THẬN TRỌNG RỦI RO VÀ GIẢI PHÁP VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TS. NGUYỄN ĐẠI LAI

Hiện thị trường bất động sản Việt Nam ( TT BĐS) đang thu hút các nguồn vốn khá đa dạng. Quy mô và giá cả trên TT BĐS luôn có xu hướng tỷ lệ thuận với tốc độ các nguồn vốn đầu tư vào thị trường này. Tuy nhiên TT BĐS là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư: cơ hội và rủi ro, cần hết sức cẩn trọng. Thực tế, điều này đã được chứng minh từ nguyên nhân chính gây khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu xuất phát từ thị trường tín dụng (TD) BĐS dưới chuẩn tại Mỹ năm 2007.

Về TD BĐS, do giá trị lớn, luôn vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư hay chủ công trình xây dựng BĐS, nhưng nhờ có đặc tính cố định và tuổi thọ lớn, nên để tạo ra hàng hóa BĐS mới, chủ đầu tư thường dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của BĐS mới để thế chấp vay đối ứng bằng chính giá trị hình thành nên món vay và phải vay từ các nguồn khác: ngân hàng, khách hàng tiềm năng và phát hành chứng khoán (CK) công trình với thời hạn trung và dài hạn… Như vậy TD BĐS là khách quan và hết sức cần thiết. Tuy nhiên, do đặc thù về giá cả, về thời hạn hoàn vốn, về các nhân tố không bình thường trong đầu cơ, trong thay đổi chính sách tài chính, tiền tệ và sức phát triển trồi sụt của nền kinh tế… có thể sẽ dẫn đến những rủi ro khôn lường trong TD BĐS. Tuy nhiên, lúc nào và bao giờ cũng có sự khác nhau về qui mô, về xác suất rủi ro và cả những cơ hội đối với những nhóm BĐS khác nhau. Không nên đánh đồng mức độ rủi ro tín dụng đối với các nhóm BĐS khác nhau.

Nhân bàn đến các giải pháp phòng ngừa rủi ro cho TD BĐS trong nước, xin giới thiệu rất ngắn gọn về cơ chế dẫn đến tình trạng rủi ro BĐS dưới chuẩn xuất phát từ Mỹ như sau: i) Người dân Mỹ “tay không” đến Công ty tài chính (CTTC) chuyên cho vay mua BĐS vay tiền một cách dễ dãi với thế chấp bằng chính căn nhà mua của Công ty, người ta vay mua nhà với đồng thời nhiều mục đích: để tự sử dụng một phần, để cho thuê lại lấy tiền trả lãi cho CTTC và “chờ” giá BĐS lên để bán, rồi lại quay vòng; ii) CTTC “gõ cửa” ngân hàng đầu tư (NHĐT) xin vay để xây dựng và kinh doanh BĐS bằng cách thế chấp cho NHĐT “danh sách” các con nợ đã vay mua BĐS của mình; iii) NHĐT với “uy tín” hàng trăm năm và với “vùng phủ sóng” rộng khắp thế giới của mình (điển hình là 3 đại gia: Fannie Maie,  Freddie Max và Merrill Lynch) để dùng danh sách hợp đồng tín dụng khách hàng của CTTC và “vốn tự có” tạo thành một “nồi lẩu” nợ thập cẩm làm cơ sở tạo ra công cụ “CK hoá nợ” phát hành vay vốn tại nước Mỹ và ngoài nước Mỹ, lấy nguồn mở rộng khách hàng vay là các CTTC hay các Ngân hàng thương mại (NHTM) cho vay BĐS trong nước Mỹ. Cứ như vậy tạo thành các vòng xoáy mở rộng thị trường từ 2001 đến 2007; iv) TT BĐS sau một thời gian quá nóng nhờ chính sách lãi suất thấp và cơ chế dễ dãi sản sinh ra nó kéo dài suốt từ sau vụ khủng bố 11/9/2001 đến 2007 bỗng nhiên đóng băng! Và rắc rối dây chuyền đã bắt đầu từ chính “cục băng” này: Người dân vay mua BĐS không bán được nhà nên không có tiền trả cho CTTC; CTTC không trả được nợ cho NHĐT và buộc phải “ôm lại” BĐS ế ẩm của mình; CK huy động nguồn từ khắp thế giới của các NHĐT để cho các CTTC trong nước vay nay đã đến kỳ đáo hạn mà không “đòi” được tiền từ CTTC; Giá CK đao thảm hại mà NHĐT vẫn phải trả nguyên mệnh giá. Từ đây, hai gọng kìm của đồng thời cả 2 tư cách: “con nợ” đối với người mua CK khắp thế giới và “chủ nợ” đối với các CTTC đã siết chặt “vòng kim cô” trên đầu các NHĐT và cái gì phải đến đã đến: Tín dụng BĐS dưới chuẩn đã làm bão táp tài chính khủng khiếp ở phố Wall bùng nổ và ngày 15/9/2008 – “ngày thứ hai đen tối” !

Tiếp tục đọc

Advertisements

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM DƯỚI GÓC ĐỘ HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

THS. NGUYỄN NGỌC MINH – Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty cổ phần Bảo hiểm dầu khí Việt Nam

1. Pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản

Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS (BĐS) dường như ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh. Mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh doanh đều thực hiện theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước.

Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh BĐS.

Nói đến BĐS, trước hết phải đề cập đến đất đai và nhà ở, bởi đây là hai loại BĐS chủ yếu và quan trọng nhất. Trong lĩnh vực đất đai, trước đây, do việc “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980), nên pháp luật “đóng khung” quan hệ đất đai thông qua hành vi Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật nghiêm cấm. Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”. Còn trong lĩnh vực nhà ở, có hai hình thức sở hữu chủ yếu: sở hữu nhà nước và sở hữu của từng cá nhân. Trong thời kỳ này, giao dịch về BĐS là nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.

Tiếp tục đọc

MINH BẠCH HÓA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – VẪN CÒN LÀ GIẤC MƠ XA

ĐỨC TÙNG

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thể hiện mong muốn của nhà làm luật về một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch với những công ty địa ốc có uy tín và chuyên nghiệp: chủ đầu tư phải có đủ vốn để hoàn thành xong cơ sở hạ tầng hoặc thi công xong phần móng trước khi huy động vốn; người môi giới muốn được hành nghề thì phải có chứng chỉ và phải đăng ký kinh doanh.

Ước mơ của nhà làm luật

Để minh bạch hóa thị trường bất động sản, luật tách biệt khâu tạo lập – lưu thông bất động sản khi buộc các công ty địa ốc phải bán sản phẩm qua sàn giao dịch chứ không được tự đầu tư rồi tự bán sản phẩm.

Trong một giao dịch bất động sản, bên môi giới không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán. Tuy nhiên, các công ty địa ốc luôn tìm ra cách để thoát khỏi những ràng buộc của luật.

Tự mở sàn giao dịch

Quy định buộc bán bất động sản qua sàn giao dịch khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế cũng như thông tin dự án cho bên môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch bất động sản.

Điều kiện luật định để mở sàn giao dịch không quá phức tạp. Luật Kinh doanh bất động sản chỉ yêu cầu sàn giao dịch phải là pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của công ty địa ốc để hoạt động, có quy chế và cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động.

Về mặt nhân sự, sàn bất động sản chỉ cần ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ môi giới. Đáp ứng các điều kiện này không phải là một yêu cầu khó, nhất là đối với các công ty địa ốc lớn.

Tiếp tục đọc

TÍCH TỤ RUỘNG ĐẤT HỢP LÝ ĐỂ CÔNG NGHIỆP HÓA NÔNG NGHIỆP

PGS.TS. LÊ TRỌNG – Đại học Kinh tế quốc dân

Tích tụ ruộng đất là một biểu hiện về quan hệ sản xuất phù hợp với trình độ phát triển nhất định của lực lượng sản xuất trong quá trình công nghiệp hóa nông nghiệp theo hướng chuyên môn hóa, phát triển các loại cây trồng thâm canh cao để sản xuất nông sản hàng hóa, đáp ứng được yêu cầu của thị trường trong và ngoài nước. Tích tụ ruộng đất đã và đang diễn ra rất phong phú trong thực tiễn. Bài viết dưới đây phản ánh những hình thức đang có tại Việt Nam và một số suy nghĩ về giải pháp cho việc tích tụ ruộng đất hợp lý.

Trong quá trình tích tụ ruộng đất để công nghiệp hóa, Đảng và Nhà nước đã nhấn mạnh: Phải chọn hình thức hợp lý tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân có việc làm, có đời sống tốt hơn, xóa đói giảm nghèo nhanh và bền vững. Từng bước giảm dần khoảng cách giàu nghèo giữa các hộ, giữa thành thị và nông thôn.

I – Các hình thức

Thực tế những năm qua, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của sản xuất nông nghiệp, ở nước ta đã có nhiều hình thức tích tụ ruộng đất khác nhau, có thể tổng kết lại như sau:

1. Nhiều nhà nông đã tích tụ ruộng đất lập trang trại bằng cách thuê đất công – tư, mua, mượn hoặc được giao, được thừa kế, cho… để phát triển kinh tế trang trại có quy mô từ nhỏ đến lớn. Đây là hình thức đầu tiên được hình thành từ những năm 80 của thế kỷ XX.

2. Dồn điền, đổi thửa để phát triển kinh tế nông hộ, có dịch vụ của hợp tác xã nông nghiệp là hình thức phổ biến mà nhiều tỉnh đã và đang làm (như Quảng Nam, Quảng Ngãi, Thái Bình…). Đây là một yêu cầu của tích tụ ruộng đất để thực hiện cơ giới hóa có hiệu quả trong giai đoạn đầu, sau đó có thể chọn hình thức hợp tác liên kết sản xuất – kinh doanh nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế.

Tiếp tục đọc

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI DÂN CỦA SINGAPORE

THS. NGUYỄN VĂN QUANG – Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM

1. Ủy ban Nhà ở và phát triển Singapore (HDB), cơ quan chuyên lo nhà ở cho người dân Singapore:

Năm 1960, phần lớn người dân Singapore sống trong những điều kiện chật chội đông đúc, tiêu chuẩn vệ sinh kém và thậm chí không có đủ khả năng sở hữu nhà ở. Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) được Chính phủ giao nhiệm vụ đương đầu với thách thức đó, tiếp thu đất đai và biến những quy hoạch táo bạo thành hành động. Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) đã thiết kế và xây dựng nhà ở giá cả phải chăng có chất lượng trên toàn đảo quốc Singapore. Gần nửa thế kỷ qua, Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore (HDB) đã cung cấp nhà ở cho người Singapore. Họ luôn đưa ra những chương trình và chính sách nhà ở đầy sáng kiến: họ không chỉ xây các nhà ở tập thể mà còn tạo nên những tổ ấm cho người dân; họ không chỉ xây lên các đô thị mà còn hình thành những cộng đồng cho người dân sống gắn bó với nhau. Đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho hơn 80% dân số Singapore, với khoảng 900.000 căn hộ. HDB cũng đã giúp cho 9 trong số 10 người dân Singapore sở hữu ngôi nhà mà họ đang sống. Có thể nóiSingapore là nước duy nhất trên thế giới đạt được thành tựu là hầu như người dân Singapore ai cũng được sỡ hữu nhà ở.

2. Đô thị sôi động:

Ở Singapore, mỗi ngôi nhà và cộng đồng đều khởi đầu tư một trang giấy trắng từ đó triển khai dần những ý tưởng mới. Từ đó mỗi một khu đô thị đều có những nét độc đáo từ cảnh quan đường phố cho đến không gian bầu trời, tạo nên bản sắc riêng. Mỗi khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, với các tiện nghi đáp ứng nhu cầu của từng cá nhân, dễ dàng tiếp cận để sử dụng. Các khu đô thị mới được nối với nhau bằng những hệ thống giao thông nối kết chặt chẽ. Cùng với thời gian, các quy hoạch và thiết kế cũng được cải tiến điều chỉnh phù hợp với ước muốn ngày càng tăng của người dân theo ý tưởng là ngày nay con người không chỉ đơn thuần muốn có một ngôi nhà để cư trú mà còn muốn một nơi nào đó mà họ có thể biến những ước mơ của mình trở thành sự thật. Từ ý tưởng đó HDB đảm bảo rằng khi các khu đô thị mới mọc lên, các khu đô thị cũ cũng không bị tụt lại phía sau, bằng cách họ cải tạo nâng cấp khu đô thị cũ đạt tiêu chuẩn của khu đô thị mới. HDB cũng đưa ra các chương trình tái định cư sang khu dân cư mới gần đó để những blốc nhà cũ được đập bỏ để xây lại ngay trên nền đất đó để tối ưu hóa việc sử dụng đất. Điều này không những góp phần tạo sinh lực mới cho các khu dân cư cũ mà còn giữ gìn những giềng mối cộng đồng mạnh mẽ hình thành sau nhiều năm.

Tiếp tục đọc

KHÔNG ĐƯỢC BÁN NHÀ TRÊN GIẤY

ĐỨC MINH

Bộ Tư pháp đề nghị Bộ Xây dựng rà soát lại Nghị định 02/2006 về việc ban hành quy chế khu đô thị mới.

Ngày 14-6-2010, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (QPPL), Bộ Tư pháp tiếp tục có văn bản phản đối việc Bộ Xây dựng bật đèn xanh cho phép các doanh nghiệp bán nhà trên giấy.

Văn bản của Bộ Tư pháp khẳng định hai công văn 02 và 03 mà Bộ Xây dựng ban hành để trả lời hai doanh nghiệp nhưng nội dung lại chứa QPPL, tức là có thể áp dụng chung cho những trường hợp tương tự. Cụ thể, Công văn 03 của Bộ Xây dựng hướng dẫn: “Việc huy động vốn chỉ được phép áp dụng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công ty chứng minh được khả năng về tài chính để đầu tư xây dựng dự án theo quy định hiện hành và thực hiện khởi công công trình”. Theo Bộ Tư pháp, điều này có thể dẫn đến việc các doanh nghiệp hiểu và thực hiện việc huy động vốn đầu tư vào nhà ở trái với Điều 39 Luật Nhà ở.

“Hiện nay, tại nhiều dự án khu đô thị mới, các chủ đầu tư đã thực hiện việc huy động vốn đối với các dự án nhà ở căn cứ vào hướng dẫn nêu trên. Thực tế này dư luận gọi là “bán nhà trên giấy”, “bán lúa non”, có thể gây thiệt hại cho tổ chức, cá nhân trong khu đô thị mới, nguy cơ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, gây ra những hậu quả khó lường về kinh tế-xã hội” – văn bản của Cục Kiểm tra văn bản nêu rõ.

Ông Lê Hồng Sơn, Cục trưởng Cục Kiểm tra VBQPPL, cho biết thêm Cục không có ý kiến về việc huy động vốn đối với các loại hạ tầng khác trong khu đô thị mới. Tuy nhiên, việc huy động vốn tại các dự án nhà ở (cũng là một nội dung hướng dẫn có trong Công văn 02 và 03) cần phải bảo đảm phù hợp với Luật Nhà ở với nội dung như sau: Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Cũng Luật Nhà ở đã quy định rõ: Trường hợp có sự khác nhau của luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở… thì áp dụng quy định của luật này. Tiếp tục đọc

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – CẦN CHẾ TÀI ĐỦ MẠNH

HÀ AN

Sự phát triển của kinh tế thị trường làm xuất hiện nhiều loại hình dịch vụ môi giới, với hình thức, quy mô hoạt động ngày càng rộng rãi và được công nhận là nghề trong xã hội. Trong đó phải kể đến nghề môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của bên thứ 3 (cá nhân hoặc tổ chức) với mục đích giới thiệu, giải quyết những vấn đề liên quan giữa các bên: bên bán, cho thuê với bên mua, bên thuê trong giao dịch như mua, bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản… với khoản phí theo hợp đồng môi giới.

Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán, cho thuê với bên mua, cần thuê từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch.

Trước khi hoạt động môi giới diễn ra thì bên môi giới phải tiếp xúc với khách hàng của mình để nắm được nhu cầu của khách hàng và khả năng tài chính thực sự của họ. Đây là khâu cần thiết trong bất kỳ hoạt động môi giới nào. Bằng kinh nghiệm, khả năng phân tích, phán đoán hoặc sự nhạy cảm nghề nghiệp bên môi giới có thể xác định được độ khả thi của kết quả môi giới đến đâu giúp cả 3 bên (bên môi giới, bên bán, cho thuê và bên mua, thuê) tiết kiệm được thời gian, cũng như các khoản chi phí không cần thiết khác…

Để trở thành nhà môi giới thành công, có thương hiệu, uy tín lớn, ngoài sự am hiểu về kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, các dự án quy hoạch, kiến thức phong thủy… thì họ cần phải chứng tỏ cho khách hàng biết khả năng nhạy bén thị trường của mình cũng như sự hiểu biết kiến thức thông qua việc tư vấn cho khách hàng (bên mua, bên thuê) các khoản vay tín dụng có hỗ trợ lãi suất từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng… Đây là điều mà bất kỳ khách hàng nào khi tham gia giao dịch cũng mong muốn có được từ các nhà môi giới và tạo ra điểm khác biệt giữa môi giới bất động sản chuyên nghiệp và các loại hình môi giới khác. Chính nhà môi giới là người cung cấp thông tin về pháp luật, chính sách của Nhà nước một cách đầy đủ và trung thực cho khách hàng từ việc dự án quy hoạch xây dựng như thế nào cho đến những những chính sách pháp luật mới thay đổi ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ra sao? Sự linh hoạt nhạy bén cùng với sự trung thực của nhà môi giới sẽ tạo nên uy tín, thương hiệu cũng như sự tin cậy từ phía khách hàng. Tực tế thời gian qua một số nhà môi giới đã làm rất tốt, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta sôi động hơn. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số yếu kém cần phải thay đổi.

Tiếp tục đọc

TRÁNH MÁY MÓC KHI GIẢI QUYẾT KHIẾU KIỆN VỀ ĐẤT ĐAI

PHẠM THÁI

Những năm qua, tình hình khiếu nại và khởi kiện liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất ngày một gia tăng, tính chất, mức độ khá phức tạp. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đã quy định rõ các dấu hiệu để phân định thẩm quyền giải quyết các khiếu kiện về vấn đề này. Tuy nhiên, các cơ quan có thẩm quyền thường căn cứ vào yếu tố hình thức là đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thẩm quyền giải quyết mà ít quan tâm đến bản chất của tranh chấp cũng như yêu cầu của đương sự.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc hai hệ thống: cơ quan hành pháp (UBND cấp huyện, cấp tỉnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường) và cơ quan tư pháp (Tòa án nhân dân). Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003 quy định dấu hiệu phân định thẩm quyền giải quyết giữa hai hệ thống cơ quan này, tuy có phạm vi khác nhau (Luật Đất đai 2003 mở rộng thẩm quyền của Tòa án hơn so với Luật Đất đai 1993) nhưng đều có dấu hiệu chung: tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết; tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có GCNQSDĐ thì do UBND giải quyết.

Các tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra rất nhiều dạng nhưng chủ yếu thuộc hai nhóm quan hệ. Nhóm thứ nhất, tranh chấp trong quan hệ pháp luật đất đai (ai là người có quyền sử dụng đất) do Luật Đất đai điều chỉnh. Loại tranh chấp này thường phát sinh từ hành vi chiếm dụng, sử dụng trái phép, cơi nới, lấn chiếm đất. Nhóm thứ hai, tranh chấp trong quan hệ pháp luật dân sự do Bộ luật Dân sự điều chỉnh. Nhóm này gồm hai dạng: tranh chấp liên quan đến các hợp đồng dân sự mà quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng (hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất) và tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất.

Tiếp tục đọc

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN – CẦN CHẾ TÀI ĐỦ MẠNH

HÀ AN

Sự phát triển của kinh tế thị trường làm xuất hiện nhiều loại hình dịch vụ môi giới, với hình thức, quy mô hoạt động ngày càng rộng rãi và được công nhận là nghề trong xã hội. Trong đó phải kể đến nghề môi giới bất động sản.

Môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của bên thứ 3 (cá nhân hoặc tổ chức) với mục đích giới thiệu, giải quyết những vấn đề liên quan giữa các bên: bên bán, cho thuê với bên mua, bên thuê trong giao dịch như mua, bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản… với khoản phí theo hợp đồng môi giới.

Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán, cho thuê với bên mua, cần thuê từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch.

Trước khi hoạt động môi giới diễn ra thì bên môi giới phải tiếp xúc với khách hàng của mình để nắm được nhu cầu của khách hàng và khả năng tài chính thực sự của họ. Đây là khâu cần thiết trong bất kỳ hoạt động môi giới nào. Bằng kinh nghiệm, khả năng phân tích, phán đoán hoặc sự nhạy cảm nghề nghiệp bên môi giới có thể xác định được độ khả thi của kết quả môi giới đến đâu giúp cả 3 bên (bên môi giới, bên bán, cho thuê và bên mua, thuê) tiết kiệm được thời gian, cũng như các khoản chi phí không cần thiết khác…

Để trở thành nhà môi giới thành công, có thương hiệu, uy tín lớn, ngoài sự am hiểu về kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, các dự án quy hoạch, kiến thức phong thủy… thì họ cần phải chứng tỏ cho khách hàng biết khả năng nhạy bén thị trường của mình cũng như sự hiểu biết kiến thức thông qua việc tư vấn cho khách hàng (bên mua, bên thuê) các khoản vay tín dụng có hỗ trợ lãi suất từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng… Đây là điều mà bất kỳ khách hàng nào khi tham gia giao dịch cũng mong muốn có được từ các nhà môi giới và tạo ra điểm khác biệt giữa môi giới bất động sản chuyên nghiệp và các loại hình môi giới khác. Chính nhà môi giới là người cung cấp thông tin về pháp luật, chính sách của Nhà nước một cách đầy đủ và trung thực cho khách hàng từ việc dự án quy hoạch xây dựng như thế nào cho đến những những chính sách pháp luật mới thay đổi ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ra sao? Sự linh hoạt nhạy bén cùng với sự trung thực của nhà môi giới sẽ tạo nên uy tín, thương hiệu cũng như sự tin cậy từ phía khách hàng. Tực tế thời gian qua một số nhà môi giới đã làm rất tốt, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta sôi động hơn. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số yếu kém cần phải thay đổi.

Tiếp tục đọc

ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CƠ BẢN CỦA HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÌN TỪ KHÍA CẠNH THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

TS. DOÃN HỒNG NHUNG – Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội

Thuê mua nhà ở xã hội, thuê mua công trình xây dựng đang trở thành chủ đề được giới kinh doanh địa ốc của Việt Nam quan tâm và nhiều tầng lớp dân chúng bình luận. Nhà ở xã hội được đánh giá là sự hội tụ cao của tính đa mục tiêu của chính sách quốc gia[i]. Mục tiêu và nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội mà Quốc hội và Chính phủ đã đặt ra cho năm 2009 cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp từ các phía và các cấp, các ngành trực tiếp và gián tiếp có liên quan, trong đó cần có đột phá quan trọng cả về nhận thức lẫn cơ chế triển khai phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp. Trong cuộc họp định kỳ của Chính phủ vào tháng 1/2009, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã quyết định mục tiêu phát triển nhà ở xã hội là một trong những trọng tâm ưu tiên của Việt Nam  trong năm 2009.

Thị trường bất động sản nóng lạnh thất thường, một giải pháp kích cầu cho thị trường này là Thuê mua nhà ở xã hội, thuê mua công trình xây dựng[ii]. Đây chính là giải pháp xử lý khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản  hiện nay. Trong thực tiễn kinh doanh, khối lượng giao dịch về nhà đất trên thị trường này trong thời gian qua có biểu hiện lắng xuống. Vậy thuê mua bất động sản là gì?  Nó có thể làm đa dạng hoá hình thức đầu tư bất động sản hay không? nó có phải là cách thức giúp cho những người dân nghèo, sinh viên mới ra trường, công chức có thu nhập thấp có được nhà ở khi mà giá nhà đất ở các đô thị lớn quá cao so với thu nhập của họ hiện nay?

          Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thoả thuận. Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua.

            Thuê mua bất động sản là hình thức cho thuê bất động sản, trong thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến bất động sản, thu được lợi nhuận hợp lý. Sau đó tuỳ theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng thuê mua, bên cho thuê có thể bán lại bất động sản đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Hợp đồng thuê mua có các đặc điểm  pháp lý cơ bản sau:

Một là, phần lớn các hợp đồng thuê mua là hợp đồng mang tính chất thương mại;

Tiếp tục đọc

%d bloggers like this: