BI KỊCH TRONG CHUYỂN DỊCH ĐẤT ĐAI

ĐẶNG HÙNG VÕ

Công nghiệp hóa và đô thị hóa để phát triển kinh tế là cách thức để làm cho dân giầu, nước mạnh, tìm kiếm sự giầu có cho đất nước, cho dân tộc. Đương nhiên, đó là con đường chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, làm cho thu nhập từ mức thấp lên mức cao. Con đường đó là con đường dốc, muốn tốc độ phát triển càng nhanh thì đường càng dốc, đi càng khó khăn.

Con đường mang tên chuyển dịch cơ cấu kinh tế này được xây dựng trên nền của chuyển đổi cơ chế từ kinh tế bao cấp chỉ huy tập trung sang kinh tế thị trường, phương tiện đi trên đường đó là các cỗ xe chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, cơ cấu lao động, cơ cấu vốn đầu tư với năng lượng là tri thức và công nghệ. Việc chuyển dịch cơ cấu lao động có phần việc của hiện tại và có phần việc của tương lai. Chuyển dịch cơ cấu lao động hiện tại luôn gắn với chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất. Cụ thể là việc chuyển dịch một phần đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp có thể kéo theo việc chuyển dịch một phần lao động nông nghiệp sang lao động phi nông nghiệp.

Thực tế chuyển dịch đất đai những năm qua

Trong giai đoạn 2000 – 2010, chuyển dịch đất đai ở Việt Nam diễn ra rất sôi động, có được và cũng có chưa được, cụ thể như sau:

1.     Đất ở tăng ở mức trên 24.000 ha mỗi năm, trong đó trung bình đất ở tại nông thôn tăng gần 18.000 ha mỗi năm, đất ở tại đô thị tăng hơn 6.000 ha mỗi năm. Đất ở nông thôn tăng do đáp ứng nhu cầu phát triển gia đình ở nông thôn, đất ở tại đô thị tăng chủ yếu do giao đất cho cho các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và do chuyển các khu dân cư nông thôn sang đô thị theo quy hoạch.  Diện tích đất xây dựng đô thị của cả nước tăng nhanh, năm 2010 tăng gấp gần 2 lần so với năm 2000. Năm 2000, chúng ta có 629 đô thị với diện tích 990.276 ha đất với cư dân chiếm 24% dân số cả nước; năm 2010, số lượng đô thị tăng lên 752 với 1.372.038 ha đất và 30% dân số cả nước; quy hoạch đến năm 2020 sẽ có 1.000 đô thị với khoảng 2.000.000 ha đất và 50% dân số cả nước.

2.    Đất làm cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tăng lên khoảng 19.000 ha mỗi năm. Đất khu công nghiệp tăng 77 nghìn ha và đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh riêng lẻ cũng tăng tới 78 nghìn ha.

Từ khi bắt đầu thực hiện chính sách khuyến khích đầu tư (năm 1991) cho tới cuối tháng 12/2010, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định thành lập 267 khu công nghiệp, chiếm 72 nghìn ha đất, trong đó 46 nghìn ha làm mặt bằng sản xuất đã lấp đầy được 46%. Hệ thống các cụm công nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập gồm khoảng 650 cụm đã có quyết định thành lập với 28 nghìn ha đất, tỷ lệ lấp đầy đạt 44%. Theo quy hoạch đến năm 2020, cả nước sẽ có 558 khu công nghiệp với diện tích 200 nghìn ha, tăng 128 nghìn ha so với năm 2010. Theo quy hoạch của các tỉnh, đến năm 2020 cả nước sẽ có 1.872 cụm công nghiệp, sử dụng 76.520 ha đất.

Continue reading

Advertisements

KHÁI NIỆM SỞ HỮU ĐẤT TOÀN DÂN THỜI KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

LÊ VĂN TỨ

Để việc sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai hiệu quả, thiết nghĩ việc đầu tiên cần làm là xem thử Hiến pháp nước ta quy định như thế nào về đất đai qua từng thời kỳ.

Để trả lời câu hỏi này, cần đối chiếu hai điều liên quan đến chế độ đất đai trong mỗi bản hiến pháp. Có thể thấy điều 19 Hiến pháp 1980 và điều 17 Hiến pháp 1992 đều thống nhất khẳng định chế độ sở hữu đất toàn dân về đất đai. Nhưng điều 18 Hiến pháp 1992 có khác so với điều 20 Hiến pháp 1980.

Theo điều 20 Hiến pháp 1980: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật…”. Với quy định như vậy, có thể hiểu người sở hữu đất (toàn dân) đã ủy toàn quyền cho Nhà nước. Vì toàn bộ nền kinh tế đã công hữu hóa, nên Nhà nước không chỉ quản lý xã hội với tư cách cơ quan quyền lực, mà còn thông qua cơ chế kế hoạch hóa, trực tiếp quản lý toàn bộ nền kinh tế quốc dân, trong đó có đất đai. Trong thời kỳ này, đất đai chỉ được giao cho các xí nghiệp quốc doanh và hợp tác xã sử dụng, do đó mọi biến động trong sử dụng đất đều nằm trong khuôn khổ chế độ công hữu do Nhà nước thống nhất quản lý.

Xin dẫn tiếp điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.

Có thể thấy hai điểm khác biệt giữa điều 18 Hiến pháp 1992 với điều 20 Hiến pháp 1980:

1) Theo Hiến pháp 1992, Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, trong khi Hiến pháp 1980 chỉ cho người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng (nếu Nhà nước chưa có quyết định gì khác, cũng có nghĩa là đất có thể bị thu lại).

Continue reading

THÔNG TƯ SỐ 124/2011/TT-BTC NGÀY 31 THÁNG 8 NĂM 2011 CỦA BỘ TÀI CHÍNH HƯỚNG DẪN VỀ LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ

Căn cứ Pháp lệnh phí và lệ phí;

Căn cứ Luật Đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết Luật Đất đai năm 2003;

Căn cứ Luật Quản lý thuế và các Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Quản lý thuế;

Căn cứ Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ;

Căn cứ Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày 27/11/2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính; Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện về lệ phí trước bạ như sau:

Chương I

PHẠM VI ÁP DỤNG

Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất:

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

2. Súng săn, súng thể thao.

3. Tàu thuỷ, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy.

4. Thuyền , kể cả du thuyền.

5. Tàu bay.

6. Xe mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh, xe gắn máy (kể cả xe máy điện), các loại xe tương tự phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (sau đây gọi chung là xe máy).

7. Ôtô (kể cả ô tô điện), rơ moóc hoặc sơ mi rơ moóc được kéo bởi ô tô phải đăng ký và gắn biển số do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Continue reading

NHỮNG CẢI CÁCH GÓP PHẦN HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LÝ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

TS. NGUYỄN THỊ TUYẾT NHƯ

1- Đặt vấn đề

Hiện nay các nhà đầu tư khai thác bất động sản thưởng gặp vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản… với nhiều nguyên nhân khác nhau: có thể là do những quy định chưa phù hợp, hay do sự chống chéo của những Điều Luật, hoặc là do sự hạn chế về trình độ nghiệp vụ của người thihành công vụ khi vận dụng các Điều Luật, cũng không loại trừ những hành vi nhũng nhiễu của cán bộ thực thi… Cần sớm có những cải cách để xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

Trong phạm vi nghiên cứu này, tác giả trình bày những vấn đề cơ bản đã gây ra vướng mắc trong quá trình giao đất, cho thuê đất đối với các chủ đầu tư, thông qua tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng; trình bày những chồng chéo của Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản như sau:

2- NHỮNG BẤT CẬP TRONG CÁC ĐIỀU LUẬT VIỆC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

2.1. Những bất cập của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành

2.1.1. Quy định đơn giá tính tiền sử dụng đất, phương pháp tính tiền sử dụng đất

Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay đơn giá đất tính tiền sử dụng đất, phương pháp tính tiền sử đất đã qua nhiều sửa đổi theo các quy định:

· Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

· Nghị Định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

· Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 11/12/2004 hướng dẫn thi hành nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.

· Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về Sửa đổi bổi sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

· Thông tư 70/2006/TT-BTC Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung thông tư 117/2004/TT-BTC

· Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 22/7/2007 sửa đổi Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

· Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008 sửa đổi, bổ sung Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đấ t

· Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư

· Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi bổ sung 1 số điều Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

· Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 sửa đổi bổ sung thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 11/12/2004 của bộ tài chính hướng dẫn thi hành nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.

Continue reading

CÔNG VĂN SỐ 1201/BXD-QLN NGÀY 20 THÁNG 07 NĂM 2011 CỦA BỘ XÂY DỰNG VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI CHUNG CƯ ĐÔNG HƯNG II, QUẬN 12, TPHCM

Kính gửi:

Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh

Bộ Xây dựng nhận được công văn số 3889/SXD-QLN&CS ngày 31/5/2011 của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đề nghị hướng dẫn xác định giá thuê mua nhà ở xã hội tại chung cư Đông Hưng II tại Quận 12. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Trường hợp việc triển khai thực hiện dự án chung cư Đông Hưng II, Quận 12 để làm quỹ nhà ở xã hội của thành phố được thực hiện trước khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 26/3/2010 và Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 30/9/2010 thì giá cho thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo các quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/9/2006 của Bộ Xây dựng, cụ thể như sau:

1. Về số tiền phải nộp lần đầu:

Theo quy định tại Điều 54 của Luật Nhà ở người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Quy định này là để việc thanh toán phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thuê mua nhà ở xã hội. Do đó, người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu theo đúng tỷ lệ quy định của Luật Nhà ở.

2. Về cách tính lãi suất bảo toàn vốn:

Bộ Xây dựng thống nhất với kiến nghị đề xuất của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh về cách tính với lãi suất bảo toàn vốn là 6%, không tính lãi suất bảo toàn vốn đối với phần giá trị nhà phải nộp lần đầu tiên, giá thuê mua được tính lãi suất trên số dư giảm dần sau mỗi kỳ thanh toán. Đề nghị Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh có văn bản xin ý kiến hướng dẫn của Bộ Tài Chính về lãi suất bảo toàn vốn và cách tính cụ thể để thực hiện.

3. Về thời gian thuê mua:

Thực hiện theo quy định tại Điều 58 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, thời gian thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố nhưng không thấp hơn 15 năm và không vượt quá 20 năm đối với các trường hợp ký hợp đồng trước thời điểm Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Trường hợp ký hợp đồng sau thời điểm Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì có thể áp dụng thời gian thuê mua tối thiểu là 10 năm.

4. Về cách xác định hệ số phân bổ theo tầng cao:

Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn chung về phương pháp xác định giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội (đầu tư từ nguồn vốn ngân sách) tại Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 (cũng như Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010). Theo đó, Sở Xây dựng có thể nghiên cứu, đề xuất phương án tính toán cụ thể (trong đó có việc xác định hệ số phân bổ theo tầng cao) khi tính giá cho thuê mua nhà ở xã hội để Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành cho phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện thực tế.

Continue reading

CHÍNH SÁCH ĐẤT NÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM

PGS.TS. TRẦN THỊ MINH CHÂU – Học viện Chính trị – Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh

Đất nông nghiệp là tài sản quý giá nhất, nguồn lực quyết định để người nông dân tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Trong nhiều năm, Đảng và Nhà nước đã có những nỗ lực hỗ trợ nông dân tiếp cận quyền sử dụng đất đai. Tuy nhiên, cho đến nay, quyền sử dụng đất của nông dân và vấn đề bảo hộ nông dân giữ quyền sử dụng đất cả với tư cách tư liệu sản xuất, lẫn tư cách tài sản đang tồn đọng nhiều vấn đề.

Thực trạng chính sách đất nông nghiệp hiện nay ở nước ta

Chính sách đất nông nghiệp hiện nay ở nước ta là kết quả của quá trình xây dựng trên quan điểm đổi mới trong một thời gian dài. Khởi điểm của quá trình đổi mới đó là Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị năm 1988 về giao quyền tự chủ cho hộ nông dân, Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương (khóa VI) tháng 11-1988 về giao đất cho hộ nông dân.

Cụ thể hóa các chủ trương của Đảng, Nhà nước đã xây dựng và ban hành nhiều văn bản pháp lý xác định chế độ, chính sách đối với đất nông nghiệp, trong đó nổi bật là Luật Đất đai ban hành năm 1993 (được liên tục sửa đổi vào các năm sau này, nhất là Luật Đất đai sửa đổi năm 2003), Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất (năm 1999), Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp (năm 2000, thay cho thuế nông nghiệp). Nội dung cơ bản của chính sách đất nông nghiệp của Nhà nước Việt Nam hiện nay thể hiện qua chế độ sở hữu đất nông nghiệp, chính sách giá đất của Nhà nước, chính sách tích tụ và tập trung đất nông nghiệp, chính sách thuế đất nông nghiệp và chính sách bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp.

a – Chế độ sở hữu đất nông nghiệp

Chế độ sở hữu đất nông nghiệp ở Việt Nam được phân chia thành hai quyền: quyền sở hữu và quyền sử dụng. Hai quyền ấy được phân cho hai chủ thể khác nhau là Nhà nước (đại diện cho chủ sở hữu toàn dân) và người sử dụng, chủ yếu là nông dân.

Chế độ sở hữu đất đai đặc biệt của Việt Nam đã đưa đến một số hệ quả:

– Ở Việt Nam đã hình thành hai thị trường đất đai: thị trường cấp I là thị trường giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất (với nhiều chế độ khác nhau, như giao đất có thu tiền, không thu tiền; giao đất có thời hạn khác nhau; cho thuê đất…); thị trường cấp II là thị trường giao dịch giữa những người sử dụng đất nông nghiệp với nhau. Thị trường cấp I được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ về đối tượng được giao đất, giá giao đất, thời hạn giao đất và mục đích sử dụng đất. Thị trường cấp II là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích đã được Nhà nước quy định, hoạt động tự phát, Nhà nước chỉ đứng ra cung cấp các dịch vụ pháp lý cần thiết cho giao dịch và thu thuế. Trong thực tế, thị trường cấp II chưa được tổ chức quy củ và chưa có dịch vụ thích ứng nên hạn chế khả năng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của nông dân.

Continue reading

CÔNG VĂN SỐ 69/BXD-QLN NGÀY 22 THÁNG 07 NĂM 2011 CỦA BỘ XÂY DỰNG HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ 71/2010/NĐ-CP CỦA CHÍNH PHỦ

Kính gửi:

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh

Bộ Xây dựng nhận được công văn số 941/SXD-VLQLN ngày 17/6/2011 của Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh đề nghị hướng dẫn việc xây dựng cơ chế, chính sách về nhà ở chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Pháp luật hiện hành về nhà ở quy định nhiều hình thức phát triển nhà ở, trong đó có phát triển nhà ở thương mại, phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà ở công vụ. Việc phát triển nhà ở theo từng hình thức đã được quy định cụ thể (về đối tượng, điều kiện, trình tự, thủ tục, ưu đãi đầu tư, tiêu chuẩn thiết kế, quản lý sử dụng…) tại: Luật Nhà ở; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Quyết định số 09/2008/QĐ-TTg ngày 11/01/2008 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy định nguyên tắc thiết kế và tiêu chuẩn sử dụng nhà ở công vụ; Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng.

Theo đó, với mỗi hình thức phát triển nhà ở và nguồn vốn khác nhau thì được thực hiện theo các cơ chế, chính sách riêng, khác nhau. Do vậy, trường hợp kết hợp nhiều loại hình nhà ở (thương mại, công vụ, xã hội với nguồn vốn đầu tư khác nhau) trong cùng một dự án thì cần bố trí, phân định riêng rẽ các phần diện tích xây dựng của dự án sử dụng cho từng loại nhà ở này. Từ đó có thể áp dụng các cơ chế, chính sách cho từng loại theo quy định; tính toán tài chính và các nghĩa vụ, quyền lợi không thể tách rời được thực hiện trên nguyên tắc phân bổ theo tỷ lệ diện tích sàn xây dựng của từng loại nhà ở trên tổng diện tích sàn xây dựng của dự án; xây dựng mô hình, tổ chức quản lý sử dụng, bảo hành, bảo trì…(riêng cho từng loại nhà hoặc chung cho toàn dự án) đảm bảo quyền lợi cũng như trách nhiệm của người sử dụng theo đúng quy định.

Đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh căn cứ, đề xuất để Ủy ban nhân tỉnh ban hành các quy định về phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh theo thẩm quyền./.

Continue reading

VƯỚNG MẮC, BẤT CẬP CỦA VIỆC THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG NGÂN HÀNG

ĐOÀN THÁI SƠN – Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Luật Đất đai ra đời có một ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai; bảo vệ các quyền của người sử dụng đất.

Sau gần 7 năm triển khai thực hiện, nhìn chung, các quy định của Luật Đất đai đã đi vào cuộc sống, nhiều quy định của Luật Đất đai 2003 đã được thực tiễn kiểm nghiệm là đúng đắn và phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội ở Việt Nam, đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn luật đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình đối với đất đai, trong đó có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và nghĩa vụ trả nợ cho các tổ chức tín dụng (TCTD) nói riêng. Tuy nhiên, qua gần 07 năm thực hiện, các quy định của Luật Đất đai 2003, đặc biệt các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất cũng đã bộc lộ một số bất cập, vướng mắc ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các tổ chức, cá nhân liên quan. Để góp phần làm rõ thực trạng của việc thi hành Luật Đất đai 2003, bài viết dưới đây xin được đề cập (i) Các vướng mắc, bất cập trong việc thực hiện các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất của Luật Đất đai; và (ii) Đề xuất một số kiến nghị hoàn chỉnh các quy định này trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2003.

I. Những bất cập, vướng mắc nảy sinh trong quá trình thực hiện các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003

Qua gần 7 năm thực hiện, các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai đã bộc lộ một số bất cập, vướng mắc, không phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, do các giao dịch liên quan đến đất đai ngày càng đa dạng, phức tạp hơn; một số quy định chưa rõ ràng dẫn đến cách hiểu không thống nhất và khó thực hiện; một số quy định trong các văn bản pháp luật có liên quan cùng điều chỉnh về bất động sản chưa có sự thống nhất; một số quy định chưa tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện các quyền của người sử dụng đất…, cụ thể như sau:

1. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp cho hộ gia đình. Theo quy định của Luật Đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được Nhà nước cấp cho cá nhân, vợ chồng hoặc hộ gia đình. Trên thực tế, việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình của các TCTD gặp nhiều khó khăn vì pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể xác định các thành viên của hộ gia đình dẫn đến cách hiểu, áp dụng khác nhau trên thực tiễn, ảnh hưởng đến quyền lợi của tổ chức tín dụng nhận thế chấp loại đất này.

Continue reading

%d bloggers like this: