BẠN SINH RA LÀ MỘT NGUYÊN BẢN, ĐỪNG CHẾT ĐI NHƯ MỘT BẢN SAO. (Khuyết danh)

BÁO CÁO SỐ 108/BC-BXD NGÀY 28 THÁNG 8 NĂM 2019 CỦA BỘ XÂY DỰNG TỔNG KẾT THI HÀNH LUẬT XÂY DỰNG (Được bổ sung tại Báo cáo số 138/BC-BXD ngày 16 tháng 10 năm 2019)

Bối cảnh và một số yêu cầu sửa đổi, bổ sung

Trong thực tiễn triển khai thực hiện Luật Xây dựng năm 2014 đã xuất hiện một số vướng mắc, hạn chế, bất cập cần sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện một số quy định của Luật như:

– Một số quy định về nội dung, phạm vi, thẩm quyền thực hiện của cơ quan quản lý nhà nước, người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan tư vấn về công tác thẩm định dự án, thẩm định thiết kế chưa phù hợp với nguyên tắc: cơ quan quản lý nhà nước chỉ kiểm soát nội dung thuộc chức năng quản lý nhà nước về xây dựng, kiểm soát sự phù hợp với quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn, phương pháp tính định mức đơn giá của các dự án. Người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, cơ quan tư vấn phải tự chịu trách nhiệm về các nội dung cụ thể của dự án, thiết kế xây dựng.

– Nội dung, thẩm quyền thẩm định thiết kế xây dựng và cấp giấy phép xây dựng còn có một số điểm trùng lặp; điều kiện cấp giấy phép xây dựng chưa phù hợp với một số loại công trình; thời gian cấp giấy phép xây dựng còn dài.

– Việc thành lập, vận hành Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành, ban quản lý dự án khu vực đối với một số trường hợp khó thực hiện.

Continue reading

KỸ NĂNG CHUẨN BỊ HỒ SƠ BÁN BẤT ĐỘNG SẢN

clip_image002Sau khi ký hợp đồng sơ bộ, công chứng viên phải chuẩn bị hồ sơ bán bất động sản.

Công chứng viên phải tiến hành xác minh những vấn đề cơ bản sau đây trước khi hợp thức hoá một hợp đồng mua bán bất động sản theo thoả thuận.

Các vấn đề cần xác minh được trình bày theo nhóm như sau:

– Năng lực và quyền hạn của các bên (I)

– Bất động sản là đối tượng của hợp đồng (II)

– Giá trị hợp đồng (III)

– Thuế (IV).

I. Năng lực của các bên

Công chứng viên phải xác minh năng lực của các bên.

Các quy định của Bộ luật Dân sự về năng lực của các bên trong hợp đồng được áp dụng đối với trường hợp mua bán bất động sản.

Continue reading

THAY ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Ở CỘNG HÒA PHÁP

  Tác giả chưa cập nhật – Nội dung và bản dịch thuộc Nhà Pháp luật Việt – Pháp

Một cách khái quát, chúng tôi sẽ giới thiệu về phạm vi áp dụng của những quy định nhằm bảo vệ diện tích nhà ở tại những thành phố lớn đã được ban hành.

Sự kiểm soát việc thay đổi chế độ sử dụng được áp dụng ở vùng Paris, tại các thành phố thuộc các tỉnh vành đai ngoài Paris (Haute-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-SaintDenis) và tại các thành phố/xã có hơn 200 000 dân.

Các thành phố khác có thể triển khai chế độ kiểm soát này sau khi hội đồng thành phố phê duyệt dựa trên đề xuất của thị trưởng (hoàn toàn không bắt buộc) và việc kiểm soát này chỉ áp dụng đối với một phần của thành phố.

Tại các thành phố này, những căn nhà có mục đích sử dụng làm nơi ở không thể được chuyển đổi sang mục đích khác (nghề nghiệp, thương mại…) trừ khi có sự cho phép trước.

Continue reading

NHÂN TỐ CHÍNH SÁCH TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ NHÀ ĐẤT Ở ĐỘ THỊ – TÌNH HUỐNG VIỆT NAM

TS. NGUYỄN NGỌC VINH – Đại học Kinh tế TP.HCM

Tóm tắt

Giá nhà đất ở đô thị (GNĐƠĐT) có ý nghĩa quan trọng trong việc mua nhà ở ổn định cuộc sống của phần lớn cộng đồng dân cư, nhưng thực tế GNĐƠĐT nước ta luôn duy trì ở mức cao vượt qua khả năng chi trả của đại đa số cư dân đô thị. Do vậy, nhận diện chính xác những nhân tố tác động đến GNĐƠĐT luôn là thách thức đối với các nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách. Nghiên cứu của tác giả tập trung vào việc phân tích nhân tố chính sách tác động lên GNĐƠĐT và đã nhận diện rằng: GNĐƠĐT ở nước ta tăng cao có hai nguyên nhân trực tiếp, đó là phát sinh những bất cập trong việc thay đổi cách tính tiền sử dụng đất và chi phí sử dụng vốn cho dự án đầu tư vào bất động sản rất cao. Dựa trên phân tích những bất cập làm cho GNĐƠĐT tăng, tác giả đề xuất 4 kiến nghị nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong các văn bản pháp quy, tìm giải pháp giảm GNĐƠĐT tiệm cận với khả năng chi trả của cộng đồng, góp phần phát triển công tác an sinh xã hội.

1. Đặt vấn đề

Nghịch lý cho thấy thị trường nhà, đất ở nước ta từ năm 2008 đến nay trong giai đoạn trầm lắng nhưng giao dịch nhà đất ở đô thị vẫn tăng, giá cao đã vượt qua khả năng chi trả của đa số cộng đồng dân cư có nhu cầu về nhà ở nhưng có thu nhập thấp, bài toán an sinh xã hội của Chính phủ trở nên khó giải quyết.

Continue reading

CÔNG VĂN SỐ 703/BTNMT-TCQLĐĐ NGÀY 14 THÁNG 2 NĂM 2020 CỦA BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG VỀ VIỆC HƯỚNG DẪN CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VIỆC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG KHÔNG PHẢI LÀ NHÀ Ở

Kính gửi: Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 22 tháng 4 năm 2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú …) theo đúng quy định của pháp luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở như sau:

1. Về chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 48 của Luật du lịch năm 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/7/2018 của Thủ tướng Chính phủ ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Continue reading

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM TỪ QUAN ĐIỂM BẢO VỆ NGƯỜI TIÊU DÙNG

PHAN THỊ THANH THỦY – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

1. Đề dẫn

Từ đầu năm 2000 đến nay, do tốc độ đô thị hóa gia tăng mạnh mẽ ở các đô thị lớn, hàng loạt nhà chung cư được xây dựng ồ ạt để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân thành phố khi quỹ đất ở ngày càng hẹp lại. Các tranh chấp giữa người bán – các chủ đầu tư (CĐT) và người mua trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán chung cư (HĐMBCC) cũng bùng phát mạnh mẽ về cả số lượng lẫn tính phức tạp. Sự xung đột lợi ích giữa hai bên do không được nhìn nhận và giải quyết thấu đáo bởi các bên có liên quan và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã dẫn đến tranh chấp đối đầu gay gắt, và gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực đối với đời sống và sinh hoạt của cư dân, ảnh hưởng đến sự ổn định trật tự – xã hội tại địa bàn có dự án.

Bài viết này sẽ tập trung vào làm rõ bản chất và các đặc điểm của tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC, các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và đưa ra những gợi mở v ề giải pháp nhằm giảm thiểu xung đột và giải quyết tranh chấp hiệu quả từ góc nhìn bảo vệ người tiêu dùng (NTD). Về phạm vi, bài viết chỉ giới hạn trong các tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC giữa CĐT và người mua thuộc các dự án xây dựng và kinh doanh chung cư thương mại, không đề c ập đến loại hình chung cư do cá nhân/ hộ gia đình tự xây dựng để kinh doanh chỗ ở. Bài viết cũng không mở rộng đến các tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng chung cư ở giai đoạn hậu mãi.

2. Khái quát về hợp đồng mua bán chung cư

HĐMBCC được ký kết giữa người bán – CĐT- với người mua (khách hàng). Theo đó CĐT thu được một khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ (chủ hộ).

Continue reading

VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ VÀ CUNG CẤP THÔNG TIN TÀI SẢN TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP DÂN SỰ, HÔN NHÂN VÀ GIA ĐÌNH, KINH DOANH, THƯƠNG MẠI TẠI TÒA ÁN

 TƯỞNG DUY LƯỢNG – Nguyên Phó Chánh án TANDTC

1. Vài nét khái quát về pháp luật đăng ký tài sản

Theo Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (GDBĐ), hiện có khoảng 64 văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động đăng ký tài sản, đăng ký GDBĐ. Trong đó có Hiến pháp, 26 Luật, Bộ luật; 18 Nghị định; 19 Thông tư; 01 Quyết định của Bộ trưởng.

Các quy định về đăng ký do nhiều cơ quan thực hiện với với mục đích khác nhau. Có trường hợp đăng ký với ý nghĩa là đăng ký xác định quyền sở hữu tài sản, sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất (SDĐ) hoặc quyền khác về tài sản, có quy định về đăng ký với ý nghĩa để sử dụng, lưu hành, có những quy định về đăng ký nhằm mục đích để kiểm duyệt, lưu hành (như đối với thuốc thú y, dược, hóa chất…)…

Dù số lượng văn bản không phải là ít nhưng có thể nhận thấy, pháp luật về đăng ký tài sản, đăng ký GDBĐ hiện nay không những chưa đầy đủ (những loại tài sản, quyền tài sản nào bắt buộc phải đăng ký, những trường hợp để bảo đảm đối kháng với người thứ ba, và những tài sản nào thuộc diện đăng ký tự nguyện) mà còn rất tản mạn, được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau.

– Trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 có một số điều quy định về đăng ký tài sản hoặc liên quan đến đăng ký tài sản, ví dụ Điều 106 quy định: quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được đăng ký theo quy định của BLDS và pháp luật về đăng ký tài sản, việc đăng ký tài sản phải được công khai (Quyền khác đối với tài sản có nhiều nội dung được bổ sung, sửa đổi nhưng cho đến nay chưa có văn bản nào quy định về thủ tục đăng ký quyền khác đối với tài sản được thực hiện như thế nào); Điều 133 quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi người này dựa vào việc tài sản được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để tham gia giao dịch; Điều 297, khoản 2 Điều 298 quy định về biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm và thời điểm bắt đầu có hiệu lực đối kháng với người thứ ba là từ thời điểm đăng ký; về biện pháp bảo đảm là cầm cố, thế chấp (khoản 2 Điều 310, khoản 2 Điều 319), Bộ luật cũng quy định hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ thời điểm đăng ký giao dịch.

Continue reading

BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI MUA, NGƯỜI THUÊ MUA KHI BẢO LÃNH MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN & NHÓM TÁC GIẢ – Phó Trưởng Khoa luật kinh tế, Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM

Trong thời gian qua, trên thị trường mua bán bất động sản, không ít trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không nhận được nhà ở, do bên bán không hoàn thành xong việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành xong, nhưng nhà ở không đáp ứng các yêu cầu như thỏa thuận, thậm chí vi phạm pháp luật đến mức không được nghiệm thu và vì vậy không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mặc dù người mua nhà đã trả gần như, thậm chí là toàn bộ số tiền cho bên bán. Các rủi ro này xuất phát từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Các yếu tố mang tính chủ quan phổ biến dễ nhận thấy như: bên bán không đủ năng lực tài chính để thực hiện việc xây dựng, bên bán không sử dụng tiền ứng trước từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai để thực hiện dự án nhà ở đúng mục đích, nên không thể hoàn thành việc xây dựng nhà… Các yếu tố mang tính khách quan bao gồm: sự kiện bất khả kháng, điều kiện, hoàn cảnh thay đổi cơ bản so với thời điểm ký kết hợp đồng làm cho việc thực hiện nghĩa vụ trở nên không thể thực hiện được nếu không thay đổi thỏa thuận cho phù hợp với điều kiện mới, hoàn cảnh mới. Để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên cạnh các quy định mang tính phòng ngừa[1], pháp luật cần đưa ra các quy định nhằm khắc phục hậu quả khi xảy ra rủi ro, bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở mới được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) chính là nhằm mục đích này.

1. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai

1.1 Chủ thể

Tham gia vào quan hệ bảo lãnh gồm các chủ thể: bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh.

Bên bảo lãnh: Bên bảo lãnh là các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Các ngân hàng này được công bố bởi Ngân hàng Nhà nước (Điều 56 Luật KDBĐS). Các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh theo quy định của Ngân hàng Nhà nước là các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động (điểm d khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/ TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi là Thông tư 07).

Continue reading

MỘT SỐ BẤT CẬP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THS. NGUYỄN ĐÌNH PHONG – Giảng viên Đại học Xây dựng

NGUYỄN THU HƯƠNG – Tòa án Cấp cao tại Hà Nội

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạng nên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền

Do đó, việc nghiên cứu làm rõ về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành là rất cần thiết. Bài viết sau đây tác giả xin bàn về một số bất cập và đưa ra một số đề xuất sửa đổi các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển của đất nước. Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, các loại hình nhà ở ngày càng đa dạng phong phú phù hợp với nhu cầu xã hội.

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Tính đến thời điểm hiện tại, nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này ảnh hưởng xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền.

Continue reading

HỌC LUẬT ĐỂ BIẾT LUẬT, HIỂU LUẬT, VẬN DỤNG LUẬT VÀ HOÀN THIỆN LUẬT
%d bloggers like this: