Bạn sinh ra là một nguyên bản. Đừng chết đi như một bản sao (Khuyết danh)
Advertisements

MỘT SỐ BẤT CẬP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

THS. NGUYỄN ĐÌNH PHONG – Giảng viên Đại học Xây dựng

NGUYỄN THU HƯƠNG – Tòa án Cấp cao tại Hà Nội

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạng nên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền

Do đó, việc nghiên cứu làm rõ về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành là rất cần thiết. Bài viết sau đây tác giả xin bàn về một số bất cập và đưa ra một số đề xuất sửa đổi các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển của đất nước. Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, các loại hình nhà ở ngày càng đa dạng phong phú phù hợp với nhu cầu xã hội.

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Tính đến thời điểm hiện tại, nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này ảnh hưởng xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền.

Continue reading

Advertisements

CHUYỂN NHƯỢNG SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ LÀ ĐẤT Ở CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

PGS.TS. PHAN TRUNG HIỀN – Phó trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ

LS.  PHẠM HỒNG DU – Đoàn Luật sư, Thành phố Cần Thơ

1. Tái định cư và suất tái định cư là đất ở

Cho đến nay, mặc dù cụm từ “tái định cư” đã được sử dụng lần đầu tiên vào năm 1998[1] và được quy định trong Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014, tuy nhiên, pháp luật Việt Nam vẫn chưa giải thích thế nào là “tái định cư” (TĐC). Nghiên cứu các quy định về TĐC, có thể khái quát rằng, TĐC là việc bố trí chỗ ở mới hoặc trả chi phí để người có đất bị thu hồi tìm một chỗ ở mới trong trường hợp người bị thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi địa phương nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở[2]. Tùy thuộc vào diện tích đất bị thu hồi và khả năng chi trả của người được TĐC, nếu người đủ điều kiện được bố trí TĐC mà không nhận tiền để tự lo chỗ ở mới, sẽ được ưu tiên bố trí TĐC tại chỗ bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu vực có đất bị thu hồi hoặc tại nơi có điều kiện bố trí TĐC.

Nguyên tắc bố trí TĐC là: công khai hóa phương án TĐC; ưu tiên bố trí vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng; phương án bố trí TĐC đã được duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC[3]. Để được nhận một suất TĐC thì người có đất bị thu hồi phải nộp tiền sử dụng đất, giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất tại nơi TĐC do UBND cấp tỉnh quy định, trường hợp người có đất thu hồi được bố trí TĐC mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất TĐC tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất TĐC tối thiểu[4].

Continue reading

MỘT VÀI ĐÁNH GIÁ VỀ KHUNG CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ

 NGUYỄN QUỐC THIỀU – Khoa Luật, Trường đại học Paris 1, Cộng hòa Pháp

 TRỊNH TUẤN ANH – Khoa Luật, Đại học Duy Tân, Đà Nẵng

Tóm tắt

Trong những năm gần đây, các chung cư, khu tập thể cũ trên địa bàn các thành phố lớn, mà chủ yếu tập trung ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đều xảy ra tình trạng quá tải. Các căn hộ bị đục phá, thêm người ở, rò rỉ nước ở bể nước trên mái làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến độ bền của các căn hộ. Các khu nhà ở này đang trong tình trạng điều kiện môi trường, cảnh quan tồi tệ. Những khu nhà chung cư xuống cấp dễ dàng bị đổ sập trước tác động của thiên tai như động đất hay bão tố. Hiện tại Hà Nội và TP.HCM đã phê duyệt dự án đầu tư nâng cấp các chung cư cũ ngoài nội dung của kế hoạch tổng thể quốc gia. Các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM đã lập chương trình, kế hoạch để cải tạo các khu chung cư cũ nhằm cải thiện bộ mặt mỹ quan đô thị và giảm thiểu tác động xấu đến môi trường. Tuy nhiên, phần lớn các dự án liên quan đến tái thiết chung cư cũ đều đang dậm chân tại chỗ. Nút thắt trong vấn đề này là chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn nhiều điểm xung đột trong lợi ích giữa các chủ sở hữu chung cư cũ và chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ. Bài viết tập trung vào việc phân tích thực trạng khung chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và kiến nghị khắc phục.

Từ khóa: Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP, Chung cư cũ.

Khung chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Continue reading

GIẢI PHÁP ĐỂ GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH PHÙ HỢP VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM

PGS.TS.NGUYỄN THẾ CHINH – Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường – Bộ TN&MT

PGS.TS. VŨ THỊ MINH – Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên – ĐHKTQD

Kể từ năm 1986, với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

Tại luật số 13/2003/QH11, kỳ họp thứ tư thông qua luật đất đai sửa đổi, trong điều 56 về “giá đất do Nhà nước quy định”, tại mục 1 đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. Tuy nhiên trong thực tế thực hiện mười năm qua của luật đất đai sửa đổi 2003 liên quan đến giá đất cho thấy mặc dù đã rất cố gắng của cơ quan quản lý Nhà nước về định giá đất, nhưng cơ chế vận hành của thị trường trong thực tế giữa giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn, giá giao dịch thị trường cao hơn so với giá quy định thường ở mức trung bình 30%. Do sự chênh lệch này đã gây ra nhiều bức xúc trong xã hội, nhất là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hay thu hồi đất. Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường.

1. Các giải pháp liên quan đến quản lý và minh bạch thông tin thị trường đất đai

1.1. Giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai

Continue reading

BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI: TỪ QUY ĐỊNH ĐẾN THỰC TIỄN

 KHUÊ NGUYỄN

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản, được thị trường đánh giá cao.

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 42 ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng theo quy định tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản, được thị trường đánh giá cao. Song từ quy định tới thực tiễn triển khai đâu đó vẫn còn có những bất cập và vướng mắc cần tháo gỡ.

Tìm hiểu trên thị trường, cũng không hiếm các dự án bất động sản được ngân hàng cam kết bảo lãnh. Ngay từ năm 2015, BIDV và VietinBank ký kết hợp tác bảo lãnh dự án của Tập đoàn Đất Xanh, VPBank và SeABank ký kết bảo lãnh tại các dự án do Novaland triển khai. Năm 2016, TPBank cũng cam kết bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của Tập đoàn Nam Cường, PVcomBank bảo lãnh cho dự án Tabudec Plaza. SHB cũng cam kết bảo lãnh tiến độ siêu dự án Cocobay, cam kết bảo lãnh tài chính cho dự án Tara Residence…

Nhưng nếu so với con số 42 ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì số dự án được ngân hàng bảo lãnh vẫn còn tương đối khiêm tốn. Điều này sẽ thay đổi trong thời gian tới. Bởi, nếu trước kia, các chủ đầu tư rao bán dự án nhà ở chỉ thông báo có ngân hàng đứng sau bảo lãnh thì nay cụ thể và rõ ràng hơn.

Continue reading

NHẬN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở

 TS.LS. BÙI ĐỨC GIANG – Giảng viên Công ty TNHH tư vấn và đào tạo BankPro

Trong thực tế thực hiện các dự án nhà ở thương mại, việc huy động vốn từ các ngân hàng hết sức phổ biến. Do pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản không có các quy định chuyên biệt giúp bảo vệ bên cho vay nên việc có các biện pháp bảo đảm hiệu quả từ chủ đầu tư là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Bài viết tập trung phân tích một số khía cạnh pháp lý của việc xác lập hợp đồng thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án nhà ở cũng như việc giải chấp vốn đang đặt ra một số vướng mắc trong thực tế.

Mục đích và điều kiện thế chấp

Điều 147, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (Luật nhà ở) quy định “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”. Như vậy, điều luật này cho phép chủ đầu tư có hai lựa chọn là thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở tương lai thuộc dự án để vay vốn. Tuy nhiên, cần lưu ý bên nhận thế chấp chỉ có thể là các tổ chức tín dụng và mục đích thế chấp phải là để vay vốn cho việc đầu tư chính dự án hoặc xây dựng chính nhà ở đó. Nói cách khác, chủ đầu tư không thể sử dụng dự án hay nhà ở thuộc dự án này để thế chấp phục vụ cho việc vay vốn đầu tư vào một dự án khác hay nhà ở thuộc dự án đó. Nếu vi phạm, hợp đồng thế chấp có thể vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Điều 148, Luật nhà ở cho phép chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở với điều kiện phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các điều kiện này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp trước đó.

Continue reading

CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN: CON ĐƯỜNG KẾT NỐI GIỮA THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Kết quả hình ảnh cho CONNECT stock market TO REAL ESTATE MARKETTẠP CHÍ CHỨNG KHOÁN – Thực tế diễn biến thị trường bất động sản (BĐS) những năm gần đây cho thấy, nguồn vốn từ các định chế tài chính vẫn là kênh huy động lớn nhất, cung cấp tới 60% thị phần. Tính đến cuối năm 2015, tín dụng từ hệ thống ngân hàng đã tăng khoảng 18% so với đầu năm, cao hơn mức tăng cùng kỳ các năm 2011 – 2014 (bình quân khoảng 12,6%). 

Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS năm 2015 đạt khoảng 14,5%, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 8,05% tổng dư nợ tín dụng (khoảng 358.000 tỷ đồng) và năm 2016 tăng 8,5% so với năm 2015. Do nhiều nguyên nhân khác nhau nên hiện nay, các ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam đang nắm giữ một khối lượng lớn các khoản nợ tồn đọng (khoảng 23.000 tỷ đồng) vượt vốn tự có của ngân hàng.

Điều này dẫn đến tình trạng một lượng vốn lớn của nền kinh tế bị đóng băng, không được khai thác, gây tổn hại cho chính hoạt động của ngân hàng và cả hệ thống tài chính. Kinh nghiệm quốc tế từ các cuộc khủng hoảng gần đây cho thấy, các khoản thế chấp chủ yếu từ BĐS nếu không được giải quyết một cách cơ bản và nhanh chóng sẽ gây tác động tiêu cực cho hệ thống ngân hàng nói riêng và toàn bộ hệ thống tài chính nói chung.

Quan điểm của Đảng và Nhà nước đã được cụ thể hóa tại Đề án tái cơ cấu các tổ chức tín dụng (TCTD) với mục tiêu giải quyết triệt để các khoản nợ tồn đọng, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu xây dựng Đề án chứng khoán hóa các khoản nợ BĐS nhằm mục tiêu minh bạch và phát triển đồng bộ các phân mảng thị trường trong hệ thống tài chính Việt Nam.

BĐS luôn là tài sản có giá trị lớn thường chiếm trên 40% lượng của cải vật chất của một quốc gia. Do vậy, thị trường BĐS là một thị trường quan trọng của nền kinh tế vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn về quy mô, phức tạp về tính chất và có giá trị quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Vì là tài sản có giá trị lớn, nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn.

Continue reading

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Kết quả hình ảnh cho LAW ON HOUSING IN THE FUTURETHS. HUỲNH ANH – Giảng viên Đại học An Giang

Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại (NHTM) nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung, nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm.

1. Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp

Lần đầu tiên, thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” xuất hiện trong văn bản quy phạm pháp luật như là đối tượng của giao dịch bảo đảm được nhắc đến trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP). Tuy nhiên, thuật ngữ này không được giải thích trong Nghị định[1].

Trước đó, ngày 29/11/2005, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2006. Luật không đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, do đó các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu dựa vào luật chung – Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành[2]. BLDS năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật này cũng không đề cập đến thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai”, thay vào đó là những quy định chung về “tài sản hình thành trong tương lai”, nhưng cũng không có mô tả cụ thể về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai[3]. Tuy nhiên, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) có quy định “…Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Với quy định “tài sản đã được hình thành” nhưng chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm cũng được xem là tài sản hình thành trong tương lai mà không có giải thích gì thêm nên khi vận dụng vào thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai đã gây nhầm lẫn với một số dạng nhà ở khác[4], dường như không còn đúng nghĩa nhà ở “tương lai”. Vì thế trong quá trình áp dụng quy định chung này đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã gặp những vấn đề vướng mắc, cả về lý luận lẫn thực tiễn.

Continue reading

Học luật để biết luật, hiểu luật, vận dụng luật và hoàn thiện luật
%d bloggers like this: