. Mục tiêu và nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội mà Quốc hội và Chính phủ đã đặt ra cho năm 2009 cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp từ các phía và các cấp, các ngành trực tiếp và gián tiếp có liên quan, trong đó cần có đột phá quan trọng cả về nhận thức lẫn cơ chế triển khai phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong cuộc họp định kỳ của Chính phủ vào tháng 1/2009, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã quyết định mục tiêu phát triển nhà ở xã hội là một trong những trọng tâm ưu tiên của Việt Nam  trong năm 2009.

Thị trường bất động sản nóng lạnh thất thường, một giải pháp kích cầu cho thị trường này là Thuê mua nhà ở xã hội, thuê mua công trình xây dựng[ii]. Đây chính là giải pháp xử lý khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản  hiện nay. Trong thực tiễn kinh doanh, khối lượng giao dịch về nhà đất trên thị trường này trong thời gian qua có biểu hiện lắng xuống. Vậy thuê mua bất động sản là gì?  Nó có thể làm đa dạng hoá hình thức đầu tư bất động sản hay không? nó có phải là cách thức giúp cho những người dân nghèo, sinh viên mới ra trường, công chức có thu nhập thấp có được nhà ở khi mà giá nhà đất ở các đô thị lớn quá cao so với thu nhập của họ hiện nay?

          Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua.

            Thuê mua bất động sản là hình thức cho thuê bất động sản, trong thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến bất động sản, thu được lợi nhuận hợp lý. Sau đó tuỳ theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng thuê mua, bên cho thuê có thể bán lại bất động sản đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Hợp đồng thuê mua có các đặc điểm  pháp lý cơ bản sau:

Một là, phần lớn các hợp đồng thuê mua là hợp đồng mang tính chất thương mại;

Continue reading

MỘT SỐ VẤN ĐỀ ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP XÂY DỰNG TRONG KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

TS. TRẦN TIẾN DŨNG

Thế giới đang có những biến chuyển rất nhanh và mạnh, xu thế toàn cầu hoá đòi hỏi nước ta phải sớm trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Theo vòng quay của bánh xe lịch sử dân tộc, các doanh nghiệp ngành Xây dựng Việt Nam đang đứng trước những  thách thức, yêu cầu khắt khe của kinh tế thị trường và hơn bao giờ hết phải có những nhìn nhận đúng đắn về đường đi nước bước, thế giới quan đúng đắn về tư duy phát triển của doanh nghiệp trong thị trường xây dựng.

Trong định hướng phát triển, Đảng ta đã chỉ rõ: “Phát triển nhanh hơn công nghiệp và xây dựng theo hướng nâng cao chất lượng, sức cạnh tranh và hiện đại”. Để có sự phát triển bền vững theo định hướng đúng đắn mà Đảng đã chỉ ra, các doanh nghiệp xây dựng trước hết cần có những nhận thức thật sự khách quan về những gì mà đất nước đang làm, những điều cần tuân thủ, những hướng đi mà doanh nghiệp cần phải theo. Cơ chế trong đầu tư xây dựng công trình, trong giám sát hợp đồng, cơ chế trong cạnh tranh, quan hệ cung cầu đã khác rất nhiều so với những năm trước đây. Doanh nghiệp xây dựng với tư cách là chủ thể tham gia thị trường xây dựng cần có cách nhận thức mới về vấn đề này. Kinh nghiệm trên thế giới, các doanh nghiệp phải xem xét kỹ lưỡng từ những đường lối tổng quát của quốc gia tới những cơ chế vận hành của thị trường đối với ngành sản phẩm của doanh nghiệp. Đó là một cách thức tốt cho việc hoà mình vào môi trường kinh doanh và đảm bảo hữu hiệu cho phát triển bền vững. Trong phạm vi bài viết, tác giả xin trao đổi một số vấn đề xung quanh kinh nghiệm này.

Chúng ta cùng nhau nhìn vào thực tế để thấy được những gì mà đất nước đang làm; trên cơ sở đó nhận ra những tác động đến doanh nghiệp xây dựng và  định dạng cho mình cách ứng xử phù hợp :

– Đất nước đang phát huy mọi tiềm năng và nguồn lực, tạo đột phá về xây dựng kết cấu hạ tầng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao chất lượng và sức cạnh tranh, đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, sớm đưa nước ta thoát khỏi tình trạng của nước đang phát triển có thu nhập thấp. (Theo dự báo của Ngân hàng Thế giới thì ngưỡng của Nước có thu nhập thấp năm 2010 có thể là 950 USD/người. Việt Nam đến 2010 có thể đạt 1050 – 1100 USD/người). Kinh tế phát triển, thu nhập cải thiện sẽ làm cho nhu cầu xã hội về sản phẩm xây dựng ngày càng lớn và “khó tính” hơn.

Continue reading

TUYÊN TRUYỀN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ CÔNG TÁC CẤP, ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GHI TÊN MỘT NGƯỜI SANG GHI TÊN VỢ VÀ CHỒNG

TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN – Đại học Luật Hà Nội

1. Tầm quan trọng của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN

Đối với một nước nông nghiệp như Việt Nam, đất đai có vai trò vô cùng quan trọng với cuộc sống của người dân (nhất là đối với người nông dân). Chính vì vậy, việc đăng ký quyền sử dụng đất và được đứng tên chủ sử dụng trong GCNQSDĐ thu hút sự quan tâm đặc biệt của mọi tầng lớp dân cư. Ở quốc gia mà tư tưởng “trọng nam, khinh nữ” tồn tại trong một thời gian dài và “ăn sâu, bám rễ” trong tâm thức của một bộ phận không nhỏ người dân thì việc người đàn ông (người chồng) đứng tên chủ sở hữu tài sản nói chung và đứng tên trong GCNQSDĐ của vợ, chồng nói riêng được coi như lẽ đương nhiên. Do đó, Luật đất đai năm 2003 quy định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng khi cấp GCNQSDĐ phải ghi rõ cả họ, tên vợ và họ, tên chồng và việc triển khai thí điểm cấp đổi GCN ở một số địa phương1 được coi là một cuộc cách mạng không chỉ tấn công trực diện vào quan niệm phong kiến lạc hậu mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người đàn ông có tên trong GCN. Việc làm này đã vấp phải không ít những khó khăn, trở ngại bởi sự không đồng thuận hoặc sự chống đối của một bộ phận nam giới mang nặng tư tưởng phân biệt, kỳ thị đối với phụ nữ. Đặt trong bối cảnh đó, hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về công tác cấp đổi GCN có vị trí hết sức quan trọng. Đây là hoạt động phải được triển khai trước tiên trước khi tiến hành các hoạt động mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ tiếp theo về cấp đổi GCN. Vai trò của hoạt động tuyên truyền chính sách, pháp luật về cấp đổi GCN được thể hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, tác động làm thay đổi nhận thức của người dân về bình đẳng giới trong sử dụng đất nói chung và trong cấp GCNQSDĐ nói riêng; phê phán quan niệm phong kiến lạc hậu và lên án mọi sự kỳ thị, phân biệt đối xử giữa nam và nữ. Trên cơ sở đó, xây dựng quan niệm đúng đắn về sự bình đẳng giữa phụ nữ và nam giới trong việc tiếp cận các quyền của người sử dụng đất.

Thứ hai, góp phần đề cao sự bình đẳng nam, nữ trong xã hội Việt Nam nói chung và trong việc tiếp cận sử dụng đất đai nói riêng. Hơn nữa, hoạt động này còn tạo ra sự đồng thuận xã hội trong việc bảo vệ quyền của phụ nữ đối với tài sản là nhà, đất. Ở khía cạnh khác, phụ nữ là lực lượng lao động chủ yếu trong sản xuất nông nghiệp. Khi họ được bình đẳng với nam giới về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất đai sẽ tạo ra động lực tích cực giúp phụ nữ hăng say sản xuất góp phần đáng kể vào quá trình đẩy nhanh tỷ lệ giảm đói, nghèo ở khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.

Continue reading

TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI: NHIỀU VƯỚNG MẮC

HUY HOÀNG

Tranh chấp đất đai do ngành Tòa án giải quyết ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp. Mặc dù các văn bản hướng dẫn trong lĩnh vực này rất đồ sộ nhưng thực tiễn cho thấy nhiều quy định còn vênh, thậm chí trái ngược nhau…

Không thể xác định tài sản riêng – chung

Đây là một khó khăn nổi cộm của ngành Tòa án bởi lẽ các quy định về vấn đề tài sản chung – riêng của vợ chồng qua các thời kỳ là hoàn toàn khác nhau. Theo Điều 15 Luật Hôn nhân gia đình năm 1959 thì “vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới”. Tuy nhiên, đến Luật Hôn nhân gia đình năm 1986 và Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 đã có sự thay đổi: “vợ hoặc chồng có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của vợ chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân thì người đó có quyền nhập hay không nhập vào tài sản chung vợ chồng”.

Vấn đề là ở chỗ các cặp vợ chồng kết hôn khi Luật Hôn nhân và gia đình năm năm 1959 đang có hiệu lực, nhưng họ ly hôn sau ngày Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực thì có xác định tài sản riêng của vợ hoặc chồng có trước khi kết hôn là tài sản chung của vợ, chồng hay không. Thực tiễn này, mỗi tòa án áp dụng một cách khác nhau.

Chờ hòa giải xong thì …hết thời hiệu.

Theo quy định tại điều 135 khoản 2 Luật Đất đai: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

UBND cấp  xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên mặt trận, các tổ chức khác để hòa giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hòa giải là 30 ngày làm việc kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn”;

Continue reading

TÁC ĐỘNG CỦA HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT VIỆT NAM TRONG TIẾN TRÌNH HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

DOÃN HỒNG NHUNG – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Trong khuôn khổ bài nghiên cứu, tôi đi sâu nghiên cứu về tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của Hiệp hội. Cũng từ đó, tác giả tìm hiểu nhiệm vụ, qu yền hạn của Hiệp hội kinh doanh bất động sản nhà đất Việt Nam. Tác giả sẽ đi sâu nghiên cứu, đánh giá bước đầu về hội viên tham gia hiệp hội, phân loại hội viên, quyền và nghĩa vụ của các hội viên trong quá trình tham gia. Bài viết đánh giá những tồn tại và hạn chế trong hoạt động của Hiệp hội. Tác giả bước đầu đánh giá sự tác động của Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam trong hoạt động lập quy đồng thời đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, góp phần cải cách quy chế hành chính nhằm cải thiện môi trường kinh doanh ở Việt Nam.

Hiệp hội Bất động sản Nhà đất Việt Nam là tổ chức nghề nghiệp được tổ chức và hoạt động theo nguyên tắc tự nguyện của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoạt động trong các lĩnh vực đầu tư, quản lý, khai thác, kinh doanh bất động sản nhà đất. Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam hỗ trợ các tổ chức cá nhân Việt Nam thuộc các lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản nhà đất(1).

Mục đích của Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam được xác định là “Tập hợp liên kết các doanh nghiệp đầu tư, quản lý khai thác, kinh doanh bất động sản nhà đất; bảo vệ lợi ích chung của ngành, lợi ích chính đáng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhà đất và lợi ích của tổ chức cá nhân về sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất; hỗ trợ các doanh nghiệp thành viên của Hiệp hội trên các mặt dự báo thị trường Bất động sản. Hiệp hội kinh doanh bất động sản nhà đất Việt nam hỗ trợ kinh nghiệm trong hoạt động quản lý, khai thác, kinh doanh, chuyển giao kỹ thuật, công nghệ, cơ sở pháp lý và các lĩnh vực có liên quan đến hoạt động của Doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy thị trường Bất động sản Việt Nam, phát triển bền vững hoạt động có hiệu quả và ổn định, nhằm phục vụ tốt nhất nhu cầu của nhân dân về nhà đất”(2).

1. Tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của Hip hội Bất động sản nhà đất Việt Nam

1.1. Tổ chức bộ máy hoạt động của Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam

Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam chịu sự quản lý của Bộ Xây dựng trong hoạt động đầu tư, quản lý khai thác, kinh doanh bất động sản nhà đất; hoạt động trong khuôn khổ quy định của pháp luật của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghiã Việt Nam(3).

Continue reading

HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM TRONG 20 NĂM ĐỔI MỚI

TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN – Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội

Trong thời kỳ đổi mới, nhà nước đã từng bước xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai (PLĐĐ) đáp ứng các yêu cầu quản lý và sử dụng đất trong cơ chế thị trường. Hệ thống PLĐĐ ở nước ta là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nên không tránh khỏi trường hợp “văn bản pháp luật về đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ… Nhiều chính sách đã ban hành chưa được tổ chức chỉ đạo, hướng dẫn và thi hành nghiêm túc” Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương khoá IX, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội,  2003, tr. 60.. Sau 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, đây là thời điểm để chúng ta nhìn nhận, đánh giá lại hệ thống PLĐĐ nhằm chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp hoàn thiện.

I. Những thành công của hệ thống PLĐĐ trong 20 năm đổi mới

1. Xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật về quản lý đất đai

Cụ thể hoá quy định của Hiến pháp 1992, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18), nhà nước ta đã không ngừng xây dựng và hoàn thiện hệ thống PLĐĐ. Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các lĩnh vực đất đai. “Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhiều đạo luật khác có liên quan, tám pháp lệnh, một nghị quyết của Quốc hội, ba nghị quyết của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, ba nghị quyết của Chính phủ, 68 nghị định, 23 quyết định, 16 chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, 11 thông tư của Tổng cục Địa chính, 25 thông tư liên bộ, 23 thông tư của các bộ, ngành liên quan, 9 quyết định của ngành. Ngoài ra còn nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy định về vấn đề đất đai như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hình sự, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất… và các văn bản hướng dẫn thi hành” Bộ Tài nguyên và Môi trường: Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993 – 2003), tháng 4/2003, tr. 8..

Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật (VBQPPL) về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế – xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước.

Continue reading

%d bloggers like this: