Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)

NHẬN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở

 TS.LS. BÙI ĐỨC GIANG – Giảng viên Công ty TNHH tư vấn và đào tạo BankPro

Trong thực tế thực hiện các dự án nhà ở thương mại, việc huy động vốn từ các ngân hàng hết sức phổ biến. Do pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản không có các quy định chuyên biệt giúp bảo vệ bên cho vay nên việc có các biện pháp bảo đảm hiệu quả từ chủ đầu tư là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Bài viết tập trung phân tích một số khía cạnh pháp lý của việc xác lập hợp đồng thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án nhà ở cũng như việc giải chấp vốn đang đặt ra một số vướng mắc trong thực tế.

Mục đích và điều kiện thế chấp

Điều 147, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (Luật nhà ở) quy định “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”. Như vậy, điều luật này cho phép chủ đầu tư có hai lựa chọn là thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở tương lai thuộc dự án để vay vốn. Tuy nhiên, cần lưu ý bên nhận thế chấp chỉ có thể là các tổ chức tín dụng và mục đích thế chấp phải là để vay vốn cho việc đầu tư chính dự án hoặc xây dựng chính nhà ở đó. Nói cách khác, chủ đầu tư không thể sử dụng dự án hay nhà ở thuộc dự án này để thế chấp phục vụ cho việc vay vốn đầu tư vào một dự án khác hay nhà ở thuộc dự án đó. Nếu vi phạm, hợp đồng thế chấp có thể vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Điều 148, Luật nhà ở cho phép chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở với điều kiện phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các điều kiện này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp trước đó.

Continue reading

Advertisements

CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN: CON ĐƯỜNG KẾT NỐI GIỮA THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Kết quả hình ảnh cho CONNECT stock market TO REAL ESTATE MARKETTẠP CHÍ CHỨNG KHOÁN – Thực tế diễn biến thị trường bất động sản (BĐS) những năm gần đây cho thấy, nguồn vốn từ các định chế tài chính vẫn là kênh huy động lớn nhất, cung cấp tới 60% thị phần. Tính đến cuối năm 2015, tín dụng từ hệ thống ngân hàng đã tăng khoảng 18% so với đầu năm, cao hơn mức tăng cùng kỳ các năm 2011 – 2014 (bình quân khoảng 12,6%). 

Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS năm 2015 đạt khoảng 14,5%, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 8,05% tổng dư nợ tín dụng (khoảng 358.000 tỷ đồng) và năm 2016 tăng 8,5% so với năm 2015. Do nhiều nguyên nhân khác nhau nên hiện nay, các ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam đang nắm giữ một khối lượng lớn các khoản nợ tồn đọng (khoảng 23.000 tỷ đồng) vượt vốn tự có của ngân hàng.

Điều này dẫn đến tình trạng một lượng vốn lớn của nền kinh tế bị đóng băng, không được khai thác, gây tổn hại cho chính hoạt động của ngân hàng và cả hệ thống tài chính. Kinh nghiệm quốc tế từ các cuộc khủng hoảng gần đây cho thấy, các khoản thế chấp chủ yếu từ BĐS nếu không được giải quyết một cách cơ bản và nhanh chóng sẽ gây tác động tiêu cực cho hệ thống ngân hàng nói riêng và toàn bộ hệ thống tài chính nói chung.

Quan điểm của Đảng và Nhà nước đã được cụ thể hóa tại Đề án tái cơ cấu các tổ chức tín dụng (TCTD) với mục tiêu giải quyết triệt để các khoản nợ tồn đọng, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu xây dựng Đề án chứng khoán hóa các khoản nợ BĐS nhằm mục tiêu minh bạch và phát triển đồng bộ các phân mảng thị trường trong hệ thống tài chính Việt Nam.

BĐS luôn là tài sản có giá trị lớn thường chiếm trên 40% lượng của cải vật chất của một quốc gia. Do vậy, thị trường BĐS là một thị trường quan trọng của nền kinh tế vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn về quy mô, phức tạp về tính chất và có giá trị quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Vì là tài sản có giá trị lớn, nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn.

Continue reading

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Kết quả hình ảnh cho LAW ON HOUSING IN THE FUTURETHS. HUỲNH ANH – Giảng viên Đại học An Giang

Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại (NHTM) nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung, nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm.

1. Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp

Lần đầu tiên, thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” xuất hiện trong văn bản quy phạm pháp luật như là đối tượng của giao dịch bảo đảm được nhắc đến trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP). Tuy nhiên, thuật ngữ này không được giải thích trong Nghị định[1].

Trước đó, ngày 29/11/2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2006. Luật không đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, do đó các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu dựa vào luật chung – Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành[2]. BLDS năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật này cũng không đề cập đến thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai”, thay vào đó là những quy định chung về “tài sản hình thành trong tương lai”, nhưng cũng không có mô tả cụ thể về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai[3]. Tuy nhiên, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) có quy định “…Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Với quy định “tài sản đã được hình thành” nhưng chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm cũng được xem là tài sản hình thành trong tương lai mà không có giải thích gì thêm nên khi vận dụng vào thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai đã gây nhầm lẫn với một số dạng nhà ở khác[4], dường như không còn đúng nghĩa nhà ở “tương lai”. Vì thế trong quá trình áp dụng quy định chung này đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã gặp những vấn đề vướng mắc, cả về lý luận lẫn thực tiễn.

Continue reading

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI Ở VIỆT NAM

PGS.TS. DOÃN HỒNG NHUNG & THS. NGÔ THANH HƯƠNG – Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Một trong những thay đổi về chính sách quản lý, sử dụng đất hiện nay là Nhà nước cho phép đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhiều quyền năng hơn trước về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Nhà nước đã thiết lập một hành lang pháp lý thông thoáng, công bằng, vững chắc, tạo điều kiện ổn định về mặt tâm lý cho các đối tượng này khi họ có nguyện vọng đầu tư, sinh sống tại Việt Nam.

1. Những quy định chung của pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài ở Việt Nam

1.1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài theo pháp luật Việt Nam[1]

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài[2].

Người Việt Nam ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam đang thường trú hoặc tạm trú ở nước ngoài[3].

Công dân Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài là những người Việt Nam ở nước ngoài vẫn mang quốc tịch Việt Nam. Trong quá trình sinh sống, làm ăn lâu dài ở nước ngoài họ có nhập quốc tịch của một nước khác hoặc chưa nhập quốc tịch của bất kỳ quốc gia nào[4].

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài[5]. Có thể khẳng định rằng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật hiện hành là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống làm ăn lâu dài ở nước ngoài. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quốc tịch Việt Nam ban hành ngày 24/06/2014 cũng đã có những sửa đổi, bổ sung để phù hợp với điều kiện Việt Nam hội nhập quốc tế và khu vực[6].

1.2 Người nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam

Một là, người không phải là công dân Việt Nam, được hiểu là người không có quốc tịch Việt Nam, có thể là người mang quốc tịch nước ngoài hoặc người không có quốc tịch (không có quốc tịch Việt Nam cũng như quốc tịch nước ngoài).

Continue reading

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI – KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH CỦA VIỆT NAM

Land-page-photo-PS-680x381-2TÁC GIẢ CHƯA XÁC ĐỊNH

Quyền sử dụng đất của người nước ngoài là một vấn đề khá “nhạy cảm” được bàn thảo, cân nhắc trong một thời gian dài ở Việt Nam trước khi có những quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và mới được sửa đổi, bổ sung ở Luật Đất đai năm 2013. Trên thế giới, QSDĐ của người  nước ngoài được các quốc gia quy định khá cởi mở nhằm khuyến khích và thu hút các nguồn lực đầu tư. 

Kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới

Hàn Quốc: Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá… (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến QP-AN, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: Bảo vệ cơ sở quân sự, Bảo tồn di sản văn hoá, Luật Bảo tồn môi trường.

Trung Quốc: Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng QSDĐ cho một mục đích và thời hạn cụ thể. QSDĐ không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất. Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất được cấp: Là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, KH-CN, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. QSDĐ được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp.

Continue reading

NGHĨ VỀ GIẢI PHÁP CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

NGUYỄN TẤN DŨNG – Hai Bà Trưng, Quận 3, Tp. Hồ Chí Minh

Tác phẩm “Chiến lược đại đương xanh” (The Ocean Blue Strategy) của W.Chan Kim và Renee Mauborgne, cho các nhà kinh tế niềm tin rằng“những nhà tư bản (hay các doanh nhân) không kiếm được lợi nhuận bằng cách bóc lột sức lao động của người lao động, mà thay vào đó, các nhà tư bản tìm được lợi nhuận vì kết quả tiêu thụ, chấp nhận rủi ro và tổ chức sản xuất tốt”. Tổng hợp lại điều đó là, muốn thành công và có lợi nhuận trong kinh doanh thì cần có một chiến lược kinh doanh tốt với một giải pháp tối ưu.

Có phải thị trường bất động sản tại Việt Nam đã và đang tiếp tục bị “đóng băng”? Có phải khả năng thu lợi nhuận cũng như triển vọng tăng trưởng ngày càng giảm xuống trên thị trường này? Có phải người dân và các nhà kinh doanh không muốn tham gia vào thị trường đó? Điều này dường như đang tồn. Vậy có giải pháp nào để “vực dậy” một thị trường lớn, đầy niềm năng với tỷ suất lợi nhuận là rất lớn? Với “Chiến lược đại dương xanh” chúng ta sẽ tìm ra được giải pháp toàn diện.

Một nguyên nhân của thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam

Đối với nhiều người có thu nhập không cao-mà đây là những người chiếm phần lớn dân số Việt Nam-lo lắng là nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quyết định của họ có mua hay không mua nhà. Điều gì sẽ xảy ra khi mà một ngôi nhà trị giá 400 triệu đồng chỉ còn lại 300 triệu đồng? Và điều gì sẽ xảy ra tiếp khi nhiều người dùng nhà đó để vay thế chấp? Người mua nhà thường vay tới 80% giá mua, khi giá nhà giảm thì có lẽ họ sẽ mất hầu như toàn bộ. Giả sử như: một người mua căn nhà trị giá 400 triệu đồng và trả trước là 80 triệu, nợ thế chấp còn lại là 320 triệu. Nếu giá nhà giảm 25% thì người mua sẽ nợ thế chấp là 320 triệu cho một căn nhà giá 300 triệu. Như vậy, người mua không chỉ mất 80 triệu tiền trả trước mà còn lỗ 20 triệu. Và nếu thị trường bất động sản tiếp tục giảm thì sẽ ra sao cho người mua nhà và các nhà đầu tư nhà, đất?

Đó là một trong những lý do mà tại sao nguyên lý cung-cầu không phải lúc nào cũng đúng trên thì trường bất động sản. Thông thường, giá giảm thì nhu cầu tăng lên, nhưng với bất động sản, nếu thấy giá giảm, người mua sẽ lo rằng mình đang mua một căn nhà sẽ tiếp tục rớt giá. Như vậy, giảm giá có thể dẫn đến giảm cầu và do đó giá sẽ còn giảm nữa. Kết quả là một vòng luẩn quẩn đang tồn tại trong thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Continue reading

CẢNH GIÁC VỚI HỢP ĐỒNG TẠM TÍNH TRONG LĨNH VỰC ĐỊA ỐC

LS. NGUYỄN ĐĂNG LIÊM

Vừa qua một thân chủ của tôi là giảng viên đại học đề nghị luật sư của VPLS Quang Trung tư vấn về “hợp đồng mua bán nhà của một dự án” ở địa bàn P.11, Q.3, TP.HCM mà hiện nay chủ đầu tư dự án đang có nhiều văn bản thúc hối anh ta phải nhanh chóng “chia sẻ” chi phí phát sinh lên đến 50% trị giá căn hộ đã đặt mua theo hợp đồng từ tháng 10/2003, nếu không sẽ hoàn trả tiền đặt cọc đã trên 50% trị giá căn hộ.

Qua nghiên cứu nội dung hợp đồng, cho thấy bên A (chủ đầu tư) rào đón rất chặt chẽ bằng các điều khoản như: Điều 2: về giá trị hợp đồng tạm tính  của căn hộ đặt mua là 353.600.136 đồng. Điều 5: về trách nhiệm bên B (tức khách hàng, người đặt mua căn hộ chung cư) nếu không thực hiện đúng hợp đồng, không đóng đủ tiền theo từng giai đoạn, thì bên A sẽ đương nhiên hủy bỏ hợp đồng và trả lại tiền đã nộp của bên B mà không tính lãi. Trong khi phần qui định về trách nhiệm của bên A (chủ đầu tư) lại rất đơn giản là: “giao cho bên B toàn bộ hồ sơ hợp lệ về nhà ở” (Điều 4), thậm chí còn lẫn lộn giữa trách nhiệm và quyền khi qui định: “không chấp nhận việc trả lại nhà ở sau khi bên B đã nhận” (ở Điều 4 khoản 2). Hậu quả của việc qui định ràng buộc trách nhiệm bên A không rõ ràng, chặt chẽ dẫn đến chủ đầu tư (bên A) đòi bên B phải đóng bổ sung thêm đến 189.400.000đ (trên 50% trị giá căn hộ tạm tính ban đầu) với nhiều lý do được nại ra (trong đó có không ít lý do không chính đáng, chẳng hợp lý chút nào) như: do công ty (bên A) phải làm nghĩa vụ tài chính với thành phố (nộp tiền sử dụng đất), do phải chuẩn bị công tác đầu tư (khảo sát, thiết kế, giải phóng mặt bằng vv…), do mua sắm vật tư phục vụ thi công chung cư, do giá cả vật tư, nguyên liệu biến động tăng cao gấp 3 lần so với năm 2003, do trượt giá nhân công, do lãi vay ngân hàng hàng tháng, do lạm phát. Đúng là có những lý do bên A nại ra rất  “kỳ cục” nếu nhìn ở góc độ nhà đầu tư, chủ dự án. Nhưng khách hàng đành “ngậm bồ hòn”, bị bắt buộc, miễn cưỡng phải mở hầu bao chi thêm, nếu không sẽ bị hoàn trả lại tiền không được tính lãi. Rõ ràng bên B (khách hàng cần nhà để ổn định cư trú) đã gánh hết hậu quả từ việc đàm phán thiếu bình đẳng và quá hời hợt trong đàm phán, ký kết hợp đồng với bên A ngay từ đầu. Bên A đã cầm đằng cán, còn bên B nắm phải đằng lưỡi với quá nhiều rủi ro. Một dự thảo hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng đất xây dựng trường học khác (do anh bạn nhà giáo nhờ tư vấn), bên A (chủ dự án) còn chủ động đưa ra điều kiện tạm tính cả về diện tích chuyển nhượng và điều kiện bên B phải thanh toán chặt chẽ làm 4 đợt trong thời gian có 2 tháng (hai tháng) mà không hề ràng buộc mỗi đợt thanh toán, bên A phải đáp ứng cụ thể về tiến độ bàn giao quyền sử dụng đất và đầu tư hạ tầng kỹ thuật như thế nào.

Continue reading

NHÀ TRẢ CHẬM – MỘT THỊ TRƯỜNG TIỀM NĂNG

TS. NGUYỄN TẤN VẠNG

Trong những năm gần đây, nền kinh tế VN tăng trưởng rất nhanh và ổn định, GDP bình quân đạt 7- 8%/ năm, nhiều nhà kinh tế nước ngoài xem VN như là một thị trường lớn (hơn 80 triệu dân), đầy tiềm năng trong khu vực và thế giới. Đời sống người dân cũng không ngừng được nâng cao (thu nhập bình quân đầu người tăng xấp xỉ 5 lần so với năm 1985). Theo đó, ngành vật liệu xây dựng cũng tăng trưởng một cách tỉ lệ, bình quân 10%/ năm (tăng gấp 5 lần so với năm 1997). Theo đánh giá của Vụ quản lý vật liệu, Bộ xây dựng, thì nhu cầu của ngành hàng này sẽ đạt gấp đôi trong 5 năm tới và tăng từ 4 – 7 lần đến năm 2020.

Nhu cầu của thị trường

Để không ngừng kích cầu, tăng nhanh doanh số tiêu thụ hàng hóa, một vấn đề nổi bật nhất trên thị trường trong thời gian gần đây là Mua- Bán hàng hóa trả chậm. Mở đầu cho sự ra mắt loại hình kinh doanh độc đáo này (mặc dù trên thế giới đã có từ nhiều thập kỷ nay) chúng ta không thể quên công lao của các đại gia trong làng vận chuyển, lúc đầu là ô tô du lịch, sau đến là xe tải các loại. Không lâu sau đó là hàng loạt các mặt hàng tiêu dùng khác, từ những chiếc xe gắn máy đắt tiền (hàng trăm triệu đồng) cho đến những vật dụng giá mềm hơn như: máy điều hòa, máy giặt, máy vi tính, thậm chí đến cả bàn ghế, giường tủ, ti vi…..Nổi bật và mang tính xã hội cao nhất trong làn sóng trả chậm đó là “Xây dựng nhà trả chậm”- một mô hình cải tiến từ sự học hỏi của các nhà kinh doanh bất động sản nước ngoài (bán nhà, chung cư trả góp). Quả thật, với sự ra đời của loại hình kinh doanh này đã nhận được sự đồng tình cao của xã hội, cũng như sự ủng hộ lập tức từ các cơ quan chức năng. Hãy thử làm một phép tính nhỏ, chúng ta có thể thấy ngay được tính xã hội, nhu cầu có thật, cũng như sự đóng góp to lớn của loại hình kinh doanh này vào tốc độ phát triển của ngành vật liệu xây dựng, nói riêng, mang lại bộ mặt mỹ quan mới cho xã hội, góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước, nói chung.

Cụ thể, chỉ tính riêng phạm vi TP.HCM (diện tích gần 2.095 km2, (trong đó có 19 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành, mật độ dân cư bình quân là 3,340 người/ km2 (ở những khu vực trung tâm đã lên đến 10.600 người/ km2) [1] , cao hơn nhiều so với một số thành phố lớn trên thế giới như: Fukuoka của Nhật 4.084 người/ km2 , Tokyo 5.570 người/ km2 , ngay cả New Yorktrung tâm tài chính lớn nhất của Mỹ cũng chỉ đến 9.000 người/ km2 [2] . Thêm nữa, dân số thành phố đã không ngừng tăng trưởng từ 6,06 triệu người (năm 2004) đã lên đến gần 7 triệu người (năm 2006); trong đó, số người trong độ tuổi 18- 30 chiếm đến gần 50% (gần 3,5 triệu người- có nhu cầu về nhà ở rất lớn), tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân trên 13% [3] . Bên cạnh đó là hàng trăm dự án qui hoạch đô thị, khu dân cư đã và đang được triển khai ở các quận, huyện vành đai thành phố: quận 2, quận 7, quận 8, quận 9, Bình Chánh, ….với hàng triệu nền nhà mà không ít những chủ nhân của nó đã cạn nguồn tài chính sau khi đã trút ống cho những mảnh đất vàng này! Đây cũng là một đối tượng khách hàng đầy tiềm năng, nguồn thu nhập ổn định, có tính an toàn cao về tài sản đảm bảo (quyền sử dụng đất của chính nền nhà đó).

Continue reading

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: